Arkivsaksnr.: 16/651 Lnr.: 5798/17 Ark.: PLAN 0533-2016-xxxx Saksbehandler: planlegger Ingun Bjørgli Juul-Hansen Detaljregulering for Bratholt Skog felt I (109/145 og 109/146) - Offentlig ettersyn Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap.12 Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Bratholt Skog felt I ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetninger: Før sluttbehandling av planen må følgende foreligge i Lunner kommune: Dokumentasjon på at naturmangfoldkartlegging er gjennomført og resultatene av denne kartleggingen. Det må dokumenteres i planforslaget at overlappende infiltrasjonsanlegg har kapasitet til rensing av avløpsvann også fra det nye hyttefeltet og at eksisterende avløpsanlegg tilhørende Myllakollen hyttefelt ikke blir ødelagt som følge av overlappende arealbruk slik planforslaget viser. Før offentlig ettersyn må det gjøres følgende rettinger: Planbestemmelsene: 7 Rekkefølgebestemmelser: Ny bestemmelse: «Om det kommer offentlig nett for vann og/eller spillvann skal eksisterende hytter koble seg til disse.» De to nestsiste prikkpunktene: «Grøfter for felles va-ledninger skal føres frem til tomtegrense» og «Grøfter for felles el.kabler skal føres frem til tomtegrense» erstattes med: «Ledninger for vann- og avløp og strøm skal være ført fram til tomtene.» 4.02: Suppleres med: «AA1 er felles infiltrasjonsanlegg for hyttene i nabofeltet Myllakollen.» 5.04: Rettes slik at den gir mening. Samtidig varsles oppheving av den del av reguleringsplan for Myllakollen som overlapper med planforslaget. Side 1 av 8
Sammendrag: Ingeniør Sverre Hagen har på vegne av grunneierne fremmet forslag til detaljregulering av hyttefeltet Bratholt Skog felt I på Mylla. Planområdet ligger langs Lensmannsvika sør for Myllakollen hyttefelt. Det kom inn 3 innspill ved planoppstart. De fleste innspill gjaldt landskap, beitedyr og energi. Formålet med planen er å opprette 17 nye hyttetomter. Administrasjonen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn med noen forutsetninger om endring/retting. Saksutredning: 1.Fakta 1.1 Bakgrunn Ingeniør Sverre Hagen har på vegne av grunneierne fremmet forslag til detaljregulering for hyttefeltet Bratholt Skog felt I. Hovedformålet er å legge til rette for ny fritidsbebyggelse. Planområdet ligger langs vegen «Lensmannsvika» ved Brattholt på Mylla. Beliggenheten er vist med røde streker og piler i flyfotoet til høyre. Du kommer til området ved å klikke på linken Mylla 1.2 Formell prosess og medvirkning Oppstartsvarsel ble sendt parter 20. juni 2016. Det ble varslet planoppstart i avisa Hadeland 22. juni 2016. Det kom inn 3 innspill til oppstartsvarslingen. 1.3 Planstatus Planområdet har arealformålet bebyggelse og anlegg, fritidsbebyggelse i gjeldende kommuneplanens arealdel 2013-2024. Kartutsnittet under viser området slik det framkommer i gjeldende kommuneplans arealdel. Svarte piler og svart omriss er satt på for å vise de Side 2 av 8
aktuelle områdene som inngår i denne detaljreguleringen. 1.3.1 Bestemmelser til kommuneplanens arealdel Følgende bestemmelser til kommuneplanens arealdel er relevante å vurdere i planforslaget: Overvann Ved ny bebyggelse og/eller større ombygging/rehabiliteringer (fortetting eller nye områder) gjelder følgende hovedprinsipper: Overvann skal håndteres lokalt, dvs. på egen grunn ved infiltrasjon og fordrøyning eller på annen måte. Ved fortetting, planlegging av nye bebyggelsesområder, gater/veger, eller endringer av eksisterende forhold skal overvannshåndtering vies ekstra oppmerksomhet. Bruk av gater/veger/p-plasser/grøntanlegg/overflatebassenger til fordrøyning på overflate skal utredes. Det må i denne sammenheng vurderes evakueringsløp (vannveger) på overflaten slik at vannet i ekstreme situasjoner kan ledes videre til resipient eller annet uten at skade oppstår. Krav til 3D-modell Konsekvenser av nye reguleringsplaner med mer enn 10 nye bolig- eller fritidsboliger skal belyses ved bruk av 3D-modell. Naturmangfold Der det framgår av konsekvensutredningen til kommuneplanen at man er i tvil om datagrunnlaget for naturmangfold er godt nok som i dette området ved Mylla, kreves kartlegging i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan. 1.3.2 Gjeldende reguleringsplan for Myllakollen Planforslaget overlapper i nordvest med gjeldende reguleringsplan for Myllakollen. Kartutsnittet under viser at dette overlappende arealet er avsatt til infiltrasjonsanlegg for hyttene innafor reguleringsplan for Myllakollen. Side 3 av 8
Planforslaget viser arealformål «avløpsanlegg» på arealet som overlapper med gjeldende reguleringsplan for Myllakollen. Planforslaget viser arealformål «Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, felles parkering» på en liten del av dette arealet som overlapper med gjeldende reguleringsplan for Myllakollen. I kartutsnittet under er overlappingen vist med utgangspunkt i de to detaljreguleringsplanene. 2. Planforslaget 2.1 Formål Planforslaget omfatter 17 nye høgstandard hyttetomter i størrelsesorden ½ -1 dekar, med adkomst fra eksisterende veg, Lensmannsvika. 2.2 Materialbruk/estetikk/landskapshensyn/utnyttelse Byggene skal oppføres i tre. Hver tomt kan bebygges med maks 120 m2 (BYA). For at byggene skal harmonere mest mulig med omgivelsene er maksimal BYA på 150 m2 i kommuneplanbestemmelsene ikke foreslått. Takvinkler, fargebruk og terrengbehandling er også bestemt med tanke på at byggene skal dominere minst mulig i landskapet. 2.3 Parkering, veg Parkering skal skje på tomtene. I tillegg planlegges to gjesteparkeringsplasser. 2.4 Hensynet til beitedyr Side 4 av 8
Planområdet skal ikke gjerdes inn slik at beitedyr fritt kan beite innafor planområdet. Felles parkeringsplasser kan gjerdes inn for å holde beitedyr ute. 2.5 Overvann Dette temaet er ikke omtalt særskilt. I hytteområder hvor veger, parkeringsplasser og hyttetomter ikke skal asfalteres, er det tilstrekkelig tilgjengelig areal til at overvann infiltreres i grunnen. Det er heller ikke helårsvannførende vassdrag innafor planområdet. 2.6 Vann og avløp Planen legger opp til å søke om utslippstillatelse for gråvann. Det foreligger søknad om rammetillatelse som vedlegges planen til offentlig ettersyn. Siden utslippet omfatter 17 enheter, må søknad om utslipp behandles etter forurensningsforskriften kap 13. Vi behandler plansaken og søknad om utslipp som to saker som vi må se i sammenheng. Dette fordi arealene hvor utslippsanlegg skal ligge, må være med i plankartet. Det er vist to arealer for avløpsanlegg i planforslaget, AA1 og AA2. Det framkommer ikke av planen at AA1 i dag fungerer som område for renseanlegg/infiltrasjonsanlegg for nabofeltet Myllakollen. Det må dokumenteres i planforslaget at overlappende infiltrasjonsareal har kapasitet til rensing av avløpsvann også fra det nye hyttefeltet og at eksisterende avløpsanlegg tilhørende Myllakollen hyttefelt ikke blir ødelagt som følge av overlappende arealbruk som vist i planforslaget. I foreløpig tilbakemelding på utslippssøknaden er det bedt om at det sendes inn beregning på størrelsen på infiltrasjonsanleggene slik at vi sikrer at det blir avsatt nok areal til avløpsanlegg i planen. Vi har også bedt om at det blir tatt ytterligere grunnundersøkelser, bl.a infiltrasjonstest. Det må sendes inn en VA-plan som viser ledningstraséer for vann- og avløp i forhold til hyttetomtene. Det er en forutsetning at utslippstillatelse er gitt før endelig vedtak av reguleringsplanen. 2.7 Energi Oppvarming skal skje med strøm og ved. 2.8 Naturmangfold Det er ikke foretatt kartlegging av naturmangfold. Det vises til e-post fra Rein Midteng AsplanViak datert 31.01.2017 (vedlagt). Naturmangfoldkartlegging må gjennomføres før sluttbehandling. Dersom slik kartlegging avdekker verdier som gjør det nødvendig å gjøre vesentlige endringer i planforslaget, må planen legges ut til nytt offentlig ettersyn. 2.9 Renovasjon Det skal plasseres søppelcontainere på de to felles parkeringsplassene. 2.10 Plankartet Side 5 av 8
2.11 Planbestemmelsene 7 Rekkefølgebestemmelser: Det må tilføyes bestemmelse om plikt til tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett dersom dette kommer. De to siste prikkpunktene: «Grøfter for felles va-ledninger skal føres frem til tomtegrense» og «Grøfter for felles el.kabler skal føres frem til tomtegrense» erstattes med: «Ledninger for vann- og avløp og strøm skal være ført fram til tomtene.» 4.02: Det må framkomme at AA1 er felles infiltrasjonsanlegg for hyttene i nabofeltet Myllakollen. 5.02. Teksten må rettes da den er ufullstendig. 3. Innspill til oppstartsvarslingen med administrasjonens kommentar Det kom inn 3 innspill til oppstartsvarslingen. Nedenfor er det gitt et sammendrag av innspillene med administrasjonens kommentarer til disse. Innspillene ligger vedlagt saken. 3.1 Fra Fylkesmannen i Oppland datert 05.08.2016 Viser til www.planoppland.no og forventer at nasjonale og regionale interesser omtalt i Planskjemaet og presisert i Fylkesmannens forventninger til kommunal planlegging i Oppland kap. 2 og 3 heri kap. 3.2.2 landbruk og 3.2.3 landskap, blir ivaretatt i planarbeidet. Ber om at SOSI-fil sendes Statens kartverk for teknisk kontroll innlegg i høringsbasen. Administrasjonens kommentar: Ivaretatt i planforslaget Ivaretatt i planforslaget 3.1.2 Fra Lunner og Jevnaker Sauebeitelag datert 11.08.2016 Side 6 av 8
Viktig at framtidige brukere av området viser aktsomhet ved ferdsel særlig i beitesesongen. Ber utbygger gjøre nye brukere oppmerksom på at det er båndtvang i perioden 1. april til 24. september. Ber om at utbygger besørger gjerde og framtidig vedlikehold av dette rundt hele planområdet som vil sikre eiendommene mot sjenanse fra beitedyra. Administrasjonens kommentar: Tas til orientering. Tas til orientering. Inngjerding av hele planområdet eller tomtene er ikke ønskelig av frykt for dårlig vedlikehold av gjerder som kan påføre beitedyr skader/lidelser. Det er viktig at selger opplyser kjøper om at husdyr beiter fritt i området og om båndtvangsbestemmelsene, bjeller og møkk m.m. 3.1.3 Fra Glitre Energi Nett AS datert 30.08.2016 Opplyser om at det ikke finnes tilgjengelig strømforsyning i planområdet og at det må legges fram høyspent fra eksisterende linje ved Brattvold. Det går en lavspent linje inne i planområdet, men den har ikke ledig kapasitet. Administrasjonens kommentar: Tas til orientering. Tas til orientering. 4. Konklusjon I medhold av plan- og bygningsloven 12-10 legges forslag til detaljregulering for Bratholt Skog felt I ut til offentlig ettersyn med følgende forutsetninger: Før sluttbehandling av planen må følgende foreligge i Lunner kommune: Dokumentasjon på at naturmangfoldkartlegging er gjennomført og resultatene av denne kartleggingen. Det må dokumenteres i planforslaget at overlappende infiltrasjonsanlegg har kapasitet til rensing av avløpsvann også fra det nye hyttefeltet og at eksisterende avløpsanlegg tilhørende Myllakollen hyttefelt ikke blir ødelagt som følge av overlappende arealbruk slik planforslaget viser. Før offentlig ettersyn må det gjøres følgende rettinger: Planbestemmelsene: 7 Rekkefølgebestemmelser: Ny bestemmelse: «Om det kommer offentlig nett for vann og /eller spillvann skal eksisterende hytter koble seg til dette nettet.» De to nestsiste prikkpunktene: «Grøfter for felles va-ledninger skal føres frem til tomtegrense» og «Grøfter for felles el.kabler skal føres frem til tomtegrense» erstattes med: «Ledninger for vann- og avløp og strøm skal være ført fram til tomtene.» 4.02: Suppleres med: «AA1 er felles infiltrasjonsanlegg for hyttene i nabofeltet Myllakollen.» 5.04: Rettes slik at den gir mening. Side 7 av 8
Samtidig varsles oppheving av den del av reguleringsplan for Myllakollen som overlapper med planforslaget. Dokument i saken: Vedlagt til behandlende organ: Plandokumentene Innspill ved oppstartsvarsling Epost vedr. naturmangfold. Utslippssøknad Øvrige dokument: 16/8287 Underskrevet referat fra forhåndskonferanse. I : Nicolaj Hval-Thomsen 16/7722 Reguleringsplan for 109/145 og 109/145 på Mylla I : Nicolaj Hval-Thomsen (fritidstomter). 16/5841 Planinitiativ detaljreguleringsplan for 109/145 og I : Nicolaj Hval-Thomsen 109/146 på Mylla. 16/5842 Svar på spørsmål om detaljreguleringsplan for U : Nicolaj Hval-Thomsen 109/145 og 109/146 på Mylla. 17/1325 Reguleringsplan Bratholt skog I. I : Ingeniør Sverre Hagen 17/4110 Oversender reviderte og supplerende dokumenter - I : Ingeniør Sverre Hagen detaljregulering for Bratholt Skog 1. 17/2148 Planforslag Bratholt Skog Felt I og II. I : Lisbeth Tuven Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Jarle Skau, Kjelsåsveien 141 B 0491 OSLO, Nicolaj Hval-Thomsen, Stasjonsveien 5 2743 HARESTUA, Halvard Lunder, Bjørgevegen 11 2730 LUNNER, Pål Lunder, Nedre Frøislievegen 8 2740 ROA, Knut Magne Ore, Dagaliveien 22 C 0776 OSLO, Britt Skau, Maria Dehlis vei 36 B 1083 OSLO, Astrid Nicolaissen, Vækerøveien 131 0383 OSLO, Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 8 av 8