Plan ID: 0536057 Forslag til PLANPROGRAM for Detaljreguleringsplan for del av gnr.59/bnr.1 Hovlandsvegen i Søndre Land kommune 03.10.2016, PML, p. 12256 Nils Kristian Blom,
Forord Planinitiativ ble tatt av grunneier på Grette Gård, gnr. 59/bnr. 1, Nils Kristian Blom i januar 2016. Innledende avklaringer med dispensasjonssøknad, som ble trukket for behandling i januar 2016. Forhåndskonferanse mellom grunneier, Søndre Land kommune og konsulent ble holdt den 07.02.2016, med eget referat fra møtet. Planprogrammet vil bli behandlet i kommunen, sendt på høring og så eventuelt fastsatt i Søndre Land kommunestyre. Det vil altså være nødvendig med vedtak og fastsetting av planprogram før planprosessen og plansaken kan fortsette. Saken vil videre bli behandlet iht. Plan- og bygningsloven, naturmangfoldloven 8-12, jordloven, kulturminneloven og konsesjonsloven. Planprogrammet er utarbeidet for grunneier og planarbeidene utføres av Areal+ AS ved arealplanlegger Petter Mogens Lund. Innhold: 1 Bakgrunn... 3 2 Forslag til planprogram... 3 3 Områdebeskrivelse og rammer for planarbeidet... 4 3.1 Beliggenhet... 4 3.2 Naturgrunnlag... 5 3.3 Plangrunnlaget... 5 4 Tiltaket... 6 4.1 Innhold og avgrensning... 6 5 Plan- og utredningsarbeidet videre,... 9 5.1 Konsekvensutredningstema... 9 5.2 Planbeskrivelsen; problemstillinger og krav til innhold... 12 6 Medvirkning - planprosess... 122 7 Forslag til framdriftsplan... 13 8 Forslag til organisering. 14 Søndre Land kommune Side 2
1 Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er behovet for å utvikle og legge til rette for nytt næringsareal / forretningsareal i Hov sentrum i Hovlandsvegen. Søndre Land kommune har stilt krav om at slik utvikling bare kan skje i samsvar med godkjent planprogram, detaljreguleringsplan med planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser, ROS-analyse, konsekvensutredning, og konsekvensutredning. Området der forretningsarealet er planlagt er et jordbruksområde tilhørende Grette Gård. Rundt næringsarealets øvre side mot dyrka marka er det planlagte en vegetasjonsskjerm / naturformål på 5-10 meters bredde. Planområde utgjør 9,0 dekar. Området er i vedtatt kommuneplanens arealdel disponert og avsatt til LNF-sone, med utfyllende bestemmelser. Arealformålene i detaljplanen vil bli: Forretning, grønnstruktur/vegetasjonsskjerm, veg og jordbruk. Planen vil vise omfang og lokalisering av nytt forretningsareal, (kode Rp 1150), innkl. Vegetasjonsskjerm, (kode Rp 3060), atkomstveg, (kode Rp 2010) og jordbruk, (kode Rp 5111). Detaljreguleringsplanen vil omfatte plankart med arealformålet forretning, bestemmelser, beskrivelse med konsekvensvurderinger og utredes for de temaene som fremkommer i dette forslaget til planprogram. Videre blir det utarbeidet, snitt, landskapsanalyse, risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) og illustrasjoner. 2 Forslag til planprogram Plan- og bygningsloven 4-1 sier følgende om bruk av planprogram ved varsel om oppstart: For alle reguleringsplaner som kan ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. Forslag til planprogram sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn samtidig med varsling av planoppstart. Planprogrammet fastsettes ordinært av planmyndigheten. Etter offentlig ettersyn vil planprogrammet bli revidert og det sendes til kommunen for fastsetting. Tiltaket vil deretter kreve en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning, med vedtak i kommunen før forretningsområdet kan tas i bruk. Figur: Planprosess. Søndre Land kommune Side 3
3 Områdebeskrivelse og rammer for planarbeidet 3.1 Beliggenhet Planområdet ligger i Hov sentrum, langs Hovlandsvegens østside i lengde på 185 meter og en bredde på 35 meter. Denne delen av eiendommen 59/1 ønskes omdisponert fra jordbruksformål til forretningsformål. Området grenser i nord mot eiendommen 61/7, til Hovlandsvegen i vest og mot marka på Grette 59/1 i sør og øst. Planområdet ligger langs vestre kant av Hovlandsvegen. Søndre Land kommune Side 4
3.2 Naturgrunnlag Planområdet er for nedre del av jordbruksområdet. Området er planlagt til forretningsformål med en naturlig vegetasjonsskjerm på oversiden mot dyrka marka i øst. Planområdet er vist under med rød stiplet linje. Flyfoto vises dyrka mark og vegetasjonsbånd mot Hovlandsvegen og mot nord. 3.3 Plangrunnlaget Området er i kommuneplanens arealdel 2016-2026, avsatt til LNF-område, jordbruk. Utsnitt av gjeldende kommuneplanens arealdel. Planområdet er markert med sort stiplet linje med et blått kryss. Søndre Land kommune Side 5
Utsnitt av områdereguleringsplanen for Hov sentrum, hvor planområdet er vist med sort stiplet linje og blått kryss. 4 Tiltaket 4.1 Innhold og avgrensning Planområdet er på 9,0 dekar. Forretningsområdet vil ligge tilpasset landskapsrommet og med en naturlig avskjerming mot dyrka marka mot øst. Matjorda vil bli flyttet til et dyrket jorde opp mot jordekanten, rett nedenfor vegen til jordet i en skarp kant mot vest, oppe ved Grette gård. I dette området er det skrinn matjord i dag. Det er ikke snakk om nydyrking, men forbedring av jordbruksarealet på gården. Arealformål etter pbl 12-5 1. Bebyggelse og anlegg: Forretninger. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg. Annen veggrunn grøntareal. 3. Grønnstruktur: Vegetasjonsskjerm. Søndre Land kommune Side 6
Planområdet er vist på kartet med sort stiplet linje. Søndre Land kommune Side 7
Matjorda er planlagt flyttet opp til dyrka marka vest for Grette gård. Planområdet ligger nederst på jordet, inntil Hovlandsvegen, ved trærne til høyre i bildet. Søndre Land kommune Side 8
5 Plan- og utredningsarbeidet videre Området sett fra Grette gård mot Randsfjorden. Det er gjort en vurdering av hvilke tema som skal konsekvensutredes (utredningstema), og hvilke problemstillinger som skal redegjøres for særskilt i planbeskrivelsen. Dette er gjort på bakgrunn av vurderinger etter konsekvensutredningsforskriften. Resultatet av konsekvensvurderingene vil danne grunnlag for utarbeidelse av detaljreguleringsplan. 5.1 Konsekvensutredningstema Krav til konsekvensutredning (KU) for arealplaner skal fastlegges gjennom innledende behandling av forslag til planprogram. Forskrift om konsekvensutredning for planer etter plan- og bygningsloven av 01.01.2015 Søndre Land kommune Side 9
I følge forskriftens 3 bokstav b) skal detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering vurderes etter forskriftens 4. Kriteriene er gjengitt nedenfor og gitt vår vurdering av konfliktgrad. Konsekvensene skal utredes dersom de er i konflikt med følgende tema i hht vedlegg III: Kriterier for vurdering av vesentlige virkninger for miljø og samfunn Konflikt Ikke konflikt er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet. 1) innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. Vurdering av konflikt og tema som må konsekvensutredes 1) Tiltaket vil kunne få konsekvenser for kulturlandskapet, ved at jordbruksarealene blir noe redusert. Kulturlandskapet skal vektlegges med hensyn til landskapsbilde. Randsoner er og vil bli vegetert. Naturtyper er kartlagt i ravinedalen konsekvenser vil bli vurdert i konsekvensutredningen. 2) Arealdisponeringen er ikke i samsvar med kommuneplanens arealdel (LNF). Under forutsetning av at en flytter matjorda, så vil en få bedre jordbruksarealer på Grette gård. Det utarbeides en sammenstilling i tabellform med konsekvensvurdering basert på verdier og omfang. 2) Utredningstema I henhold til forskriftene skal problemstillingene være relevante i forhold til beslutninger som skal tas i plansaken. I tabellen under foreslås hvilke temaer som skal vurderes i forbindelse med planarbeidet, og på hvilken måte. Tema Miljø: Kulturminner Jordbruk, miljø og landskap Antatte problemstillinger Foreliggende kunnskap viser et potensiale for funn av automatiske freda kulturminner. Fagenheten i Oppland fylkeskommune vil bli kontaktet og evt. befaring av arkeolog. Prosjektet medfører endring av naturmiljø, terreng og landskapsbilde. Forslag til vurdering Planens betydning i forhold til kulturminneverdier skal utredes. Betydningen for kulturmiljø og kulturminner skal vurderes. Det skal avklares om mht behov for arkeologiske registreringer. Betydningen for naturmiljø og landskapsbildet skal vurderes. Omdisponering av LNF-området skal belyses i forhold til jordvern. Søndre Land kommune Side 10
Trafikksikkerhet, trafikk, støy, vann og avløp Trafikkløsninger, vann og avløpsplan. Trafikk og støy. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, v/a-plan. Trafikkog støyanalyser. Overvannshåndtering Overvannsplan Overvannshåndtering i hht plan. Strøkets karakter, byggeskikk og sammenheng med sentrum. Forholdet til eksisterende bebyggelse illustreres 3D-visualisering Universell utforming Tilgjengelighet Synliggjøre at det er god tilgjengelighet for alle kundegrupper og at løsning med universell utforming er mulig. Beredskap og ulykkesrisiko Dette utredes i risiko- og sårbarhetsanalysen ROS-analysen innbefatter dette. Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Samfunnsmessige forhold Forretningsformål Tiltaket baserer seg på en planering av området for bebyggelse og anlegg. Det vises til innledende kartlegging av grunnforhold. Det skal gjennomføres undersøkelser som samsvarer med NVE s veileder: Retningslinje 2-2011 «Flaum og skredfare i arealplansaker, rev. 22.05.2014. Kommunens overordna ROSanalyse fra 2012 benyttes. Universell utforming Sammenheng med sentrum Beredskap og ulykkesrisiko Universell utforming til forretningsbyggene skal vises. Sentrumstilknytning og sammenheng. Risiko- og sårbarhetsanalyse. Universell utforming til forretningsbyggene skal utredes og krav i bestemmelsene. Sammenheng med sentrum utredes. ROS-analyse vil bli utarbeidet. Medode for KU Oppfangingskriteriene for konsekvensutredning vil bli benyttet og fulgt. Konsekvensene for de nevnte tema over, utredes med fordeler og ulemper. Det utarbeides KU i samråd med Søndre Land kommune. Søndre Land kommune Side 11
Anbefaling Basert på en sammenstilling og vurdering av konsekvensene, anbefales at det utarbeides en detaljreguleringsplan for området, med tilhørende bestemmelser, konsekvensutredninger, planbeskrivelse og ROS-analyse. 5.2 Planbeskrivelsen; problemstillinger og krav til innhold Beskrivelse av dagens situasjon Planen skal omfatte en beskrivelse av dagens situasjon innenfor planområdet. Beskrivelse av tiltaket Planforslaget skal i tillegg til planbeskrivelsen inneholde: Plankart Bestemmelser ROS-analyse. Sannsynlighet for hendelser og konsekvensens alvorlighetsgrad utredes i ROS-analysen. 200-års flom med 20 % klimapåslag skal utredes. Rapporter til konsekvensutredningens tema. Beskrivelsen skal omfatte: Begrunnelse for tiltaket Beskrivelse av det fysiske tiltaket Behov for rekkefølgekrav og utbyggingsavtale skal kunngjøres og annonseres samtidig med planoppstart. Tema som skal vil bli belyst særskilt i planbeskrivelsen Tema Antatte problemstillinger Forslag til vurdering Næringsliv og sysselsetting Kommunal økonomi Nye forretninger og nye muligheter for næringslivet. Kommuneplanens samfunnsdel og arealdel blir gjennomgått. Tiltaket vil kunne medføre inntekter til kommunen i form av inntekts- og eiendomsskatt. Det vil bli redegjort for innholdet og brukes av det planlagte forretningsområdet. Utbyggingsavtale vil bli utarbeidet, forhandlet, beskrevet og vedtatt 6 Medvirkning planprosess Offentlig innsyn i planprosessen sikres gjennom følgende høringer: Forslag til planprogram vil bli lagt ut på høring i 6 uker. Planprosess med åpen plandialog Reguleringsplan med konsekvensutredning legges ut til offentlig ettersyn i min. 6 uker. I høringsperioden kan det arrangeres et offentlig informasjonsmøte dersom det er ønskelig og behov for det. Søndre Land kommune Side 12
Gjennom en åpen planprosess, legges det opp til nødvendig medvirkning og informasjon med kontakt med de offentlige planmyndigheter og andre interessenter. For øvrig stiller forslagsstiller seg åpen for dialog med interessenter i samråd med Søndre Land kommune og regionale planmyndigheter, for å sikre en god behandling og en sikker framdrift på arbeidet med planen. 7 Forslag til framdriftsplan Åkeren under Grette gård. Første møte mellom kommunen, grunneier og konsulent ble holdt den 07.01.2016 med referat. God plandialog med kommunen forutsettes. Forslag til revidert framdrift: Planprogram behandlet i Søndre Land formannskap Oktober 2016 Varsel om planoppstart og høring av planprogrammet, frist 6 uker November 2016 Innkomne merknader til planprogram og til planoppstart Desember 2016 Fastsetting av planprogram i Planutvalget og kommunestyret Januar 2017 Fremming av planforslag Februar 2017 Offentlig ettersyn i 6 uker Mars april 2017 Plangodkjenning Mai juni 2017 Klagebehandling Sommer 2017 Alternativt, hvis planprogrammet ikke fastsettes så vil dette planarbeidet være å betrakte som et innspill til revisjon av kommuneplanens arealdel. 8 Forslag til organisering Organisering av planprosjektet ledes av Areal+ AS. Kommunen og representanter for handelsstanden på Hov inviteres til å delta i en referansegruppe sammen med grunneier. Organiseringen avtales med kommunen. Areal+ AS, PML, 03 10 2016. Søndre Land kommune Side 13