SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg teknisk, miljø og naturforvaltning 04.04.2017 Arkivsaksnr: 2016/7240 Klassering: 27/1/V62 Saksbehandler: Gry Lillevestre SØKNAD OM KONSESJON PÅ ERVERV AV LANDBRUKSEIENDOMMEN LEIN ØSTRE - 27/1+7 - TRINE AAKERVIK Vedlegg: Søknad om konsesjon Kjøpekontrakt Salgsprospekt Verditakst bygninger, Norconsult Gårdskart 27/1 Oversiktskart Saksdokumenter (ikke vedlagt): Konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 Rundskriv M-2/2009 Rundskriv M-3/2002 Rundskriv M-7/2002 Rundskriv M-4/2004 Rundskriv M-1/2010 Rundskriv M-2/2012 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98, 9 og 11, med tilhørende forskrifter og rundskriv godkjennes søknad om konsesjon fra Trine Aakervik for erverv av eiendommen Øvre Lein 27/1+7 i Steinkjer kommune, som omsøkt. Konsesjon gis med vilkår om personlig boplikt. Søkeren forplikter seg til å bosette seg på eiendommen innen ett år, og selv bebo eiendommen i minst 5 år sammenhengende. Torunn Austheim Rådmann Gunvor Aursjø utviklingssjef
Saksopplysninger: Trine Aakervik, Rognvegen 323, 7710 Sparbu, har søkt om konsesjon for erverv av eiendommen Øvre Lein, gbnr 27/1+7 i Steinkjer kommune. Selgere er Randi Pauline Lein Kristiansen og Jan Nymo Kristiansen. Kjøpesum er 11 100 000,- Eiendommen skal drives som selvstendig enhet. Eiendommen Øvre Lein 27/1+7, ligger i Sparbu. I kommuneplanen er området definert som et LNF-A område. Den ligger 13 km fra Steinkjer sentrum, 1,5 km fra skolen på Mære og 2 km fra E6. Arealer: Eiendommen består av 427 daa fulldyrket areal, 523 daa skog og 15 daa anna areal Det fulldyrkede arealet ligger samlet i en teig, sørvendt. Dyrkajorda er ifølge Skog og landskap av svært god og god kvalitet. Eiendommen ligger i et aktivt jordbruksmiljø. Driftsopplegg: Jorda er de senere årene blitt drevet med kornproduksjon, etter at det ble slutt med svineproduksjon på bruket i 2010. Konsesjonssøker ønsker å benytte jorda til kornproduksjon samt ha husdyrproduksjon. Bygninger: Gården ble rammet av brann i 1959, og alle bygninger utenom et sagbruk/smie brant ned. Eksisterende våningshus, kårbolig, fjøs og en redskapsbu er derfor gjenoppført i årene 1959-61. Ei annen redskapsbu oppført i 1982. Bygningene er jamt over i god teknisk tilstand, og er jevnlig vedlikeholdt. Det foreligger tilstandsrapport for våningshuset og verditakst for alle bygg (unntatt gjødselkum). Dette gir en god beskrivelse av bygningene. Våningshus: Oppført 1960, trebygg. Grunnflate på 250 m2 i to etasjer samt kjeller. Inneholder 2 leiligheter. Kjeller (BTA 236m2) består av kjellerstue, dusj, grovkjøkken, fryserom, kjølerom, 8 boder, 4 ganger, wc. 1.etg (BTA 252m2) består av 2 vindfang, 3 ganger, vaskerom, kontor, 2 kjøkken, peisestue, tv-stue, 3 stuer, bod/spiskammers, bad wc, soverom. 2.etg (BTA 249m2) består av bad, sal, 3 ganger, soverom/kontor, fotostudio, wc, 7 soverom, kott. Loft (BTA 74m2) uinnredet. Oppvarming med elektrisitet og sentralfyr på olje. Bygget er siden 1995 restaurert med utskifting av vinduer og bordkledning samt etterisolert. Leilighet i kårende renovert i 2010. Hovedleilighet ikke renovert. Kårhus: Oppført 1959, trebygg. Grunnflate på 80m2 i 1 ½ etasje samt kjeller. Utleiebygg. Kjeller (BTA 40m2) Består av trapperom, 2 boder, vaskekjeller, wc. 1.etg (BTA 74m2) Består av vindfang, trapperom, bad, kjøkken, stue. 2. etg (BTA 46m2) består av gang, 3 soverom, kott. Utvendig restaurert etter 1995, innvendig modernisert i 2008. Fjøs: Oppført 1961, betong og trebygg. Grunnflate på ca 600m2. Gjødselkjeller under bygget. Opprinnelig for storfe, men renovert for svineproduksjon i 1987. Har stått tom siden 2010, alle innredninger for husdyr er fjernet. 1.etg (BTA 611m2) inneholder fjøsrom samt et tilbygg som rommer dusj, wc, kontor og vaskerom. ". 2.etg (BTA 572m2) inneholder korntørke (varm + kaldluft). Max lagerkapasitet tørt korn = 150 tonn. Under lembrua (i betong) er et lagerrom (BTA 71m2). Gjødselkum: Oppført år 2000. Ligger 150 m ned på åkeren, med rør mellom gjødselkjeller under låve slik at gjødsel kan pumpes ned. Maskinbod 1: Oppført 1959, treverk. Grunnflate 190m2. En flate, støpt golv. Brukes som maskinbu. Maskinbod 2: Oppført 1982, Stolpebygg med vegger av plater, jordgolv. Brukes som maskinbu. Sagbruk/smie: Oppført 1920. Grunnflate 260m2 i to etg. Inneholder gammel gårdssag og smie/museum. Lagerbygg.
Anneks: Oppført 2008. Grunnflate 9m2. Ikke innlagt vann, avløp, strøm. Eiendomstakst Sivilagronom Jon Rannem har satt konsesjonseiendommens alminnelige omsetningsverdi til 8.950.000 kroner ut fra en samlet vurdering. Denne taksten er ikke basert på noen tilstandsrapport på bygninger, men er en ren verdivurdering basert på eiendommen som landbrukseiendom. Det er også opplyst at bygningenes størrelse og kapasitet bygger på opplysninger fra eieren og er ikke kontrollert. Verdiberegning utført av Rannem: Dyrka mark 424 daa a 7.000 kr Skog/utmark 505 daa. Jaktrett Driftsbygninger: Fjøs/lagerbygg kr 2 500 000 x 25 % Gjødselkum Redskapshus 1 kr 800.000 x 30 % Redskapshus 1 kr 600.000 x 35 % Gårdssag/lagerbygg Anneks Våningshus: Generasjonsbolig kr 6.000.000 x 50 % Utleiebolig kr. 60 000/ 6 % Sum 2.970.000 kr 800.000 kr 620.000 kr 50.000 kr 240.000 kr 210.000 kr 50.000 kr 10.000 kr 3.000.000 kr 1.000.000 kr 8.950.000 kr Norconsult har, på oppdrag fra Steinkjer kommune, laget en teknisk verdi for bygningene på eiendommen. Det er da beregnet normale byggekostnader for byggene, med fradrag for u-tidsmessighet, elde, vedlikeholdsmangler, gjenstående arbeider og tilstandssvekkelse. Teknisk verdiberegning utført av Norconsult: Våningshus (nyverdi = kr 11 500 000) fradrag ( 2 950 000) teknisk verdi = 8 550 000 kr Kårhus (nyverdi = kr 3 050 000) fradrag ( 850 000) teknisk verdi = 2 200 000 kr Fjøs (nyverdi = kr 6 900 000) fradrag ( 3 200 000) teknisk verdi = 3 700 000 kr Brufot (nyverdi = kr 400 000) fradrag ( 150 000) teknisk verdi = 250 000 kr Maskinbod (nyverdi = kr 910 000) - fradrag ( 300 000) teknisk verdi = 610 000 kr Sagbruk (nyverdi = kr 2 300 000) - fradrag ( 1 100 000) teknisk verdi = 1 200 000 kr Anneks (nyverdi = kr 15 500) fradrag ( 3 000) teknisk verdi = 12 500 kr Redskapsbod (nyverdi = kr 780 000) - fradrag ( 270 000) teknisk verdi = 510 000 kr Sum 17 032 500 kr
Søknader om konsesjon behandles etter konsesjonsloven av 28. november 2003 nr. 98 med tilhørende forskrifter og rundskriv. Kommunen er vedtaksmyndighet. Kommunens myndighet til å fatte vedtak er gjennom delagasjon lagt til hovedutvalg for teknisk miljø og naturforvaltning. Vedtaket kan påklages jf. forvaltningsloven kapittel VI, og klageorgan er fylkesmannen, med hovedutvalget somunderinstans. Konsesjonsloven har til formål å regulere og kontrollere omsetning av fast eiendom. Ved vurdering av om konsesjon skal gis, skal det tas utgangspunkt i søkers formål med ervervet. Formålet skal vurderes i forhold til relevante samfunnsinteresser som gjør seg gjeldende i saka, jf. konsesjonsloven 1. Gjelder ervervet en landbrukseiendom, skal det etter konsesjonsloven 9 «legges særlig vekt på: 1. om den avtalte pris tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling, 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosetting i området, 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning, 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen, 5. om ervervet ivaretar hensynet til bosetting, helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet». Etter konsesjonsloven 11 kan konsesjon gis på «slike vilkår som i hvert enkelt tilfelle finnes påkrevd av hensyn til de formål loven skal fremme». Saksvurderinger: I saker som berører naturmangfoldet skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Ut fra det som er opplyst er det ikke noe som tyder på at eierskifte vil påvirke naturmangfoldet. Etter rundskriv M-2/2009 er det ikke noe krav om formell landbruksutdanning, og en skal vise varsomhet når en vurderer spørsmålet om skikkethet, men det må likevel ses i lys av mulighetene for å oppfylle driveplikten. Konsesjonssøkeren er landbruksrådgiver i bank, og har 5 års praksis innen korn- og husdyrproduksjon (ammeku). Ut i fra dette anses erververen å være skikket til å drive eiendommen. Det skal også legges vekt på om ervervet fører til en driftsmessig god løsning. Det er et nasjonalt mål å skape et robust landbruk med stabile arbeidsplasser og god lønnsomhet. Dette innebærer bl.a. at en må tilstrebe en bruksstruktur som gir grunnlag for å redusere kostnadene og tilpasse driften til endringer i rammebetingelsene for norsk landbruk. Eiendomsstørrelsen og den fysiske utformingen av eiendommen er viktige faktorer for å få det til. Gården Lein (27/1) er en gård med god arrondering av arealene, spesielt jordbruksarealet, som er i kun en teig. Konsesjonssøker oppgir å ville tilflytte eiendommen og benytte jorda til kornproduksjon samt ha husdyrproduksjon, dette er de driftsformene som er/har vært på eiendommen fra før, og som eiendommen har godt grunnlag for å videreføre. Samlet vurderes dette til å bli en driftsmessig god løsning for eiendommen. Med helhetlig ressursforvaltning menes at en må se på hvilke virkninger et eierskifte har for alle ressursene på eiendommen enten det gjelder jord- og skogbruksarealer, bygninger eller øvrige deler av eiendommen. I begrepet ligger også at en i størst mulig grad ivaretar framtidige generasjoners behov. Ressursene skal disponeres på en slik måte at produksjonsevne og utnyttelsesevne ivaretas, slik at eiendommen i framtida kan legge grunnlag for drift og bosetting. Departementet (kommunen) antar at en eier som selv bor på eiendommen sin har større mulighet til å ivareta eiendommens ressurser i et slikt langsiktig perspektiv enn den som ikke bor der.
Med kulturlandskapet menes landskapsbildet, mangfoldet i naturen og kulturhistoriske verdier. Kulturlandskapet er et samfunnsgode som landbruket har et særlig ansvar for å ivareta, men det må tas hensyn til at kulturlandskapet endres over tid i takt med utviklingen i landbruket. Steinkjer kommune anser eiendommen Lein til å være en eiendom med store ressurser som skal ivaretas for framtiden. Det å ta vare på denne eiendommen som selvstendig enhet vil bidra til at den ivaretas for framtidige generasjoners behov og bli en enhet som Iegger grunnlag for videre drift og bosetting i grenda. I og med at konsesjonssøker oppgir at hun skal tilflytte eiendommen og selv bebo den i 5 år, vil hun oppfylle vilkåret satt i vedtaket. Gården Lein er en av flere eiendommer i området som har positive kvaliteter som preger kulturlandskapet. Vi ser ikke at eierskiftet vil ha noen virkning på kulturlandskapet, så sant gården tas vare på slik den har blitt gjort hittil. Det skal legges særlig vekt på hensynet til en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Rundskrivene M-3/2002, M-7/2002, M-4/2004, M-1/2010 og M-2/2012 gir retningslinjer for hvordan pris skal vurderes. Kommunen har plikt til å vise hvordan prisvurderinga er foretatt for de enkelte delene av eiendommen, jf. forskrift om saksbehandling i saker etter blant annet konsesjonsloven. Av rundskriv M-3/2002 går det fram at «For landbrukseiendommer som fortsatt skal nyttes til landbruk, må samfunnsmessig forsvarlig pris forstås som en pris som bidrar til å realisere mål i landbrukspolitikken. Det gjelder bl.a. mål som å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Videre er det et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket. Skal landbrukspolitiske mål nås, er det nødvendig at bl.a. prisnivået på landbrukseiendommer ikke er høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital». I rundskriv M-3/2002 er det gitt rammer for hvilke priser på jord og skog som kan godkjennes i konsesjonssammenheng ut fra en avkastningsverdibetraktning. Ved verdibetraktning skal det tas utgangspunkt i hva jorda nyttes til og hva den under normale forhold - gir av avling, og hva som er påregnelig avvirkningskvantum for skog. Med sterkt varierende forhold for planteproduksjon, og dertil store utslag i avlingsnivå og driftskostnader, vil avkastningsverdiberegningene gi tilsvarende forskjellig resultat. Avkastningsverdiberegning for jorda på Lein: (alt oppgitt pr daa): Jordverdi = (avling x produktpris) + arealtilskudd - kostnader = (variable + faste + arbeid) Den summen en kommer fram til multipliseres med en kapitaliseringsrentefot på 4 %. Det forutsettes en normal kornavling i området på 450 kg/daa. Kornpris = 2,70 pr kg (bygg) Areal og kulturlandskapstilskudd = 412,- pr daa Produksjonskostnader: Variable = 430,- Faste = 338,- Arbeid = 416,- Kapitaliseringsrentefot = 4 % (priser er hentet fra NIBIO's Handbok for driftsplanlegging 2016/2017) Avkastningsverdiberegning for jorda i denne saken vil bli 11 075,- pr daa x 427 daa = 4.729.000,-
Avkastningsverdiberegning for skogen: (bruttopris pr m3 driftskostnader pr m3) = rånetto Rånetto investeringer i skogkultur/veger/administrasjon = årlig nettoavkastning Den summen en kommer fram til multipliseres med en kapitaliseringsrentefot på 4 %. Skog: Skogbruksplanen viser at det er omlag 11 000m3 stående masse på eiendommen. Årlig tilvekst 500m3. Gjennomsnittlig brutto avvirkningspris = 400kr/m3 Gjennomsnittlig brutto driftskostnad = 150kr/m3 Årlig innsats i skogkultur/veger og administrasjon = 50 000kr Kapitaliseringsrentefot = 4 % (prisene er gjennomsnittlige erfaringspriser på skogsdrift i Steinkjer kommune) Avkastningsverdiberegning for skogen på Lein blir: 1.875.000,- Jakt: Det er de siste årene utbetalt ca kr 1000,- pr år i jaktutbytte. Oppkapitalisert med rente 4 % gir dette en verdi på kr 25.000,- Det er også på eiendommen en bygslet tomt som har en leieinntekt på kr 300,- pr år. Oppkapitalisert med rente 4 % gir dette en verdi på kr 7.500,- Verdifastsettelse av bygninger tar utgangspunkt i bygningenes kostnadsverdi. For enkelte bolighus kan det være aktuelt å nytte årlig netto utleieverdi som verdsettingsgrunnlag. Kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi) på en bygning svarer til antatt nyanleggskostnad i dag for en tilsvarende bygning, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav. Korrigeringen (nedskrivingen) av nyanleggskostnaden bestemmes etter en konkret vurdering av vedkommende bygning. Nyanleggskostnad på tilsvarende bygning: Nyanleggskostnaden bestemmes i lys av antatt byggekostnad for bygningen i dag. Til byggekostnaden ligger også kostnader med tomt, vann- og avløpsordning. Eldre bygninger, vanligvis med enklere bygnings- og utstyrsmessig standard enn nyere bygninger, vil regelmessig ha en lavere nyanleggskostnad enn nyere bygninger. Alder: Alderen på bygningen kan ut fra bl.a. bygningskonstruksjon ha betydning for muligheten til eventuell ombygging/restaurering for å gjøre bygningen tjenlig etter dagens krav. Dette kan særlig gjelde bygninger for husdyrhold. Dersom en eldre og lite tidsmessig bygning ikke er egnet eller dårlig egnet for ombygging/restaurering, vil det være grunnlag for en sterkere nedskriving av nyanleggskostnaden enn om bygningen er egnet for ombygging/restaurering. Størrelse: For driftsbygninger vil størrelsen på bygningen kunne ha betydning for hvor stor nedskrivingen av nyanleggskostnaden bør være. Størrelsen totalt og størrelsen på ulike deler av bygningen, som f.eks. husdyrrom, fôrrom, gjødselkjeller og korntørke og lager, gir uttrykk for den kapasitet bygningen har. Kapasiteten bør ideelt sett stå i et rimelig forhold til eiendommens arealgrunnlag, eventuell mjølkekvote, konsesjonsgrenser for husdyrhold mv. Dersom det er misforhold mellom driftsbygningens størrelse, eiendommens arealgrunnlag og naturlig driftsform, er det grunnlag for å korrigere nyanleggskostnaden for det. Typisk tilfelle er eiendommer med stor driftsbygning for husdyrhold, men hvor driftsformen er endret slik at det ikke er behov for stor bygning. For våningshus kan det være aktuelt å korrigere nyanleggskostnaden i tilfelle der bygningen klart ligger over normal størrelse og standard for bolig på gårdsbruk.
Slitasje, vedlikehold: Dersom bygningen er nedslitt, kan det bety behov for ombyggings-/restaureringstiltak for å bringe bygningen i bruksmessig tilstand. Det vil ha betydning for nedskrivingen av nyanleggskostnaden. Det samme gjelder når vedlikeholdet av bygningen har vært mangelfullt over tid. Slitasje- og vedlikeholdssituasjonen vil ellers være sentral ved vurderingen av husdyrrom, særlig knyttet til innredninger som til vanlig har en begrenset levetid. Egnethet: For driftsbygninger vil det ofte være av betydning for korrigeringen av nyanleggskostnaden om bygningen er egnet for den drift av eiendommen som det naturlig ligger til rette for. På eiendommer med husdyrhold må ellers driftsbygningens egnethet vurderes i lys av bl.a. endrede miljøkrav knyttet til husdyrholdet. I likhet med ny teknikk stiller det nye krav til driftsbygninger. Det har betydning for nedskrivingen av nyanleggskostnaden på eldre bygninger. For bygninger som i liten eller mindre grad er i bruk i dagens driftsopplegg, må også reduksjon i nyanleggskostnaden vurderes. Det kan gjelde bygninger som har liten driftsmessig funksjon. For alle typer bygninger er tilstand og tidsmessighet med hensyn til vanntilførsel og avløpsordning et viktig vurderingsmoment. Særskilt for våningshus/bolighus: Størrelse, standard: Det kan være aktuelt å korrigere kostnadsverdien på våningshuset (hovedbolig) i tilfelle bygningen klart ligger over normal stor og god boligstandard på en landbrukseiendom. Godkjenning av bolignivå ut over normal god standard vil gi høye kostnadsverdier, som kan føre til tilsvarende økning av kjøpesummen for eiendommene. Det kan medføre en uheldig innskrenkning av aktuell og ønskelig kjøpergruppe til landbrukseiendommer. Kårbolig/generasjonsbolig: Kostnadsverdiberegningen av kårbolig/generasjonsbolig foretas på samme måte som beregning av verdien på hovedboligen. Hefte på eiendommer i form av borett i kårbolig eller annet bolighus innebærer at boligen ikke får full verdi for kjøper før heftet faller bort. Kostnadsverdien må korrigeres for dette. Andre bolighus: På eiendommer med flere enn to bolighus (hovedbolig med kårleilighet-/generasjonsbolig) vil økonomisk utnytting av bolighus ofte avhenge av leiemarkedet. I lys av dette vil det være mer hensiktsmessig å foreta verdsettingen ved beregning av avkastningsverdi med grunnlag i netto leieinntekter. Netto leieinntekter er i denne sammenheng påregnelig årlig leieinntekter med fradrag for kostnader til vanlig vedlikehold, administrasjon og lignende. Boverdi: Det kan etter rundskriv M-1/2010 tillegges inntil 1,5 mill. kr for boverdi på landbrukseiendommer som tjener som bosted for yrkesutøvelse utenom landbruket. Boverdien skal avspeile prisnivået på boligtomter i området. Det kan skje ved at det legges en boverdi til kostnadsverdien på boliger på landbrukseiendommer i områder der beregnet kostnadsverdi ligger lavere enn det alminnelige prisnivå på boligeiendommer.
Konsesjonsmessige prisvurderinger av bygningsmassen på Lein: Det er som før beskrevet laget to takster for bygningene på Lein (gbnr 27/1+7), den ene er laget i forbindelse med salget av takstmann Jon Rannem, den andre som en følge av at Steinkjer kommune leide inn Norconsult til å regne ut teknisk verdi av alle bygningene. Denne verdiberegningen ble utført etter befaring på eiendommen 8.februar 2017. Tilstede på befaringen var: Kjetil Troset og Roald Stakset (Norconsult), Pål- Krister Langlid og Gry Lillevestre (Steinkjer kommune landbrukskontoret). Selgerne var også tilstede under befaringen. Det vil ikke i denne saken bli tillagt boverdi på eiendommen, da beregnet kostnadsverdi ligger klart over det alminnelige prisnivå på boligeiendommer i området. Våningshuset på Lein har en grunnflate på 250 m2 i to etasjer samt kjeller og loft. Samlet bruttoareal oppmålt til 811 m2, bruksareal 711m2 (hvorav primærrom 484m2 og sekundærrom 227m2). Våningshuset inneholder en stor hovedleilighet, samt en mindre kårleilighet. Huset har et stort bygningsvolum, også sett i forhold til våningshus generelt i kommunen. Det er her vurdert at bygget ligger over normal og god boligstandard for landbrukseiendommer, og at kostnadsverdien på bygget korrigeres til å gjelde for 350 m2. Etter en gjennomgang av data i matrikkelen er gjennomsnittlig størrelse på våningshus, tomannsbolig (2 boenheter), i Steinkjer kommune 350 m2. Nedskrevet kostnadsverdi pr m2 for våningshuset er ifølge Norconsults takst kr 12 025,- 12 025,-/m2 x 350m2 = 4.209.000,- Utleiebolig har en grunnflate på 160 m2, bruttoareal 145m2 (hvorav primærrom 109m og sekundærrom 36m2). Leies ut for netto 60 000,- pr år. Utleiebolig verdsettes ut fra avkastningsverdi med grunnlag i netto leieinntekter. Med en kapitaliseringsrentefot på 4 % vil verdien av denne boligen bli: 1.500.000,- Fjøs med brufot har en grunnflate på 611m2; med gjødselkjeller, 1.etg som har vært husdyrrom og 2.etg som inneholder korntørke og lager. Husdyrrom sist renovert og fornyet i 1987. Teknisk verdi utregnet av Norconsult = 3,7 mill. Husdyrrommet er tomt og all innredning er tatt vekk. Det er ikke god plass under taket (1,9 meter), og framstår som noe utdatert i forhold til krav til ventilasjon og miljø i dyrerom. Slik det framstår nå er det kun et lagerrom. Korntørke og lager for tørt korn i 2. etg er godt egnet til formålet, gjødselkjeller likeså. Husdyrrommet er 30 år gammelt, og bygget som helhet er 57 år. Bygget framstår ikke som utdatert, men heller ikke moderne. Det er muligheter for omgjøring til husdyrdrift igjen, men det vil trolig ha en betydelig kostnad, særlig grunnet at det vil kreve heving av etasjeskillet for å få det opp mot dagens nivå. Det legges derfor til grunn en verdiberegning basert på omkring halve bygningsarealet. Det vurderes at nedskrevet gjenanskaffelsesverdi på dette bygget, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav, vil være på: 1.800.000,- Maskinbod 1 grunnflate 190m2. Byggeår 1959. Teknisk verdi utregnet av Norconsult = 610 000,- Maskinlager med støpt gulv. Brukbart med ikke moderne. Det vurderes at nedskrevet gjenanskaffelsesverdi på dette bygget, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav, vil være på: 300 000,- Sagbruk grunnflate 260m2. Oppført 1920. Inneholder gammel sag og smie. Teknisk verdi Norconsult = 1 200 000,- Bygget er ikke i bruk i dagens driftsopplegg og har ingen driftsmessig funksjon. Bygget tillegges av denne grunn ingen verdi i konsesjonssammenheng.
Anneks grunnflate 8m2. Teknisk verdi Norconsult = 12 500,- Bygget er ikke i bruk i dagens driftsopplegg og har ingen driftsmessig funksjon. Bygget tillegges av denne grunn ingen verdi i konsesjonssammenheng. Redskapsbod grunnflate 250m2. Byggeår 1982. Teknisk verdi Norconsult = 510 000,- Bygget er et enkelt stolpebygg med jordgulv. Det vurderes at nedskrevet gjenanskaffelsesverdi på dette bygget, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav, vil være på: 250 000,- Gjødselkum oppført år 2000. Ligger 150 m fra tunet. Har nedgravd rør mellom gjødselkjeller og kum. Det vurderes at nedskrevet gjenanskaffelsesverdi på denne kummen, korrigert for alder, størrelse, slitasje, vedlikehold og egnethet etter dagens normer og krav, vil være på: 50 000,- På bakgrunn av retningslinjene i prisrundskrivene samt opplysninger om eiendommen vurderes de ulike delene av eiendommen slik i verdi: Jord 4 729 000,- Skog 1 875 000,- Jaktrett: 25 000,- Bygslet tomt: 7 500,- Våningshus 4 209 000,- Utleiebolig 1 500 000,- Fjøs m brufot 1 800 000,- Maskinbod 300 000,- Sagbruk 0,- Anneks 0,- Redskapsbod 250 000,- Gjødselkum 50 000,- Sum 14 745 500,- Kjøpesummen på kr 11 100 000,- vurderes derved å ligge innenfor de rammer som konsesjonsloven trekker opp. Det er heller ingen andre momenter som taler for at konsesjon ikke bør gis.