Vinje kommune Økonomi, plan og utvikling Arkiv saknr: 2016/2101 Løpenr.: 18352/2016 Arkivkode: 99/912 Utval Møtedato Utval Saksnr Plan- og miljøutvalet Sakshandsamar: Turid Opsund Mæland Detaljregulering for Raudberg Sameige 99/24 - spørsmål om omregulering av tomtene 99/912, 913 og 914 Vedlegg: 1 Haukeli hytter og hus, søknad om omregulering 24.08.16 2 Haukeli hytter og hus, tilleggsinformasjon 05.09.16 Dokument i saka: Detaljregulering for Raudberg Sameige 99/24, vedteke 10.05.2012 Detaljregulering for Holtardalen, vedteke 02.09.2010 Kst vedtak 18.06.15, sak 15/40 Kst-vedtak 19.11.15, sak 15/16, Bakgrunn: Haukeli hytter og hus AS (HHH) eig tomtene 99/912, 913 og 914 i Raudberg, Vågslid. Tomtene ligg innanfor reguleringsplanen for 99/24 Raudberg Sameige og er regulert til utleigehytter. Kommunen mottok 28.08.2016 brev med søknad om omregulering av tomtene til fritidsbusetnad, sjå vedlegg. Omreguleringa det er søkt om, kan ikkje reknast som ei mindre endring. Administrasjonen ser difor på søknaden som eit spørsmål om regulering til plan og miljøutvalet, jfr pbl 12 8.
I følgje kjøpskontrakten mellom Åsfrid Naadland/ Hallbjørg Strøm og HHH, blei dei tre tomtene kjøpt den 02.06.2015. Kommunens arbeid kring næringstomter blei satt i gong januar 2015. Fyrste framlegg til vedtak rundt kommunens strategi for utbygging av utleigekapasitet blei lagt fram i april 2015. Endeleg vedtak i sak 40/2015: «modell for utbygging av ordinær utleigekapasitet blei fatta 18.06.2015». Her blei det vedtatt nye retningsliner for sal- og tilbakeleige. Mellom anna blei regelen om 8 års sal- og tilbakeleige oppheva. Næringstomter som ynskjer å nytte seg av sal- og tilbakeleige etter 18.06.2015 har difor evigvarande utleigeplikt. Dei aktuelle tomtene skulle eigentleg hatt evigvarande utleigeplikt etter det nye kommunestyrevedtaket av 18.06.2015. Etter ei konkret vurdering blei det i dette tilfelle gjeve anledning til å nytte seg av 8 års sal- og tilbakeleige. Tomtene er svært sentralt plassert i feltet med berre 300 m til alpinanlegget og er særs godt egna til utleige. Planen var å byggje 6 einingar til saman på dei tre tomtene. Pr i dag er den eine tomta bebygd med 2 einingar, men prosjektet er i følgje HHH foreløpig lagt på is for dei andre to tomtene grunna svikt i sal. I følgje søkar er det vanskelig å få seld tomter eller einingar som er regulera til næring. HHH meiner også at all den negative merksemda kring næringstomter med utleigeplikt (blå tomter) i Vinje kommune har gjort sitt for å påverke den vanskelige situasjonen og folks skepsis til å kjøpe blå tomter. Søkjar signaliserer at dei to tomtene som ikkje er bygde på vil bli ståande ubebygd så lenge det føreligg ei «blå» regulering på dei. Firmaet har investert mykje pengar i desse tre tomtene og dei økonomiske konsekvensane ved svikt i sal kan i følgje HHH bli så store at det trugar arbeidsplassane i firmaet. Søkar opplyser at HHH betala 1 600 000,- pr tomt, totalt 4 800 000,-, noko som ifølgje søkar ikkje er billigare enn andre tomter i området.
Vurdering: I gjeldande kommunedelplan for Vågslid er arealet sett av dels til LNF-område langs vassdraget, dels til næring (N15 : bevertning, overnatting, utsal). Ei omregulering vil såleis vere i strid med kommunedelplanen. Framlegg til ny kommunedelplan for Vågslid er under arbeid. Den nye kommunedelplanen skal gi ein endeleg avklaring av kor det skal vere næring/utleige framover, og kor det skal vere fritidsbusetnad. Kommunestyret vedtok ein strategi som vil vere førande for kommunedelplanen : vedtak 19.11.15, sak 15/16, pkt 1 : «Ubygde areal i kommunedelplanområda Rauland, Rukkemo - Torvetjønn og Vågslid som i dag er regulert til næring, skal i framtida vere regulert til høvesvis næring eller fritidsbustad slik det gjort greie for i rådmannens vurdering, jfr vedlegg 1. «Og vidare i pkt 2 : «I dei meste sentrale områda skal ikkje noko ubygd areal omdisponerast til fritidsbustad, og ein kvar endring bør vere til næring/infrastruktur, inkl. grønstruktur, slik det gjort greie for i rådmannens vurdering. «For det aktuelle området ser det slik ut i vedlegg 1 :
Regulering namn PlanID Næring/utleige Fritid Merknad Haukelifjell Skisenter 20150004 Opp til høgde med I høgde med Råsehallet og Planarbeid starta opp. Fritid Råsahallet og Råsali oppover (framtidig). over Råsahallet pga (framtidig). høgdeforskjell. Raudberg Sameige 20050003 Buh 24 26 Buh resten som ikkje er bygd (søkt byggeløyve) Tyrvelid 19970001 Sportelltomta Del av Tyrvelid 20050008 Alle tomter regulert til næring (16) Ligg spreidd Flåmyrane/Skjærdalen 20030001 N1 Ligg samla, og dermed eigna for konsentrert busetnad. Reserve for framtida. Som det kjem fram av kommunestyrevedtak 19.11.2015 ligg dei omsøkte tomtene i eit svært sentralt område, som er godt egna for utleige og skal ikkje omdisponerast til fritidseigedomar. Eit endringsvedtak i denne saka, før kommunedelplanprosessen har kome lenger, vil vere å ta ei avgjerd på forskot, utan at det er sett i ein større samanheng. Det kan vere mange saker som liknar denne. Ei omregulering her vil difor kunne gi uheldige presedensverknader. I tillegg vil saka kunne gje uheldige føringar for kommunedelplanen. HHH skriv i søknaden at dei ikkje har blitt informera om prosessen eller kva framdrift Vinje kommune har kring kommunedelplanen og næringstomter. HHH var representert på møte mellom kommunen og grunneigerar 11.05.2016. Det blei her informera om den vidare prosessen og tidsplan for kommunedelplan Vågslid. Deltakarane på møte var samde i at det var viktig å vente med kommunedelplan Vågslid til rapport til verdiskapning og reiseliv var ferdig. HHH kom korkje då eller i ettertid med innvendingar kring tidsplanen kring kommunedelplanen. I brev 05.09.16 visar søkjar til at det blei vedteke omregulering frå næring til fritidsbusetnad i Holtardalen på Rauland i samband med at dei hadde behov for kapital til heisutbygging. Sakshandsamar sin kommentar : Det har i lengre tid vore eit sterkt press for å omregulere frå næring til fritidsføremål i Vågslid og Rauland. Dette gjeld mellom anna i Holtardalen. Utbyggars argumentasjon den gongen var (1) store investeringar i infrastruktur (heis) som det var rekkjefylgjekrav om i reguleringsplan for Leigrav og Holtar, (2) at det ikkje var økonomi eller etterspørsel etter utleigeeiningar, og (3) at andre areal var meir sentrale, td ved Rauland skisenter. Argumentasjonen blei akseptert av kommunen. Etter kvart såg administrasjonen at omreguleringane ikkje hadde den ynskte verknaden på utviklinga i reisemåla. Som eit svar på dette sette ein i gang arbeidet med nye strategiar. Dette resulterte mellom anna i kommunestyrevedtak 40/2015 av 18.06.2015 «Modell for utbygging av ordinær utleigekapasitet» og kommunestyrevedtak av 19.11.2015, «Modell for utleigekapasitet kva for ubygde område som framover skal vere næringsområde i Rauland og Vågslid». Kommunen står fritt til å endra praksis dersom ein ser at tidligare vedtak har hatt uheldige verknadar. Administrasjonen forstår at det kan vera krevjande dersom eit solid firma har hamna i ein vanskeleg økonomisk situasjon. Det er rett at firmaet sysselsett mange og verksemda har positive ringverknader i lokalsamfunnet. Samtidig må det presiserast at kommunen i si vurdering av planforslaget ikkje kan leggje til grunn den vanskelege økonomiske situasjonen HHH sjølv har satt seg i. Som HHH sjølv skriv i søknad om omregulering har dei vore aktive i området i fleire tiår og det må difor leggjast til grunn at dei har svært god kjennskap til
marknaden og kva potensielle kjøperar er villige til å betale for ei utleigeeining/tomt. At HHH har betalt 1 600 000,- for kvar av tomtene kan ikkje påverke kommunens vurdering av ei evt. omregulering. Næringsdrivande må sjølv stå ansvarlige for eigne forretningsavgjersler. Ut frå ein totalvurdering, der ein legg mykje vekt på kva som tener heile Vågslid som reisemål på lang sikt, vil rådmannen ikkje rå til at det vert starta opp arbeid med å omregulere dei aktuelle tomtene. Rådmannens framlegg til vedtak: I medhald av plan- og bygningslova 12 8 vil plan- og miljøutvalet ikkje rå til at det vart starta opp arbeid med å omregulere 99/912, 913 og 914 frå næringsformål (utleigehytter) til fritidsbustader. Rådmannen, Jan Myrekrok, rådmann /s/