Arkivsak-dok. 12/02064-2 Saksbehandler Lars Einar Intelhus Saksgang Hovudutval Plan og Ressurs 67/67 SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KRAVET OM ANTALL BYGG PÅ EIGEDOMMEN OG BYGGING AV ANNEKS FRÅ REGULERINGSPLANEN HEMSEDAL SENTRUM, TRØIM. TRØIMSVEGEN 4. DAHL/HØLTO Saka vert avgjort av: Hovudutvalet for Plan og Ressurs Vedlegg: Søknad om dispensasjon Teikningar Situasjonsplan Dokument i saka: Søknad om dispensasjon Saksopplysningar: Kommunen har mottatt ein søknad om dispensasjon frå reguleringsplanen i Trøim, Hemsedal sentrum. Det søkjast dispensasjon frå krav 3.2 i planen om antall bygg på eigedommen og for bygging av anneks. Eigedommen er på 2677m2 og ligg i Trøimsvegen 4 på Trøim og består av eit bustadhus, redskapshus/uthus og fjøs/låve. Bustadhuset er frå 1950-talllet og har vorte bygd på i 1987, grunnflata er på ca 140m2 og bygningen har 2 etasjar. Det søkjast om bygging av anneks på ca 28m2 med stove, soverom, bad og gang. Utklipp frå søknaden om dispensasjon Undertegnede søker med dette om dispensasjon fra reguleringsplan Trøim for bygging av anneks på vår eiendom 67/67 i Trøimsvegen 4. Litt om bakgrunnen for søknaden. Vi kjøpte huset november 2010. Bolighuset er fra begynnelsen av 1950-tallet, med et påbygg i 1987.Oppgangen til 2. etasjen er via uisolert trappeoppgang i et tilbygg på huset. 2. etasjen er i forholdsvis dårlig stand, med lite isolering i vegger, tak og gulv og til dels ødelagte vinduer. Det er tre soverom i2. etasje med denne standarden. Tidligere eier bygde på 1. etasjen i 1987 og bygget da et soverom,vaskerom og bad slik at hun kunne bo på grunnplan. Vt bruker kun 1. etasjen 1
pr i dag, og 2. etasjenblir brukt til lager og oppbevaring inntil videre. I praksis er det derfor kun et soverom i bruk pr i dag og en spisestue som blir brukt som midlertidig soverom. Store deler av huset er altså av 1950-tallsstandard, så vi må totalrenovere huset på sikt. Da må tak,vinduer, panel osv byttes og etterisoleres. Vi har ikke disse planene klare ennå, og vi ønsker ikke å forhaste oss da det vil bli et meget omfattende arbeid, og det fungerer forholdsvis greit å bo slik vi gjør i dag. På bakgrunn av dette ønsker vi å bygge et anneks/gjesterom på 28,8 m2 BRA til familie og besøkende, eventuelt som soverom til sønnen i huset om noen år (han blir 13 i år) om vi ikke har fått restaurert huset innen den tid. Annekset er tegnet i en bygningsmessig stil som er tilpasset huset. Tomten er i våre øyne unik, på nærmere tre mål (2677m2), med et fjøs/låve og et redskapshus i tillegg til bolighuset. Det har vært kyr i fjøset tidligere, og eiendommen bærer preg av å ha vært et lite småbruk. Det er altså pr i dag tre bygg på tomten, men vi mener det er en kulturhistorisk verdi å beholde de byggene som er og vil bevare de så godt vi kan. Vi tror at det omsøkte annekset vil tilføre en fin helhetlig tunfølelse og vil dessuten skjerme mot veien og naboene. Pr i dag er utnyttingsgraden vår på 7,6% og med annekset vil det bli 8,8%. På bakgrunn av punktene våre over kan vi ikke se at en slik dispensasjon vil skape noen presedens, eller føre til noen andre ulemper. Vil oppsummere litt: Boligtomten er nærmere tre mål og med en gammel låve og et redskapshus det vil altså ikke skape presedens for vanlige boligtomter i sentrum med normal tomtestørrelse og byggeår. Utnyttingsgraden er minimal med annekset (8,8 %) i forhold til maksgrensen på 20%. Et anneks vil skape en fin tunfølelse (det er jo vanlig med flere bygg, eller stabbur, på eiendommer med låve/landbruksbygg). Det er i flere andre tilfeller er gitt dispensasjon for boenhet i garasjer, flere boligbygg på samme eiendom og det er lov til boenhet i kjeller i reguleringsplanen. Kan nevne eiendom 67/136, sak 24/10 i Hovedutvalg for Plan og Ressurs 25/3-2010. Et anneks på vår eiendom vil ikke avvike på antall boenheter fra tillatte reguleringsformål. Alle naboer er positive og samtykker til tiltaket. Forhold til overordna plan: Tiltaket ligger i reguleringsplan for Trøim, Hemsedal sentrum og i bustadområdet B2. Det søkjast dispensasjon i frå følgjande: Antall bygg på eigedommen. Det kan førast opp frittliggjande bustadhus med garasje/uthus i følgje planen. Anneks. I følje planen kan byggast bustadhus og garasje/uthus. Loft over garasje kan ikkje nyttast til varig opphald. 2
Utklipp frå 3.2 i reguleringsplan Utklipp frå 3.2.2 i reguleringsplanen. Miljøkonsekvenser: Små Helse-/miljø og beredskapstilhøve: små Økonomiske konsekvensar: Ingen konsekvensar for kommunen Vurdering: Det søkjast dispensasjon frå to føresegn i planen: antall bygg på eigedommen og for bygging av anneks. Eigedommen består i dag av bustadhus, låve og reiskapshus, slik at antall bygg på tomta har overgått kravet i planen. Eigedommen ligg i eit bustadfelt og har stor tomt på 2677m2. Det er eldre bygningar på tomta og bygningane er bygd før det kom reguleringsplan for området. Eigedommen ber preg av å ha vore eit lite småbruk med låvebygning som inneheld fjøs og i tillegg eit reiskapshus. Tiltakshavar meiner bygga på tomta har kulturhistorisk verdi og ynskjer å behalde bygningane som er på eigedommen i dag. Men samtidig ynskjer dei å få bygge eit bygg til på eigedommen som dei meiner vil gjera at ein får ein fin tunfølelse og at det vil skjerme mot veg og naboar. Låven og reiskapshuset er gamle og ikkje lett å innreie til ynskja bruk. Det finnes ikkje mange liknande eigedommar i bustadfelt og i reguleringsplanen for Trøim, med låve og reiskapshus. Det er gunstig at eigarane ynskjer å ta vare på eldre kulturhistoriske bygg. Føresegnene i planen opnar berre for uthus/ garasje i tillegg til bustadhuset. Kommunen har praktisert dette strengt og ynskjer at noverande bygningsmasse vert utnytta om mogleg. Jfr. sak 85/11 til Olga Løken og Stian Mølleplass som har eit tilsvarande uthus. Der vart løysinga å bygge garasjen i saman med uthuset for å unngå fleire bygg på eigedommen sjølv om dette gjekk ut over kravet i planen om størrelse på uthus/garasje. 3
Bustadhuset er frå 1950-tallet og har behov for restaurering for å kunne bruke både 1. og 2 etasje på bustaden, no vert berre 1.etg brukt til opphald. Eigarane ynskjer på sikt og oppgradera andre etasje som blant anna har tre soverom. Tiltakshavar grunngjev søknaden om bygging av anneks med behovet for gjesterom og eventuelt bruk for sonen seinare. Kommunen har vore restriktiv til godkjenningar av anneks eller loft på garasjar til varig opphald. Det er i reguleringsplanen muligheit med leilegheiter i sokkeletasjar, men ikkje i frittliggande einingar. Kommunen meiner at det er uheldig å gje dispensasjon for anneks i dette tilfelle, og det vil vera med på å skapa ein ny praksis og gje uheldig presedens. Det refererast til sak 24/10 i søknaden. Dette er saka kor Kjell Syversbråten fekk godkjent bruksendring for ei sølvsmie til bustadformål på Trøim sør. Det vart gitt dispensasjon til å bygge sølvsmia i 1992. Dette skulle vera ei arbeidstove for brukskunst og sølvsmedarbeid, og ei attåt næring for kona. Etter at kona døde ynskte Syversbråten å bruksendre sølvsmia til bustadformål og bruke den sjølv som ein kårbolig på eigedommen. Syversbråten fekk dispensasjon for to bueiningar på eigedommen. Syversbråten fekk bruksendring av eit eksisterande bygg og denne søknaden gjeld oppføring av eit nytt bygg, slik at sakene er ikkje er heilt like. Konklusjon Det finnast få liknande bustadeigedommar i gjeldande reguleringsplan og kommunen. Låven og redskapshuset har kulturhistorisk verdi og er verdt å ta vare på. Grunngjevinga for plassmangel eller eventuell skjerming for vegen og naboar er ikkje god nok grunn til å gje dispensasjon. For å gje dispensasjon må fordelane ved å gi dispensasjon vera klart større enn ulempene etter ein samla vurdering. Kommunen meiner at ein i denne saka må følje føresegnene i reguleringsplanen, slik at rom for varig opphald må lokaliserast til bustadhuset. Dette kan gjerast ved oppgradering av ein ubrukt 2.etg eller ved eit tilbygg på bustaden. Ein dispensasjon for anneks vil kunne opne for ein ny praksis og gje uheldig presedens. Rådmannen si innstilling: Hovudutval for Plan og Ressurs avslår med heimel i plan og bygningslova 19-2, andre ledd, søknaden om dispensasjon frå krav i reguleringsplanen for Trøim, Hemsedal sentrum om eit bygg til på eigedommen og anneks. Grunngjevinga er at etter ei samla vurdering ikkje ser at fordelane er større enn ulempene for å gje dispensasjon. Kommunen meiner at føresegnene i reguleringsplanen må føljast, slik at rom for varig opphald må lokaliserast til bustadhuset. Dette kan gjerast ved oppgradering av ein ubrukt 2.etg eller ved eit tilbygg på bustaden. Ein dispensasjon for anneks vil kunne opne for ein ny praksis og gje uheldig presedens. Vedtaket kan i medhald av forvaltningslova påklagast til fylkesmannen i Buskerud innan 3 veker. Klagen skal sendast til Hemsedal kommune. 4
Underskrift 5