STJØRDAL KOMMUNE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Saksnr.: Utvalg: Møtedato: PS 0060/00 Komite plan og næring - plansak 20.09.00 PS 0065/00 Komite plan og næring - plansak 04.10.00 PS 0005/01 Komite plan og næring - plansak 17.01.01 PS 0003/01 Kommunestyret 25.01.01 PS 0027/01 Komite plan og næring - plansak 28.03.01 Arkivsak: 00/02231 GNR/BNR 099/0011 - BERG GARTNERI - REGULERINGSPLAN Tittel på dokument: GNR/BNR 099/0011 - BERG GARTNERI - REGULERINGSPLAN Rådmannens forslag til vedtak: Det faste utvalg for plansaker henviser til kommunestyrets vedtak i sak 03/01 og opprettholder dette. For øvrig vises det til rådmannens vurdering i saken. Med unntak for foreslått endring i planbestemmelsenes pkt. 8 er det etter planutvalgets skjønn ikke framkommet nye momenter i saken som gir grunnlag for å ta saken til følge. Det vises til rådmannens vurdering i saken. De øvrige punkt i klagen avvises. I henhold til Plan - og bygningslovens 27-3 sendes klagen til Fylkesmannen i Nord - Trøndelag til endelig avgjørelse. 20.09.00 sak 0060/00 Etatsjef KNP Skogmo på vegne av rådmannen i pkt. 1 fremmet følgende tilføyelse: sist revidert 20.09.00. Per Moen (AP) foreslo at saken utsettes. Moens utsettelsesforslag enst. vedtatt. ::: &&& Sett inn innstillingen over denne linja, må ikke slettes &&&
Side 2 av 5 04.10.00 sak 0065/00 Rådmannens forslag til vedtak enst. vedtatt. 1. I medhold av Plan - og bygningslovens 28-1, jfr. 27-1 vedtar Fast utvalg for plansaker å legge følgende forslag ut til offentlig ettersyn: REGULERINGSPLAN FOR DEL AV BERG GARTNERI m/bestemmelser, datert 01.08.00, sist rev. 20.09.00. ::: &&& Sett inn innstillingen over denne linja, må ikke slettes &&& 17.01.01 sak 0005/01 Rådmannens forslag til innstilling enst. vedtatt. Innstilling: 1. I medhold av plan - og bygningslovens 27-1 og 27-2, vedtar Kommunestyret forslag til REGULERINGSPLAN FOR DEL AV BERG GARTNERI, som vist på kart merket Pål Aavik Arkitektkontor, datert 01.08.00 sist revidert 05.01.01, M 1:1000, med tilhørende bestemmelser. 2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord - Trøndelag er ivaretatt og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før igangsettingstillatelse for ny bebyggelse må det være inngått en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Stjørdal kommune for utbygging av feltet. Behandling/vedtak i Kommunestyret den 25.01.01 sak 0003/01 Komite Plan og Nærings innstilling enst. vedtatt.
Side 3 av 5 1. I medhold av plan - og bygningslovens 27-1 og 27-2, vedtar Kommunestyret forslag til REGULERINGSPLAN FOR DEL AV BERG GARTNERI, som vist på kart merket Pål Aavik Arkitektkontor, datert 01.08.00 sist revidert 05.01.01, M 1:1000, med tilhørende bestemmelser. 2. Uttalelse fra Fylkesmannen i Nord - Trøndelag er ivaretatt og planforslaget kan egengodkjennes. 3. Før igangsettingstillatelse for ny bebyggelse må det være inngått en utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Stjørdal kommune for utbygging av feltet. 28.03.01 sak 0027/01 Rådmannens forslag til vedtak enst. vedtatt. Det faste utvalg for plansaker henviser til kommunestyrets vedtak i sak 03/01 og opprettholder dette. For øvrig vises det til rådmannens vurdering i saken. Med unntak for foreslått endring i planbestemmelsenes pkt. 8 er det etter planutvalgets skjønn ikke framkommet nye momenter i saken som gir grunnlag for å ta saken til følge. Det vises til rådmannens vurdering i saken. De øvrige punkt i klagen avvises. I henhold til Plan - og bygningslovens 27-3 sendes klagen til Fylkesmannen i Nord - Trøndelag til endelig avgjørelse. Vedlegg: 1. Reguleringsplan for del av Berg gartneri - påklaging av vedtak fra Heljar Skjevik, brev dat. 20.02.01. 2. Reguleringsplan for del av Berg gartneri - påklaging av vedtak fra Helge Holltrø, brev dat. 21.02.01. 3. Utskrift av møtebok, PLSA - sak 03/01. 4. Reguleringsplan for del av Bergs gartneri med bestemmelser, vedtatt 25.01.01. 5. Studie av solinnfall på tomt gnr/bnr 99/896 i snitt og plan 6. Plantegning av bolig til Helge Holltrø. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 7. Saksdokumenter til PLSA - sak 03/01 8. Kunngjøring i stjørdalens Blad og Trønder - avisa dat. 01.02.01 om vedtak/klageadgang 9. Brev til naboer/ direkte berørte parter dat. 01.02.01 om vedtak/klageadgang
Side 4 av 5 Saksopplysninger: I møte den 25.01.01 vedtok kommunestyret reguleringsplan for del av Bergs Gartneri ifm. omregulering av jordbruksareal til boligformål. Vedtaket er kunngjort 01.02.01 med opplysninger om klageadgang og frister. Heljar Skjevik og Helge Holltrø har innen fristens utløp klaget til Fylkesmannen på kommunestyrets vedtak. Klagene, som vurderes samlet, berører fire hovedpunkter: 1. Utnyttelsesgrad Vedtatt utnyttelsesgrad gir en vesentlig høyere utnyttelse av grunnen enn alle tilstøtende eiendommer. Dette synes urimelig, da den økonomiske gevinsten ved utbyggingen framkommer ved større belastning på naboeiendommene enn som belastning på grunneier. 2. Høyde/Utforming Det vil med angjeldende reguleringsplan bli satt opp blokker i et område hvor det fra før av bare er eneboliger. Da de tilstøtende eiendommer er bebygd med 1 1/2 etasje eller lavere, bes det om at maks høyde på ny utbygging begrenses til 1 1/2 etasje. 3. Plassering av bygg på formålet B2 Planlagt bygg på B2 ligger nærmere Stokkbekken sammenlignet med eksisterende boliger på samme side. Angjeldende tomt mot nord (gnr/bnr 99/896, hjemmelshaver Heljar Skjevik) vil som følge av dette få redusert solinnfall på utearealer på bakkenivå. Tomt mot nordøst (gnr/bnr 99/315, hjemmelshaver Helge Holltrø) vil få østre gavlvegg på planlagt bygg plassert rett utenfor stuevinduet. 4. Forholdet til Stokkbekken Det er av stor interesse å få vite hva som skjer med Stokkbekken ifm ny utbygging. Ved en eventuell steinlegging/endring av sørbredden på Stokkbekken kan vannet ved flom bli presset over på nordre side og inn på Heljar Skjeviks eiendom. Vurdering: Til pkt. 1: Relativt høy utnyttelsesgrad for Berg gartneri begrunnes med at en har å gjøre med et sentrumsnært område som har vært nyttet til jordbruksformål. Området bør da få en høy utnytting når de først omdisponeres. Videre er det et generelt mål å øke fortettingen i sentrumsnære områder for å minske transport og unngå nedbygging av areal i ytre soner. Disse grunnene veier tyngre enn klagernes merknader. At B4 har en annen utbygging med lavere u - grad en øvrige felt skyldes en forutsatt tilpasning til søndre del av planområdet. Det bemerkes at påklaget reguleringsplan ikke har høyere utnyttelsesgrad enn søndre del av Bergs gartneri. ( Begge planer har en u - grad på 3.0 bolig pr. daa). Grad av utnytting er derfor ikke urimelig høy.
Side 5 av 5 Til pkt.2: Da planlagt bebyggelse har samme utforming, etasjehøyde og samme takvinkler som eksisterende bebyggelse på søndre del av Bergs gartneri, medfører det ikke riktighet at det settes opp "blokker i et område hvor det fra før er bare eneboliger" (Heljar Skjevik) og at "tilstøtende eiendommer er bebygd med 1.5 etasjers boliger eller lavere" (Helge Holltrø). Det har hele tiden vært en forutsetning at gammel og ny bebyggelse på Bergs gartneri skal fungere og oppfattes som et boligområde. For å ytterligere presisere dette og for å imøtekomme klagene noe mht. høyden, inkluderes felt B2 i gruppen som reduserer takvinkel til 22. Det vises til endring av planbestemmelsenes pkt. 8. Til pkt. 3: Bygg på felt B2 er flyttet 1-2 meter lenger mot sør av hensyn til tidligere merknad fra Skjevik. Det er ikke aktuelt å flytte bygge ytterligere mot syd da dette vil medføre redusert størrelse på innregulert lekeareal (FL1). Heljar Skjeviks vedlagte snitt tar utgangspunkt i at solen kun står rett syd. (kl.12.00). Tar man i betraktning solens gang fra øst mot vest vil solinnfallet bli større enn hva klager påstår (jfr. vedlegg 5). Videre gir galt plassert mønehøyde på overnevnte snitt større slagskygger en hva tilfellet er. Det vises til alternativt snitt, jfr. vedlegg 5. Holltrøs innvending er urimelig da huset til Holltrø i hovedsak henvender seg med stuevinduer og terrasser mot syd ( jfr. vedlegg 6). Til pkt.4: Stjørdal kommune ved Etat teknisk drift har ingen planer om ytterligere steinsetting av Stokkbekken. Ifm utbygging på Bergs gartneri er det tiltakshavers ansvar å sørge for sikker byggegrunn. Eventuelle tiltak ifm dette vil komme fram i byggesaken. Skal det gjøres noen øvrige tiltak langs Stokkbekken må berørte grunneiere selv ta initativ til dette. Alternativt kan bekkedraget vurderes som en isolert problemstilling, som så danner utg.pkt. for utarbeidelse av egen plan for Stokkbekken. ENDRING AV BESTEMMELSENE Bestemmelsenes pkt. 8 vedrørende takvinkel på 22 er endret til å inkludere felt B2. KONKLUSJON Hovedpunktene i klagen er gjennomgått, og delvis utdypet for å presisere tidligere vurdering i saken. Med unntak for punkt vedrørende endring av bestemmelsenes pkt.8 tar klagen ikke opp vesentlige momenter ift. tidligere innkommet merknad, vurdert i PLSA - sak 03/01. Rådmannen anbefaler derfor at klagen ikke tas til følge.