Nytt fra FØYEN Nr 2. 2014 FØYEN i Dagens Næringsliv Utfordreren Side 35 Oslo vokser kraftig og infrastrukturen må opp graderes. Dette markedet vil det råd givende ingeniør selskapet Rejlers ha en bit av. Side 4 Kameraderi, kundepleie, korrupsjon? Side 28 NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemme lser for totalentrepriser ble sommeren 2011. NS 8407 vedtatt etterfølger NS 3431. Selv om en del bestemmelser som i NS 3431 er det en er forholdsvis gjennomgripende revisjon som er foretatt. Dette er den første kommentarutgaven som behandler bestemmelsene totalentreprisestandard. i en Kommentarutgaven er ment som en praktisk håndbok for dem som arbeider med entrepriserett NS 8407 har likhetstrekk med NS 8405, og også rettspraksis standarden er relevant for tilknyttet denne forståelsen av NS 8407. Om 3. utgaven av NS 8405 med kommentarer (av samme forfattere 2010): Professor dr. juris Knut Kaasen: FØYEN bistår Halden kommune Lurt å trekke inn ekstern advokat Side 23 Tidsskrift for Rettsvitenskap nr. 5/2011 me d kommentare r «Forfatterne har åpenbart solid innsikt i de praktiske sidene av store entrepriseprosjekter og de rettslige spørsmål de gjerne reiser. Innsikten formidles stort sett i et klart språk, som trolig er egnet og greit både for prosjektfolk uten juridisk bakgrunn og jurister særlig prosjekterfaring. uten [...] Den foreliggende bok er en omfattende, stort sett overbevisende og for praktikere utvilsomt meget nyttig kommentar til en etter nordisk tradisjon ganske omfattende og kompleks standard som mange kommer i direkte eller indirekte befatning boken har derved også en med. Men bredere funksjon: Den styrker entreprisejusen som leverandør til den alminnelige kontraktsrett av problemstillinger, illustrasjoner, utprøvinger.» argumenter og NS 8407 Side 14 Forfatterne er advokater tilknyttet avdelingen for eiendom og entreprise i Advokatfirma DA, som har FØYEN over 30 års erfaring fra entrepriserett Advokatfirmaet har bistått i praksis. små, mellomstore og store entreprenører og private offentlige byggherrer med og løpende rådgivning og prosedert domstolene i alle instanser. et utall av tvister for Giverholt Arvesen Marthinussen Råd til oppussings- og rehabiliterings prosjekter i boligsameiet. Heikki Giverholt Hans-Jørgen Arvesen Karl Marthinussen NS 8407 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser med kommentarer Nye utgaver av kommentarer til NS 8406 & 8407 i salg
Marth Giverholt Arvesen inussen NS 8407 NS 8407 Alminnelige lser kontraktsbestemme er ris rep for totalent med kommentarer re r me d ko mm en ta ør Heikki Giverholt sen Hans-Jørgen Arve sen us hin art Karl M 011 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser med kommentarer Boken kan bestilles på www.gyldendal.no, tlf 23 32 76 61 eller på kundeservice@gyldendal.no FØYEN ADVOKATFIRMA DA / Oslo / Stockholm / Göteborg / Malmö / Falun / www.foyen.no
Nytt fra FØYEN Nr 2. 2014 Innhold 04 Vil utfordre Ingeniørselskapet Rejlers kan komme til å spille en viktig rolle i utviklingen av Oslos fremtid. 08 Evnen til å gjennomføre IKT-Norges årskonferanse, Neo 2014, gikk av s tabelen tidligere i år, med tema «gjennomføringsevne». 12 Nabokrangel Naboer benytter søknader om brukstillatelse som en mulighet for omkamp. 14 Juridiske utfordringer ved oppussing FØYEN gir råd til oppussings- og rehabiliterings prosjekter i sameiet. 17 Bodøfirma utfordrer Youtube og Vimeo 18 Clean exit 27 30 17 8 14 4 Det blir mer og mer vanlig å tegne forsikringer i eiendoms transaksjoner, skriver vår svenske kollega i FOYEN Stockholm. 19 Advokatprofilen 20 Praksis til bekymring Arbeidstilsynet og påtalemyndigheten forskjells behandler private og offentlige virksomheter ved brudd på arbeidstidsbestemmelsene. 23 Lurt å trekke inn ekstern advokat FØYEN bistår Halden kommune i en vanskelig nedbemanningsprosess. 24 Fast ansatt på prøve Man er fast ansatt også i prøveperioden. 26 Er «grunnbemanningslærens» dager talte? Det er nylig blitt foreslått at retten til fast ansettelse etter fire år skal forkortes ned. 27 Fasta enhetspriser Ved bruk av á-priser som refusjonsskjema kan bygg herren ofte vinne mange fordeler i anskaffelsen, skriver vår kollega i FOYEN Gøteborg. 28 Hvor går grensen til korrupsjon? Hvor går skillet mellom relasjonsbygging og smøring? 30 Spikeren i kisten for datalagringsdirektivet? EU- domstolen har vedtatt at datalagringsdirektivet er ugyldig. 32 Elektroniske anskaffelser Det er vedtatt at anskaffelser skal skje elektronisk i nesten alle faser. Betyr det slutten på papirmølla? 34 Revisjon av eierseksjonsloven FØYEN ser nærmere på de viktigste endringsforslagene. 35 FØYEN i media 36 Husleiegaranti: Velg depositum 37 Kalles corner 38 Nytt om navn FØYEN ADVOKATFIRMA DA C. J. Hambros plass 2 D, N-0164 Oslo P.O. Box 7086 St. Olavs Plass, N-0130 Oslo Telefon: +47 21 93 10 00 Fax: +47 21 93 10 01 post@foyen.no www.foyen.no Ansvarlig redaktør Marianne Smith Magelie, Kommunikasjonssjef marianne.smith.magelie@foyen.no +47 922 61 332 Produksjon Medier og Ledelse per.dahlin@foramedier.no +47 98 88 17 88 Adressseforandring marked@foyen.no 3
Vil bli ny norsk utfordrer I 2030 har Oslo trolig vokst til å bli 800 000 mennesker. Innen den tid må infrastrukturen oppgraderes kraftig og det haster med å komme i gang. I dette bildet kan det råd givende ingeniør selskapet Rejlers Norge spille en viktig rolle. D et kommer til å koste penger å utvikle slik ny infrastruktur, men det vil koste enormt mye mer å ikke gjøre noe, sier Morten Thorkildsen, administrerende direktør i Rejlers Norge. Han l eder et team på 250 som er i ferd med å bygge seg videre opp i Norge. Noe av forretningsideen er å sette sammen konsulenter med ulik kompetanse som i samarbeid kan gjennomføre fremtidsrettede og teknisk krevende prosjekter innen kritisk infrastruktur for samfunnet. Rejlers Norge er i en rivende utvikling, da de i løpet av de fem årene det har eksistert i Norge har kjøpt opp flere selskap og etablert seg med kontor over hele landet. Totalt har Rejlers cirka 1 800 eksperter rundt om i Norden som arbeider med bygg og eiendom, energi, industri og infrastruktur. Hovedkontoret ligger i Sverige der selskapet er børsnotert. Det er likevel hovedsakelig et familieeid selskap. I vårt naboland er selskapet mye mer kjent enn i Norge. Hjemmemarkedet er Sverige, Finland og Norge, med resten av Norden og området rundt Ø stersjøen som framvoksende markeder. R ejlers 4
Administrerende direktør i Rejlers Norge Morten Thorkildsen. FOTO: CARL-FREDERIC SALICATH 5
gjennomfører cirka 8 000 kundeoppdrag årlig. Og det er ikke små mål Rejlers-konsernet har satt seg. Rejlers skal ha en vekst på rundt 15 prosent pr. år i omsetning og antall ansatte. Innen 2015 skal konsernet Rejlers ha en omsetning på minst 2015 svenske millioner kroner, og ha minst 2015 ansatte totalt. Ønsker å utfordre Morten Thorkildsen er klar på at selskapet fortsatt har en relativt ny merkevare i Norge, og Rejlers kommer inn som en utfordrer i et ellers konsolidert marked for rådgivende ingeniører. Det skaper dermed nytt momentum som skal komme kundene til gode. Og dette arbeidet ser ut til å være godt i gang: På de feltene vi fokuserer er vi nok allerede blant de ledende rådgiverne i Norge, forklarer Thorkildsen. Eksempler på dette er: Telecom, gjennom ingeniørtjenester, rådgivning og drift av bl.a. Netcoms mobilnett Elektro/energi som bidrar til smarte, energieffektive bygg som Nye Ullevål Stadion, Stranden 1 på Aker Brygge, Telenor Arena, energieffektivisering av Thon hotellene, Vikingskipet, Kristiansand Havn og Trondheim Havn Elkraft prosjektering for å oppgradere og fornye strømnettet. Rejlers har et av de største uavhengige konsulentmiljøene innen Elkraft i Norge. Viktige kunder er Agder Energi, Statnett, Hafslund og Jernbaneverket Smart Grid/AMS der Rejlers posisjonerer seg innen de nye initiativene for «smart strøm» Jernbane (Rejlers divisjon Railconsult vant nylig prosjektstøtten til det store InterCity prosjektet, som skal forkorte reisetiden mellom byene på Østlandet og Oslo) Dokumentasjonssystemer med mye arbeid for fiberselskaper og nettselskaper GIS, geografiske informasjonstjenester, bl.a. for gatebelysning, traseer der master og nett skal legges i terrenget Byplanleggere («urban designers») er ansatt og kan være med i utviklingsteamet for å bidra til å tegne og utrede smarte løsninger På de feltene vi fokuserer er vi nok allerede blant de beste rådgivningsmiljøene i Norge, forklarer Thorkildsen. Vil tenke smartere Utnyttelse av datateknologi er helt sentralt i Rejlers satsning. De ansatte i Rejlers jobber som brukere mye med it-teknologi og skal være i front på å utnytte smarte løsninger som kommer kundene til gode. Våre ansatte driver med kritisk infrastruktur for samfunnet og som et rådgivende ingeniør selskap består vi av en veldig spesiell kompetansemiks, som jeg tror få andre sammenlignbare miljø kan matche, sier Morten Thorkildsen. En sentral ide for Rejlers er å bidra til å tenke smartere når det gjelder fremtidig byutvikling og han lanserer følgende punkter for å få det til: 6 Dette er det tidligere hovedkvarteret til Orkla i Karenslyst Allè på Skøyen. Her er Rejlers på plass fra «Nå som vi har slått våre enheter i Norge sammen under en felles paraply, er det også lettere å se bindingene mellom telekom, jernbane og strøm.» Planlegg for et fleksibelt, fornybart og effektivt energisystem Lag en ny, digital strategi for den mobile tidsalder Innovasjon kommer gjennom integrasjon som gjøres mulig med bedre teknologi og mer standardisering. Thorkildsen er forøvrig overbevist om at frem mot 2030 vil jernbanen stå sentralt. Fremtiden er transport av mennesker og gods på skinner, sier han. Rejlers Railconsult har ifølge Thorkildsen tung kompetanse når det gjelder jernbane og har også gjort en rekke utredninger av alt fra høy hastighetstog til nye togstasjoner og for sporveier og bybaner. I årene fremover må jernbanen over hele landet oppjusteres og da
FOTO: JULIA NAGLESTAD tekniske disipliner. Nå som vi har slått våre enheter i Norge sammen under en felles paraply, er det også lettere å se bindingene mellom telekom, jernbane og strøm. Det vil bli enklere å få til en integrasjon av prosjekter, kommenterer Thorkildsen. For å få til bedre samspill skal også alle de ansatte som jobber i Oslo samles i ett eget bygg på Skøyen og den offisielle innflyttingsdagen er 20. oktober. I et fagmiljø er det jo menneskene som utgjør kjernen så det er klart det vil bli veldig viktig for medarbeiderne å bli bedre kjent og samlet på en plass. Da blir det også lettere å jobbe tverrfaglig, sier han. En typisk arbeidsdag for Morten T horkildsen er ganske fleksibel. Men jeg reiser en god del rundt til kontorene våre ellers i landet og har mye kontakt med kundene våre. Jeg bruker også mye tid med lederteamet og våre ansatte. Min viktigste prioritering er å bygge en felles grunnmur for selskapet, kommenterer han. Jus er viktig For et selskap i vekst og forandring slik Rejlers Norge er, har det vært viktig å ha tilgang på god juridisk kompetanse. Her har vi valgt å bruke tjenestene til FØYEN både i Norge og Sverige, forklarer han og legger til at de er veldig godt fornøyd med de tjenestene advokatfirmaet leverer. Advokatkontoret er raske til å respondere når vi trenger det, konstaterer han. Han sier at de bruker FØYEN periodevis og bruker den juridiske kompetansen på selskapets viktige prosjekter etter behov. 20. oktober. FOTO: JAN HARALD NARUM vil Rejlers i Norge ha viktig kompetanse for å sikre gjennomføring. Digital verden Selv har Morten Thorkildsen sittet i sjefstolen i Rejlers Norge i knapt et år og kom fra stillingen som leder av IBM, en rolle han hadde i 10 år. Jeg synes det var veldig inspirerende å få være med på å bygge opp noe nytt og noe som var knyttet opp til viktig infrastruktur i samfunnet. Nå tenker jeg at jobben her i Rejlers Norge blir mer som en gründervirksomhet men likevel er det mange oppgaver som tangerer med tidligere jobb. Verden og ikke minst fysisk infrastruktur blir bare mer og mer digital, og der kommer den digitale kompetansen godt med. Vi snakker også i begge tilfeller om å lede en kunnskaps- og konsulentvirksomhet, riktignok innenfor litt andre Om fremtiden På spørsmål om hvordan han tror samfunnet vårt vil se ut om ti år svarer han slik: Om 10 år tror blir det mange flere innbyggere i byene, og det vil legge press på infrastrukturen, energiforbruket og transporten. Det vil derfor bli langt flere energieffektive bygg, et smartere energisystem og mer transport på skinner. Vi ser jo at det er et stort etterslep når det gjelder utvikling av infrastruktur i hele samfunnet og vi har mulighet til å sy sammen fremtidsrettede konsepter for å forbedre dette. Og i Rejlers Norge ønsker de også kontinuerlig å utvikle seg innen nye områder. Da er nøkkelen i følge Thorkildsen å satse på kompetanse og å tiltrekke seg de beste innen sine felt. Derfor er han veldig opptatt av at Norge må satse mer målrettet utdanning fremover. I dag mangler det for eksempel ingeniører med tverrfaglig kompetanse i skjæringspunktet mellom tradisjonelle ingeniørfag, økonomi og IKT for å ta høyde for nye digitale områdene som er under utvikling innen jernbane, energi og mobil data, samt for økonomien dette skal skape. Han forteller at de ansetter mange fra NTNU, Universitet i Agder, og andre høyskoler med teknisk bakgrunn, men også konsulenter med økonomiske utdannelser. Vi vil bygge videre på vårt sterke kompetanse miljø i det norske markedet, avslutter han. Ø Rejlers Norge AS Tidligere oppkjøp og innfusjoneringer: Apas Energiteknikk AS Nettkonsult AS (Rejlers Consulting AS) SEEN Nordic AS Oslo Elprosjektering AS Omega Elkraft AS Railconsult AS Rejlers AS Rejlers Elsikkerhet AS Har overtatt NetCom sitt feltapparat Rejlers er en av de største og raskest voksende tekniske konsulentvirksomhetene i Norden. Konsernet har cirka 1800 eksperter innen elkraft, elektro, energi, jernbane, telecom og elsikkerhet. De ansatte er spesialiserte ingeniører med bredde, spisskompetanse, og ikke minst energi som skaper resultater. Selskapet kaller det Energized Engineering du får det hos Rejlers. Flytter inn i nytt hovedkontor på Skøyen 20. oktober. Har totalt 240 ansatte i Norge. Rejlers konsern: Etablert i Sverige i 1942 Har 1800 medarbeidere i Norden fordelt på 80 kontorer Etablert i Sverige, Norge og Finland Børsnotert i Stockholm 7
Gjør det, gjør det, gjennomfør det! IKT-Norges årskonferanse, Neo 2014, gikk av stabelen tidligere i år. Temaet var gjennomføringsevne. FØYEN var, som IKT-Norges juridiske samarbeids partner, selvsagt til stede. S om IKT-Norges juridiske rådgiver har FØYEN utarbeidet IKT-Norges standardavtaler. For FØYEN er det dermed viktig å holde seg orientert i markedet og opprettholde den gode bransjekunnskapen. Regjeringen har sittet i posisjon i 350 dager. Et av deres mantra i valgkampen var «gjennomføringsevne». Og det er nettopp gjennomføringsevne som var konferansens tema. Hvis vi spoler enda litt tilbake i tid, til 2013, bar året preg av valg og dannelse av ny regjering. I forkant av valget vurderte IKT-Norge alle partiprogrammene og var tidlig ute med dialog med den nye regjeringen omkring IKT satsningen. Fremtiden Fordi teknologisk utvikling vil både prege og påvirke fremtiden er digitaliseringen et viktig virkemiddel for endringene i offentlig sektor. Digitalisering vil muliggjøre effektivisering og brukerservice. Men her kreves det politisk og økonomisk styring. IKT-Norge er sterkt engasjert i digitaliseringsarbeidet og følger sakene tett, ikke minst for å sørge for at det er brukerne som står i 8 fokus. Igjen blir det gjennomføringen som er nøkkelen. Her er det snakk om å investere for å spare på lengre sikt. Det er ingen tvil om at man vil kunne spare penger på å drive mer effektivt og digitalt, men det krever at man bevilger de pengene som er nødvendige for å få det til, sier generalsekretær i IKT-Norge, Per Morten Hoff. Verdenskjent foredragsholder På årets NEO 2014 var det en fullsatt sal og med foredragsholdere av internasjonal rang. Hoff introduserte Mariana Mazzucato, professor i innovasjonsøkonomi ved universitetet i Sussex. Mazzucato er kanskje verdens fremste ekspert på offentlig innovasjon og forfatteren av boken «The Entrepreneurial State: debunking private vs. public sector myths», som fantes på både Financial Times og Forbes lister over de «Det private nærings livet er ikke villige til å investere før revolusjonen» Mariana Mazzucato Mariana Mazzucato, professor i innovasjons økonomi ved Universitetet i Sussex. FOTO: IKT-NORGE
Mariana Mazzucato 46 år, Født i Italia, men har bodd mesteparten av livet i USA Har doktorgrad i økonomi Holder foredrag verden over Professor i innovasjonsøkonomi ved universitetet i Sussex Forfatter av boka «The Entrepreneurial State: debunking private vs. public sector myths» IKT-Norge IKT-næringens egen interesse organisasjon Per Morten Hoff er Generalsekretær IKT-Norge jobber for å få gjennomslag for medlemmenes interesser slik at de kan få de best mulige forutsetninger Medlemmene er i stor grad større nasjonale og internasjonale IKT- bedrifter viktigste anbefalte bøkene fra 2013. Hun holder særdeles populære foredrag over hele verden. Norge etter oljen På NEO 2014 er hennes innfallsvinkel Norge etter oljen. For spørsmålet er jo, som mange andre også har stilt før henne: Hva skal Norge leve av etter oljen? Mazzucato fremholder at innovasjon er nøkkelen. Og her spiller staten og det offentlige en vesentlig rolle. Mange har et klart bilde av offentlig sektor kontra privat sektor, der de ansatte i offentlig sektor er fastgrodde, sirompa middelaldrende menn og kvinner, med lite risikovilje, mens privat sektor 9
er fylt av unge, nytenkende og visjonære mennesker med høy risikovilje. Dette er en myte som ikke stemmer, hevder Mazzucato. Det private næringslivet er ikke v illige til å investere før revolusjonen. Og det kan vi ikke forvente heller. Men det offentlige både kan og må investere, sier hun. Hun trekker frem IT som et eksempel på et resultat av både privat og offentlig satsning, der det private næringslivet ikke satset før det offentlige hadde gitt garantier og satt i gang prosessen. Det private næringslivet henger seg først på når det offentlige har klart å jobbe fram noe som peker mot et bestemt produkt eller resultat. Både mobiltelefonteknologi og gps er eksempler på teknologi som er iverksatt på bakgrunn av statlige initiativer, der det private næringslivet har kastet seg på da forskningen begynte å peke mot noe konkret. nok. Staten må ta styringen og få skuta på rett kjøl hvis det private næringslivet skal hoppe om bord. Nå har vi en unik mulighet til å skape et nytt grønt industrieventyr i Norge, om norske politikere våkner i tide, sier Per Morten Hoff. Nå, etter noen måneder etter konferansen er ikke IKT Norge like imponerte over digitaliseringssatsningen til regjeringen. Ideelt sett skulle vi ha sett en milliardsum til digitalisering av offentlig sektor, for den halve milliarden som ble satt av i år gjør ingen forskjell. Derfor håper vi at vi får se milliarden allerede i neste års statsbudsjett, sier en optimistisk generalsekretær Per Morten Hoff i IKT-Norge. Ø «Nå har vi en unik mulighet til å skape et nytt grønt industri eventyr i Norge» Per Morten Hoff i IKT-Norge Les Per Morten Hoffs kommentar på neste side. Grønn revolusjon Nå står vi ovenfor samme utfordringer når det gjelder den grønne revolusjonen. For hvem er det da som betaler for ballet, spør Mazzucato. Det er lettere å investere med skatte penger enn med egne penger. Nettopp derfor spiller staten en avgjørende rolle når det kommer til innovasjon, sier hun. Nøkkelen for et gjennombrudd for nye energikilder er mer forskning. Det krever at myndighetene tar styringen. Først når dette peker mot et sluttprodukt kan vi forvente at de private næringsdrivende spytter inn kapital, sier hun. Hun peker også på at mye av forskningen og innovasjonen drives av lån og bankgarantier bevilget av myndighetene. Men det er ikke 10
Kommentar Er offentlig innovasjon mulig? J Mariana Mazzucato, professor i innovasjons økonomi ved Universitetet i Sussex. FOTO: IKT-NORGE eg begynner rett å slett å tvile. Så lenge Norge flyter over av oljepenger og det ikke finnes noen form for kriseforståelse, tror jeg alle politiske partier vil slite med å skape innovasjon i offentlig sektor. Men det er kanskje håp i «hengande snøre». I 2001 lanserte daværende statsminister Jens Stoltenberg «Fornyelsesverkstedet» for offentlig sektor. Noen departementer fikk nye navn, men det ble lite fornying. Den blå regjeringen gikk til valg på gjennomføringsevne, og en mer effektiv offentlig sektor. Etter et år i posisjon er det for tidlig å felle dom, men selv om de politiske intensjonene er gode, taler mye for at offentlig sektor endres sakte. Det er som å flytte en kirkegård, du får ikke noe hjelpe fra de som er der. Hvorfor får man ikke til endring? Byråkrater i ulike departementer og direktorater kan år etter år vasse i penger. Hvorfor skal man gjøre noe lettvint, når det kan gjøres omstendelig og det ikke er incentiver for endring. Møtet med byråkratiet kan være sjokkerende selv etter 25 års nærkontakt. For en tid tilbake lanserte en gruppe eksperter, med betydelig erfaring, tanker rundt nye modeller for prosjektering av komplekse prosjekter og prosesser. Politikerne lyttet interessert og ville følge opp samtalene, men byråkratene slo ganske enkelt fast at slik kan vi ikke gjøre det, og så billig er det da umulig å løse problemet. Burde ikke spørsmålet fra de ha vært det vil vi gjerne høre mer om? Når man inviterer til innsikt i hvordan andre nasjoner har løst lignende problemer blir det avfeid med at Norge har andre behov enn resten av verden. I Norge lever vi i den tro at vi er så spesielle. Ingen andre land har de samme problemer og de samme behov som oss. Den tanken koster oss både mye tid og penger. Snart tre år etter Utøya har lite skjedd i Politiet. Hvor lang tid trenger vi egentlig på å bygge et beredskapssenter og hvor lang tid trenger vi på å bygge et senter for samhandling og trening for blålysetatene. Det omtalte beredskapssenteret ble av den forrige regjeringen besluttet lagt til Alnabru. Den rødgrønne regjeringen hadde utformet planer for et beredskapssenter på 18 600 kvadratmeter. Men etter Politidirektoratets gjennomgang, var anbefalt bruttoareal på 34 000 kvadratmeter nesten dobbelt så mye. Slik er det med det meste i norsk offentlig sektor. Kravene og ønskelisten vokser, og i snitt får vi utført mindre og mindre fordi særinteresser og gigantomanien tar oss. La meg illustrere problemet med for mye penger i offentlig sektor på en annen måte. Volvo lager en spesialdesignet politibil. Den benyttes i dag bl.a. av Sverige og ni andre land. Men den duger ikke for Norge. Vi kjøper en helt annen bil og bygger den om, etter norske særkrav. For den siste bilen Sunnhordland og Haugaland politidistrikt kjøpte var påslaget for tilpasningen 550.000 kroner over listeprisen. Dermed blir regningen for en skarve Passat over 890.000 kroner. I offentlig sektor elsker vi å finne opp hjulet på nytt. Norsk Eiendomsinformasjon har utviklet en velfungerende elektronisk tjeneste for tinglysning. Konsulentfirmaet Pöyri gjorde på oppdrag for Kartverket en utredning som slo fast at å bygge videre på den eksiterende løsningen, ville gi en samfunnsøkonomisk gevinst på 400 millioner kroner, i forhold til å bygge et nytt system fra grunnen av. Da valgte selvsagt statlige Kartverket å utvikle løsningen på nytt, stikk i strid med anbefalingen de selv iverksatte. Offentlige anbudsprosesser er et annet område totalt fraværende for innovasjon. I Nederland og Tyskland har man hatt stor suksess med innovative anbud. Fremfor å utarbeide omfangsrike kravspesifikasjoner, som det brukes flere årsverk på å utarbeide og besvare, har de snudd på flisa og beskriver i stedet et problem og spør hvem kan løse det til hvilken pris. I Norge har store ITanbud blitt så omfattende og med så stor risiko, at stadig færre leverandører byr på disse. I fjor var det i snitt kun 1.6 leverandører som leverte anbud. Konkurransen er svekket, med den følge at offentlig sektor ikke får de beste og billigste løsningene. Samme hvor hardt politikerne prøver er jeg redd at det kun er tilgangen på penger som kan skape en endringskultur. Jeg tror på ingen måte at byråkratiet saboterer, men de bidrar heller ikke til endring. Min pessimisme til tross, offentlig sektor har en betydelig innovasjonskraft, men den må utløses. De som effektiviserer må belønnes og de som ikke må tvinges. Alt er imidlertid ikke svart. Forenklingsutvalget har lagt frem spennende tanker for forenkling i offentlig sektor og av offentlige anbud. Avtaleverket er til forhandling og jeg synes å se en holdningsendring i mange etater, men motkreftene er fortsatt sterke. Jeg er betinget optimist og tror at det er håp, men farten sprenger ikke akkurat lydmuren. Ø Per Morten Hoff Generalsekretær IKT-Norge AV 11
Nabokrangel: Omkamper skaper uforutsigbarhet Mange utbyggere opplever i byggeprosjekter at naboer benytter søknader om brukstillatelse som en mulighet for omkamp. Da aktualiseres spørsmålet om det er rettslig adgang til å påklage forhold i en brukstillatelse/ferdig attest som allerede er avgjort i rammetillatelsen. AV ADVOKATFULLMEKTIG OG ADVOKAT 12 Haakon Løvaas Haaland Roar R. Lillebergen
Om rammetillatelse og ferdigattest/ brukstillatelse Byggetiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) er som hovedregel søknadspliktig etter pbl. 20-1. I større byggeprosjekter deles gjerne søknadsbehandlingen opp i rammetillatelse og etterfølgende igangsettingstillatelse. I rammetillatelsen avklares de ytre rammene for tiltaket, herunder forholdet til naboer og andre «eksterne» parter. Etter at bygningsmyndighetene har vurdert forholdene og funnet at tiltaket er i overensstemmelse med bestemmelsene gitt i og i medhold av plan- og bygningsloven, skal det gis rammetillatelse for omsøkte tiltak. Det utstedes deretter igangsettingstillatelser for oppføring av bygget. Etter at bygget er ferdig oppført, må tiltakshaver søke om ferdigattest eller brukstillatelse for å kunne ta bygget i bruk, jf. pbl. 21-10. Ferdigattest utstedes når kravene som stilles til tiltaket etter plan- og bygningslovgivningen og i rammetillatelsen dokumenteres å være oppfylt. Brukstillatelse utstedes midlertidig og følges senere opp med en ferdigattest når alle arbeider er ferdige. Klagerett En rammetillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Enkeltvedtak kan påklages av berørte parter, for eksempel naboer. En nabo kan således påklage en rammetillatelse dersom han mener at rammetillatelsen strider mot reguleringsplanens bestemmelser om f. eks. krav til utforming. Skaper uforutsigbarhet Det man ofte ser, er at utstedelse av igangsettingstillatelse, brukstillatelse eller ferdigattest ofte benyttes som muligheter for omkamp for for eksempel en nabo som ikke har fått medhold i en klage på rammetillatelsen. Tilsvarende kan være aktuelt i tilfeller hvor klagefristen på rammetillatelsen er oversittet. Vi ser ofte at brukstillatelsen påklages med grunnlag i forhold som er avklart i rammetillatelsen. Spørsmålet blir da om kommunen kan realitetsbehandle klagen og på den måten åpne for omkamp rundt slike forhold. Det bærende prinsippet er at avklaringen av de ytre forhold knyttet til et byggeprosjekt, avklares ved søknad om rammetillatelse. Dette skal følgelig ikke være et tema ved senere søk- nader om brukstillatelse/ferdigattest. Reelle hensyn tilsier at naboer ikke har noen praktisk eller rimelig interesse i å få prøvet sine innvendinger knyttet til ytre forhold ved behandlingen av slike tillatelser. Fra veilederen utarbeidet av Direktoratet for byggkvalitet til SAK 10 hitsettes: «Ferdigattest og midlertidig brukstillatelse er enkeltvedtak. Klageadgangen vil imidlertid være avgrenset til det som ikke er avgjort i rammetillatelse og igangsettingstillatelse.» Det følger videre av Kommunal- og regionaldepartementets uttalelser i BE-nytt nr. 2/2000 at: «En nabo kan ikke klage på ferdigattest [ naboenes interesser er ivaretatt ved deres rett til bemerkninger til nabovarselet ved søknaden og retten til klage på tillatelsen til tiltaket.» Det fremgår av ovennevnte rettskilder at tiltakshavers nabo ikke har rettslig klageinteresse på vedtak om ferdigattest/brukstillatelse. Regelen synes etter vår oppfatning å være rimelig, ettersom naboens rettssikkerhet ivaretas gjennom klagerett på rammetillatelsen. Samtidig vil regelen ivareta hensynet til forutberegnelighet for tiltakshaver ved at tiltakshaver kan innrette seg etter de forhold som er avklart i rammetillatelsen. Kommunen skal derfor avvise en klage over ferdigattest/brukstillatelse fra en nabo under henvisning til at naboen ikke har rettslig klageinteresse over slik tillatelse etter forvaltningsloven. Innskrenkning av klageretten I forslag til endringer i plan- og bygningsloven er det foreslått en endring i 1-9 som er ment å skulle regulere dette. Forslaget går ut på å avskjære klageadgangen når forholdet anses avgjort «i tidligere vedtak i byggesaken». Dette innebærer at en klage på byggehøyde eller parkeringsløsningen ved igangsettingstillatelse kan avvises, da dette er forhold som allerede må anses avgjort idet rammetillatelse ble gitt. Som det fremgår ovenfor, vil en slik endring ikke innebære noen realitetsendring av eksisterende rett. Forhåpentligvis vil bestemmelsen imidlertid kunne ha pedagogisk effekt på den måten at kommuner i større grad enn tidligere tør å avvise uberettigete klager. Ø haakon.lovaas.haaland@foyen.no roar.r.lillebergen@foyen.no 13
Boligsameie: Juridiske utfordringer ved oppussing Store beløp kombinert med lav kompetanse er vanlige ingredienser ved oppussings- og rehabiliterings prosjekter i boligsameiet. Denne artikkelen er ment å gi noen råd på veien til sam eiets beslutningstakere. AV ADVOKAT Finn Eirik Winther Hvem avgjør om arbeider skal utføres? At oppussing må skje, kan fremstå som opplagt. Noe må gjøres med puss som faller av veggene, asfalt som sprekker opp eller vinduer som trekker. Styret har kanskje hatt dette til behandling på styremøter. Andre ganger dreier det seg om typiske nybygg. Sameiere har påpekt at det bør bygges et skur for avfallscontainere, en lekeplass for barna eller balkonger. Hvem som treffer avgjørelse om hva, er regulert i eierseksjonsloven. En tommelfingerregel er at styret kan treffe beslutninger om å igangsette mindre omfattende arbeider, mens avgjørelsen av om planer om mer omfattende arbeider skal settes ut i livet, treffes av sameiermøtet, som sameiets øverste myndighet. Det er styret som sørger for vedlikehold og drift av eiendommen, og styret kan også treffe beslutninger som ellers hører inn under sameiermøtet. Dette gjelder imidlertid ikke beslutninger som må treffes av kvalifisert flertall i sameiermøte. Vedtak om ombygging, påbygging eller andre endringer som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, må treffes av kvalifisert flertall (2/3) i sameiermøtet og kan således ikke treffes av styret. En beslutning om oppussing vil også involvere spørsmål om finansiering. Finansiering som følger av vanlig forvaltning og vedlikehold kan besluttes av styret. Det er imidlertid en god regel for ethvert sameiestyre, uavhengig av lovens regler, å forelegge spørsmålet om vedlikehold og finansieringen av det for sameiermøtet. I hvert fall gjelder det vedlikehold som kan tenkes å gå ut over «vanlig vedlikehold». På den måten unngår man problemstillingen om dette er vanlig eller ekstraordinært vedlikehold og protester fra sameiere som mener at styret ikke hadde beslutningsmyndighet i spørsmålet. For borettslag gjelder i all hovedsak de samme regler for hvilke vedtak som skal treffes av styret og hvilke som må behandles av generalforsamlingen. Også her er et godt råd å behandle 14 saker som kan tenkes å ligge utenfor styrets kompetanse på generalforsamling. Det er hensiktsmessig at sameiermøtet gir fullmakt til styret til å gjennomføre vedtak. Oppussingsprosjekter forutsetter økonomi til å gjennomføre prosjektet. Sameiermøtet bør også vedta hvorledes prosjektet skal finansieres, eksempelvis ved låneopptak, egne midler, eller en kombinasjon. Fullmakten til styret bør også gi styret de nødvendige rammer til f.eks. å innhente lånebetingelser og beslutte opptak av lån. Hvilke oppdragstakere bør sameiet engasjere? Hvem som skal engasjeres, avhenger selvfølgelig av hvilket arbeid som skal utføres og omfanget av arbeidet. Når det gjelder f.eks. oppussing av en fasade, er det naturlig å innhente anbud fra minst tre entreprenører. Befaring med de tre bør naturligvis gjennomføres. Videre er det viktig med en skriftlig beskrivelse av de arbeider som ønskes utført, slik at man ser at alle tilbud omfatter både stillaser, priser inkl. mva. og samme ferdigstillelsestidspunkt, uten spesielle forbehold av noen art og derfor kan sammenliknes. Ved særlig omfattende arbeider der betydelige beløp er involvert, eller arbeidet omfatter tekniske forhold som f.eks. installasjon av nytt ventilasjonsanlegg, bør det vurderes å engasjere en prosjektleder. Ved mer sammensatte entrepriser kan det være ønskelig og hensiktsmessig for sameiet å slippe koordineringsansvar og oppfølging både av rørlegger, elektriker, betongleverandør og tømrer. Formen totalentreprise kan da benyttes. Totalentreprenøren inngår avtale med sameiet om levering av et sluttprodukt som f.eks. kan være ny parkeringskjeller under eksisterende parkeringsplass. Han knytter selv til seg de underentreprenører som er nødvendig for å utføre arbeidet. Totalentreprenøren vil selvfølgelig ta et påslag på de enkelte underentreprenørers priser og/eller ta seg betalt for det ekstra arbeid han pålegges og den ekstra risiko han løper ved å stå ansvarlig for andres arbeid. Hvilken type avtale bør inngås? Bustadoppføringsloven gjelder kun ved oppføring av sameiet, ikke ved rehabilitering eller nybygg av typen parkeringskjeller, lekeplass eller balkonger. Til tross for at forbrukeren også på dette området kunne ha behov for et forbrukervern, eksisterer full avtalefrihet. De avtaler som benyttes av entreprenørene er gjerne i større eller mindre grad basert på en standard på området. Eksempelvis benyttes norsk standard (NS) 8405 for alminnelige byggeoppdrag, og en forenklet versjon heter NS 8406. Tilsvarende standarder finnes innenfor totalentrepriser og for konsulenttjenester. Entreprenører har gjerne sin egen standard som entreprenøren ønsker at benyttes. Sameiet bør ikke uten videre akseptere slike standardiserte avtaledokumenter. Sameiet bør i det minste se hen til den aktuelle NS når avtalen gjennomgås. NSavtaler er utarbeidet av representanter for både byggherren og entreprenøren, og bestemmelsene gir derfor normalt balanserte løsninger. Gir entreprenørens fremlagte avtaleutkast en løsning som avviker fra NS, er det grunn til å «Bustadoppføringsloven gjelder kun ved oppføring av sameiet, ikke ved rehabilitering eller nybygg av typen parkeringskjeller, lekeplass eller balkonger.»
reagere for sameiet. En rekke inngåtte avtaler på dette området viser seg å være svært entreprenørvennlige. Ofte skyldes det at sameiet ikke har kompetanse til å vurdere kontraktsbestemmelsene, eller kjenner til hva som er vanlig på området. Ved større prosjekter anbefales det derfor at en advokat med erfaring på området vurderer om entreprenørens avtaleforslag ivaretar sameiets interesser. Hva bør reguleres i avtalen? Det kan ofte være vanskelig å forutse hvilke konflikter som kan oppstå på forhånd. Viktige forhold slik som priser, hva arbeidene skal bestå i, ferdigstillelsesdato m.m. kan også lett bli oversett av den ukyndige. Et godt råd er derfor å ta utgangspunkt i f.eks. NS 8405, gjennomgå denne og se om alle forhold man ønsker regulert er kommet med i den aktuelle avtalen. Alternativt kan hele NS 8405 eller NS 8406 avtales. For et sameie kan det være enkelte særlige forhold som bør reguleres, f.eks. når på døgnet arbeidet skal utføres, spesiell varsling ved støyende arbeider, sikring av arbeidene, avholdelse av byggemøter, hvem sameiet skal forholde seg til under utførelsen, tilgang til og betaling for byggestrøm, ferdigstillelse av balkongarbeidet til våren kommer osv. Ved inngåelse av avtale er det helt på sin plass at styret er aktivt og kommer med innspill til hvilke bestemmelser avtalen skal inneholde og ikke lar seg avspise med entreprenørens muntlige og vage forsikringer om at sameiet nok trygt kan regne med å kunne benytte balkongene når våren kommer. Et tids- punkt for ferdigstillelse er enkelt å forholde seg til for begge parter. Bestemmer avtalen at det skal løpe dagmulkt og også hvor stor denne skal være ved fristoversittelse, unngår man også diskusjoner om kompensasjonens størrelse. Hvordan skal oppdragstakere følges opp under arbeidets gang? Avtalen bør ha en klar bestemmelse om hvem henvendelser skal rettes til hos entreprenøren og vedkommendes kontaktinformasjon. For sameiets del er det viktig at det er én person som har et overordnet ansvar og tar seg av kommunikasjonen med entreprenøren. Gi straks skriftlig beskjed dersom det oppdages avvik fra sameiets oppfatning av kontrakten, ikke aksepter at entreprenøren i en telefonsamtale 15
pplyser at dette blir bedre etter pussing næro mere o vertakelse! En rekke diskusjoner oppstår nettopp fordi det er uklart hva som er uttalt og lovet. Sameiet skal ikke fremstå som byråkratisk, men en kort oppsummerende e-mail fra en telefonsamtale til entreprenøren med hva som er opplyst under samtalen kan i etterkant vise seg å være vel anvendt tid. Det er heller ikke dumt å konsultere en advokat når det oppstår uenighet, for å få avklart hvilken måte en bør angripe problemet på. Å bli representert ved advokat utad bør man imidlertid vente med til dette er strengt nødvendig. Ikke alle entreprenører setter pris på at advokater kobles inn, og konflikter kan i verste fall låse seg fullstendig ved å bringe inn en advokat. Mangler og oppfølging av krav mot entreprenøren Sameiet må ha i bakhodet at det gjelder reklamasjonsfrister. Reklamasjonsfristen gjelder for det første fra mangelen oppdages til det reklameres. Formuleringer i NS og lover er «straks», «uten ugrunnet opphold», «innen rimelig tid» o.l. Det beste råd som kan gis er: Ikke vent med å reklamere, men gjør det snarest mulig etter at en mangel er oppdaget. Det gjelder også en frist fra overtakelse til reklamasjonen fremsettes. Denne er 5 år i henhold til f.eks. NS 8405. Oppdager sameiet mangelen etter dette tidspunkt, hjelper det ikke å reagere umiddelbart. Har entreprenøren handlet grovt uaktsomt gjelder imidlertid ingen slike reklamasjonsfrister. I tillegg gjelder foreldelsesfrister. Foreldelsesfristen er tre år fra overtakelse av arbeidene. Er mangelen først oppdaget etter at foreldelsesfristen har utløpt, vil det løpe en tilleggsfrist på ett år. Avbrudd av foreldelsesfristen skjer ikke ved reklamasjon til entreprenøren, men kun ved en forliksklage eller stevning til retten. Utsatt foreldelse kan likevel avtales mellom partene slik at man unngår å måtte ta rettslige skritt. Det kan ikke gjøres gjeldende mangler som sameiet burde ha oppdaget ved overtakelse. Det kan derfor være fornuftig å ha en bygningssakkyndig med på overtakelsesbefaring. Husk å føre overtakelsesprotokoll med anmerkning av eventuelle mangler som registreres og avtalt frist for utbedring! På samme måte som under arbeidets gang, er det viktig at det er én person i sameiet som har ansvaret for å følge opp mangler. Ta gjerne bilder både før og etter at arbeidet er utført, samt dersom det oppdages mangler. Avslutning Vi som arbeider med eiendom og entreprise ser at årsaken til at sameiet enkelte ganger ikke vinner frem med sine krav, like ofte har sammenheng med andre forhold enn avtalens innhold. Eksempler er villfarelse med hensyn til reklamasjons- og foreldelsesregler, manglende skriftlig kommunikasjon, for mange personer fra sameiets side har vært involvert, det er vanskelig å finne frem til dokumentasjon fordi ansvarlige har flyttet. Et godt utgangspunkt er likevel en god avtale. Ø finn.eirik.winther@foyen.no 16
Ny utgave av kommentar til NS 8406 NS 8406 er en forenklet norsk standardkontrakt for bygge- og anleggskontrakter. Den er tenkt benyttet i kontraktsforhold hvor det ikke er nødvendig med strengt formaliserte varslingsprosedyrer. Da NS 8406 ble vedtatt i 2006 håpet mange at den kom til å bli mer benyttet enn forgjengeren NS 3408. Standarden ble godt mottatt i bransjen og er forholdsvis mye benyttet. Vi ga ut første utgave av vår kommentarutgave til standarden i 2007. Første opplag er utsolgt. Forlaget ønsket et nytt opplag og vi besluttet at vi kunne revidere kommentarutgaven med de endringer i standarden som kom i 2009 samt oppdatere for nyere rettspraksis mv. Den nye utgaven foreligger nå til salg gjennom Gyldendal, i bokhandlere og kan også fås som e-utgave. NS 8406 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt legger opp til en rekke skjønnsmessige vurderinger og forutsetter i stor grad også kjenskap til alminnelig entrepriserett. Den har færre og kortere bestemmelser enn NS 8405. Det kan være vanskelig å vite hvilke regler som faktisk gjelder. Boken gir en utdypet redegjørelse for standardens bestemmelser og i tillegg beskrives i stor utstrek- ning hvilke regler som følger av alminnelig entrepriserett der hvor standarden ikke selv gir svar. Kommentarutgaven er en praktisk veileder med utfyllende oversikt over rettstilstanden, slik at aktørene i byggebransjen er fullt ut kjent med sine rettigheter og forpliktelser. Vi har også skrevet kommentarutgaver til NS 8405 (3. utgave 2010) og NS 8407 (1. utgave 2012). I en bokanmeldelse av 3. utgave av NS 8405 med kommentarer (av samme forfattere 2010) sies det: «Forfatterne har åpenbart solid innsikt i de praktiske sidene av store entrepriseprosjekter og de rettslige spørsmål de gjerne reiser. Innsikten formidles stort sett i et klart og greit språk, som trolig er egnet både for prosjektfolk uten juridisk bakgrunn og jurister uten særlig prosjekterfaring. Den foreliggende bok er en omfattende, stort sett overbevisende og for praktikere utvilsomt meget nyttig kommentar til en etter nordisk tradisjon ganske omfattende og kompleks standard som mange kommer i direkte eller indirekte befatning med.» Professor dr. juris Knut Kaasen: Tidsskrift for Rettsvitenskap nr. 5/2011 Ny utgave av kommentar til NS 8406 av advokatene Hans-Jørgen Arvesen, Karl Marthinussen og Heikki Giverholt. Boken kan bestilles på www.gyldendal.no, tlf 23 32 76 61 eller på kundeservice@gyldendal.no Bodøfirma utfordrer Youtube og Vimeo Seria lanserer skytjenesten Istribute. Målet har vært å gjøre det enkelt å ta i bruk reklamefri video i egne applikasjoner og løsninger. Fredag 5. september skrev digi.no at Bodø-selskapet Seria AS vil utfordre YouTube og Vimeo med sin tjeneste for lagring og streaming av video Istribute. Tjenesten ble lansert 8. september 2014. Seria har investert flere millioner kroner Frode Børli i Bodøi planlegging og utvikling av løsningen og selskapet Seria AS. i datautstyr. Istribute vil fungere med flere av de mest populære systemene for å lage hjemmesider, blant annet Wordpress, Drupal og Joomla. Neste mål er å integrere løsningen i Facebook. Seria har siden 2003 levert utviklingstjenester og publiserings løsninger for små og mellomstore bedrifter og startet i 2007 med en omfattende satsing på videoteknologi. Blant kundene finnes noen av landets største politiske partier og nettsteder. Seria satser globalt, og målgruppene er delt inn i flere segmenter. Selskapet leter nå etter gode forhandlere av teknologien, blant CMS-leverandører, videoproduksjonsselskaper og program varehus. FØYEN har bistått Seria i en årrekke og har blant annet vært med på å utarbeide vilkår for bruk av tjenesten. 17
Clean exit Det har blivit allt vanligare att köpare eller säljare i fastighets transaktioner på den svenska marknaden tecknar försäkringar för att minimera risker relaterade till garantierna i överlåtelseavtalen. AV ADVOKAT Henrik Ståhlberg FOYEN Stockholm K ännedom om försäkringarna erbjuder norska investerare goda möjligheter att lämna konkurrenskraftiga bud på svenska fastigheter och att avyttra fastigheter utan kvarvarande risker. Försäkringsprodukten kan självklart även användas vid transaktioner på den norska fastighetsmarknaden. Marknaden för fastighetstransaktioner i Sverige är stark och vi upplever återigen ett ökat intresse bland utländska investerare. Sverige uppfattas av många internationella fastighetsinvesterare som en säker hamn och marknaden beskrivs ofta som transparent och likvid. Under de senare åren har vi märkt ett markant ökat intresse för s.k. warranty and indemnityförsäkringar (W&I-försäkringar) på den svenska M&A-marknaden. W&I-försäkringar är en specialförsäkringsprodukt som funnits på den internationella M&A-marknaden sedan 1980-talet och i Sverige sedan i vart fall tidigt 2000-tal. Men det är först på senare år som den riktigt slagit igenom på den svenska fastighetsmarknaden. En W&I-försäkring innebär i korthet att ett försäkringsbolag åtar sig att ansvara för av vikelser mot säljarens garantier i ett överlåtelse avtal (s.k. breach of warranty) mot ersättning i form av försäkringspremie. W&I-försäkringar erbjuder säljare att göra en clean exit, dvs. att genomföra en fastighetsförsäljning utan något kvarvarande ansvar gentemot köparen. För köparens del är fördelarna bl.a. att köparen får en finansiellt stark motpart för garantiansvaret (försäkringsbolaget) och eventuella för säkringsfall hanteras av erfarna skadereglerare istället för av säljaren. W&I-försäkringar kan i och för sig användas vid alla typer av fastighetstransaktioner men enligt vår erfarenhet är W&I-försäkringar särskilt konkurrenskraftiga i tre situationer: Vid transaktioner där säljaren ska distribuera likviden från försäljningen till sina investerare 18 inom kort tid efter försäljningen eller där investeraren annars upphör med sin verksamhet i Sverige. Ett typiskt exempel på en sådan säljare är fastighetsfonder som ska avvecklas. Ett annat exempel är utländska investerare som avyttrar sina tillgångar i Sverige. Genom försäkringen erbjuds sådana säljare en verkligt clean exit och kostsamma alternativa arrangemang som deponeringar (escrow) etc. kan undvikas. Vid transaktioner där säljaren ska ha en fortsatt affärsrelation med köparen efter att transaktionen genomförts. Det kan t.ex. avse försäljning av fastighet där vårdverksamhet bedrivs och där säljaren i egenskap av vårdgivare hyr tillbaka fastigheten av köparen under långa hyresavtal. Fördelen med försäkringslösningen i det fallet är att hanteringen av anspråk grundade på avvikelser från säljarens garantier hanteras av försäkringsbolaget och utan att affärsrelationen mellan köparen och säljaren (som då är hyresgäst) störs. Vid budprocesser där köparen kan lämna ett mer konkurrenskraftigt bud genom att teckna en W&I-försäkring och erhålla ett lämpligt skydd för garantiavvikelser utan att behöva modifiera säljarens förslag till garantireglering i överlåtelseavtal i budprocessen. Försäkringsskyddet gäller normalt alla garantier som säljaren lämnar enligt överlåtelseavtalet (back-to-back) utom garantier avseende miljöansvar och skatt. Försäkringsskydd för ansvar för miljö och skatt kan istället ofta erhållas genom särskilda skräddarsydda försäkringslösningar. Försäkringspolicyerna exkluderar även regelmässigt t.ex. kända risker, bedrägligt beteende eller medveten non-disclosure och framtidsinriktade garantier (t.ex. hyresgarantier för tiden efter tillträde). Processen att erhålla ett försäkringsskydd går betydligt snabbare idag än för bara några år sedan vilket förmodligen bidragit till det ökade intresset för försäkringsprodukten. Hela processen kan idag beräknas ta mellan 10 15 dagar (i många fall går det att genomföra betydligt snabbare processer). Vår erfarenhet är att de försäkringsbolag och försäkringsmäklare som är verksamma i Sverige idag har snabba och säkra processer som väl möter de ofta pressade tidsscheman som gäller i transaktionsprocesserna. Även de legala rådgivarna på både köparsidan och säljarsidan blir allt mer vana vid att hantera försäkringsprocesserna och anpassa överlåtelseavtalen så att de fullt ut passar försäkringslösningen. Vi tror att W&I-försäkringar kommer att öka i popularitet på den svenska fastighetsmarknaden och att fler aktörer kommer att etablera sig här. För en utländsk investerare i Sverige kan en W&I-försäkring vara ett bra alternativ för att göra en verkligt clean exit. För den svenska marknaden innebär en fortsatt positiv utveckling av W&I-försäkringsmarknaden att Sverige blir ett än mer attraktivt investerarland för utländska investerare. Vi på Foyen har erfarenhet från rådgivning vid försäkrade fastighetstransaktioner. Vi har även varit rådgivare till försäkringsbolagen under deras underwriting-process. Det har gett oss en god marknadsöverblick och en förståelse för vilka villkor försäkringsbolagen kan acceptera. Ø henrik.stahlberg@foyen.se Fakta villkor: Maximalt försäkringsbelopp: vanligen 20-50 % av fastighetsvärdet Självrisk: cirka 1 % av fastighetsvärdet Premie: cirka 1-2 % av det maximala försäkringsbeloppet Minimipremie: Mellan SEK 450,000 750,000
Advokatprofilen Siv Owing Maanum Stilling: Advokat E-post: siv.owing.maanum@foyen.no Telefon: 977 96 656 Avdeling: IKT Media Språk: Norsk og engelsk Praksisområder: IKT, media, selskapsrett, personvern Fakta: Siv Owing Maanum er advokat og tilknyttet IKT Media-avdelingen. Siv arbeider hovedsakelig med kontrakts rett på IKT- og medierettens område og har særlig kompetanse innenfor personvern. Siv har bistått en rekke internasjonale selskap med person vern compliance-vurderinger og har erfaring med utarbeidelse og tilpasning av IT- og databehandleravtaler. Siv har også god innsikt i ulike problemstillinger innen markeds føringsrett, internett relatert jus og selskapsrett. Siv fullførte sin mastergrad i rettsvitenskap ved Universitetet i Bergen i 2011. I studietiden var hun blant annet på et utenlandsopphold ved University of Cape Town. Når hun ikke løser juridiske problemstillinger, liker Siv å trene, gjerne ved å spenne på seg langrennsski og ellers slappe av med god mat og drikke. 19
Brudd på arbeidstids bestemmelsene: Praksis til bekymring Arbeidstilsynet og påtalemyndigheten forskjells behandler private og offentlige virksomheter ved brudd på arbeidstidsbestemmelsene. AV ADVOKAT Lars E. Skotvedt A rbeidstilsynet har gjennomført et stort antall uanmeldte og anmeldte tilsyn i både private og offentlige virksomheter. Disse har i noen tilfeller resultert i forelegg. I denne artikkelen ser vi på håndhevelsen og reaksjonsmønsteret ved brudd på arbeidstidsreglene. Vi mener praksisen avdekker bekymringsfulle tendenser. Det settes stadig søkelys på brudd på arbeidstids bestemmelsene. Arbeidsmiljølovens kapittel 19 straffer over tredelser av arbeidsmiljøloven eller pålegg gitt i eller i medhold av loven og tilhørende forskrifter mv., jf. aml. 19-1. Straffesanksjonene er bøter og/ eller fengsel i inntil tre måneder, eller inntil to år ved særdeles skjerpende omstendigheter. Straffeansvaret er knyttet til rollen som innehaver av en virksomhet, arbeidsgiver eller den som leder virksomheten i arbeidsgiverens sted. Virksomheten kan idømmes straffeansvar etter straffelovens 48a og 48b, jf. aml. 19-3. Skyldkravet er forsett eller uaktsomhet. Hvorvidt det straffbare forholdet er begått forsettlig eller uaktsomt, har først og fremst betydning for straffutmålingen, men vil også kunne få betydning for om aml. 19-1 (2), som gir høyere straff ved særlig skjerpende omstendigheter, får anvendelse. I saker om overtredelse av arbeidstids bestemmelsene er bøtestraff den vanligste reaksjonsformen. Følgende forarbeidsuttalelse er retningsgivende for praksisen ved utmåling av forelegg: «Straffen må søkes utmålt på en slik måte at den så vidt mulig vil virke avskrekkende og normdannende for fremtiden. For foretak med solid økonomi bør dette hensynet etter omstendighetene lede til høye bøter, slik man har sett det i praksis. Departementet mener at bøtenivået for foretaksstraff generelt sett bør 20 ligge vesentlig høyere enn bøtenivået for personlig ansvarlige for samme overtredelse.» Høyesterett har fulgt opp uttalelsen og gitt uttrykk for en skjerpet holdning. Særlig er Rt. 2001 s. 110 tatt til inntekt for en slik holdning. I tillegg har ØKOKRIM utarbeidet retnings linjer for reaksjonsfastsettelsen i arbeids miljøsaker. Her heter det at bøter mot foretak i utgangspunktet ikke skal utmåles lavere enn NOK 50 000. Ved særlig skjerpende omstendigheter skal bøtene ikke være lavere enn NOK 100 000. For særlig store selskaper bør bøter opp mot og overnok 1 million vurderes. Dette underbygger en skjerpet holdning til bøtenivået ved ileggelse av foretaksstraff for overtredelse av arbeidsmiljøloven generelt, herunder også overtredelser av arbeidstids bestemmelsene. 1. Eksempler fra Arbeidstilsynets, påtalemyndighetens og domstolenes praksis 3.1 Eksempler fra Arbeidstilsynets praksis I 2012 foretok Arbeidstilsynet uanmeldt tilsyn hos produsentselskapet bak TV-serien Lilyhammer. Tilsynet avdekket følgende: Samtlige kontrollerte arbeidstakere hadde arbeidet utover rammene for daglig arbeidstid. Arbeidstakere arbeidet 15 17 timer om dagen og 60 70 timer per uke. Det høyeste timetallet i løpet av én uke var 79 timer. Systemet for registrering og kontroll av arbeidstid var mangelfullt. Det forekom brudd på bestemmelser om sammenhengende arbeidsfri pr. dag og uke. Enkelte arbeidstakere hadde arbeidet mer enn 300 timer overtid (på seks måneder). Ingen av arbeidstakerne hadde fått utbetalt overtidsgodtgjørelse. Det var også flere avvik fra lovens krav til et «Høyesterett har fulgt opp uttalelsen og gitt uttrykk for en skjerpet holdning.»