Oslo, 30.05.2017. Vedlegg 9 Kalkylenotat Kalkyler Kalkylen for basiskostnader, konto 1-6, er basert på ovenfra og ned vurderinger med basis i dels gjennomførte og dels planlagte referanseprosjekter (erfaringstall hentet fra erfaringsdatabase, tall fra Norsk Prisbok, tall fra Holte kalkulasjonsnøkkel og rapport benchmarking av ferdigstilte skoler i 2015). Det er i estimeringen for nybygg tatt utgangspunkt i et bygg med god standard, passivhus og med normale grunnforhold. Alle de spesielle forhold som er for det enkelte, tas i usikkerhetsdriverne i usikkerhetsanalysen. Estimatene for full rehabilitering er i utgangspunktet basert på «full» stripping og oppbygging (hovedombygging). I nullpluss-et er det lagt til grunn at tekniske anlegg skiftes og overflater fornyes og at TEK 10 oppfylles i den grad det er mulig uten store ombygginger. I tillegg de nødvendige bygningsmessige arbeidene ved nytt teknisk anlegg. For null-et er det kun det absolutte vedlikeholdsbehovet som er medtatt. Dette vil være en «venteløsning» inntil nytt er ferdigstilt. Det er i tillegg estimert tre nivåer for rehabilitering da tilstand for skolene er noe ulik: Full rehabilitering o Kun bæresystemet står igjen. All innmat, fasader inkludert vinduer, dører fjernes og bygges opp på nytt. Tak utbedres. Full utskiftning av tekniske anlegg inkludert heis. Middels rehabilitering o Total innvendig rehab. Bæresystem og fasader med vinduer og dører beholdes. Tak utbedres. Full utskiftning av tekniske anlegg inkludert heis. Lett rehabilitering o Full utskiftning av tekniske anlegg inkludert heis. Skifte av alle overflater, som vegg, gulv og himling. Skifte innvendige dører. Tak utbedres. Mindre tilpasninger av lettvegger. Grunnkalkylen inneholder Kap. 1-8 o Entreprisekostnader (inklusive infrastruktur, parkering) o Generelle kostnader (prosjektledelse, byggeledelse, prosjektering, bikostnader, programmering, osv.) MVA. (25%) Kunst (1%) Side 1 av 5
Kostnadselement Beskrivelse Enhetspris (ekskl. mva.) K1-1-1 Nybygg, 1-6 K1-1-4 Tilbygg, 1-6 K1-2-1 Full rehab. K1-2-2 Middels rehab. K1-2-3 Lett rehab. K1-3 Nullet 1-6 K1-4 Nullplusset 1-6 K1-5 Riving K7-1 Utomhus K7-2 Infrastruktur K8-1 Generelle kostnader K9-1 Inventar og utstyr K9-2 Tomt K9-3 Midlertidighet Huskostnader for nybygg. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter, hovedsakelig skolebygg. Huskostnader for tilbygg. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter, hovedsakelig skolebygg. Huskostnader for full rehabilitering. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter, hovedsakelig skolebygg. Vurdert i Huskostnader for middels rehabilitering. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter, hovedsakelig skolebygg. Vurdert i Huskostnader for lett rehabilitering. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter, hovedsakelig skolebygg. Vurdert i Huskostnader for nullet. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall og befaring ifm. tilstandsanalysene. Estimert med utgangspunkt i vurdering i tilstandsanalyse. Huskostnader for nullplusset. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall og befaring ifm. tilstandsanalysene. Estimert med utgangspunkt i vurdering i tilstandsanalyse. Huskostnader for riving. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter. Kostnader for utomhus. Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter. Kostnader for opparbeidelse av tilkomst, veier, gangveier, nedgraving av funksjoner osv. Kostnader for prosjektledelse, byggeledelse, prosjektering, bikostnader, programmering, osv.). Kostnadene er estimert basert på erfaringstall fra andre prosjekter samt prisbok. Kostnader for løst inventar og utstyr. Erfaringstall. Kostnader/inntekter ved kjøp/salg av tomter basert på en verdivurdering av de aktuelle eiendommene/tomtene. Notat vedrørende verdivurdering er vedlagt utredningen i vedlegg 11. Leie av midlertidige lokaler. Basert på Fylkeskommunens leide brakker i tilsvarende prosjekt. 21 000 NOK/m 2 21 000 NOK/m 2 18 000 NOK/m 2 15 000 NOK/m 2 12 000 NOK/m 2 1 000 NOK/m 2 5/10/15 MNOK 4 500 kr/m 2 Egen estimering for nullpluss og nullplusspluss 35 000 kr/elev K9-4 Kunst Kostnader til kunstnerisk utsmykning. K9-6 MVA. 25 % K9-7 Leie Leieutgifter eller leieinntekter. 1 % av grunnkalkylen Av post 1-9 K9-8 Reinvesteringer Inneholder kostnader ved periodisk oppgradering hvert 20. år. For nullpluss-et er det lagt inn 10 % høyere kostnader for reinvesteringer. Prisen tilsvarer forventet kostnad (styringsramme P50). 26 500 kr/m2 (inkl. mva.) Side 2 av 5
FDV-kostnader og periodisk oppgradering For beregning av forventede FDV-kostnader, er det benyttet tall fra en rapport som OPAK årlig har utarbeidet og som er godt kjent i markedet, Nøkkeltall for drift av næringseiendom. I tillegg er det hentet inn data fra andre tilgjengelige databaser, bl.a.: Norges Bygg- og Eiendomsforening (NBEF) Holte Byggsafe FDV nøkkel Statsbygg LCC Web Følgende satser gjelder for nybygg: Forvaltning 70 Skatter/avgifter 30 Forsikringer 7 Administrasjon 33 Drift 805 Løpende drift 200 Renhold 525 Energi 80 Vedlikehold 225 Planlagt vedlikehold 100 Utskiftninger 125 Sum FDV ekskl. mva. 1100 Sum FDV inkl. mva. 1375 Tallene skal forstås som gjennomsnittlige årlige kostnader oppgitt i kr per m2 BTA, og er inkl. mva. Tallgrunnlaget for FDV-kostnader er godt dokumentert. Når det gjelder Utvikling og Servicekostnader er grunnlaget dårligere. Utvikling (periodisk oppgradering) legges inn som en egen kostnad hvert 20. år, mens service ikke med i de totale beregningene. I beregningene legges det opp til periodisk oppgradering hvert 20. år, med 26 500 kr/kvm, inkl. mva. (teoretisk tilsvarende P50 i prosjektkostnad). Dette tilsvarer ca. 75 % av huskostnaden (konto 1-6), 2 MNOK til utomhus (konto 7) og 4 500-5 000kr/kvm til generelle kostnader (konto 8). For er som omfatter rehabilitering, legges det til 10 % i FDV-kostnader per kvm, sett opp mot et nybygg. Dette som følge av bl.a. vanskeligere bygningskropp mht. renhold og en normal forventning om en noe vanskeligere måloppnåelse av energikravene i TEK10/passivhus. FDVkostnaden tar da utgangspunkt i 1375*1,1=1513 kr/kvm inkl. mva. Nullpluss-et ligger ytterligere 10% høyere enn rehabiliteringset (1 513*1,1=1 664 kr/kvm inkl. mva.). Side 3 av 5
Tabellen under oppsummerer de verdier som er benyttet for beregning av FDV i de ulike ene.: FDV (kr/kvm), ink. mva. Nybygg 1 325 Tilbygg 1 325 Rehabilitering 1 513 Nullplusset 1 664 Nullet 1 664 Total investering I hovedrapporten er det beregnet total investering for alle ene. Total investering inneholder: Styringsramme P50 (egen verdi for kostnadsramme P85) Kostnader til løst inventar og utstyr Kjøp og salg av eiendom Kostnader til midlertidige løsninger Hovedrapporten viser behovet for total investering både med og uten effekt ved salg av eiendom. Dette for å vise fylkeskommunens totale finansieringsbehov uten å hensynta salg av eiendom som del av finansieringen. Levetidskostnader Følgende forutsetninger og beskrivelser gjelder for beregning av levetidskostnader: Investeringskostnad, styringsramme (P50) o Kostnader for oppføring av bygget. Styringsramme P50, resultat fra usikkerhetsanalysen. Periodisert fra 2019 frem til ferdigstillelse i 2024. FDV (erfaringstall) o Nybygg = 1 375 kr/kvm ink. mva. o Rehab. = 1 513 kr/kvm ink. mva. o Nullpluss = 1 664 kr/kvm ink. mva. o 0-alt. = 1 664 kr/kvm ink. mva. Periodisk oppgradering o Periodisk oppgradering hvert 20. år, med 26 500 kr/m2, inkl. mva. (teoretisk tilsvarende P50 i prosjektkostnad). Dette tilsvarer ca. 75 % av huskostnaden (konto 1 6), 2 MNOK til utomhus (konto 7) og 4 500 5 000 kr/kvm til generelle kostnader (konto 8). For nullet og nullpluss-et er det lagt inn henholdsvis 20% og 10% høyere kostnader for reinvesteringer. Økte driftsutgifter ved delt løsning (inklusive transportkostnader) o Transport mellom lokasjonene o Noe økt areal for delt administrasjon (ivaretatt i investeringskostnader) Kjøp og salg av eiendommer o Kjøp/salg legges i det året tomten/bygget kjøpes/selges. Basert på verdivurdering i vedlegg 11. Midlertidige løsninger o Estimert leie for modulbygg i byggeperioden Det er i kostnadsvurderingen tatt utgangspunkt i etablering av midlertidige lokaler tilsvarende modulbyggene som er Side 4 av 5
planlagt brukt ved nybygg og ombygging av Vest-Lofoten videregående skole på Leknes. Se illustrasjonsbilde under. Det er forutsatt at behovet for midlertidighet i ene med lettere oppgradering vil spenne over en kortere periode (1 2 år) sammenlignet med fullinvesteringsene (3 år). I de delte løsningene er det forutsatt en trinnvis utbygging som spenner over 3 år. Leieutgifter/inntekter Analyseperiode: 40 år o Det er antatt byggestart tidligst i 2021. o Restverdi satt lik 0 etter 40 år (60 år bygningskropp, 20 år tekniske anlegg, snitt = 40 år) Diskonteringsrente: 1 % Prisnivå: Februar 2017 > (se hovedrapport for oversikt over årlig prisjustering for perioden 2020-2030) Alle resultater presenteres inklusive mva. Side 5 av 5