Verditakst og Fjellhall Kirkegaten 51 4612 KRISTIANSAND S Gnr. 150 Bnr. 671 KRISTIANSAND KOMMUNE Utført av: Svein R. Søftestad Ing./takstmann MNTF Oppdrag Befaringsdato:
Verditakst og Fjellhall Kirkegaten 51 4612 KRISTIANSAND S Gnr. 150 Bnr. 671 KRISTIANSAND KOMMUNE Forutsetninger Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt. supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Mandat Oppdraget gikk ut på å fremkomme med markedsverdi for eiendommen pr. d.d. Sammendrag/konklusjon Anmerkning og vurdering av takstobjektet: Bygget har en meget spesiell karakter og en høy standard. Det har dårlig utnyttelse med bare seks kontorer, og store arealer går med til ganger og store garderobefasiliteter. Fjellanlegget er tungvint med mye gangareal, ventilasjonsrom og nødagregatrom. Innerst i anlegget er det brukbart lager og kontor i to etasjer. Markedsverdi Konklusjon markedsverdi: 15 000 000 istiansand, 15.02.2011 Svein R. Søftestad Ing./takstmann MNTF (sign) 2 av 9
Rekvirent Rekvirert av: Trond Knut Nordby Besiktigelse, tilstede Dato: - Trond Knut Nordby og Einar Karlsen Omvisere Svein R. Søftestad Takstmann Tlf.: 38 02 51 11 Einar Karlsen Omviser Svein R. Søftestad Takstmann Tlf.: 38 02 51 11 Dokumentkontroll Dokumenter fremvist: Tegninger Egne observasjoner Kontakt med Peder Grøsle Peder Grøsle har godt kjennskap til anlegget. Vedlegg Nr 1 Dokument/beskrivelse Tegninger Ant. sider 2 Eiendomsdata Matrikkeldata: Gnr. 150 Bnr. 671 Hjemmelshaver: Forsvarsbygg Tomt: Eiet tomt. Areal 858 m² Arealet er cirkamål. Det vil bli foretatt oppmåling. Konsesjonsplikt: Nei Adkomst: Offentlig Vann: Offentlig Avløp: Offentlig Regulering: Ja Forsikringsforhold Forsikringsselskap: Selvassurandør. Andre opplysninger Tomtens anvendelse: Bygget fyller stort sett tomtearealet med unntak av endel parkeringsplasser. Beliggenhet: Beliggende meget sentralt øverst i Kirkegaten. Grunnforhold og fundamentering: et er støpt på fjell, ligger inne i fjellet. Konstruksjoner og installasjoner: et er rent betongbygg. har støpte vegger og støpt buet tak med høyde på 2,5 m. til 3 m. i toppen av buen. består av 2 tunneler som går ca. 70 m. inn i fjellet. Den ene tunnelen er innredet med flere kontorer i god utførelse. 3 av 9
Bygninger på eiendommen Byggeår: 2001. iflg. tegninger Byggeår: 1976. iflg. tegninger Arealer og anvendelse - arealer Bruttoareal Bruksareal Etasje BTA m² BRA m² Anvendelse 1. etasje 280 245 3 garasjer, 4 kontorer, handicaptoalett, gang, trapperom, bøttekott m.m. 2. etasje 280 253 Trapperom, gang, 6 kontorer, møterom/kantine med stor terrasse, hybel m/wc/dusj, kopirom, lager, teknisk rom, herregarderobe, m/wc/dusj, damegarderobe m/ WC/dusj, kjøkken. Arealene er tatt fra tegning og kan avvike noe i praksis. Sum bygning 560 498 - arealer Etasje 1. etasje 2. etasje Sum bygning Bruttoareal Bruksareal BTA m² BRA m² Anvendelse 800 Kontorer, toaletter og garderober. 200 Kontor og lager. Arealene er tatt fra tegning og kan avvike noe i praksis. 1 000 Gjenstående arbeider/vedlikehold Vedlikehold: Bygget er meget godt vedlikeholdt, er også meget godt vedlikeholdt. Den har hele tiden vært driftet og har opprettholdt ventilasjonen og avfuktingsanlegg. KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 200 210 Bygning, generelt Et meget spesielt bygg som er servicebygg for bakenforliggende fjellhall. Bygget er utført i plasstøpt betong og har støpt etasjeskille. Grunn og fundamenter, generelt Plasstøpt på fjell. 4 av 9
221 224 225 227 232 233 240 245 253 262 272 273 320 Gulv på grunn Støpt dekke. Fliser i WC/dusj, ellers stort sett belegg. Frittbærende dekker Etasjeskillere i plasstøpt betong. Yttervegger Støpt ubehandlet betong, innvendig isolert og belagt med gipsplater. Takkonstruksjoner Flatt støpt tak på bakre del av bygget. Pulltak på framre del med limtredragere. Taktekning og membraner Det flate taket er tekket med Sarnafil SE og framre del har papptekking. Vinduer 2 lags isolerglass i elokserte aluminiumsrammer. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Innvendige vegger har stålstendere med 13 mm gips Robust og er isolert med steinull. WC/dusj har fliser, ellers malt glassfiberstrie. Himlinger inklusive taklister Systemhimlinger. Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive gulvlister Støpte etasjeskillere.trapperom og hall har skifer, fliser i våtrom, ellers belegg på de resterende rom. Ståltrapp med belegg i trinnene. Balkonger Stort terrasse ut fra kantinerom. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning av god standard. Oppvaskmaskin. Innredning og garnityr for våtrom Vanlig standard i hvit porselen. Varme, generelt Panelovner og varmepumpe i alle kontorer. Lokalisering Bygningsdel/beskrivelse 212 221 222 224 Drenering Drenering mellom støpt vegg og fjell. Gulv på grunn Støpt dekke med belegg og tepper. Vegger mot grunn Plasstøpte vegger. Frittbærende dekker Støpt buetak ca. 1,2 m. under utsprengt fjell. 5 av 9
227 232 240 261 270 272 320 360 Takkonstruksjoner Støpt buetak. Taktekning og membraner Papptekking på buetaket. Sekundære bygningsdeler innvendig, generelt Stort sett systemvegger. Trapper og ramper Rett trapp til 2.etg. Fast inventar, generelt Rikelig med garderobeanlegg med toaletter og dusjer. Kjøkkeninnredning Kjøkkeninnredning av normal god standard. Varme, generelt Ventilasjon med varme og avfukting. Luftbehandling, generelt Luftbehandling i varmeanlegget. 6 av 9
KONTRAKTER/AREALER Markedsleie/ledige lokaler Bygning/areal Etg. m² faktisk /m² Leie pr år beregnet Fra mnd/år Reg. % - 3 garasjeplasser, trapperom, 4 kontorer, WC m.m. Ny post... 1 - Gang, trapperom, 6 kontorer, møterom/kantine, hybel m/wc/dusj, gardarober Ny post... 2 Sum: 245 1 000 245 000 100 253 498 2 000 506 000 751 000 100 1 050 1 050 1 548 500 525 000 525 000 1 276 000 100 - Hele hallen er ledig Ny post... Sum: Total: 7 av 9
TOMTEVERDI Tomteareal: Tomteverdi: Tomteareal: Tomteverdi: 858 m² 1 000 000 12 500 000 20 000 000 Sum normale byggekostnader: 32 500 000 Sum normale byggekostnader: 32 500 000 Teknisk verdi uten tomt: Tillegg for normal tomteverdi: 32 500 000 1 000 000 Teknisk verdi av takstobjektet: 33 500 000 VERDIGRUNNLAG - TEKNISK VERDI Normale byggekostnader Normale byggekostn.: Beregnet for hvert bygg med takstdagens byggepris. Teknisk verdi Grunnlag: Teknisk verdi: VERDIGRUNNLAG - NETTOKAPITALISERING Rentegrunnlag Rentegrunnlag: Effektiv risikofri rente, 10 års statsobl.: - Inflasjon: 4,00 % -1,00 % Realrente: kalkulert 2,97 %, avrundet: Realrente Realrenterisiko Objektrisiko Eiendom/byggrisiko 3,00 % 1,00 % 1,00 % 2,00 % 2,00 % Kapitaliseringsrente/realavkastningskrav: 9,00 % Brutto leieinntekter Arealtype Eiendommens arealtyper Leiekontrakter m² /m² Leie pr år 3 garasjeplasser, trapperom, 4 kontorer, WC m.m. Gang, trapperom, 6 kontorer, møterom/kantine, hybel m/wc/dusj, gardarober Hele hallen er ledig Sum: Markedsleie/ledige lokaler m² /m² Leie pr år faktisk ansatt beregnet 245 1 000 245 000 253 2 000 506 000 1 050 1 548 500 525 000 1 276 000 8 av 9
Fradrag i brutto leieinntekter Brutto leieinntekter: Fradrag: Off. avgifter og ev. eiendomsskatt: Forsikringspremie: Forvaltningskostnader pr år: Driftskostnader: Avsetninger til løpende vedlikehold pr år: Inntektsoverskudd: Sum normale eierkostnader: Eiendommens inntektsoverskudd: -50 000-20 000-50 000-300 000-25 000 1 276 000-445 000 831 000 9 230 000 Tomteverdi: 1 000 000 Normale byggekostnader: Teknisk verdi: Kapitalisert verdi: Yield: % 32 500 000 33 500 000 9 230 000 5,5 På bakgrunn av ovenstående settes markedsverdien til: 15 000 000 Beregning av kapitalisert verdi Kapitalisert verdi: Eiendommens inntektsoverskudd 831 000 kapitalisert med 9,0 % gir (avrundet) KONKLUSJON MARKEDSVERDI Grunnlag for verdifastsettelsen: Markedsverdi: 9 av 9