REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 200801988/7 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: CHFR Dato: 24.06.2009 FANA, GNR. 96, BNR. 40, FANAHAMMEREN 124, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 60670000 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS i samarbeid med Link-Signatur Arkitekter AS fremmer på vegne av Fanafjorden Utvikling AS planforslag for et område i Fana bydel på Fanahammeren (jf. figur 1). Planområdet Veien Fanahammeren Sagavika Nye Rosendahl Industrier KS AS Krokeidevegen Figur 1. Oversikt over planområdet med omgivelser Hovedformål i planforslaget er bolig. Det foreslås 3 boenheter (eneboliger) med en utnyttelsesgrad på 30 % BYA (34 % inkludert eksisterende naust). Maksimal mønehøyde for boligene foreslås til 9 meter, noe som gir rom for 2 etasjer. Det foreslås 3 felles grøntanlegg (Fgr 1, 2 og 3) med til sammen 752 m 2, noe som gir 250 m 2 pr. boenhet. Fgr 2 og 3 plasseres i tilknytning til naustet, og Fgr 1 rett nord for byggeområdet. Det foreslås minst 50 m 2 private uteoppholdsareal pr. bolig. Det er stilt krav i bestemmelsene om minst 2 parkeringsplasser pr. enebolig. Parkeringen foreslås løst på egen tomt. Planforslaget tilrettelegger for utvidet vegstandard (inkludert frisiktssoner og krav til avkjørsler, samt nytt fortau) langs den kommunale vegen Fanahammeren. Det planlegges også møteplasser og punkttiltak langs avkjørsel som går inn mot boligformålet fra den kommunale vegen. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav til rassikring før det kan gis midlertidig brukstillatelse til
nye boliger i planområdet, samt krav til varsomhet og vurdering av sikring i forbindelse med sprengning øst i planområdet. Bakgrunn Oppstart av reguleringsplanarbeid ble varslet den 20.05.08. Det kom inn 14 merknader til oppstart. I forbindelse med varslingen stilte Samferdselsetaten krav om utvidet vegstandard i planforslaget. Endring av vegstandarden ble tatt inn i reguleringsforslaget som derfor måtte sendes på begrenset høring til berørte parter. Det kom inn 6 private merknader til den begrensede høringen. Merknadene omhandler trafikksikkerhet, forringelse av eksisterende eiendommer og støy. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Trafikkforhold Planforslaget tilrettelegger for økt vegstandard langs den kommunale vegen Fanahammeren og den private fellesveien inn mot boligformålet. Forslag til økt standard på den kommunale vegen innebærer krav om frisiktssoner og krav til avkjørsler, samt nytt fortau. Dette skaper bedre trafikksikkerhetsmessige forhold både for myke trafikkanter og kjørende. For den private fellesveien innebærer økt vegstandard at det tilrettelegges for møteplasser og punkttiltak Dette er positivt i og med at vegen i dag har dårlig standard. Planforslaget legger også opp til bedre stigningsforhold i svingen ned mot de planlagte boligene. Reguleringsforslaget tilrettelegger for stigningsgrad på 1:6 i innerkurven (mot 1:4 i dag) og mellom 1:7 og 1:8 i senter av vegen (mot 1:5 i dag). I utgangspunktet er dette ikke godt nok i henhold til fagetatens vanlige krav, bl.a. kreves normalt 1:10 over lengre strekk, 1:8 godkjennes til enkelttomter. Men kortere strekk kan ha brattere stigning. Selv om vanlige krav ikke innfris mener fagetaten at lavere stigningsgrad som foreslått innebærer en klar forbedring i adkomstforholdene ned mot planlagte boliger, særlig forbedres vinterforholdene. Fagetaten er likevel i tvil om forbedringen er bra nok, særlig med hensyn til branntilkomst der tilknyttede krav til maksimal stigning på adkomstveg for brannbiler er 1:8. Fagetaten ønsker synspunkter på løsningene det tilrettelegges for i svingen ned mot de planlagte boligene til offentlig ettersyn. Det er i planforslaget manglende opplysninger svingradius i svingen/tilkomsten ned mot de planlagte boligene. For å sikre gode løsninger for fremkommelighet for bl.a. brannbiler må forslagsstiler fremvise dokumentasjon på svingradiusen før 2. gangsbehandling. Planforslaget sikrer ikke at det foreligger økt vegstandard for de private fellesveiene og for den kommunale vegen før de planlagte boligene tas i bruk. Altså vil forholdene for trafikksikkerhet forverres før de bedres. Dette mener fagetaten er en dårlig løsning når standarden på veiene allerede i dag er dårlig. Fagetaten mener derfor at det må utformes rekkefølgebestemmelser om opparbeiding av disse veiene som vist i planforslaget før det gis midlertidig brukstillatelse. Side 2 av 6
For å sikre en best mulig rekkefølge og hensiktsmessig planlegging av vegarealene, mener fagetaten i tillegg at det før 2.gangsbehandling må tas inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at detaljplaner for veg må være ferdigbehandlet hos Samferdselsetaten før igangsettingstillatelse kan gis innenfor planområdet. Fagetaten mener for øvrig at planforslaget ved å tilrettelegge for de trafikkmessige forbedringer som skisseres også vil gi noe tilbake til nærmiljøet, noe som er et sentralt mål ved fortettingsplanlegging. Tilpasning til landskap og strøkskarakter Boligformål på bratte tomter som her krever mye arbeid med tomtetilpasning og veiutforming. Et godt samspill med topografien, vegetasjonen og virkning for omgivelsene er en avgjørende faktor som bør avgjøre utnyttingsgrad og hvilke høyder som maksimalt kan tillates. Bebyggelse med foreslått BYA 30 % på denne bratte tomten vil kreve relativt store terrenginngrep med utsprenging, utfylling, skjæringer og planering for å tilpasse tomtene, adkomstveiene og uteoppholdsarealene (jf. vedlegg B, D og E - Terrengsnitt C-C og D-D). Fagetaten mener bl.a. at terrenginngrepene vil føre til høye fasader i front mot syd (jf. høydebestemmelsene 2.1.3 og 2.1.4, samt fotomontasje, figur 2). I tillegg til høyden på selve bygningsfasaden (foreslått til 9 meter) kommer høyden på planerte utfyllinger. Dette åpner for høye vegger i front (jf. figur 2 og terrengsnitt C-C og D-D, vedlegg E). Slik fag- Forstøtningsmur, Villa 3 Forstøtningsmur, Villa 2 Figur 2. Forslagsstillers fotomontasje. etaten ser det dempes likevel dette uttrykket noe ved at byggene ligger lokalisert i en forsenking eller skålform i områdets topografi, slik at byggene trekker seg tilbake i landskapet og blir mindre synlig fra flere tilgrensende arealer i nærområdet. Det visuelle uttrykket av de høye bygningsfasadene i front vil også kunne bedres ved utforming og materialvalg av forstøtningsmurene. Fagetaten mener at det må medtas i bestemmelsene (f.eks. under 1.4) at alle forstøtningsmurene må forblendes med naturstein, alternativt oppføres i naturstein i sin helhet. Villa 2 sin forstøtningsmur må terrasseres i minimum 2 nivå for å dempe det dominerende uttrykket som fremkommer av vist fotomontasje (jf. figur 2) og terrengsnitt C-C og D-D (vedlegg E). Også muren foran Villa 3 (jf. figur 3) kan med fordel terrasseres. Det at det på eksisterende tilgrensende tomter også er til dels høye frontfasader på byggene er også med på å dempe virkningen av frontfasadene. Side 3 av 6
Oppsummert mener fagetaten at dersom beskrivelse av form og materialvalg av forstøtningsmurene tas med i bestemmelsene i henhold til overnevnte, vil planforslaget tilpasse seg stedets egenart på en tilstrekkelig måte. Forholdet til funksjonell strandsone Planforslagets formål innenfor 25-beltet i strandsonen består av formålene naust, felles gangveg, felles grøntanlegg og bolig. Det legges opp til at naustet som står der i dag kan rives og bygges opp igjen men med samme utnyttingsgrad, bruk og høyde som eksisterende naust (jf. kapitlet om naustformål under). Selv om boligformålet bryter 25-meters grensen så sikres dette arealet mot bygging av byggegrensen som går i 25-meters grensen. Fagetaten mener på bakgrunn av dette at byggeforbudet i 25-metersbeltet langs sjø i den funksjonelle strandsonen overholdes i planforslaget. Naustformål I naustområdet er det satt en utnyttelsesgrad og byggehøyde tilsvarende det eksisterende naustet. Planforslaget åpner for at eksisterende naust kan rives og at det kan oppføres et nytt naust med samme utnyttelse og høyde som eksisterende naust. Fagetaten mener at dersom planforslaget skal åpne for bygging av nytt naust som erstatning for det gamle, må det i bestemmelsene (jf. 2.2) være en mer detaljert beskrivelse av utforming og materialbruk av naustet (takform, farge, og utfylling). Fagetaten mener det må beskrives i bestemmelsene at naustet skal oppføres med saltak med vinkel mellom 35 og 45 grader. Farge skal være umalt, rødt, brunt eller grått. Angående landskapstilpasning må det utformes en bestemmelse om at det ikke er tillatt å sprenge/fylle opp/grave ut mer i terrenget enn et avvik på 0,5 meter i forhold til opphavelig terrengnivå. Dersom det er forslagsstillers intensjon å tilrettelegge for kaianlegg (jf. pkt. 2.2.1 i bestemmelsene) må dette også vises i reguleringskartet. Fagetaten er i utgangspunktet negativ til forslaget om kaianlegg da det er forbud mot bygging i strandsonen, jf. pkt. 28 i bestemmelsene til kommuneplanen. Det er også et overordnet mål om å samlokalisere kaianlegg i Bergen kommune. Fagetaten ønsker synspunkter på dette ved offentlig ettersyn. Barns interesser og uteoppholdsarealer I nærmiljøet til planområdet finnes det arealer hvor barn og unge kan utfolde seg. Ca. 250 meter syd/vest for planområdet ligger Notabuneset friluftsområde som er et 5 dekar sort område. Området består av badeplass med stort bakland. Strandfjæren er godt egnet for barn. En 450 meter nord/vest for planområdet ligger Fanaholmen friluftsområde (10 dekar) som også gir gode bade- og rekreasjonsmuligheter for barn og unge. Både disse arealene og uteoppholdsarealene innenfor planområdet er skjermet mot støy, trafikkfare, forurensning og annen forurensing. Planforslaget legger ikke beslag på, eller påvirker, arealer som er avsatt til eller i bruk av barn- og unge. Det er i planforslaget ikke oppgitt tall for skole- og barnehagekapasitet i området. Dette må forslagsstiller fremvise før 2.gangsbehandling slik at en får klarlagt eventuelle behov for avbøtende tiltak for skole- og barnehagekapasitet i området. Konsekvenser for berørte naboeiendommer Plangrensen går noen steder over naboeiendommer langs veien. Noen konsekvenser av dette fremvises bl.a. i tverrprofilene 3-3 og 4-4 (jf. vedlegg F) som viser at plangrensen bl.a. går inn Side 4 av 6
på henholdsvis eiendom gnr. 96, bnr. 385 og gnr. 96, bnr. 99. Fagetaten anbefaler at forslagsstiller søker minnelige løsninger med berørte hjemmelshavere i de tilfeller der plangrensen går mye inn på annen manns eiendom. Bakgrunnen for dette er at fagetaten ikke kan garantere at Bergen kommune vil ekspropriere grunn. Garasjer For å sikre at garasjer utformes i samsvar med bygningens formål bør det formuleres en bestemmelse som omtaler maksimal BYA (grunnflate) og mønehøyde for garasjene. Planfremstilling For å sikre at siktkrav kan innfris (jf. vegnormalen) må plangrensen utvides slik at hele sikttrekanten vises i krysset ved Krokeidevegen. Kartutsnittet må også utvides slik at forholdene nord for Ov2 fremvises. Dato for uttak av basiskart må oppgis. Hvit flekk oppe til høyre i basiskartet må fjernes. Punkt 2.2.1 i reguleringsbestemmelsene omtaler reguleringsformålet Annet byggeområde som ikke inngår i plankartet. Fagetaten antar at Annet byggeområde er ment å være formålet Område for fritidsbebyggelse. Det er behov for å rydde litt i bestemmelsenes pkt. 1.1 som omhandler situasjonsplan og utomhusplan. Konklusjon Fagetaten er i utgangspunktet positiv til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Rekkefølge på opparbeidelse av veier Estetikk knyttet til forstøtningsmurer Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i vårt fagnotat til 2.gangs behandling. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 27-1 nr. 2, første ledd, første punktum, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan ut til offentlig ettersyn: Side 5 av 6
Fana, gnr. 96, bnr. 40, Fanahammeren 124, Reguleringsplan Plannummer 60670000, vist på plankart sist datert 11.05.09 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 11.05.09 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart, datert 11.05.09, del av dok nr 11 B. Reguleringsbestemmelser, datert 11.05.09, del av dok nr 11 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 11.05.09, del av dok nr 11 D. Fotomontasje, datert 11.05.09, del av dok nr 11 E. Illustrasjoner, datert 06.05.09, del av dok nr 11 F. Tverrprofiler med snitt, 07.05.09, del av dok nr 11 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200801988 Kopi til : - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN - Opus Bergen AS, Olav Kyrresgt. 11, 5014 BERGEN Side 6 av 6