Saksprotokoll Utvalg: Bystyret Møtedato: 19.06.2014 Sak: 103/14 Tittel: Saksprotokoll: Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136, sluttbehandling Resultat: Behandlet Arkivsak: 12/45873 VEDTAK: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN arkitekter as senest datert 13.2.2014 med bestemmelser senest datert 31.3.2014. Reguleringsplanen oppfyller ikke KPA s krav om offentlig torg eller park ved nye bydelssentre. Planen med bestemmelser må bearbeides slik at allment tilgjengelig uterom/torg etableres på taket av forretningsbygget. Rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsenes pkt 7.9 vedr møteplass endres til: Minimum 200 kvm av uterom/park på tak skal være enkelt og allment tilgjengelig fra møteplassen utenfor inngangspartiet i nordvest. Uterom/park på tak, møteplass for Trøndelag Folkemuseum innenfor felt I samt møteplass utenfor inngangspartiet i nordvest, skal opparbeides iht. godkjent illustrasjonsplan før bebyggelsen tas i bruk. Reguleringsbestemmelsenes pkt 3.1.1, andre avsnitt, tas ut av planen. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. FLERTALLSMERKNAD SV, Ap, V, MDG: Det forutsettes at Risemoveien forblir stengt for gjennomkjøring. Behandling: Randi Sakshaug (Ap) fratrådte, inhabil iht forv.lov 6, andre ledd. Brev fra Sverresborg, Trøndelag folkemuseum datert 15.6.2014 og 19.6.2014 var sendt bystyrets medlemmer. Jan Bojer Vindheim (MDG) foreslo: Saka sendes tilbake til rådmannen. Saksprotokoll for Bystyret 19.06.2014
Nytt forslag bør redusere høyden med (minst) en etasje, og innarbeide uteområde på bakkenivå. Votering: Vindheims tilbakesendelsesforslag fikk 8 stemmer (1H, 2SV, 2MDG, 1R, 1PP, 1uavh) og falt. Geirmund Lykke (KrF) foreslo pva KrF, Ap, SV, Sp: 1. Reguleringsplanen oppfyller ikke KPA s krav om offentlig torg eller park ved nye bydelssentre. Planen med bestemmelser må bearbeides slik at allment tilgjengelig uterom/torg etableres på taket av forretningsbygget. 2. Rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsenes pkt 7.9 vedr møteplass endres til: Minimum 200 kvm av uterom/park på tak skal være enkelt og allment tilgjengelig fra møteplassen utenfor inngangspartiet i nordvest. Uterom/park på tak, møteplass for Trøndelag Folkemuseum innenfor felt I samt møteplass utenfor inngangspartiet i nordvest, skal opparbeides iht. godkjent illustrasjonsplan før bebyggelsen tas i bruk. 3. Reguleringsbestemmelsenes pkt 3.1.1, andre avsnitt, tas ut av planen. Ottar Michelsen (SV) foreslo pva SV, KrF: Maksimal gesimshøyde og maksimal høyde for tekniske installasjoner nedjusteres med 80 cm. Plantegninger og reguleringsbestemmelser justeres i tråd med dette. Votering: Innstillingen ble vedtatt mot 3 stemmer (2MDG, 1R, 1PP). Lykkes forslag 1 og 2 ble vedtatt mot 24 stemmer (18H, 6FrP). Lykkes forslag 3 ble enstemmig vedtatt. Michelsens forslag fikk 9 stemmer (4SV, 1R, 2MDG, 1PP, 1uavh) og falt Flertallsmerknad 1 fra komiteen ble trukket. Ingen flere sluttet seg til flertallsmerknad 2 fra komiteen. Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Saksprotokoll for Bystyret 19.06.2014
Saksframlegg Detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136, sluttbehandling Arkivsaksnr.: 12/45873-45 Forslag til innstilling: Bystyret vedtar forslag til detaljregulering av Gamle Oslovei 1, 3, 5, 5B og Breidablikveien 136 som vist på kart i målestokk 1:1000, merket PLAN arkitekter as senest datert 13.2.2014 med bestemmelser senest datert 31.3.2014. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 12-12. Sammendrag Planforslaget åpner for realisering av forretnings-, service- og boligformål samt utvidelse av en eksisterende bensinstasjon sørøst for krysset mellom Gamle Oslovei og Breidablikveien. Området skal utvikles som et lokalsenter, i henhold til Kommuneplanens arealdel 2012-2024 (KPA 2012). Størrelsen på forretningen er innenfor hva det er åpnet for ved KPA 2012. Boligene og uterom for boligene er lagt på taket av forretningsdelen. Boligene vil bestå av tre lameller på henholdsvis 3, 3 og 2 etasjer hvor de nederste etasjene eventuelt kan benyttes til serviceformål. Byggets høyde er trappet ned mot naboboligene som ligger i sør, og boliglamellen på to etasjer ligger ut mot Breidablikveien og Trøndelag Folkemuseum etter dialog med antikvarisk myndighet. Naboer mener bebyggelsen blir for høy og massiv. Også Trøndelag Folkemuseum mener volumet er for stort, spesielt av hensyn til museets parkområde og stavkirken fra middelalderen. Forretningsbygget vil få hovedinngang mot krysset Gamle Oslovei Breidablikveien, med utadvendte fasader mot Gamle Oslovei og til dels også mot Breidablikveien. Bebyggelsen på NorgesGruppens tomt er lagt helt inn til eiendomsgrensen inn mot Statoil i øst. Dette for å få et attraktivt møtested på Byåsen med høy utnytting. I planforslaget er det også lagt inn krav til utformingen av fasaden mot øst i påvente av utbygging av ny bensinstasjon. Foran hovedinngangen vil det dannes et lite, men åpent uterom. På nordsiden av Breidablikveien foreslås opparbeidet en møteplass på eiendommen til Trøndelag Folkemuseum, etter avtale med grunneier. 1
Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av PLAN arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver NorgesGruppen Eiendom Midt-Norge AS (Sverresborg Eiendom AS). Høring og offentlig ettersyn Oppstart av planarbeidet ble varslet 22.2.2013 og sendt på høring og kunngjort 24.9.2013. Tidligere vedtak og planpremisser Bygningsrådets vedtak den 17.9.2013 i sak 177/13: Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn og sendes på høring. Før sluttbehandling må det arbeides videre med planforslaget på følgende områder: - Fasaden mot øst mykes opp ved nedtrapping, tilbaketrekking eller oppbryting. - Det må sikres en løsning med materialbruk som gir et godt inntrykk sett fra Breidablikveien og Rismoveien. - Møteplassene utenfor inngangspartiet i nordvest og ved inngangspartiet til Trøndelag Folkemuseum ved bussholdeplassen i Breidablikveien fastsettes i plankart og sikres ved rekkefølgebestemmelse. - Utforming av attraktiv fasade, med transparente flater, inngangsdører og utadvendte funksjoner ut mot Gamle Oslovei og Breidablikveien sikres ved planens bestemmelser. - Kvaliteten på uterom utredes nærmere. - Byggegrenser for boliglamellene legges inn, samt bestemmelser som sikrer sykkelparkering og - vannledningen i Gamle Oslovei. - Teknisk løsning for P-kjeller under fortau i Gamle Oslovei må godkjennes av Trondheim kommune. FLERTALLSMERKNAD Ap, SV, Sp, KrF, H, FrP, V: Det må vurderes å tilrettelegge for privat-offentlig servicetilbud som legekontor etc. for nærmiljøet. Planstatus Planområdet ligger innenfor lokalsenter gitt ved bestemmelsesområde i Kommuneplanens arealdel 2012-2024 (KPA-2012). I henhold til KPA-2012 skal lokalsentre planlegges helhetlig og ha høy arealutnyttelse, tydelige senterfunksjoner og offentlig torg eller park. Lokalsentre skal samlokalisere boliger, varehus og andre funksjoner. Planforslaget innebærer etablering av 2 300 m² forretningsareal. Medregnet Byåsen Butikksenter vil det da bli 6 000 m² forretningsareal i lokalsenteret, hvilket KPA-2012 åpner for. Risiko- og sårbarhetsanalyse Risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet viser at det ikke er ras- eller skredfare. På bensinstasjonstomta kan det være forurenset grunn. Bensinstasjonsdrifta forutsetter en rekke sikringstiltak knyttet til brann og eksplosjonsfare. ViaNova har vurdert at vrimlefase for fotgjengere i lyskrysset Gamle Oslovei Breidablikveien Fjellseterveien Sverresborg allé vil redusere konflikter mellom kjørende og gående. 2
Avvik fra overordnet plan Det er ikke utarbeidet en helhetlig plan for lokalsenteret på Byåsen. Til erstatning for en helhetlig plan, utarbeidet byplankontoret et situasjonskart og faglige råd for tilpasning og utvikling av det framtidige lokalsenteret på Byåsen. Blant annet måtte det tas hensyn til Borgen på Sverresborg, det øvrige uteområdet ved Trøndelag Folkemuseum, byggehøyde inn mot eksisterende boliger i sør og øst, etablering av en samlende møteplass/torg, bedre trafikkavvikling i krysset mellom Gamle Oslovei og Breidablikveien samt en god helhetlig løsning for kvartalet. Situasjonskartet og faglige råd ble gitt ved byplankontorets tilbakemeldingsbrev etter oppstartsmøte for planarbeidet, datert 18.2.2013. Planområdet, eksisterende forhold Planområdet omfatter disse eiendommene gnr./bnr.: 425/2, 425/5, 425/6, 425/8 og 425/391 som eies av Sverresborg Eiendom AS og grunneiendommen gnr./bnr. 425/83 som eies av Statoil. Det berørte vegarealet i Gamle Oslovei, Breidablikveien og Risemoveien omfatter i tillegg deler av eiendommene: gnr./bnr.: 422/396 og 445, 423/13, 87, 501 og 502, 424/249 og 425/3, 4 og 302. Figur 1 Planområdet ligger i sørøstre kvartal av krysset mellom Gamle Oslovei og Breidablikveien, vis a vis Trøndelag folkemuseum og Byåsen butikksenter. Trafikkforhold Krysset Gamle Oslovei Breidablikveien Fjellseterveien Sverresborg allé er i dag signalregulert. Risemoveien er en boliggate med lav trafikkbelastning. Årsdøgntrafikk (ÅDT) - på Gamle Oslovei og Breidablikveien er i følge Statens Vegvesen (NVDB) på 5 200 og 6 600 kjøretøy per døgn. 3
Gamle Oslovei 1, 3 og 5B har avkjørsel fra Breidablikveien. Gamle Oslovei 5 har avkjørsel fra Gamle Oslovei. Det er imidlertid regulert adkomst til boligene i nr. 3 og 5B fra Risemoveien, over eiendommen gnr./bnr. 425/83 (bensinstasjon). Muligheter for opparbeidelse av denne adkomsten foreslås videreført. Barn og unge, skoleveg Størstedelen av planområdet ligger helt i utkanten av Nyborg skolekrets. Tilstøtende fortau er dermed skolevei kun for barneskolebarn bosatt innenfor planområdet. Beskrivelse av planforslaget Planområdet Planområdet er ca 9,42 daa. På området ligger det boliger, en restaurant og Statoil bensinstasjon. I nord ligger Breidablikveien og Trøndelag Folkemusem. I nordvest ligger Gamle Oslovei og Byåsen Butikksenter. Områdene omkring er preget av med boligbebyggelse av mindre skala i sør og punkthus i tre etasjer i vest. Byåsen Butikksenterer i en etasje og har et lavmælt arkitektonisk uttrykk. Inne på området for Trøndelag Folkemuseum fins bevaringsverdig bebyggelse av nasjonal verdi, blant annet en stavkirke og selve borgen en fjellknaus med rester etter Kong Sverres festningsverk. Planlagt arealbruk Bebyggelse og anlegg: Kombinert formål Bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning (1800) Kombinert formål Bensinstasjon/kontor (1800) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Kjøreveg (2011) Fortau (2012) Annen veggrunn grøntareal (2019) Kollektivholdeplass (2073) Grønnstruktur: Turveg (3031) Hensynssone: Frisikt (140) Bestemmelsesområder: - #1 Leskur til bussholdeplass - #2 Privat parkering under offentlig fortau 4
Figur 2 Utdrag av illustrasjonsplan viser forretningsareal med boliger og uterom oppå i vest og bensinstasjon i øst. Lengre nord vises et uterom/møteplass på eiendommen til Trøndelag Folkemuseum. Planlagte byggeområder Planområdet er todelt. På eiendommene langs Gamle Oslovei, planlegger Norgesgruppen en dagligvarebutikk og annen service, noe tjenesteyting, samt boliger. På Statoil sin eiendom legges det opp til bensinstasjon, tjenesteyting og bevertning. Bensinstasjon/kontor (Statoiltomta) Statoil har ingen planer om utbygging. Bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning (NorgesGruppen sine eiendommer) Planforslaget åpner for nybygg i inntil 4 etasjer, mot Gamle Oslovei. Bebyggelsen plasseres 11 meter fra midtlinje veg i Gamle Oslovei for å holde mulighetene åpne for å anlegge kollektivfelt. Mot Breidablikveien er byggegrensen satt ut i fra eksisterende bebyggelse, og mot sør 4 meter fra eiendomsgrensene. Planforslaget åpner for sammenhengende bebyggelse mellom Statoil og Gamle Oslovei 1. Mot nordøst og sørøst vil prosjektet få 5 og 6 etasjer medregnet sokkeletasjene. 5
Parkering etableres i sokkel i to plan. U1, på nivå med dagens Statoilstasjon, forbeholdes forretningsvirksomhet. På taket over forretningsdelen foreslås tre boliglameller med felles uterom. Andre etasje foreslås som en kombinasjon av tjenesteyting, bevertning og bolig, og etasjene over kun bolig. Slik prosjektet foreligger, er det planlagt ca 21 boenheter. Høyder og utnyttelsesgrad Bensinstasjon/tjenesteyting (Statoiltomta) Det åpnes for framtidig etablering av 3 000 m 2 BRA bensinstasjon/tjenesteyting. Det er lagt inn høydebegrensninger for gesims ved kote +151,6 og +155,0, trappet ned mot øst. Bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning (NorgesGruppen sine eiendommer) Totalt vil bebyggelsen framstå som en bygning med inntil 4 etasjer, sett fra Gamle Oslovei. Første etasje har en bruttohøyde på 5,75 meter for å gi plass til konstruksjonen, tekniske installasjoner til forretningsetasjen og opparbeidelse av utearealer på tak samt sikre en god takhøyde for dagligvareforretningen. Sett fra nordøst vil bygningen ha sokkeletasje for parkering. Sett fra sørøst vil bygningen ha to sokkeletasjer for parkering. Forslagsstiller mener at tomta kunne tålt en høyere utnyttelse og høyde enn det som foreslås, men særlig prosessen med antikvariske myndigheter har vært avgjørende for høydene i prosjektet. Forholdet til Sverresborgen er vurdert under konsekvenser og virkninger av planforslaget. Sverresborgen ligger på kote + 175. Det er i bestemmelsene satt krav til en maksimal utnyttelse på totalt 5 500 m² BRA. Forretning tillates i inntil 2 300 m² BRA, og det er stilt krav i forslaget til bestemmelser om minimum og maksimum antall boliger (minimum 15, maksimum 26). Minimumskravet til antall boliger er satt noe lavere enn det som kreves for rene boligutbygginger i KPA 2012-2024 (minimum 6 boenheter per dekar i rene boligområder i lokalsentre og kollektivårer). Utforming inn mot bensinstasjonen Forslagsstiller legger opp til en attraktiv fasade, med funksjoner som henvender seg mot Gamle Oslovei og krysset mellom Gamle Oslovei og Breidablikveien. På bakgrunn av tidligere volumstudier (uten artikulasjon av fasade) har rådmannen uttrykt bekymring for at det vil bli etablert en høy og lang vegg mot Statoil, uten tilstrekkelig tilpasning til omgivelsene. Rådmannen har derfor ikke villet anbefale en utbygging uten rekkefølgebestemmelse som sikrer samtidig utbygging mot Breidablikveien på Statoiltomta. Forslagsstiller har forståelse for at rådmannen ikke vil ha en død fasade mot øst, men motsetter seg en rekkefølgebestemmelse som anbefalt, da det i praksis vil si en båndlegging av NorgesGruppens eiendommer. Forslagsstiller mener at det er urimelig å pålegge NorgesGruppen ansvaret for samtidig utbygging på nabotomten for å kunne få lov til å bygge på sin eiendom. 6
Figur 3 Illustrasjon som viser muligheter for oppdeling av fasaden inn mot bensinstasjonen og Risemoveien: Dagens bensinstasjon vil ligge delvis foran denne fasaden. Planforslaget legger opp til tilsluttende utbygging av nytt anlegg for bensinstasjonen. Denne fasaden vil da ikke bli synlig fra Breidablikveien. Figur 3 viser hvordan sprang i fasaden, materialbruk og vegetasjon kan brukes for å bryte opp østfasaden. Variasjon, samt vinduer i den delen som ikke må være lukket pga brann- og eksplosjonsfare, gir bygget en mer menneskelig målestokk. Bolig, støy og støv Tre boliglameller er lagt oppå taket til forretningsetasjen. Planområdet berøres av støy og støv fra tilstøtende veger, men den nye bebyggelsen vil delvis fungere som en skjerm mot denne belastningen. Da boligene og utearealene er løftet opp fra bakken, er ikke veistøv vurdert ytterligere. Støy fra varelevering begrenses ved at det vil bli innvendig varemottak. Felles uteoppholdsareal på takterrasse får tilfredsstillende støynivå uten tiltak, med unntak av mot Gamle Oslovei der skjerming må påregnes. Beregningene viser at også balkonger mot sør i etasjene over, nært Gamle Oslovei vil få behov for støyskjerming. Det vil ikke bli lagt ensidige leiligheter mot denne siden. Dette er det stilt krav om i bestemmelsene. Det viser seg at det vil være vanskelig å oppfylle krav om en stille side for alle boenheter. Som avbøtende tiltak er det i bestemmelsene stilt krav om at alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side over 55 db (gul sone) må ha balansert mekanisk ventilasjon. Vinduer i soverom på støyutsatt side som er soleksponert, skal ha utvendig solavskjerming. Siden planområdet ligger i en fortettingssone, kan etablering av boliger tillates i rød støysone, med de begrensninger som er gitt i bestemmelsene. Ingen boenheter er ensidige, men en (helt) stille side vil kun oppnås for ca 2/3 av boenhetene. Parkering Bensinstasjon/kontor (Statoiltomta) Parkering ved eventuell framtidig utbygging forutsettes lagt under bakken. Bolig/forretning/tjenesteyting/bevertning (NorgesGruppen sine eiendommer) All parkering foreslås lagt i sokkel i to nivåer. Parkering for kunder skjer i U1 med innkjøring lengst nordøst fra Breidablikveien, for beboere og eventuelt ansatte i U2 med innkjøring fra 7
Risemoveien. Parkering og sykkelparkering for boligene er lagt i U2. Antall parkeringsplasser er i tråd med reglene for ytre sone for parkeringsdekning i KPA 2012-2024. Parkering under fortau Planforslaget tillater parkeringsanlegg under bakken fram til eksisterende eiendomsgrense mot Gamle Oslovei og Breidablikveien, for å få til tilstrekkelig antall plasser. Denne parkeringen blir liggende under offentlig fortau, og er vist i et eget plankart. Rådmannen har akseptert å legge parkering under fortau, under forutsetning av godkjenning av den valgte tekniske løsningen. Adkomst for gående Forretningen får hovedadkomst fra hjørnet ut mot krysset mellom Gamle Oslovei og Breidablikveien på nivå med forgjengerfelt som krysser Gamle Oslovei, samt muligheter for sekundær(e) adkomster fra Gamle Oslovei ved ca kote + 150,55. Det er lagt til rette for smett med trappeforbindelser. Disse er ikke universelt utformet. Varelevering Varelevering planlegges med separat innkjøring fra Gamle Oslovei på nivå med plan 1. Avkjørselen vil bli utformet slik at den ikke kan benyttes for personbiler. Utkjøring planlegges via adkomstveien til Risemoveien på nivå med U2. Det planlegges innvendig lastebilheis mellom plan 1 og U2 for å få til dette. Det er etter innspill fra Politiet lagt inn en reguleringsbestemmelse om at det ikke tillates varelevering med kjøretøy større enn lastebil, type L. Løsningen gjør at man får et enkelt system hvor rygging unngås, men varebil blir å krysse fortau og sykkelveg. Renovasjon og nettstasjon Renovasjon skal foregå innendørs, eventuelt ved bunntømte containere. Nettstasjon plasseres etter avtale med Trønderenergi. Utearealer og møteplass Taket mellom boliglamellene er et sammenhengende uteareal. Forskriftskravene for støynivå på uteoppholdsareal vil bli tilfredsstilt ved hjelp av støyskjermer. Det foreslås krav om transparente rekkverk omkring uterom på taket over forretningsetasjen. Med 26 boliger blir kravet til uteareal 1 300 m 2 hvorav minimum 650 m 2 skal være felles uteareal, primært på bakken. Utearealet i planforslaget består av ca 1 500 m 2 felles takterrasse. I tillegg skal det etableres private uteplasser i form av terrasser/balkonger for alle boenhetene. Disse kan plasseres mot sør, slik at man kan få sol både fra øst, sør og vest. Løsningen er vurdert å være i tråd med KPA 30.4, som åpner for lokalisering av uterom på tak i områder med krav til høy utnytting. Utover uteområdet foran forretningens inngangparti, anses det som utfordrende å få til et uteareal med adkomst fra bakkenivå. Mot Gamle Oslovei og Breidablikveien er det prioritert å ha en aktiv fasade, mot sør og øst er det svært høyt opp til uterommet. Som avbøtende tiltak etableres et tilgjengelig uterom på eiendommen til Trøndelag Folkemuseum ved bussholdeplassen i Breidablikveien. Det er i KPA 2012 krav om offentlig torg eller park her omtalt som møteplass. Forslagsstiller har vurdert at det ikke lar seg gjøre å integrere en god offentlig møteplass på NorgesGruppens eiendommer, og samtidig få til et realistisk byggeprosjekt. Det området som ligger mest sentralt i 8
lokalsenteret på tiltakshavers egne eiendommer er nordvestvendt. Her, ved inngangen til forretningen, foreslås det etablert en liten privat møteplass henvendt mot krysset. For å få til en offentlig tilgjengelig møteplass med gode solforhold, foreslås det derfor å etablere en møteplass i tilknytning til Trøndelag Folkemuseum sin gamle hovedinngang fra Breidablikveien. Dette er en løsning som forslagsstiller og museet har blitt enig om. Møteplassen er lagt inn som rekkefølgekrav i bestemmelsene til planforslaget. Museumsparken er tilgjengelig for besøkende i Trøndelag Folkemuseum. Trøndelag Folkemuseum har meldt inn at de ønsker å gjerde inne sitt område for å hindre utsyn fra museumsparken. Museumsparken er også en del av lokalsenteret og byens felles rom. Det er derfor viktig at museet ikke gjerdes inn med et tett gjerde, men derimot blir et visuelt element i det felles offentlige rom som gatekrysset Gamle Oslovei Breidablikveien. Visuell åpenhet mellom gata og parken vil gjøre det felles rommet trygt og attraktivt. Fotgjengersmett Etter anbefaling fra kommunen er det tilrettelagt for et fotgjengersmett innenfor planområdet mellom Gamle Oslovei og Risemoveien. Terrenget er for bratt til at det kan anlegges gangvei med universell utforming, så den bratteste delen av passasjen forslås derfor regulert til turvei. For å holde fotgjengersmettet tilgjengelig gjennom hele året vil turveien varmes opp elektrisk. Planlagte offentlige områder I forslaget er det lagt inn offentlig fortau, samt offentlig vegareal og kollektivholdeplass. I krysset Gamle Oslovei - Breidablikveien foreslås vegarealet utvidet for at buss skal kunne kjøre sørfra langs Gamle Oslovei og svinge ned Breidablikveien uten å komme over i motgående kjørefelt. For å sikre god framkommelighet også vinterstid når brøytekanter kan redusere vegbredden, er stopplinjen i Breidablikveien planlagt/foreslått trukket 5 meter fra gangfeltet. I Breidablikveien foreslås bussholdeplassen flyttet 40 meter lengre øst, for å gi plass til venstresvingefelt inn mot avkjørsel til U1 samt kryss med Gamle Oslovei. Drosjeholdeplass i Breidablikveien beholdes med kun små justeringer i forhold til dagens situasjon. Fortau langs Risemoveien reguleres med 3 meters bredde. Det er lagt inn rekkefølgekrav om at fortauet skal være ferdig opparbeidet med bredde 2,0 m i forbindelse med byggetiltak på NorgesGruppens eiendom og med 3,0 m bredde ved byggetiltak på Statoiltomta. Planlagt gjennomføring Rambøll har gjennomført både geotekniske og miljøtekniske undersøkelser for deler av planområdet, og massene er dokumentert rene. Grunnen under bensinstasjonen er ikke undersøkt, men det er lagt inn krav i reguleringsbestemmelsene om miljøtekniske undersøkelser av grunnen før eventuell igangsetting av tiltak på den eiendommen. Det antas at Norgesgruppen vil bygge ut sin tomt først og at Statoil eventuelt vil bygge ut på sin tomt på et senere tidspunkt. Det foreslås krav som sikrer at Statoil i så fall skal kunne bygge seg helt inn til NorgesGruppens bygninger. 9
Virkninger av planforslaget Foreslått bebyggelse vil bli bryte klart med omkringliggende strukturer: Den vil bli langt høyere og mer synlig enn dagens småskala bebyggelse i samme kvartal: Når man kommer opp Breidablikveien vil den nye bebyggelsen fremstå som fire etasjer ut mot Breidablikveien og fem lengre inne i planområdet der boliglamellene er på 3 etasjer. Sett fra naboer sør i Risemoveien vil den nye bebyggelsen være på 6 etasjer medregnet de to sokkeletasjene for parkering og de tre inntrukne boligetasjene. Den høye treetasjes lukkede østfasaden gir lite positive ringvirkninger til omgivelsene, derfor er det satt krav til en rikere artikulering av fasaden og bruk av vegetasjon for å motvirke den negative effekten. Terrenget heller i samme retning som prosjektet. Horisontlinja vil ikke bli brutt før man kommer nært bebyggelsen. Den høyeste delen av bebyggelsen vil komme til å ligge på høyde med boligblokkene på vestsiden av Gamle Oslovei. Sett fra øst rager bymarka over prosjektet. Konsekvenser for kulturminner og kulturlandskap Det middelalderske forsvarsanlegget på Sverresborg er et kulturminne av nasjonal verdi. Den nye bebyggelsen vil bli betraktelig lavere enn borgen på Sverresborg. Figur 4 NorgesGruppen sitt prosjekt i planforslaget sett mot vest (mot Bymarka). Figur 5 NorgesGruppen sitt prosjekt i planforslaget sett mot nord (mot museumsområdet). Figur 6 NorgesGruppen sitt prosjekt i planforslaget sett mot øst (mot byen). 10
I tillegg til forsvarsanlegget er hele museumsområdet et bevaringsverdig kulturmiljø. Museumsparken inneholder flere kulturminner, blant annet Haltdalen Stavkirke. Blyberget og Vullumsgården ligger i nærområdet, og har høy antikvarisk verdi. Forslagsstiller har valgt å følge fylkeskommunens kulturminnefaglige råd, å begrense høyden til to boligetasjer over forretningsetasjen mot museet. De to andre boligvolumene foreslås med en høyde på inntil tre etasjer over forretningsetasjen og de to parkeringssoklene. Virkninger for naboer Sol- og skyggestudier viser at høyden på det nye bygget vil skyggelegge museumsparken en del på vinteren. Det vil falle skygge over deler av uteområdene for boligene på østsiden av Risemoveien klokken 18.00 den 22. juli. Høyde og volum overstiger ikke det man må regne med i en fortettet lokalsenterstruktur. Figur 7 Sol-skygge21. mars kl 12, 15 og 18 ved full utbygging. Figur 8 Sol-skygge 22. juli kl 12, 15 og 18 ved full utbygging. Forholdet til Statoil Utgangspunktet har hele tiden vært fortsatt bensinstasjonsdrift, etter ønske fra Statoil selv. Planforslaget innebærer muligheter for en høyere utnyttelse av eiendommen, og etablering av tjenesteyting i tillegg til større bensinstasjon. Planforslaget legger opp til at et nytt bygg på bensinstasjonstomta skal kunne bygges helt inntil NorgesGruppens prosjekt for å oppnå maksimal utnytting og for å unngå utvikling av et mørkt unyttig smug mellom byggene. 11
Biologisk mangfold og verdifull vegetasjon Det forventes ingen endring av det biologiske mangfoldet i området. Barn og unges interesser Planområdet er ikke i bruk av barn til lek i dag. Tilstøtende veger er i mindre grad brukt som skoleveg. 15-26 nye boenheter vil ikke gi en vesentlig endring i denne situasjonen. Skolebarn vil kunne gå på fortau langs Gamle Oslovei helt fram til Nyborg barneskole. Trafikk Trafikkanalyse viser at trafikkvekst som følge av tiltaket blir 340 kjøretøy/døgn. Trafikkvekst vil i hovedsak være tilknyttet adkomst til kundeparkering. Det er utført en kapasitetsberegning av avkjørselen i rushtid som viser at krysset fremdeles har god avvikling. Det er kun trafikk tilknyttet boligene, beregnet til 90 kjøretøyer pr dag som vil benytte Risemoveien i tillegg til varelevering (utkjøring) og renovasjon. Gang- og sykkeltrafikk Planforslaget vil føre til mer ryddige fortau og gangforbindelser og et fotgjengersmett på privat grunn med trapper mellom Risemoveien og Gamle Oslovei. Avveiing av konsekvenser Planforslaget åpner for høyere og tettere utbygging enn det som i dags fins i nabolaget. Utbygging i tråd med planforslaget kan bli til sjenanse for naboer (museet og boligene i øst og sør). I og med at området skal utvikles til et lokalsenter, har rådmannen prioritert høy utnytting og aktive fasader ut mot Gamle Oslovei og prioritert å legge til rette for flere funksjoner knyttet tett opp mot krysset Gamle Oslovei Brattsbergveien. Konsekvensene anses derfor samlet som positive for lokalsenteret og bysamfunnet. Økonomiske konsekvenser for kommunen Det anlegges nytt offentlig vegareal. Drift av vegarealet får økonomiske konsekvenser for kommunen. Samråds- og medvirkningsprosessen Innspill til planforslaget før offentlig ettersyn Oppstartsmøte ble avholdt 17.1.2013. Det kom inn innspill ved varsling, blant annet: - det bør tas hensyn til middelalderanlegget på Sverresborg og museumsområdet - støyforholdene er utfordrende - det kan være forurenset grunn på bensinstasjonstomta - hele eller deler av området vil bli vurdert registrert som et særskilt brannobjekt - det er behov for ny nettstasjon på eiendommen - trafikkforhold - naboer kom med innspill til høyde, solforhold, innsyn, støy og trafikk m.m. 12
Høringsuttalelser og merknader ved offentlig ettersyn Høringsvedtaket Bygningsrådets vedtak av 17.9.2013 forutsatte et videre arbeid med fasaden mot øst, møteplass, fasade mot Gamle Oslovei, uterom, byggegrenser for boliglamellene samt videre arbeid med teknisk løsning for sykkelparkering, vannledning og at løsning for P-kjeller under fortau i Gamle Oslovei må godkjennes av Trondheim kommune: En flertallsmerknad trakk fram at det må vurderes å tilrettelegge for privat- offentlig servicetilbud som legekontor etc. for nærmiljøet. Kommentar: Fasaden mot øst er myket opp og fasaden som vises fra Breidablikveien er sikret en utforming som ikke gir inntrykk av en stor død veggflate. Følgende bestemmelse er foreslått: Bebyggelsen skal ha høy kvalitet i detaljering, materialbruk og utførelse. Takflater og fasader skal ha dempede farger som gjør at bebyggelsen ikke virker dominerende sett fra kulturminnet forsvarsanlegget Sverresborgen. Hovedinngang til forretningsbygget skal ligge i krysset Gamle Oslovei / Breidablikkveien. Fasadene under i forretningsetasjen mot nord og vest skal være utadrettet og i hovedsak transparent med minimum to innganger til forretningsareal og i tillegg innganger til boliger og varelevering samt nisje for busskur (bestemmelsesområde #1). Fasadene på hovedvolumet skal ha oppdeling og variasjon som gir et inntrykk av mindre og sammensatte volum. Bebyggelsen skal utformes slik at den legger til rette for videre utbygging på felt Bensin/T. Rekkverk på takterrasser skal mot øst og sør utføres med transparente materialer. Transparente flater og utadvendte funksjoner mot Gamle Oslovei og Breidablikveien er sikret ved en bestemmelse samt krav til skiltplan som sikrer at det tas hensyn til museumsområdet. Møteplass på eiendommen til Trøndelag Folkemuseum er sikret i plankart og bestemmelser, regulert til formålet institusjon. Opparbeidelse av møteplassen er sikret ved rekkefølgekrav. Av hensyn til utsikt og skjerming mot støy er størsteparten av det felles uterommetlagt mot sørøst. Så lenge sola vises over Bymarka, vil det gjennom sommerhalvåret alltid være sol på en del av fellesarealet. Alle boenheter vil i tillegg få en privat uteplass med tilfredsstillende støyforhold. I plankartet er det lagt til byggegrenser og høyde som avgrenser boliglamellenes utstrekning. Tilstrekkelig sykkelparkering er sikret i parkeringskjeller og ved hovedinngangen. Vannledningen i Gamle Oslovei ivaretas i byggefasen. Eventuelle skader må utbedres av tiltakshaver. Løsninger må godkjennes av Trondheim kommune. Teknisk løsning for P-kjeller under fortau i Gamle Oslovei må godkjennes av Trondheim kommune. Forprosjekt som viser hvordan Gamle Oslovei kan bygges stabilt, samt hvordan kjelleren må utformes for å muliggjøre fundamentering av lyktestolper, skilt m.m. er besvart i et notat fra Karl Knudsen as, datert 7.2.2014. 13
Det er åpnet for tilrettelegging av privat og offentlig servicetilbud i planforslaget gjennom formålene for bebygd område Bo/F/T/Be og Bensin/T. Det fins også øvrige utbyggingsmuligheter i området for lokalsenteret. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 1.11.2013 Ingen særskilte merknader. Sør-Trøndelag fylkeskommune 18.10.2013, med vedlegg fra Riksantikvaren 4.10.2013 Ingen særskilte merknader. Riksantikvaren ser at hensynet til forsvarsanlegget på Sverresborg er ivaretatt. Statens Vegvesen 13.11.2013 Ingen særskilte merknader. LO 25.10.2013 Ingen særskilte merknader. Trøndelag Folkemuseum 30.10.2013 Trøndelag Folkemuseum uttaler at det virker som deres tidligere innspill i hovedsak er blitt ivaretatt. I den videre prosess mener de det er viktig at merknadene i bygningsrådets utleggingsvedtak om fasadeutforming med mer blir fulgt opp. De er bekymret for at den økte aktiviteten planforslaget legger til rette for vil føre til (ytterligere) støyutfordringer for museet. Trøndelag Folkemuseum mener volumet planen legger opp til er for stort, spesielt av hensyn til museets parkområde og stavkirken fra middelalderen. Kommentar: Det blir ikke en vesentlig trafikkøkning som følge av planforslaget og det legges heller ikke opp til støyskapende aktivitet. Endringene i støy på museumsområdet er marginale. Støyrapporten fra Rambøll tok høyde for en økning av trafikk som følge av prosjektet. Det er også innarbeidet strenger bestemmelser vedrørende støy. Det har vært jobbet kontinuerlig med utforming og ulike virkemidler for å bryte opp bygningens volum. Det er innarbeidet strenge krav til utforming av bebyggelsen i bestemmelsene, pkt 3.2.5. Naboer via Pretor 7.11.2013 Det er kommet inn en felles merknad fra naboene via Pretor Advokat as. Naboene mener at planforslaget ikke tar hensyn til det eksisterende nærmiljøet. Bebyggelsen blir for høy og massiv. Naboene er bekymret for økt trafikk, økt gateparkering, utrygg varelevering og utrygg skolevei og vei til barnehager. Naboer mener at opplysninger om trafikkintensitet ikke stemmer med dagens faktiske tilstand. Naboene mener det er unødvendig med egen innkjøring for beboere til P-kjeller da dette genererer uønsket trafikk i Risemoveien. Naboer har videre merknad om snøopplag, gjennomkjøring av Risemoveien, støy i anleggsperioden, søppelhåndtering og lukt og hvorvidt det er kundegrunnlag for mer forretning. Kommentar: Det har vært jobbet med utforming og ulike virkemidler for å bryte opp bygningens volum. Det er innarbeidet krav til utforming av bebyggelsen i bestemmelsene, pkt 3.2.5. For naboer 14
i Risemoveien som ser bygget fra sør og øst vil bygget bryte med eksisterende bygningsmiljø. Det sørøstre hjørnet av prosjektet vil bestå av to etasjer for parkering med en forretningsetasje oppå. Oppå denne ligger boliglamellene noe tilbaketrukket fra gesimsen av forretningsetasjen. For temaene som går på trafikksikkerhet og parkering er det utarbeidet et eget notat fra Rambøll datert 24.1.2014. Her fremgår det hvordan vegløsningene i området i all hovedsak er tilrettelagt med adskilt gang/sykkelveg. Det er i planen lagt til rette for to kjørefelt i vestgående retning av Breidablikkveien for å unngå tilbakeblokkering til Risemoveien. Det er ikke planlagt å åpne for gjennomkjøring i Risemoveien. For å øke sikkerheten for myke trafikanter, deriblant barn og unge, er det foreslått å etablere vrimlefase i krysset Breidablikkveien - Gamle Oslovei, samt utbedring av gang/sykkelvegnettet. Trafikksikkerhet blir og ivaretatt ved at det er planlagt fortau fra Breidablikkveien inn til avkjøring til boligparkering, U2. Trafikksikkerheten ved varelevering og renovasjon ivaretas av eksisterende og fremtidig opparbeidet fortau og turveg. Det er planlagt lastebilheis i bygget slik at lossing i forbindelse med varelevering vil foregå innendørs, og dermed ikke sjenere naboer. Økt gateparkering løses ved soneparkering i de deler av byen der dette blir et problem. Parkering i forbindelse med inngang til museet fra Breidablikveien kan eventuelt løses ved parkering i U1, parkeringsarealet for forretningsformål i planforslaget. I planforslaget er det avsatt tilstrekkelig med plass for snøopplag ved alle gater og fortau. For turvegen (smettet sør i planområdet) er det lagt inn krav om elektrisk oppvarming for å sikre tilgjengelighet også om vinteren. Utvidelse av planområdet Utvidelse av planområdet ble varslet til berørte parter 31.10.2013 for å regulere inn møteplass ved museet. Det kom svar fra fylkesmannen i Sør-Trøndelag, Statens vegvesen, Sør-Trøndelag fylkeskommune og Trøndelag Folkemuseum. Ingen av partene hadde merknader til utvidelsen. Rådmannens vurdering og anbefaling Kommuneplanens arealdel for 2012-2024 legger opp til videre utvikling av et lokalsenter omkring krysset Gamle Oslovei Breidablikveien. Rådmannen finner at det er i tråd med intensjonene for lokalsenter å legge til rette for en større forretning i det aktuelle kvartalet og at området samtidig utnyttes til andre formål som service og bolig. Det er positivt at planforslaget åpner for sammenhengende bebyggelse på NorgesGruppens og Statoils eiendommer. Dette, høy utnyttelse for øvrig og utformingen vil bidra til å gjøre gatekrysset Gamle Oslovei Breidablikveien til et møtested på Byåsen. Krysset er støyutsatt. Forslagsstiller har vist at det er mulig å tilfredsstille støykravene i KPA knyttet til boligformål. Alt uterom knyttet til boligene er lagt på tak, noe som synes akseptabelt av hensyn til krav om høy utnytting i områdene for lokalsenter og kollektivtrasèer. Uterommet er ikke tilgjengelig utenfra. Det er krav om å opparbeide et møtested i tilknytning til et lokalsenter. Den mindre plassdannelsen ved inngangen på hjørnet vil være skyggefull, derfor er det akseptert at det kompenseres med opparbeidelse av et møtested ved inngangen til Trøndelag Folkemuseum og bussholdeplassen på solsiden av Breidablikveien. 15
I Planprosessen er det tatt hensyn til innkomne innspill og merknader fra regionale parter og naboer. Høyden mot museumsområdet er nedjustert for å imøtekomme innspill fra kulturminnemyndigheter. Det har også vært arbeidet særskilt med å finne løsninger på støykrav og tiltak for utforme bestemmelser som sikrer en bedre artikulering og utforming av fasade mot øst for å unngå at denne blir en stor og ensartet vegg. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Rådmannen i Trondheim, 7.4.2014 Einar Aassved Hansen kommunaldirektør Hilde Bøkestad byplansjef Øystein Lynum saksbehandler Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift Vedlegg: Vedlegg 1: Plankart 1 av 2 Vedlegg 2: Plankart 2 av 2 P-kjeller under fortau Vedlegg 3: Reguleringsbestemmelser Vedlegg 4: Illustrasjonsplan Vedlegg 5: Sol-skygge av utbygging på NorgesGruppens prosjekt Vedlegg 6: Uterom for boliger Vedlegg 7: Støyrapport Vedlegg 8: Notat ad anleggstrafikk, rikk, drift, støy og avfallshåndtering Vedlegg 9: Merknad fra naboer 16