BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for plan og geodata Fagnotat Saksnr.: 200914440/119 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: MEIV Til: Seksjon for plan og transport Kopi til: Fra: Etat for plan og geodata Dato: 8.2.2016 YTREBYGDA. Del av gnr 111, 114 OG 34. Liland, Birkeland øvre. KOKSTAD ØST. Områderegulering. Arealplan-ID 61130000. Forslag til 2.gangs behandling. Sammendrag Kokstad øst er et eksisterende næringsområde som ligger i Ytrebygda bydel. Bakgrunn for planarbeidet er et ønske om bedre utnyttelse av næringsarealene, samt tilføre området kvaliteter som bidrar til en positiv stedsutvikling. Planforslaget åpner for inntil 1 360 000 m 2 nytt bygningsareal. Planområdet er 1 233 daa og er i dag bebygget med 420 000 m 2. Fremtidig byggepotensiale er fordelt på arealformålene: kontor/tjenesteyting (49 %), næring/industri (34 %), arealkrevende handel (10 %), bolig (6 %) og detaljhandel (1 %). Bybanen vil høsten 2016 få holdeplasser i Ytrebygdsvegen og ved Birkelandsskiftet. Dette gir store deler av Kokstad øst en svært god kollektivdekning. Det åpnes derfor for etablering av en del kontorarbeidsplasser innenfor planområdet. Planforslaget åpner for flere boliger i form av leiligheter i kombinasjonsbygg med vertikal funksjonsdeling (handel/service på gateplan, kontorer i høyere etasjer og boliger i toppetasjene) i områdene nær bybaneholdeplassene. Størstedelen av området ligger innenfor gul sone for flystøy, og støy må derfor utredes nærmere i detaljregulering og byggesak. Det er ikke foreslått endringer i de eksisterende boligområdene Kokstadgrenda og Breiholten. Boligområdet langs Flyplassveien blir berørt av en hensynssone med krav om at området ikke kan bebygges før behov for infrastruktur er avklart i kommunedelplan for Birkeland, Liland, Espeland og Ådland. Forslag til plan lå til offentlig ettersyn fra 9.februar til 25.mars 2014. Det ble varslet 3 innsigelser til planforslaget. Avinor hadde innsigelse knyttet til byggehøyder og flystøy. Fylkesmannen krevde at planen spesifiserer type og omfang av handel. Fylkesmannen hadde også krav om tilleggsutredninger i form av en handelsanalyse og en egen utredning om flystøy. Både Fylkesmannen og Avinor har trukket innsigelsene etter omarbeiding av planforslaget. Med bakgrunn i krav fra Statens vegvesen ble utvidelse av sykkelvei langs Kokstadvegen lagt ut på begrenset høring i perioden 19.august til 23.september 2015.
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Ytrebygda, del av gnr 111, 114 og 34. Liland og Birkeland øvre - KOKSTAD ØST. Områderegulering. Arealplan-ID 61130000, vist på plankart sist datert 15.1.2016 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert 13.1.2016 ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Mette Iversen prosjektleder Sentrale plandokumenter: 1. Plankart, datert 15.1.2016 doknr 148 2. Reguleringsbestemmelser, datert 13.1.2016 doknr 147 3. Merknader og innspill med fagetatens kommentarer doknr 146 4. Planbeskrivelse med KU, datert 30.12.2015 doknr 149 5. Støyrapport, datert 9.3.2015 doknr 121 6. VA-rammeplan, datert 16.4.2012 doknr 45 7. Vei- og trafikknotat, datert 25.5.2012 doknr 47 8. Kokstad plantemeny, datert 2010 doknr 52 9. Illustrasjonsplan Kokstadvegen 23 doknr 145 10. Illustrasjonsplan Kokstaddalen 4 m.fl doknr 49 11. Brev fra Fylkesmannen i Hordaland som bekrefter at innsigelsene er trukket doknr 144 Side 2 av 17
SAKSUTREDNING INNHOLD NØKKELOPPLYSNINGER...4 1 BAKGRUNN OG FORMÅL...5 2 PLANPROSESSEN...6 3 PLANBESKRIVELSE OG KONSEKVENSUTREDNING...6 3.1 Næringsområder (N)...7 3.2 Forretning/industri (F/I)...7 3.3 Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T)...7 3.4 Kontor/industri (K/I)...7 3.5 Kontor/tjenesteyting (K/T)...7 3.6 Boliger (B og BB)...7 3.7 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (K/B/A)...8 3.8 Idrettsområde og grønnstruktur...8 3.9 Samferdselsanlegg og infrastruktur...8 3.9.1 Bybanen...8 3.9.2 Sykkel...8 3.9.3 Parkering...9 4 AREALFORMÅL OG AREALOPPGAVE...10 5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET...10 5.1 Næringsformål...10 5.2 Vei- og trafikkforhold...11 5.3 Gang- og sykkeltrafikk...11 5.4 Eiendommer som berøres spesielt...11 5.5 Støy...11 5.6 Handel...11 5.7 Grønnstruktur og naturmangfold...12 5.8 Barn og unge...12 5.9 Private planforslag...12 6 UTTALELSER, MERKNADER OG ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN...14 6.1 Innsigelser...14 6.1.1 Byggehøyder...14 6.1.2 Flystøy...14 6.1.3 Handel...16 6.2 Endringer etter offentlig ettersyn...16 7 FAGETATENS VURDERING...17 8 KONKLUSJON...17 Side 3 av 17
NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Ytrebygda Gårdsnummer/bruksnummer 111, 114 og 34 Gjeldende planstatus (regulerings- Kommuneplanens arealdel: omformingsområde /kommune(del)pl.) Reguleringsplan for Liland Birkeland øvre, planid 4240000; regulert til erverv, felles friareal, boliger og skogbruk Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Bergen tomteselskap (BTS) og Bergen kommune BTS, Aberdeen Property Investors, Hansa Borg Bryggerier, BKK Rambøll AS (første gangs behandling) Ny plans hovedformål Næringsvirksomhet, kontor, tjenesteyting, arealkrevende varehandel, forretning, bolig, samferdselsanlegg, grønnstruktur etc Planområdets areal i daa 1233 daa Grad av utnytting 150-350 Nytt næringsareal/antall nye boenheter Til sammen 1 360 000 m 2, hvorav 103 000 m 2 bolig Aktuelle problemstillinger (støy, Utnyttelsesgrad, andel handel, parkering, flystøy byggehøyder o.l) Foreligger det varsel om innsigelse Ja Konsekvensutredningsplikt Ja Kunngjøring oppstart, dato 9.mai 2010 Informasjonsmøte avholdt Før offentlig ettersyn Skråfoto av Kokstad næringsområde (2002) Side 4 av 17
1 BAKGRUNN OG FORMÅL Kokstad fremstår som et industri- og lagerområde med i hovedsak arealkrevende og lite arbeidsintensive virksomheter med store biloppstillingsplasser. Bergen kommune og Bergen tomteselskap ser behov for å videreutvikle og ruste opp næringsområdet på Kokstad. Dette omfatter en bedre utnyttelse av arealene, samt at området tilføres kvaliteter som bidrar til en positiv stedsutvikling. Kokstad ble etablert som næringsområde på 1980-tallet. Området er regulert til erverv i gjeldende plan fra 1977. Innledende analyser av næringsområdet slik det fremstår i dag, har avdekket behov for bedre tilrettelegging for myke trafikanter, flere møteplasser, oppstramming av bygningsstruktur og grøntarealer, samt innskjerping av praksis for oppsetting av skilt og reklame. Planområdet grenser til Flyplassvegen i sør og til Ytrebygdsvegen i øst. I vest grenser planområdet til nylig vedtatt plan for Kokstad vest, planid 60820000. Veger, sykkelløsning og grønnstruktur i planen er koordinert med planen for Kokstad vest. Plangrensen mellom planene har vært justert underveis i planprosessen. Planområdet I kommuneplanens arealdel er området vist som omformingsområde, I/K/L 17. Planområdet er på 1 233 daa med ca 100 næringseiendommer. Intensjonen med reguleringsplanen er å avklare infrastruktur som veier, fortau, sykkelfelt, grønnstruktur, samt plassering, formål, utnyttelsesgrad og høyder på bebyggelsen. Planen tilrettelegger for at flere kan benytte sykkel og kollektivreiser til arbeid. Side 5 av 17
2 PLANPROSESSEN Oppstart av planarbeid og høring av planprogram ble kunngjort i Bergen Tidende 9.mai 2010. Planprogrammet ble vedtatt av Byrådet den 29.mars 2011 (byrådssak 1121-11). I planprosessen har det vært avholdt informasjons- og medvirkningsmøter med næringslivet, eiere, kommunale og statlige etater. Etter offentlig ettersyn har det vært gjennomført en rekke møter med grunneiere med bakgrunn i høringsinnspill. I løpet av planprosessen ble det besluttet at oppstartet detaljregulering av Kokstadvegen 23 innlemmes i områdereguleringsplanen. I tillegg er forslag til reguleringsplan for eiendommene Kokstaddalen 2 og 4 og Kokstadvegen 8 og 10 inkludert i denne planen. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 9.februar til 25.mars 2014. Kommunen mottok 39 høringsinnspill/merknader til planforslaget. Med bakgrunn i krav fra Statens vegvesen ble utvidelse av sykkelvei langs Kokstadvegen lagt ut på begrenset høring i perioden 19.august til 23.september 2015. Det kom 5 høringsinnspill/merknader til begrenset høring. Alle merknadene er oppsummert og kommentert i vedlegg 3. Det var varslet 3 innsigelser til planforslaget. Avinor hadde innsigelse knyttet til byggehøyder og flystøy. Fylkesmannen krevde at planen spesifiserer type og omfang av handel. Fylkesmannen hadde også krav om tilleggsutredninger i form av en handelsanalyse og en egen utredning om flystøy. Detaljene i innsigelsene er omtalt i kap 7.1. Både Fylkesmannen og Avinor har trukket innsigelsene etter omarbeiding av planforslaget. 3 PLANBESKRIVELSE OG KONSEKVENSUTREDNING Planbeskrivelsen redegjør for dagens situasjon, utredninger i forhold til planprogram og innholdet i planen. Her gis en kort oppsummering av planens viktigste utfordringer og endringer som er gjort etter offentlig ettersyn Planforslaget har følgende hovedgrep: Omlegging til mer arbeidsplassintensive virksomheter for deler av området Utbygging av nye områder Tilførsel av boliger i form av leiligheter i kombinasjonsbygg Oppgradering av vei/gatestruktur Tilrettelegging for gange og sykkel Kollektivfelt i Kokstadvegen Tre bybanestopp lokaliseres i randsonen av planområdet Hovedformål i planen er næringsvirksomhet, kombinert bebyggelse og anleggsformål (sentrumsformål), kontor, industri, forretning og bolig. Det er ønskelig med mer arbeidsplassintensive virksomheter i tilknytting til bybanestoppene. Det legges derfor til rette for fortetting med kontor/tjenesteyting, boliger og handelsvirksomhet i nærheten til disse. Side 6 av 17
For områdene som er satt av til kombinert bebyggelse og anleggsformål (tilsvarer sentrumsformål) åpnes det for publikumsrettede funksjoner som tjenesteyting/handel/ bevertning. Her legges det også opp til funksjonsblanding med boliger, kontor og tjenesteyting i ulike etasjer. På denne måten vil det være aktivitet gjennom hele døgnet, og større mulighet for liv og trivsel. Utnyttelsesgraden er oppgitt som maksimum %-BRA og fremgår av plankartet for de enkelte delfelt. Potensialet for ny utbygging innen planen er beregnet til inntil 1 360 000 m 2. Byggehøyder er endret fra 12 meter i gjeldende plan til 16 meter gesimshøyde. Dette gir mulighet for mer bymessig bebyggelse langs vegene og variasjon innenfor delfeltene. Ved bybanestoppet på Ytrebygdsvegen er det åpnet for høyere bygg, jamfør illustrasjonsplan for Kokstadvegen 23 (vedlegg 9). 3.1 Næringsområder (N) I områder for næring tillates industri-, håndverks- og lagervirksomheter med tilhørende kontor. Flere av bedriftene som holder til på Kokstad i dag har mindre utsalg av produkter i tilknytting til bedriften. Slike utsalg tillates videre i begrenset omfang. 3.2 Forretning/industri (F/I) Området skal nyttes til forretning og industrivirksomhet. Det er ikke tillatt med detaljhandel. 3.3 Forretning/kontor/tjenesteyting (F/K/T) Områdene skal nyttes til forretning, kontor og tjenesteyting. Det åpnes for plasskrevende varehandel, inkl møbler, hvite- og brunevarer, byggevarer, biler etc, men ikke for detaljhandel eller dagligvarehandel. 3.4 Kontor/industri (K/I) Området skal nyttes til kontor og industrivirksomhet. 3.5 Kontor/tjenesteyting (K/T) Området skal nyttes til kontor og tjenesteyting. I K/T1 tillates eksisterende barnehage (Kokstadvegen 36) inntil ny virksomhet etableres. I K/T3 ved bybanestopp må detaljplan avklare om området skal brukes til kontor eller til tjenesteyting/sykehjem/barnehage. 3.6 Boliger (B og BB) Det er to eksisterende boligområder innenfor planen; Breiholten og Kokstadgrenda. Disse opprettholdes som de er. Det avsettes et nytt boligområde ved bybanestoppet ved Ytrebygdsvegen, BB. I dette området tillates blokkbebyggelse. Side 7 av 17
To bolighus i næringsområde N8 må avklares i en fremtidig detaljreguleringsplan. 3.7 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (K/B/A) Innenfor områdene tillates forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, bevertning, andre publikumsrettede virksomheter, bolig og parkering. Formålet tilsvarer sentrumsformål. Innenfor områdene K/B/A4 og 6 ligger det en del eksisterende bolighus. I K/B/A6 kan boligene bli berørt av et fremtidig nytt kryss på Fleslandsvegen. Området er vist som en hensynssone knyttet til avklaring i KDP Birkeland, Liland, Ådland og Espeland. Når det gjelder boligene i K/B/A4 må fremtidig detaljregulering avklare om disse bør innløses for å øke utnyttelsen nær bybanestoppet i Birkelandsskiftet. 3.8 Idrettsområde og grønnstruktur I planforslaget er de grønne områdene regulert til grønnstruktur, idrettsformål (36,7 daa) og turveg (2,7 daa). I tillegg er det i bestemmelsene stilt krav om at det skal settes av areal til turveg mot Storrinden gjennom F/K/T4 og 5. Disse formålene erstatter delvis de grønne korridorene i gjeldende plan. 3.9 Samferdselsanlegg og infrastruktur 3.9.1 Bybanen Mot øst grenser reguleringsplanen til plan 61170000. Bybanen Rådal Flesland. Allmenningen og kjøreveger mot Kokstadvegen reguleres på nytt i planen for Kokstad øst. 3.9.2 Sykkel Planforslaget legger til grunn 20 % gang- og sykkelandel for arbeidsreiser. Kokstadvegen er markert som bydelsrute i Sykkelstrategien for Bergen (vedtatt 2010). Langs denne er det derfor regulert inn adskilt sykkelveg. Langs Kokstadflaten og i forlengelse av Kokstadvegen mot Kokstad vest er det regulert inn fortau og tosidig sykkelfelt. Dette er videreført i tilgrensende plan for Kokstad vest og Storrinden (planid 60820000). Se illustrasjonen nedenfor. Sykkelfelt og sykkelveg knyttes sammen med sykkelløsning langs Flyplassvegen og sykkelveg fra bybaneholdeplass i Ytrebygdsvegen til Sandsli. I bestemmelsene stilles det krav om at det skal settes av plass til besøksparkering for sykler nær hovedinngang, og at sykkelparkering for ansatte og for boliger skal løses inne i bygg. Side 8 av 17
Regulerte løsninger for sykkel 3.9.3 Parkering Begrenset parkeringstilbud er et virkemiddel for å redusere bruk av bil. Transport til og fra Kokstad og de nærliggende næringsområdene er i dag hovedsakelig bilbasert. Bybanen til Flesland er under utbygging, og det ligger tre holdeplasser i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er også en del bussruter som betjener planområdet. I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA2010) ble det vedtatt en innstramming i parkeringsnormen for Bergen kommune. Kommuneplanens bestemmelser er lagt til grunn for parkeringsbestemmelsene i denne planen. Områdene nærmest bybaneholdeplassene er gitt bestemmelser som tilsvarer sone P2 i KPA2010, mens resten av området er gitt bestemmelser som tilsvarer sone P3 i KPA2010. Det legges opp til at parkering skal skje i underjordiske anlegg. Det gis mulighet for samlet parkering for flere eiendommer. Nye parkeringsbestemmelser vil gjelde for utarbeidelse av detaljreguleringsplaner og byggesaker. Side 9 av 17
4 AREALFORMÅL OG AREALOPPGAVE Reguleringsplanen inneholder følgende arealformål: Formål daa Byggeformål Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse (BF) 68,3 Boligbebyggelse, blokkbebyggelse (BB) 3,0 Næringsvirksomhet (N) 322,0 Energianlegg (EA) 11,3 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (K/B/A) 145,9 Forretning/industri 11,9 Forretning/kontor/tjenesteyting 224,7 Kontor/industri 134,5 Kontor/tjenesteyting 110,2 Idrettsformål 36,0 Vegformål Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg + veg 40,6 Fortau 16,6 Gang-/sykkelveg 0,2 Gangveg/gangareal/gågate 4,7 Sykkelveg/felt 4,7 Annen veggrunn teknisk anlegg 7,1 Annen veggrunn - grøntareal 3,8 Kollektivholdeplass/leskur 0,2 Parkeringshus-/anlegg 2,6 Grønnstruktur Grønnstruktur 81,4 Turveg 4,5 Vegetasjonsskjerm 3,7 Friluftsområde 1,0 5 KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget er konsekvensutredet i planbeskrivelsen (vedlegg 4). 5.1 Næringsformål Områdereguleringsplanen for Kokstad øst konkretiserer kommuneplanens mål om Kokstad som omformingsområde. Med bakgrunn i overordnet strategi om å fortette langs bybanetraseen legger planen til rette for nye formål som kontor, bolig, tjenesteyting og forretning i gangavstand fra de nye bybaneholdeplassene. I andre deler av planområdet opprettholdes næringsformål. Planen legger ut noen nye områder for utbygging, som ikke tidligere har vært avsatt til næringsformål. Dette gir rom for ekspansjon for en rekke av dagens bedrifter. Side 10 av 17
Potensiale for utbygging innen planen vil være inntil 1 260 000 m 2, i tillegg til dagens bebyggelse på 420 000 m 2 ; totalt 1 680 000 m 2 næringsareal (ikke medregnet boligformål). 5.2 Vei- og trafikkforhold Eksisterende avkjørsler er i stor grad bevart, men strammet opp. Det settes krav i bestemmelsene om at avkjørsler skal utbedres ved etablering av nye tiltak, mens noen avkjørsler skal stenges. Det legges opp til bussfelt i deler av Kokstadvegen, ett i nordlig og ett i sørlig retning. Kollektivfelt i nordlig retning mot Ytrebygdsvegen er regulert i planid 17020000 (vedtatt 2004), men foreløpig ikke opparbeidet. Denne planen opprettholdes, og er tatt ut av planområdet for Kokstad øst (var vist som hensynssone på høringskartet). I sørlig retning er kollektivfelt etablert. Det legges til rette for fortau på begge sider av Kokstadvegen, Kokstaddalen og deler av Kokstadflaten. 5.3 Gang- og sykkeltrafikk Kokstadvegen er vist som bydelsrute i Sykkelstrategi for Bergen. I områdereguleringsplanen er det derfor foreslått sykkelveg langs Kokstadvegen og sykkelfelt langs Kokstadflaten og forlengelse av Kokstadvegen mot vest. Med bakgrunn i at eksisterende reguleringsplan i nordre del av Kokstadvegen er beholdt, er det her ikke regulert inn ny sykkelløsning. 5.4 Eiendommer som berøres spesielt Eksisterende boligområde ved Kokstadflaten foreslås avsatt til Kombinert bebyggelse og anlegg, som åpner for forretning, kontor, offentlig og privat tjenesteyting, bolig og parkering (K/B/A 6). Her er det krav om utarbeidelse av detaljreguleringsplan. K/B/A 6 er imidlertid båndlagt av hensynssone H410_5 med bakgrunn i at fremtidig trafikksituasjon kan medføre behov for nytt toplankryss på Flyplassvegen. Intensjonen er at kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (planid 61020000) skal avklare behov et slikt kryss. Hensynssonen H410_5 oppheves når reguleringsplan for nytt kryss på Flyplassvegen er vedtatt. 5.5 Støy Planområdet er berørt av flystøy og vegstøy fra Flyplassvegen og Ytrebygdsvegen. Det er ikke foreslått nye boliger innenfor rød støysone. Det er imidlertid behov for flere boliger i Ytrebygda og planen legger opp til boliger i tilknytting til bybaneholdeplassene i Ytrebygdsvegen og Birkelandsskiftet. Det stilles krav om at tilfredsstillende støyforhold må dokumenteres i forbindelse med utarbeidelse av detaljreguleringsplan eller byggesøknad. Det åpnes for å tillate innglassing av privat uteoppholdsareal i K/B/A-områdene (sentrumsformål). 5.6 Handel Handel inngår i en rekke av kombinasjonsformålene innenfor planområdet. Det var i planforslaget i liten grad spesifisert hvor stor andel av handelen som er detaljhandel og hvor stor del som er handel med plasskrevende varer. Etter høring er det spesifisert at detalj- og Side 11 av 17
dagligvarehandel kun er tillatt innenfor områdene K/B/A1, K/B/A2 og K/B/A3, alle med gangavstand fra bybaneholdeplasser. Det tillates tilsammen 20 000 m 2 detaljhandel i planen. Andre steder i planen tillates handel med plasskrevende varer (salg av biler, båter, byggvarer m.m). 5.7 Grønnstruktur og naturmangfold I den opprinnelige reguleringsplan var 271 daa regulert til friområde og 42 daa regulert til skogbruk. Deler av friområdene er senere omregulert og utbygget, blant annet til barnehage. Andre er tatt i bruk til lagringsplass for avfall. Netto friområde utgjør 16 % av gjeldende plan. Flere av de eksisterende grøntområdene er vanskelig tilgjengelig og relativt lite i bruk. I det nye planforslaget er flere av de mindre friområdene endret til utbygging. Grønne formål utgjør nå 10 % av planens areal. 81 daa er regulert til grønnstruktur, 36 daa er regulert til idrettsformål, i tillegg til turveg, friluftsformål og vegetasjonsskjerm. Gjennom bestemmelsene er det sikret en rekke gang- og turveger mot bybanestopp og mot friluftsområde på Storrinden. I henhold til planbeskrivelsen med konsekvensutredning er der gjort observasjoner av fuglearter innenfor ulike rødlistekategorier i randsonen av planområdet. Konsekvensutredningen konkluderer med at planen har middels negativ konsekvens på grunn av noe nedbygging av naturområde for fugler. 5.8 Barn og unge Innenfor planområdet etableres en ny turvei (TV2). Denne kan benyttes som gangadkomst til barnehagen og som innfallsport til friluftsområdene på Storrinden. Den er også en alternativ gangveg fra bybanestoppet ved Ytrebygdsvegen til næringsområdene langs Kokstaddalen (N5- N7). Tidligere friområde rundt barnehagen er endret til idrettsformål for Trialsport. Området ved Kokstadvegen 15 (dagligvare, kiosk og pizzarestaurant) er i henhold til planbeskrivelsen samlingspunkt og oppholdssted for eldre barn og unge. Her er det i planen stilt krav om regulering til torg. Eksisterende grønnstruktur i tilknytting til boligområdet Kokstadgrenden opprettholdes (G1). Grønnstrukturen i tilknytting til Breiholten (G3) opprettholdes i hovedsak men vil inngå som fellesområde for Breiholten og nye boliger i område K/B/A2, K/B/A3 og K/B/A4. 5.9 Private planforslag Det er innarbeidet to private planforslag i områdereguleringsplanen, det gjelder Kokstaddalen 4 m.fl og Kokstadvegen 23. Disse områdene er mer detaljert enn resten av planen, og det stilles ikke krav til detaljreguleringsplan for disse områdene. Kokstaddalen 4 m.fl utgjør område F/K/T3 Det er arkitektkontoret ABO som var ansvarlig for utarbeidelse av planforslaget for disse eiendommene (gnr 114, bnr 211, 220, 238, 240 og 333). Forslag til reguleringsbestemmelser, plankart og illustrasjonsplan er innarbeidet i områdereguleringsplanen. Intensjonen innenfor område F/K/T 3 er å samle all parkering under bebyggelsen og at alle fortau og gangveger er felles for alle byggeområdene i F/K/T3. Side 12 av 17
I forbindelse med begrenset høring av ny sykkelvei langs Kokstadvegen kom det frem at to av grunneierne trakk seg fra felles planforslag for Kokstaddalen 4 m.fl i 2012. Da F/K/T3 ligger så nært fremtidig sentrum og torget på Kokstad mener fagetaten det likevel er best å opprettholde detaljeringen her. Alternativet ville være å stille krav om detaljregulering også for dette området. Etter å ha gjennomført møter med Bergen Taxi og Toroil er det i stedet lagt inn formuleringer i bestemmelsene som ivaretar deres nåværende behov. På den måten unngår man at planen, som regulerer for fremtidig situasjon, medføre store problemer for deres nåværende virksomheter. Det er også åpnet for mindre justeringer av felles veger inne i området under forutsetning av at de som blir berørt er enige. Kokstadvegen 23 utgjør område K/B/A1 Området er under utvikling av Aberdeen Property Investors. Eiendommen er sentralt plassert mellom Kokstadvegen og nytt bybanestopp i Ytrebygdsvegen. Det er regulert en allmenning fra bybanestoppet til Kokstadvegen gjennom området. Området skal utvikles over tid. I dag er det store bygningsmasser som tidligere var benyttet til produksjon, nå lagerlokaler og som delvis er bygget om til kontorvirksomhet. Formålet i reguleringsplanen er kontor, forretning, samt hotell. Det er også stilt krav om boliger innenfor området, selv om eier/utbygger ikke ønsker dette i dag. Det er krav til at parkering skal løses i felles anlegg under bakken. OPUS har på vegne av grunneier gitt en rekke innspill til bestemmelsene underveis i prosessen. Fagetaten har tatt de fleste av innspillene til følge, men ikke alle. Illustrasjonsplan for Kokstadvegen 23 Side 13 av 17
6 UTTALELSER, MERKNADER OG ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 9.februar til 25.mars 2014. Det er kommet inn 39 høringsinnspill/merknader til planen. Det ble gjennomført begrenset høring av sykkelvei langs Kokstadvegen i perioden 19.august til 23.september 2015. Det kom inn 5 merknader til begrenset høring. Høringsinnspill/merknader er omtalt og kommentert i vedlegg 3. 6.1 Innsigelser Det er varslet 3 innsigelser til planforslaget; Avinor har innsigelse knyttet til byggehøyder og flystøy. Fylkesmannen krever at planen spesifiserer type og omfang av handel. Fylkesmannen krever dessuten tilleggsutredninger i form av en handelsanalyse og en egen utredning om flystøy. 6.1.1 Byggehøyder Avinor hadde innsigelse til to områder som vil penetrere horisontalflaten rundt dagens rullebane på Bergen lufthavn Flesland. Det gjelder område B/K (endret til K/T6) og K/B/A1.1. Avinor krever at maks byggehøyde for alle områder settes til kote + 95 moh. Med bakgrunn i innsigelse fra Avinor og høringsinnspill om uheldige utslag av foreslåtte byggehøyder i høringsforslaget foreslår fagetaten at byggehøyder i planen settes til 16 meter gesimshøyde over planert terreng for hele planområdet. Dette tilsvarer 4 etasjer. I fellesbestemmelsene settes det krav til byggehøyden ikke kan overstige kote + 95 moh. Byggehøyden for felt K/B/A1.1 er redusert til kote 95 moh. Avinor krever også at det innarbeides en fellesbestemmelse om bruk av kraner under byggearbeider: "Dersom det er behov for bruk av byggekraner utover kote + 95,4 meter over havet, skal Avinor Bergen lufthavn Flesland kontaktes". Denne bestemmelsen er innarbeidet i de oppdaterte bestemmelsene pkt 1.13.1. I brev av 11.9.15 bekrefter Avinor at de trekker innsigelsen til planen med bakgrunn i det reviderte planmaterialet. 6.1.2 Flystøy Avinor krever at gul støysone (for 2 rullebaner og prognose for 2050) legges inn som egen hensynssone på plankartet. Fylkesmannen peker på at temaet flystøy ikke er behandlet i konsekvensutredningen eller i plansaken for øvrig, og at forslag til bestemmelser ikke er i samsvar med den gjeldende statlige retningslinjen for behandling av støy i arealplanleggingen (T- 1442). Side 14 av 17
Fagetaten mener det er lite hensiktsmessig å tegne inn hensynssone for gul flystøysone, da denne dekker mesteparten av planområdet. I stedet er dette tatt inn i de oppdaterte bestemmelser 1.1.1, hvor det står at store deler av planområdet ligger i gul støysone for flystøy i KPA2010. Likeledes er det et kart som viser støysoner i oppdatert støyutredning (datert 9.3.2015). Den oppdaterte støyutredningen medfører at planformålet for det tidligere skogsområdet (114/6) er endret fra bolig/kontor til kontor/tjenesteyting (K/T6). Planbestemmelsen er også oppdatert og det stilles krav om detaljreguleringsplan for de feltene hvor det åpnes for nye boliger, med unntak av bybaneholdeplassen K/B/A1. Detaljreguleringsplanene må avklare om det er mulig å tilfredsstille støykravene. Fylkesmannen finner at endringen kommunen har gjort imøtekommer deres merknader når det gjelder støy (brev av 3.9.15). Avinor (brev av 11.9.15) er tilfreds med at bestemmelsene presiserer at det ikke tillates støyfølsom bebyggelse innenfor rød flystøysone, men anbefaler at planen i tillegg viser til kommuneplanens bestemmelser om kvalitetskrav til uteareal. Fagetaten mener at kvalitetskrav til uteareal er sikret i bestemmelsenes punkt 5.2.1 Krav til uteoppholdsareal. Oppdatert støykart fra støyutredningen Side 15 av 17
6.1.3 Handel Fylkesmannen peker på at planforslaget som var på høring åpnet for relativt omfattende detaljhandel. Etter deres syn må det spesifiseres nærmere hva slags type handel planen åpner for og omfanget av denne. Og at planens bestemmelser må strammes inn når det gjelder detaljhandel med grunnlag i en handelsanalyse. Det er ikke gjennomført en egen handelsanalyse, men plankart og bestemmelser er oppdatert for å konkretisere andel detaljhandel: - Det er ikke tillatt med kjøpesenter innenfor planområdet - Detalj- og dagligvarehandel tillates kun innenfor områdene K/B/A1, K/B/A2 og K/B/A3, alle med gangavstand til bybaneholdeplass. Det tillates til sammen 20 000 m 2 detaljhandel i planen. - I områder som åpner for annen handel er det som hovedregel kun tillatt med forretning i første etasje. Fylkesmannen tar til etterretning at det er satt en grense for detaljhandel/dagligvare på 20 000 m 2 i planen. Fylkesmannen bekrefter at de trekker innsigelsen knyttet til handel, men de gjør samtidig oppmerksom på at det i følge fylkesdelplan for senterstruktur utløses krav om å søke samtykke fra fylkesdelplanen dersom det planlegges etableringer over 3000 m 2. Fylkesdelplan for senterstruktur ble vedtatt i 2014 etter at planforslaget for Kokstad øst var på høring. 6.2 Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er det gjort følgende endringer i planen: Regulert inn sykkelveg i henhold til vegnorm langs Kokstadvegen (egen høring) Regulert inn sykkelfelt langs sidevegene med bakgrunn i mange avkjørsler Veglinjer og avkjørsler er strammet opp Endring av planformål for Kokstadvegen 54 fra forretning/industri til kontor/industri Endring av planformål for Kokstadvegen 22-28 fra kontor/industri til forretning/kontor/tjenesteyting Endring av planformål for tidligere skogsområde (114/6) fra bolig/kontor til kontor/tjenesteyting med bakgrunn i flystøy Friområde med Trialbane endres fra friområde til idrettsformål Økning av utnyttelsesgrad for næringsområder fra 120 til 150 % BRA Byggehøyder er endret fra kotehøyde til gesimshøyde Kryss på bolighus som det ikke foreligger konkrete planer om å rive er fjernet Detaljhandel tillates kun ved bybanestopp og ved planlagt torg i Kokstadvegen Justering av bestemmelsene med bakgrunn i innsigelser og merknader Planbeskrivelsen og støyutredning er oppdatert Plangrensen er tilpasset reguleringsplan for Bybanen og Kokstadvegen nord Side 16 av 17
7 FAGETATENS VURDERING Kokstad øst er et næringsområde med ca 100 næringseiendommer. Noen næringsdrivende ønsker omforming og andre ønsker å fortsette med dagens virksomhet. Hovedintensjonen med planarbeidet har vært å avklare infrastruktur som veier, fortau, sykkelfelt, grønnstruktur, samt plassering, formål, utnyttelsesgrad og høyder på bebyggelsen. Planforslaget åpner for kombinert formål inkludert kontorarbeidsplasser innenfor gangavstand til bybaneholdeplassene. I andre områder er næringsformål opprettholdt. Bergen har behov for areal til arealkrevende næringer. Kokstad øst er i dag i stor grad bilbasert og det er ikke åpnet for arbeidsintensive arbeidsplasser/kontor utenfor gangavstand til bybaneholdeplass. I tillegg åpnes det for nye boliger i de kombinerte områdene (tilsvarer senterområder), til sammen om lag 106 000 m 2. I områdene langs Flyplassvegen (K/B/A 5 og 6) er det imidlertid forbehold om at man finner gode løsninger i detaljreguleringsplan, med tanke på flystøy. Planen åpner for innglassing av private altaner. Det er to eksisterende boligområder innenfor planområdet, Kokstadgrenda og Breiholten. Disse opprettholdes uten endringer. Planen inneholder oppstramming av byggegrenser og krav til utforming, spesielt i tilknytting til fremtidige torg og sentrumsområder. Sammen med vedtatt Skiltplan og Plantemeny, som er retningsgivende, vil dette bidra til å gjøre Kokstad mer visuelt tiltalende. Vegnett er oppgradert og det er tilrettelagt for mer bruk av sykkel. Kokstadvegen er bydelsrute i Sykkelstrategien, og her er det regulert inn separat sykkelveg. Langs Kokstadflaten og forlengelse av Kokstadvegen mot vest er det regulert inn sykkelfelt. Dette har bakgrunn i at det ikke er plass til en sykkelløsning i henhold til normen N100, og at det er mange eksisterende avkjørsler langs disse vegene. Med sykkelfelt har bilene samme vikeplikt for syklende som for andre kjørende. Langs Kokstaddalen er det, på grunn av eksisterende bebyggelse, kun funnet plass til tosidig fortau. Etter innsigelse fra Fylkesmannen er planen mer konkret på hvor det tillates detalj- og dagligvarehandel. Planen åpner fremdeles for relativ mye handel, til sammen 20 000 m 2, i de tre senterområdene (K/B/A1-3). I tillegg finnes det en del arealkrevende handel, i form av bilforhandlere, byggvarer og lignende på Kokstad. Det er ikke utarbeidet handelsanalyse for området. Fylkesmannen har for øvrig trukket sin innsigelse. Reguleringsplanen er koordinert med nylig vedtatt reguleringsplan for Kokstad vest og Storrinden (planid 60820000), inkludert tilpassing av vegnett, turveger, gangakser og løsning for sykkel. 8 KONKLUSJON Fagetaten anbefaler planen slik den nå foreligger. Side 17 av 17