Bedre kvalitetssikring Veien til riktig utførte bygg RUB Kursdagene NTNU, januar 2008 Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU Bilder fra nøkkelferdig bolig hvor bare nøkkelen var ferdig Foto: E. Flydal Innhold Om prosjektet Veien til riktig utførte bygg ( RUB ) Hva har vi funnet så langt? Hvilke tiltak er satt i gang? Resultater, dvs hva vil vi foreslå? Hvor ligger utfordringene? Dato: Byggefeil Side: 2
RUB-prosjektet Prosjektets hovedmål Prosjektets hovedmål Skape et kvalitativt bedre bygg, dvs med en målbar reduksjon av byggefeil og skader på minst 50 % i løpet av en ti-års periode. Ved avslutning kunne påvise positive tendenser Etablert system for oppfølging Etablere en Ordning som skal sikre kvalitet ved kjøp av ny eller brukt bolig implementering av erfaring (seminar og innspill til detaljblader etc) Dato: Byggefeil Side: 3 RUB - prosjektet Delprosjekter og tidplan Periode høst 05 til januar 08 Fem delprosjekter Erfaringer fra Danmark del av basis for vurderinger Målinger avvik for statistikk Ordning fremtidig sikring av kvalitet WEB-system årlige statistikker Holdninger implementering Dato: Byggefeil Side: 4
RUB-prosjektet Disse er med, dvs stor bredde Multiconsult Skanska Veidekke Selvaag-Gruppen Kruse-Smith OPAK Stiftelsen Byggsertifisering Statsbygg Forsvarsbygg Forbrukerrådet Norges Takseringsforbund NITO-Takst Norges Bygg og Eiendomsforening NTNU HiST HiO Nettverk Danmark (SBi, EBST, BSF, BvB) Dato: Byggefeil Side: 5 Hva er gjennomført? Erfaringer fra Danmark Klar nedgang i feil pga obligatoriske ordninger og aktivt tilsyn Ny lov mer omfattende fra 2008 Entreprenørene Bedret forhold inne- / utemiljø Noe høy terskel for ny teknologi ute, bedre med KS-på-brakka-system Aktive ledelser er styrke, positiv reaksjon ute på KS-fokus Aktive i produktforbedring Verdifulle data gjennom prosjekt- / masteroppgaver 4 prosjekt- og 4 masteroppgaver (NTNU, HiST) 370 boliger samt, prosess i eierskifte, industrialisert bygging Rapporter i Forbrukerrådet, KS på byggeplass Fukt, kulde, lyd, forsinkelser, dette er normalt Klager på megler, ca 50.000 eierskifte, ca 40.000 forsikr., ca 7.000 klager, 300 retts Casees med konkurser, fraskrivelser, ising, fukt, sopp, sokkel Dato: Byggefeil Side: 6
Hva har vi funnet så langt?? Cases Enebolig i Trondheim God prosess, god tid, byggefeil, skade Konkurs og nytt firma Enebolig Karasjokk Masse problem, ingen gehør fra noen Fikk til møte etter påtrykk Kjellerleilighet i Oslo Murgård fra 1800-tallet, fukt og sopp Borettslag med festetomt Skulle aldri vært innredet Tilbygg på to-mannsbolig Oslo Polsk firma reg i Norge Matreialer og arb fra Polen Mva-regnskap gjennom norks enmannsbedrift Vannskader lite å hente Dato: Byggefeil Side: 7 Hva har vi funnet?? Fra erfaringer ute Danmark (DP 1) Byggeskadefonden fra 1987 Ny lov til behandling i FT Klar organisering BBS egen håndbok England Home Information Package Trådde ikraft fra 1. Juni 2007 http://www.homeinformationpacks.g ov.uk/consumer/ Entreprenører (DP 2) Vanskelig å få gode nok data for statistikk. Sannsynlig lavere enn Byggforsk-rapport Fokus øker KS-bevissthet Manglende kompetanse i å se feil Endring av detaljer / materialer tar tid (eks GU til Glasroc) 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Kommuner med aktivt tilsyn har bedre kvalitet enn der det er passivt Boliger med BSF har bedre kvalitet enn de utenfor ordningen Plassering Glemsel Estetikk Leverandør Tegning Diverse Dato: Byggefeil Side: 8
Hva er gjennomført? Kommune-Norge BE-seminar med ekstra dag for RUB (ca 80 kommuner pr nov 07) Meget lite tilsyn, akterutseilt kompetanse i de små og mellomstore 3% tilsyn i Oslo hvorav 60% har mangler Press fra utbyggere av hytteområder Kjempeforskjell utenfoe / innenfor bomringen Norges Takseringsforbund / NITO-takst For dårlig Boligsalgsrapport og kompetanse Upresis, dårlig språk Ca 50% av rapporter har med slurv og feil utførelse (okt 07) Mange rapporter på oppgraderingsarbeid Ikke byggemeldingspliktig Dårlig kompetanse Dato: Byggefeil Side: 9 Hva er gjennomført? Oppgradering bolig Ikke byggemeldningspliktig Ca 80.000 bad bygges om pr år Mye svart og mye dårlig utførelser Tilfeldige avtaler, ingen garantier Annet Byggefeil og skader er satt på dagsorden ved NTNU og kurs Finnes lite på dagsorden på andre læringsnivåer Bolig til ca 2,5 mill kr gir transaksjonskost. på ca 160.000 kr (6,4%) Boligsalgsrapport ca 7.000,- dvs 2,8% Staten (mva + dok.avgift) ca 84.000,- dvs 52,5% Eierskifteforsikring ca 20.000,- dvs 12,5% Megler, annonser etc ca 49.000,- dvs 30,6% Dato: Byggefeil Side: 10
1 1 Kursdagene NTNU: Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning.. 03.-04.01.08 Tekna/TFS og forfatter Kostnader ved boligsalg, Pris kr. 2.500.000 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % kr. 160.000,- Dokumentavgift Merverdiavgift 25% Eierskifteforsikring Oppgjørsgebyr Meglerprovisjon Nettannonsering Annonsering avis, presse Fotografering Boligsalgsrapport 30 % 20 % 10 % 0 % Dato: Byggefeil Side: 11 Kostnad Hvilke tiltak er satt i gang? Hos entreprenørene Klarere KS-rutiner mellom inne og ute Mer direkte oppfølging og rapportering pr prosjekt Kritisk gjennomgang av løsninger man har dårlig erfaring med Diskusjon og struktur på Ordning Innhold, plassering, obligatorisk eller ikke etc Standard / kvalitet, sikre kvalitet Statistikker med fokus på spesielle områder Erfaringstilbakeføring Diskusjoner med KRD, NVE, BLD, BE, OED, Energistyrelsen i Danmark etc Samkjøring med andre formål (energi, miljø) Dato: Byggefeil Side: 12
Hvilke tiltak er satt i gang? Revidert Boligsalgsrapport Basis i kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering Uavhengig, mer presis bruk av TG etc Må inkludere fellesskapet WEB-verktøy Kravdatabasen til Stiftelsen Byggsertifisering er overført til WEB Samkjøres med databasen til NTF for Boligsalgsrapport Foredrag, workshops, artikler Bedriftsinterne, åpne Inntatt i undervisning ved NTNU Endagsseminar i kommune-norge sammen med BE Dato: Byggefeil Side: 13 Hva vil vi foreslå? Sertifikat / deklarasjon ved overtagelse nybygg Klarert for feil, energi og miljø (utvidet ringperm fra Boligprodusentene) Utvidet garanti (5 år?), Definert dokumentasjon fra prosjektering / bygging som underbygger ikke svikt (kfr NS 3424) og som kan være utløsende for ferdigattest Obligatorisk tilstandsrapport ved eierskifte Skader, avvik fra lover etc, energi, miljø Ved innredning av kjeller, sokkel Konsekvens av endring i bygningsfysikk Bedre kompetanse hos operatører Lese feil, symptomer, skader Godkjennes (DK: Beskikkede Byggesakkyndige ) Forankring i Stiftelsen Byggsertifisering (som har bred tilslutning i bransjen) Samarbeid med RIF, Norges Takseringsforbund og NITO-Takst, SINTEF-Byggforsk, Forbrukerrådet etc Årlige statistikker Sannsynlig fra temp.test NFR-NITO etc Implementeringsseminarer hvert år Dato: Byggefeil Side: 14
Siktemålet (struktur) Info fra byggeprosess Info fra tidligere Rapporter og bruk KS i prosjektering KS i bygging Overtagelsesprosess Eierskifteprosess Startgrunnlag SERTIFIKAT -byggefeil -energi -miljø -dokumenter Rapport GAB BOLIGSALG -tilstand -energi -miljø -dokumenter TID Kravdata BS Dok Miljø Krav og data sorteres iht kompleksitet i byggeriet Energi Tilstand (feil) 15 x Byggefeil Komp Skader Dato: Byggefeil Side: 15 Komp.krav rel til studiepoeng RIF BBS NTF / NITO Eksempel på energimerke Energimerket vil/kan bl.a. inneholde: Fakta om bygget Beregnet energibehov ved normalisert bruk Målt energibruk for bygget Vurdering basert på type oppvarming/energibærer Smlgn. med andre/nye bygninger i samme kategori Tiltaksliste med vurderinger & anbefalinger Foreliggende forslag om egenmelding er for dårlig Dato: Byggefeil Side: 16
Publiserte årlige statistikker Rapporter sortert iht GAB - erfaringer - seminarer - tiltak Ekstraherte data for felles behandling NBI RUB WEB BS* NTF *Byggsertifisering Filter Ekstrahering av data for felles behandling Deltakernes egne databaser Statsbygg Selvaaggruppen Forsvarsbygg MULTI- CONSULT OPAK Forbrukerrådet Skanska Veidekke Kruse Smith Andre? Dato: Byggefeil Side: 17 Nivåer på statistikk Produksjon (5% iflg NBI) Bruk (5% iflg NBI) Åpent nivå - % av omsetning fra entr. Åpent nivå - % nedgang i klager FR - % nedgang i avvik NTF Internt nettverk -Benchmarking - samarbeid Internt nettverk -Benchmarking - samarbeid Internt nivå - hos den enkelte Internt nivå - grunnlag for frivillig FoU Dato: Byggefeil Side: 18
Hvor ligger utfordringene?? Bli kvitt de useriøse Konkursryttere, Hui og Hei AS Erfaringer fra Danmark viktig Melding ved ombygging av våtrom Tryggere transaksjon Uavhengig kontroll ved nybygg Uavhengig operatør for Boligsalgsrapport Klarere Boligsalgsrapport Kun bruke en TG TG 3: Brudd på lov, forskrift eller sikkerhetsrisiko TG 2: Forventet kostnad rundt hjørnet Forankring hos myndighetene Alle ønsker forbedring, og da burde det jo være mulig Dato: Byggefeil Side: 19 Tiltak Effektive tiltak for å sikre kvalitet ved nybygg Klarere kontrakter om hva som kjøpes (standard, tid, prosedyrer, etc) Bedre staffettveksling mellom leddene Hand-over (deklarasjon / sertifikat) på det som er levert (klarert for byggefeil, energi, miljø). Obligatorisk 5. Års ettersyn. Avvik i deklarasjonen medfører profesjonsansvar (evt forsikringspool for de neste 20 år (kfr Dk)) Økt tilsyn fra kommunen Vil skjerpe holdning til kvalitet Effektive tiltak for å sikre kvalitet ved eierskifte Obligatorisk Boligsalgsrapport fra uavhengig. Skader, avvik fra lov forskrift, forventet kostnad for retting av avvik, energi og miljø (OBS tilstand fellesskap) Opprydding i forsikringsordninger Dato: Byggefeil Side: 20
Tiltak Effektive tiltak for å sikre kvalitet ved eksisterende bygg Periodisk tilsyn av forthold som krever profesjonelle Eldre murbebyggelse: balkonger, skifertak, gesimser, etc) Påhengsfasader: vi ser jo ikke innfestningene Andre tiltak Obligatorisk tilstandsanalyse ved innredning av kjeller / sokkel Endring i bygningsfysikk / konsekvenser Meldingsplikt ved ombygging av våte rom Ca 80.000 bad pr år. Antakelig flere kjøkken Periodisk tilsyn av forthold som krever profesjonelle Eldre murbebyggelse: balkonger, skifertak, gesimser, etc) Påhengsfasader: vi ser jo ikke innfestningene Dato: Byggefeil Side: 21 Avviksmåling Hva foreslår vi her? Fra NFR / NITO miljøet En gang i året eller hele året? Hva får vi ut fra BS / Bolisalgsrapport i WEB-drakt? %-vis fordeling vektet i forhold til omsetning vil gi et bilde Fra entreprenørhold Ekstraherte data på bygningsdelsnivå Hva vil en gi fra seg? Struktur og frivillighet Dato: Byggefeil Side: 22
Rapportformer - resultater 3 % 17 % 43 % 10 % Skadetakster Tilstandsrapport/Boligsalgsrapport Overtakelsesbefaringer Reklamasjonsrapporter Verditakster Andre besiktigelsesrapporter 4 % 23 % Dato: Byggefeil Side: 23 Byggeår - resultater 5 % 6 % 11 % 13 % 18 % Før 1920 1920-1949 1950-1964 1965-1984 1985-1995 1996-2006 Etter 2006 27 % 20 % Dato: Byggefeil Side: 24
Skadetype - resultater 17 % 8 % 9 % 3 % 7 % 21 % Elde og slitasje Feil utførelse, svikt Slurv og dårlig utført arbeid Manglende kontroll og oppfølging Feil bruk av materialer Manglende vedlikehold Feil bruk av bygning/bygningsdel Annet 11 % 24 % Dato: Byggefeil Side: 25 Ny boligsalgsrapport Forbrukervennlig = lesbar! Enkel fremstilling av resultater Kostnadsmessige konsekvenser skal med Baseres på Byggsertifiseringens kravdatabase Kommunikasjon med sentrale databaser Eget sertifiseringsområde Krav til takstmannen Dato: Byggefeil Side: 26
Siktemålet (mulig organisering med basis i parallell til DK) DK Obligatorisk Ordning N Regjering Besluttende Regjering Næringsdep Godkjennende Departementer NB! Mange! EBST Formulerende BE Eierskifte Indireke Direkte Nybygg Nybygg Indirekte Direkte Eierskifte TI, SBi e.l. Forsikring BSF Utøvende Nye Stiftelsen Byggsertifisering Privat Offentlig Dato: Byggefeil Side: 27 Byggsertifisering Organisering Stiftelsen Byggsertifisering Rådet Klare krav til kompetanse godkjennng profesjonsforsikring Klagenemnd Styret Administrasjon Kontordrift Fagnemnd Operatør Operatør Operatør Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Kunde Dato: Byggefeil Side: 28
Takk for oppmerksomheten Spørsmål? Ideer? Forslag? Kritikk? Forbedring? Dato: Byggefeil Side: 29