Planbestemmelser til reguleringsplan for Holtnes 12.02.2010 Mindre vesentlig endring jf. plan- og utviklingsutvalgets vedtak nr 18/10 02.03.2010. 1.0 REGULERINGSGRENSE Det regulerte området er på reguleringsplanen, datert 06.01.93, senest rev. 10.09.01, rev G. Området er vist med reguleringsgrense med følgende formål. etter PBL 25. 2.0 REGULERINGSFORMÅL Området er regulert til følgende formål: PBL 25.1 Byggeområder: a) Boliger Omfatter områdene B1 og B2 b) Fritidsbebyggelse, eksisterende Omfatter tomter FB1 og tomt 1-17 PBL 25.3 Offentlige Trafikkområder a) Kjøreveg Omfatter området OK1 PBL 25.5 Fareområder a) Areal for 22 kv høyspentlinje Omfatter områder FH PBL 25.6 Spesialområder a) Friluftsområde land Omfatter område SFL. b) Friluftsområde sjø Omfatter områdene SFS c) Badeplass Omfatter området SBP d) Kulturhistorisk anlegg, båtfortøyning Omfatter området SB e) Kulturhistorisk anlegg, isrenne, islagerplass Omfatter område SI f) Borebrønn Omfatter områdene BB1 og BB2
g) Frisikt Omfatter sone 4. 30 og 10 x 10 PBL 25.7 Fellesområder a) Avkjørsel. Omfatter området merket FA1, FA2, FA3, FA4, FA5 og FA6 b) Parkering Omfatter områder merket FP1, FP2, FP3 og FP4 c) Lekeplass Omfatter områdene merket LEK d) Turvei (FT) Omfatter områder merket FT1 og FT2 e) Småbåthavn Omfatter området merket med FSB 3.0 BYGGEOMRÅDER Strandsoneavgrensningen vist i kommunedelplan for Holmsbu, Rødtangen og Kana gjøres gjeldende. 3.1 Byggeområder for boliger, B. I byggeområdene B1 og B2 tillates eksisterende bebyggelse. Innenfor byggeområdene tillates endring og reparasjon av bestående byggverk. Det tillates fradeling og oppføring av inntil 1 ny bolig i tråd med disse bestemmelser og med gesimshøyde inntil 6 m og mønehøyde inntil 9 m. Samlet bygningsmasse skal ikke overstige 200 m² BYA eller 20 % BYA av netto tomt. På tomtene skal det opparbeides parkering på egen tomt, 2 parkeringsplasser/tomt. Tiltak skal ikke føre til at samlet bygningsmasse på eiendommen ikke er tilpasset stedlig bygningsmiljø og landskap. Tiltak skal ikke føre til at bebyggelse kommer nærmere naturreservatet Holtnesdalen enn før. Tiltak skal ikke medføre at eksisterende bebyggelse som ligger mindre enn 50 m fra vassdrag kommer nærmere vassdraget enn før på den enkelte tomt, eller at annen bebyggelse kommer nærmere vassdraget enn 50 m. Bebyggelse skal ikke vanskeliggjøre bruk av etablerte rekreasjonsområder, turstier, mv. Innenfor byggeområdene tillates ikke bygninger oppført nærmere adkomstveg enn 5 m. Mindre næringsvirksomhet kan tillates innredet i boligstrøk hvor Bygningsrådet finner det forenlig med Plan- og bygningslovens 78. 3.2 Byggeområder, eksisterende fritidsbebyggelse, FB1 og FB2. Samtlige byggeområder for fritidsbebyggelse (eksisterende og fremtidig i plankartet) regnes som eksisterende fritidsbebyggelse. I byggeområdene tillates eksisterende bebyggelse. Ytterligere fradeling tillates ikke. Det tillates om- eller tilbygg på eksisterende bebyggelse øst for Rødtangveien. Tiltak skal ikke medføre at eksisterende bebyggelse som ligger mindre enn 50 m fra vassdrag kommer nærmere vassdraget enn før på den enkelte tomt, eller at annen bebyggelse kommer nærmere vassdraget enn 50 m. Eiendommene med gårds-/bruks-/festenummer (gnr/bnr/fnr) 28/396, 28/371, 28/1/1,
28/414 og 28/415 tillates utbygd i tråd med disse bestemmelser. Byggegrenser som i plankartet er vist rundt eksisterende og fremtidig bebyggelse oppheves. For eiendommene med gnr/bnr/fnr 28/396, 28/371, 28/1/1, 28/414 og 28/415 skal byggelinjer som vist i plankartet være veiledende for plassering av ny bebyggelse. Byggegrenser langs veier, faresoner og områder for bevaring opprettholdes. Bebygd areal (BYA) kan utgjøre inntil 20 % av netto tomt, men aldri mer enn 155 m2 BYA når tiltak skjer utenfor vist strandsone. For eiendommene med følgene gnr/bnr/fnr tillates ikke mer enn: 119 m2 BYA: 28/1/30, 28/1/31, 28/410, 28/411. Innenfor vist strandsone kan bebygd areal (BYA) utgjøre inntil 144 m2 BYA. For eiendommer med følgende gnr/bnr/fnr tillates ikke mer enn: 108 m2 BYA: 28/1/24, 28/1/28, 28/1/35. 88 m2 BYA: 28/1/1, 28/1/14, 28/1/22, 28/1/23. Tiltak på ovennevnte eiendommer skal ikke medføre at bebyggelsen kommer nærmere strandlinjen, og tilbygg skal søkes lagt på baksiden av bygget i forhold til sjøen. For eiendommer med følgende gnr/bnr/fnr tillates ikke mer enn: 124 m2 BYA: 28/1/17, 28/1/20, 28/1/21, 28/1/16, 28/1/32, 28/384. Det forutsettes at det avsettes areal innenfor angitt BYA til oppgradert sanitæranlegg med tilknytning til offentlig anlegg. Vest for Rødtangveien tillates tilbygg på inntil 8 m2 når samlet BYA ikke overskrider 124 m2, om det er til å bygge sanitæranlegg med tilknytning til offentlig anlegg. Økningen i BYA er da betinget av at eksisterende utedo eller tilsvarende saneres. Tiltak skal ikke medføre at bebyggelsen kommer nærmere strandlinjen, og tilbygg skal søkes lagt på baksiden av bygget i forhold til sjøen. Hver bruksenhet skal dokumentere tilfredsstillende adkomst- og parkeringsforhold for min 2 biler pr bruksenhet på egen grunn, med unntak av tomtene som er nevnt i punkt 7.2 nedenfor. Byggehøyder skal tilpasses eksisterende bebyggelse og ikke overskride gesimshøyde 4 m og mønehøyde 6m over gjennomsnittlig tilbakefylt terreng. Det kan tillates høyere gesimshøyde ved ark eller takoppløft inntil 1/3 av takflatens lengde, når eiendommen ligger utenfor vist strandsone. Bebyggelsen skal ha saltak. Garasjer, uthus, og lignende kan tillates oppført med pulttak tilpasset hovedhuset. Bebyggelsen skal ikke vanskeliggjøre bruk av etablerte rekreasjonsområder, turstier, m.v. Endring eller reparasjon av bestående byggverk skal ikke føre til at samlet bygningsmasse på eiendommen ikke er tilpasset stedlig bygningsmiljø og landskap. Ved søknad om byggetillatelse, skal søknaden vedlegges situasjonsplan som viser bebyggelsens plassering, herunder høyde, samt øvrig tilrettelegging og opparbeiding av tomten. Ny bebyggelse skal være tilpasset strøk og landskap mht utforming, plassering på tomt og byggehøyder. Innenfor byggeområdene tillates ikke bygninger oppført nærmere adkomstveg enn 5 m. Mindre anleggstiltak, garasjer, uthus, m.v. tillates oppført inntil 1 m fra tomtegrense når dette etter Bygningsrådets skjønn ikke forringer eller vanskeliggjør bruk av tilstøtende grunn. Ved utbygging av eiendommene med gnr/bnr 28/410 og 28/411 tillates etablering av
anleggsvei gjennom regulert friluftsområde. Når utbyggingen er ferdig skal anleggsveiene tilbakeføres reguleringsformålet. Plan for opparbeiding og tilbakeføring av anleggsveiene skal godkjennes av Bygningsrådet før arbeid igangsettes. Adkomst til tomtene 9 og 10 tillates kun opparbeidet som turstier. 3.3 Krav til uteoppholdsareal i boligområder og områder for fritidsbebyggelse. Innenfor byggeområdene skal hver boenhet ha et uteoppholdsareal på minimum 200 m2, på bakken. Arealkravet gjelder både for nye og eksisterende boenheter som skal bli stående. Areal for uteopphold skal være beskyttet fra støy og biltrafikk og ligge godt tilgjengelig (jfr rundskriv T-1442 om støy). Rimelige krav til innsynsfrihet, sol- og lysforhold skal tilfredsstilles. Arealer brattere enn 1:3 tas ikke med i beregningen av uteoppholdsareal. Nødvendig areal for kjøreadkomst og biloppstilling skal ikke regnes med i uteoppholdsarealet. 4.0 TRAFIKKOMRÅDE 4.1 Offentlige trafikkområder, OK1. Rødtangenveien er vist med reguleringsbredde 10 m, kjørebanebredden skal være maks 5,5 m. Ved arbeid på veien skal forstøtningsmurer, skråninger, m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. Lysmaster og armatur skal være tilpasset strøket både m.h.t. høyde og farger. Avkjørsler og kryss med Rødtangenveien skal ha nødvendig frisikt, utformes og opparbeides i h.t. gjeldende veinormaler. 5.0 FAREOMRÅDER 5.1 Høyspentlinje, FH. Innenfor høyspentlinjens byggeforbudssone er det ikke tillatt å oppføre byggverk. Ved fornying av linjen skal denne fortrinnsvis legges i bakken. 6.0 SPESIALOMRÅDER 6.1 Friluftsområde land, SFL. Vegetasjon som sammen med terreng/landskapsform utgjør vesentlige eller markante partier skal i størst mulig grad bevares. Det skal kun foretas tynning av skog og annen skjøtsel for vedlikehold av skogen. Større sammenhengende hogstflater tillates ikke. I områdene tillates etablerte gangveier/turveier slik dette framgår av plankartet. Innenfor friluftsområdene tillates ikke iverksatt tiltak som er til hinder for almenhetens ferdsel eller områdets bruk som friluftsområde. Oppføring av bygg er ikke tillatt. Ved utbygging av tomtene 9 10 tillates etablering av anleggsvei i friluftsområdet. Når utbyggingen er ferdig skal veien tilbakeføres som friluftsområde. Plan for opparbeiding og tilbakeføring skal godkjennes av Bygningsrådet før arbeid igangsettes. 6.2 Friluftsområde sjø, SFS. Det tillates endring og reparasjon av bestående byggverk, brygger, m.v.,
men ikke hovedombygging. 6.3 Badeplass Innenfor området tillates oppført bygg og anlegg som etter Bygningsrådets skjønn er forenlig med plassens bruk. Bygningsrådet kan kreve utarbeidet samlet plan for området som viser planlagt tilrettelegging. vedlikehold anlegges i.h.t. godkjent bebyggelsesplan. I vinterhalvåret, 1. oktober 1. mai, tillates lagt opp mindre båter som joller og lignende på badestranden. 6.4 Kulturhistorisk anlegg. I områdene SB og SI tillates ikke bygge- og anleggstiltak som etter skjønn vil forringe verdien av kulturminnene. Bygningsrådets 6.5 Borebrønn I områdene SBB tillates bygge- og anleggstiltak som etter Bygningsrådets skjønn er nødvendig for drift og vedlikehold av brønnene. 6.6 Frisikt Før utbygging skal frisikt være etablert i h.t. planen. 7.0 FELLESOMRÅDER 7.1 Avkjørsel Avkjørslene, FA1 FA6, er felles for de eiendommer som veiene betjener. Veiene er vist med reguleringsbredde på plankartet, FA1 har regulerings- bredde 7 m og veibredde 4,0 m mens øvrige veier, FA2-FA6, har regulerings- bredde 6,0 m og veibredde 3,5 m. Med veibredde menes her KJØREBANE pluss VEISKULDER, se normal nevnt nedenfor. FA1 skal opparbeides etter NORMALER FOR LANDBRUKSVEIER MED BYGGEBESKRIVELSE, fra Landbruksdepartementet 1997. Normalens klasse, VEIKLASSE 2, hovedvei/grendevei, skal benyttes ved opparbeidelse og utbedring. Ved arbeid på veiene skal støttemurer, skråninger, m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. Lysmaster og armatur skal være tilpasset strøket både m.h.t. høyde og farger. 7.2 Parkering Felles Parkering, FP1 FP2, er for følgende tomter: FP1, F30-F31, FP2, tomter, 9 og 10 FP3, tomter, F35, F28, F24 og gjesteparkering, FP4, tomter, F14, F22, F23, tomt 14 og gjesteparkering, totalt 4 plasser totalt 4 plasser totalt 10 plasser totalt 14 plasser Parkeringsplassene skal tilrettelegges med 2 plasser pr. tomt.
Ved opparbeiding og arbeid på parkeringsplassene skal ev. støttemurer, skråninger m.v. opparbeides ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon 7.3 Lekeplass Områdene er felles for hyttefeltet. Lekeplassene skal sikres mot trafikk og annen motorisert ferdsel. Innenfor området tillates oppført bygg og anlegg som etter Bygningsrådets skjønn er forenlig med plassens bruk. 7.4 Turvei Turveiene tillates brukt som kjøreadkomst for nødvendig ressursforvaltning innenfor friluftsområdene. Veiene skal være tilpasset og formet slik at de følger naturterrenget. Veibredde (inkl. skulder) skal ikke overstige 2,5 m, nødvendige grøfter, skråninger, m.v. tillates etablert når disse er opparbeidet ved bruk av stedegne materialer og vegetasjon. 7.5 Småbåthavn Arbeid og tiltak tillates ikke igangsatt før Bygningsrådet har godkjent detaljplan for opparbeiding av regulert båthavn, FSB. Planen skal omfatte havneområdet på land og i vann. Planen skal redegjøres for adkomst, parkering, bryggeanlegg, m.v. I nødvendig utstrekning skal det utarbeides tilhørende snitt og profiler, m.v. Havnen skal planlegges for eksisterende tillatte båtfester og brygger i planområdet, samt være et tilbud for brukere av eksisterende brygger i områdene, bl.a. SBP, innenfor denne reguleringsplanen. 8.0 FELLESBESTEMMELSER 8.1 Generelt Eksisterende vegetasjon skal bevares mest mulig. Alle nye ledninger for strøm, telefon, TV, m.v. skal føres frem som jordkabler eksisterende luftstrekk skal ved fornyelse fortrinnsvis legges i grunnen. Det må avgis grunn for nødvendige elektriske anlegg som f.eks. transformatorkiosker, kabelskap, veilysmaster og kabeltraseer. 8.2 Kyststi Kyststien skal tillates holdt ryddet i en bredde av 1,0 m, og kan merkes i terrenget. Mindre opplysningsskilt tillates satt opp, og stien kan vises i håndbok for kyststien.