- Fjell kommune Arkiv: 500 Saksmappe: 2017/2144-7847/2017 Sakshandsamar: Aud Raknem Dato: 28.03.2017 SAKSDOKUMENT Utvalsaksnr Utval Møtedato 96/17 Komité for plan og utvikling 04.04.2017 12/17 Komité for drift og forvaltning 04.04.2017 22/17 Formannskapet 05.04.2017 Modellar for utbyggingsavtaler i Fjell kommune Samandrag av saka: Saka gjeld framtidige modellar for utbyggingsavtaler i Fjell kommune. Fjell kommune har vore i ein rivande utvikling sidan Sotrabrua vart bygga i 1971. Denne veksten i folketal og næringsutvikling og framveksten av Straume som kommunesenter og regionalt senter har gjort at Fjell i dag er ein av dei mest dynamiske og framtidsretta kommunane på vestlandet. Ein slik utvikling hadde ikkje vore mogleg utan eit godt samspel med aktive og framsynte næringsaktørar, utbyggarar og investorar. Fjell kommune og utbyggarar har gjennom ambisiøse og offensive planprosessar og god dialog hatt framdrift og gjennomføringskraft til å gå frå plan til verkelegheit. I dette arbeidet har kommunen over lang tid inngått utbyggingsavtalar. Samfunnsutviklinga med stadig meir krevjande krav til langsiktige bærekraftige løysningar gjer at kommunen må vidareutvikle utbyggingsavtalane for å få realisert planar og ei ynskja samfunnsutvikling i tett samarbeid med utbyggarane. Kommunestyret vedtok i Handlingsprogram og økonomiplan 2017-2020 følgjande: Fremja ny politisk sak om framtidige modellar for utbyggingsavtalar Leggja til rette for å ta i bruk fondsmodellen for å sikra framtidig finansiering av store fellestiltak i utbyggingsområde. Det vert opna for kommunal forskotering. Rådmannen foreslår å supplere Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune med nytt punkt om bustadsosiale tiltak, jf plan- og bygningslova 17.3. Når det gjeld framtidige modellar for utbyggingsavtaler, vert det gjort framlegg om å ta i bruk justeringsmodellen. Kommunen vil då kunne tilby både anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen for momsrefusjon.
Det vert gjort framlegg om prinsippvedtak om bruk av fondsmodellen for å sikre framtidig finansiering av store fellestiltak i utbyggingsområde. Det vert opna for kommunal forskotering. Rådmannen gjer framlegg om at saka vert lagt ut til offentleg ettersyn i 30 dagar. Innstilling: 1. Formannskapet vedtek å legge saka ut til offentleg ettersyn i 30 dagar med følgjande tilråding til vedtak i kommunestyret: Kommunestyret godkjenner opplegg for framtidige modellar for utbyggingsavtaler i Fjell kommune slik: Fjell kommune tek i bruk justeringsmodellen der dette er tenleg. Retningslinene for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune vert supplert med nytt punkt i samsvar med pbl 17.3, 2.ledd slik at det kan avtalast at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe eit tal bustader til marknadspris. Kommunestyret godkjenner bruk av fondsmodell i utbyggingsavtaler for å sikre framtidig finansiering av store fellestiltak i utbyggingsområde. Det vert opna for kommunal forskotering. 2. Formannskapet ber om å få saka til ny behandling etter offentleg ettersyn før endeleg vedtak i kommunestyret. Straume, den 28.03.2017 Steinar Nesse Rådmann Berit Karin Rystad Plan- og utbyggingssjef Handsama i Komité for plan og utvikling - 04.04.2017: Saka vart teken til orientering. Handsama i Komité for drift og forvaltning - 04.04.2017: Planleggjar Aud Raknem var til stades på møtet under behandlinga av saka. Knut Thore Algrøy (KrF) kom med kommentar om at det bør leggjast inn krav i utbyggingsavtaler om at kommunen skal ha fortrinnsrett til kjøp av 10 prosent-andel i nye utbyggingsprosjekt, dette som del av vedteken bustadutviklingsplan. Referatsaka vart elles teken til orientering.
Vedtak i Komité for drift og forvaltning - 04.04.2017: Referatsaka vert teken til orientering. Handsama i Formannskapet - 05.04.2017: Planleggjar Aud Raknem hos plan- og utbyggingssjefen orienterte om saka og viste ein kort presentasjon. Saka vart drøfta, og rådmannen og Aud Raknem svara på spørsmål. Framlegg frå H v/karsten Sprenger om to nye punkt 3 og 4: Nytt pkt. 3 Det bør utarbeidast ein mal som set lik pris for bidrag. Beløpa betalast til Fjell kommune sitt fond ved igangsettingsløyve av kvar enkelt bustad-/næringsprosjekt, slik at kommunen får likviditet til å gjennomføre arbeida i byggjetida. Nytt pkt. 4 Det skal utarbeidast kvalitetsnorm for dei ulike utbyggingsavtalane. Det vart ikkje stemt over framlegget, men det var semje om å la framlegget følgje saka vidare ut på høyring og til endeleg behandling i kommunestyret i juni. Innstillinga vart samrøystes vedteken. Vedtak i Formannskapet - 05.04.2017: 1. Formannskapet vedtek å legge saka ut til offentleg ettersyn i 30 dagar med følgjande tilråding til vedtak i kommunestyret: Kommunestyret godkjenner opplegg for framtidige modellar for utbyggingsavtaler i Fjell kommune slik: Fjell kommune tek i bruk justeringsmodellen der dette er tenleg. Retningslinene for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune vert supplert med nytt punkt i samsvar med pbl 17.3, 2.ledd slik at det kan avtalast at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe eit tal bustader til marknadspris. Kommunestyret godkjenner bruk av fondsmodell i utbyggingsavtaler for å sikre framtidig finansiering av store fellestiltak i utbyggingsområde. Det vert opna for kommunal forskotering. 2. Formannskapet ber om å få saka til ny behandling etter offentleg ettersyn før endeleg vedtak i kommunestyret. Dokument vedlagt saka: Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune, KS 56/06 Prinsippvedtak. Bruk av utbyggingsavtalar i Straume sentrum, KS 52/08. Utbyggingsavtalar for Straume sentrum, KFF 17/09.
Prinsippvedtak om bruk av anleggsbidragsmodellen i Fjell kommune, KPU sak 124/14. Utrykte dokument: Veileder utbyggingsavtaler, mai 2006 Vedlegg II til veileder om utbyggingsavtaler, juni 2007. Kommunal- og regionaldepartementet. Saksopplysningar: Fjell kommune har gjennom sitt planverk store ambisjonar for samfunnsutviklinga i kommunen. For å få realisert desse planane er kommunen helt avhengig av private aktørar som ynskjer å samarbeide med kommunen for å realisere planane og utvikle eit godt samfunn å leve og arbeide i. Utbyggingsavtaler er eit av verktya som kommunen brukar for å realisere planane som politikarane har vedteke. Kva er ein utbyggingsavtale? Plan- og bygningslova (Pbl) definerer utbyggingsavtale som ein avtale mellom kommunen og grunneigar eller utbyggjar om utbygging av eit område. Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i ein godkjent arealplan. Avtalene kan gjelde forhold som kommunen har gjeve føresegner om i arealdelen til kommuneplanen eller reguleringsplanar. Formålet med å inngå utbyggingsavtaler er å sikra gjennomføring av rekkjefølgjekrav i ein godkjent plan. Nye lovreglar om utbyggingsavtaler vart sett i verk frå 1. juli 2006. Det vart samstundes vedteke ein forskrift der ein ikkje kan inngå avtale om sosial infrastruktur (t.d.bygging og finansiering av skular, barnehagar osb.). Kjernepunkta i ein utbyggingsavtale er å bestemme i kva rekkjefølgje dei ulike komponentane i utbygginga skal skje, arbeidsdelinga mellom utbyggjarar, og deling av kostnader til fellestiltak og offentleg infrastruktur. Utbyggingsavtalen er følgjeleg ei konkretisering og avtalefesting av delar av reguleringsplanen. Kommunen sitt hovudfokus i ein utbyggingsavtale er gjerne å sikra at tiltak som det offentlege har ei særleg interesse i, vert gjennomført. Dette kan vera store fellestiltak som vegar, trafikkanlegg, store offentlege plassar, byrom og turvegar. I følgje plan- og bygningsloven skal kommunen kunngjera både oppstart av tingingar og framforhandla utbyggingsavtale. Kommunen kan ikkje inngå bindande avtale om eit område før arealplanen for området er vedteken. Erfaring viser at det kan vera ein fordel med ein tett kopling mellom planprosess og utvikling av ein utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalar kan ikkje påklagast. Status for utbyggingsavtaler i Fjell kommune mars 2017 For å sikra utvikling og realisera planar har Fjell kommune inngått utbyggingsavtaler sidan 1980-talet.
Hovudinnhaldet har vore teknisk og grøn infrastruktur og utbyggingstakt. Utbyggingstakt inneber å styre talet på einingar som skal byggjast ut over ei viss tid. Med full barnehagedekning og god kapasitet i grunnskulen er utbyggingstakt mindre aktuelt i dag. Kommunen har inngått utbyggingsavtalar om større og mindre utbyggingsområde. Talet på bustadeiningar i desse avtalene varierer frå 20 og opp til 380 bustader. Avtalene omfattar elles grøntområde, fellesareal og fortau. Kommunestyret vedtok retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i 2006. Kommunen har sidan då gjort seg viktige erfaringar knytt til bruk av utbyggingsavtalar. Mellom anna må det være samsvar mellom planprosessen og utbyggingsavtalen. Planar som får urealistiske rekkjeføljekrav og føresegner og som i ettertid visar seg å ikkje vera mogleg å gjennomføre, blir ikkje realisert. Samtidig er det nokre rekkjeføljekrav som ein ikkje kjem utanom for å fremje den utviklinga politikarane ønskjer. Planar må då ligge til dei er «modne» for realisering og mogleg å finansiere gjennomføringa av. Det kan til dømes være utbygging av nytt Sotrasamband, bygging av Kystbygarasjen til 400 millionar (rekkeføljekrav om parkering under bakken) eller rundkjøringa ved IKEA i Åsane til 250 millionar kronar. Ein erfaring kommunen har gjort seg er at det må være samsvar mellom ambisjonane i planen og utbyggingsavtalen. Difor bør ein på tidlegast mogleg tidspunkt avklare at planen skal etterføljast av ein utbyggingsavtale, og det kan vera ein fordel at planen og utbyggingsavtalen vedtakast samtidig av politikarane for å sikra ein god samanheng mellom plan og utbyggingsavtale. Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune, KS 56/06 Vedtaket gjeld for heile kommunen. Hovudprinsippet for kostnadsdeling er at kvart område skal bere alle kostnader med tilrettelegging av teknisk og grøn infrastruktur. Retningslinene har reglar om trappetrinnseffekt; store utbyggingsprosjekt må rekna med å yta større bidrag til utbygging av ekstern infrastruktur enn mindre prosjekt. Det vert opna for at kommunen kan gå inn med støttetiltak, tilrettelegging osb. i område der kommunen ønskjer å stimulere til utbygging. Dette har så langt ikkje vore tatt i bruk. Det er pr. mars 2017 starta opp arbeid med 24 utbyggingsavtaler etter dei generelle retningslinene. Av desse er 19 godkjend av kommunestyret og signert av partane, ein avtale er godkjend av kommunestyret, men ikkje signert av utbyggjar, to saker er avslutta fordi det viste seg at det ikkje var behov for avtale. To andre saker er ikkje aktive fordi reguleringsområde ikkje er modent for utbygging. Prinsippvedtak. Bruk av utbyggingsavtaler i Straume sentrum, KS 52/08 Dette er eit supplerande vedtak direkte retta inn mot eitt planområde, jf Plan- og bygningslova (1985) 64 a. Vedtaket gjeld finansiering av fellestiltak innanfor område for Planprogram for Straume sentrum. Kommunen har fått utarbeidd kvalitetsprogram og kostnadskalkyle for fellestiltaka. Utbyggingsavtaler for Straume sentrum, KFF 17/09 Framlegg om å gå i dialog med utbyggjarane med sikte på ein utbyggingsavtale om oppretting av fond og etablering av fordelingsnøkkel og framdriftsplan. Tingingane førte
ikkje fram. Det er i ettertid inngått ein utbyggingsavtale mellom Fjell kommune og Sartor Senter AS om del av områdereguleringsplan for S-e og del av S-a. Modellar for momsreduksjon Private utbyggjarar kan i medhald av plan- og bygningslova få krav om å opparbeide offentleg infrastruktur som er naudsynt for realisering av ei konkrete utbygging. Dette er fastsett i rekkjefølgjekrava. Etter ferdigstilling skal anlegga overførast vederlagsfritt til kommunen for eige, drift og vedlikehald. Den 1. januar 2013 vart 6-7 i meirverdiavgiftslova oppheva. Lovendringa fekk som følgje at private aktørar måtte betale full meirverdiavgift ved bygging av offentlege anlegg, også anlegg som seinare skulle overtakast av det offentlege. Regelverket for meirverdiavgift gjev no rom for at private utbyggjarar kan få momsfrådrag eller momskompensasjon ved bygging av offentleg infrastruktur som skal overtakast av kommunen. Det er to modellar for momsreduksjon: anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen. Anleggsbidragsmodellen har vore i bruk i mange år, men vart særleg etterspurt etter lovendringa i 2013. Hovudpunkt i anleggsbidragsmodellen: - Det er ein avtale etter plan- og bygningslova - Kommunen står som byggherre for infrastrukturtiltak som det er krav om i reguleringsplan, og kan trekkje frå meirverdiavgift for dei offentlege anlegga - Utbyggjar dekkjer kommunen sine kostnader i form av anleggsbidrag/administrasjonsbidrag - Anskaffingsreglane skal nyttast - Arbeid som inngår i avtalen kan ikkje starte opp før avtaledokumenta er signerte - Kommunen sitt ansvar er over når anlegget er ferdigstilt Prinsippvedtak om bruk av anleggsbidragsmodellen i Fjell kommune, sak 124/14 Utbyggingsavtalar etter anleggsbidragsmodellen er todelt, og består av ein vanlig utbyggingsavtale og ein tilleggsavtale. Kommunestyret har pr. mars 2017 godkjend tre utbyggingsavtaler etter anleggsbidragsmodellen: 1. Det er utarbeidd separate utbyggingsavtaler for Kolltveit vest gnr 33/5 m. fl. KS sak107/14 og Blommen gnr 58/94 KS 106/14. Tilleggsavtale ved bruk av anleggsbidragsmodellen er felles for begge utbyggingsavtalene. 2. Utbyggingsavtale for revidert reguleringsplan Kolltveit vest del av gnr 33/603 m. fl- Kolltveit, KS 73/15. 3. Utbyggingsavtale for Straume sør gnr 35/4 m. fl. KS sak 117/15. Anleggsbidragsmodellen er arbeidskrevjande i første fase med avtalar og garantiar og i byggherreperioden. Ansvaret er over når anlegget er ferdigstilt. Administrasjonsgebyret til kommunen er sett til 5% av på kvar faktura eksklusiv meirverdiavgift. Framlegg til nye retningsliner og modellar for utbyggingsavtaler
Saka gjeld framtidige modellar for utbyggingsavtaler i Fjell kommune knytt til store fellestiltak. Det kan vere veganlegg, parkering, kollektiv og store offentlege plassar. I. Justeringsmodellen Justeringsmodellen inneber at kommunen over ein 10-års periode kan få kompensert meirverdiavgifta som private utbyggjarar har lagt ut ved bygging av kommunale anlegg. Ordninga er at kommunen inngår avtale med utbyggjar om overføring av meirverdiavgifta som kommunen får kompensert. Kommunen har fått fleire førespurnader om bruk av justeringsmodellen. Hovudpunkt i justeringsmodellen: - Utbyggjar er byggherre og prosjekterer, byggjer og kostar infrastrukturanlegga - Utbyggjar betalar meirverdiavgift til staten på vanleg måte for utført arbeid - Det vert inngått avtale mellom utbyggjar og kommune om overføring av såkalla «justeringsrett» for meirverdiavgift - Arealet der tiltaket er utført vert overført vederlagsfritt til kommunen - Når kommunen har overteke anlegg/eigedom, og det er inngått avtale etter justeringsmodellen mellom kommunen og utbyggjar, kan ein gjennomføre «justering» av meirverdiavgifta - Justeringa inneber at kommunen kan krevja refundert frå staten den meirverdiavgifta som utbyggjar har betalt til staten i samband med bygging av anlegga - Kommunen kan vidarebetale heile eller delar av den refunderte meirverdiavgifta til den aktuelle utbyggjaren - Kommunen sin avgiftsposisjon kan følgjeleg koma utbyggjar til gode - Tilbakebetaling av meirverdiavgift skjer over ein periode på 10 år med 1/10 årleg Det er kommunen som eigar av anlegga som kan krevje meirverdiavgifta tilbakeført. Den private utbyggjaren skal difor overdra dei aktuelle areala til kommunen. Det må inngåast ein særleg avtale mellom kommune og innbyggjar for kvart prosjekt. Avtaler etter justeringsmodellen krev arbeid med sjølve avtalen og administrativ oppfølging over ei årrekkje. Kommunen er avhengig av gode rutinar for oppfølging av avtalar og garantiar for å følgje opp eit så langvarig prosjekt. II. Retningsliner for bruk av utbyggingsavtaler i Fjell kommune, 2006 Nytt punkt om bustadsosiale tiltak jf plan- og bygningslova 17. 3. Pbl 17.3, 2.ledd opnar for at kommunen eller andre skal ha fortrinnsrett til å kjøpe eit tal bustader til marknadspris gjennom ein utbyggingsavtale. Punktet om bustadsosiale tiltak vart drøfta under arbeidet med retningslinene i 2006, men det vart ikkje teke inn i retningslinene. Med åra har bustadpolitikk blitt eit stadig viktigare arbeidsfelt nasjonalt og lokalt. Kommunedelplan for bustadutvikling 2013-2020 har to hovudtema: I. Fjell som attraktiv bustadkommune og II. Bustadsosiale utfordringar og behov. Planen peikar på at kommunen har store behov for kommunale bustader. Ved bruk av plan- og bygningslova 17.3, 2.ledd kan kommunen i større grad sikra seg at dei kommunale bustadene kjem spreitt rundt i kommunen, og unngå større opphopingar i
enkelte område. For store opphopingar av kommunale bustader kan kome til å utgjera utfordringar for bustadmiljø. Bruk av utbyggingsavtaler etter plan- og bygningslova 17-3 vil vera i tråd med vedteken bustadpolitikk. III. Prinsippvedtak. Bruk av fondsmodell i utbyggingsavtaler for å sikre framtidig finansiering av større fellestiltak i utbyggingsområde Utbyggingsavtaler er omtala i gjeldande kommuneplan (KPA). Her heiter det m.a. at det er ei stor utfordring å få utbyggjarar til å ta på seg å utvikla sosial- og teknisk infrastruktur. Fortsatt stor vekst vil krevje eit offentleg ansvar for å sikra allmennyttige tiltak som gang- og sykkelvegar, parkar, torg og andre fellestiltak. Dette gjeld også vedlikehald av anlegga (KPA 2015-2026, s.25). Vedlegg II til rettleiar om utbyggingsavtaler skisserer ulike modellar for gjennomføring og finansiering av infrastrukturtiltak. Val av modell vil avhenge av fleire faktorar: ein eller fleire grunneigarar, kor sterkt kommunen ønskjer å involvere seg økonomisk og praktisk, og kor omfattande og kompleks utbygginga er. Det er ulike måtar for finansieringa og kostnadsdeling. Ein måte å gjere det på er at kommunen finansierer/forskotterer anlegg og/eller tiltak, medan grunneigarar yter anleggsbidrag. Alternativt kan ein eller fleire grunneigarar kosta infrastrukturen. Det kan også opprettast fond til gjennomføring av infrastruktur i tilknyting til eit større utbyggingsområde. Avtalane kan ha reglar for kven som skal delta, organisering, leiing og utrekning av bidrag m.v. Ulike kommunale modellar for kostnadsdekning som ivaretek krav om forholdsmessighet: Felles pott. Stavanger kommune. Samle alle infrastrukturtiltak i ein pott og fordele kostnader ut frå storleik på utbyggingsområde. Mest egna for bruk på «jomfrueleg» areal med lik moglegheit for utnytting. Enkel å handtere, men kan gje skeivdeling av kostnader. Store areal og liten utnytting vil få store kostnader medan område med stor utnytting vil bidra lite. Dersom berre område med høg utnyttingsverdi vert bygd ut, vil det ikkje bli nok midlar til å finansiere fellestiltak. Iverksetting av rekkjefølgjekrav. Krav om at alle konkrete tiltak vert gjennomført direkte av utbyggjarane etter kvart som dei vert møtt med rekkjefølgjekrav. Denne modellen kan føre til at utviklinga stoppar opp dersom første utbyggjar må fullfinansiere eller forskottere for dei som kjem i gang seinare. Kombinasjonsmetode. Hol kommune, «Geilo-modellen». Reguleringsplan for Geilo sentrum, 2006 låg til grunn. Den var delt opp i åtte utbyggingsområde med plankrav. 1. Krav om at alle område skal bidra til infrastrukturen som følgje av det totale «plangrepet». Prosjekta skal bidra ut frå det totale utbyggingsvolumet. 2. Einskildtiltak som konkret kan knyttast til bestemte område vert fordelt på område som vil ha nytte/krav til denne utbygginga. Kommunen valte eit tettstadfond for finansiering av utviklinga på Geilo og ein kombinasjonsmodell der tiltak vart betalt ut frå det einskilde prosjekt sin del av estimert utbyggingsvolum. I tillegg til direkte bidrag har kommunen forskottert. Mange kommunar har teke i bruk fondsmodellen. Modellen går ut på å etablere eit fond innanfor eit definert geografisk område der ulike partar skyt inn ein viss sum kvar til finansiering av fellestiltak. Kor mykje den enkelte skal skyte inn vert berekna ut frå ein fordelingsnøkkel som vert fastsett i utbyggingsavtalen. Ei erfaring frå arbeidet med fondsmodellen er vektlegging av kommunen si rolle. Kommunen må ta ei aktiv rolle som tilretteleggjar og vera villig til å satse. Fleire framhevar kommunal
forskotering som avgjerande for gjennomføring. Forskotering kan setje i gang prosessar og få «ballen til å rulle» dersom gjennomføringa stoppar opp. Store infrastrukturtiltak krev områdetenking. Det å sjå større areal og tilhøyrande behov for infrastruktur i samanheng er ein føresetnad for å få til ei ønska arealutvikling. Når det gjeld kva plannivå ein utbyggingsavtale skal brukast til, tenkjer ein at fondsmodellen passar til ein områdereguleringsplan eller ein detaljreguleringsplan for eit større område. Vurdering: Ved vedtak om bruk av justeringsmodellen og fondsmodellen vil Fjell kommune ha fleire verktøy for å sikra ei god utvikling i kommunen. Justeringsmodellen er til no ikkje nytta i Fjell, med eitt unntak (avtale med Sartor Senter AS). Saka vert lagt fram for å avklara om ein ønskjer å ta i bruk dette verkemiddelet på generell basis. Sjølv om momsavtalar kan vera arbeidskrevjande, meiner rådmannen at kommunen bør tilby begge modellane. Kommunen har tre godkjende utbyggingsavtaler etter anleggsbidragsmodellen og justeringsmodellen har vore etterspurt. Utbyggingsavtalar med momsreduksjon kan medverka til å få gjennomført fleire prosjekt og gjennom det vekst og utvikling. Rådmannen vil sjå nærare på terskel for å ta i bruk modellane, som t.d. minstebeløp for å inngå avtalar. Rådmannen er nøgd med at kommunen no har fått på plass retningsliner for bustadsosial tiltak, i tråd med vedteken bustadplan. Bruk av fondsmodell og opning for kommunal forskotering kan vera eitt svar på utfordringa som vert reist i kommuneplanen om utbyggjarane si deltaking i infrastrukturtiltak og offentlege ansvar for å allmennyttige tiltak og andre fellestiltak. Dette vedtaket er eit overordna prisnippvedtak for bruk av fondsmodell i heile kommunen. Ei framtidig sak om fondsmodell vil ta utgangspunkt i eit avgrensa område med arealplan. Rådmannen gjer framlegg om at saka vert lagt ut til offentlig ettersyn i 30 dagar. For å få til effektive planprosessar og realisere planane er kommunen avhengig av å leggja til rette for eit godt samarbeid og vera ein attraktiv kommune å investere i. I eit konstruktivt og respektfullt offentleg-privat samarbeid kan kommunen og private aktørar spele kvarandre gode mot felles mål, ei attraktiv og framtidsretta utvikling av Fjell kommune til det beste for dei som bur og arbeider i kommunen og for tilflyttarar og framtidige generasjonar.