Byrådssak /16 Ytrebygda, Gnr. 107, Bnr. 141, 537 m.fl., Espehaugen. Detaljregulering. ArealplanID 63190000, 2.gangs behandling FIWE ESARK-5121-201214843-69 Hva saken gjelder: Bergen Tomteselskap AS og Backer AS fremmer forslag om endring av deler av etablert næringsområde for arealkrevende virksomhet på Espehaugen sør for Flesland flyplass. Planområdet er på ca 136 daa. (136.000 m 2 ), se figur 1. Bakgrunnen for planarbeidet er ønske om fortetting innenfor Espehaugen Næringspark. Området er regulert i plan for Espehaugen industriområde, vedtatt 22.11.93. I næringsområdet ellers har BIR et gjenvinningsanlegg, og i tillegg skal Tine bygge nytt meieri på en stor tomt. Hele området inngår i kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (KDP BLÅE). Fortetting planlegges ved bruk av en stor del av areal regulert til grøntstruktur, og økt utnyttelsesgrad på eksisterende delfelt. Planforslaget legger til rette for utbygging av ca. 90.000 m 2 nytt næringsareal (bruksareal BRA) inkludert utendørs parkeringsareal. De ulike feltene skal bygges ut med bygg for industri og lager, med unntak av delfeltet F/I/L helt i sørøst, mot Espelandsvegen, der det foreslås oppført bygg for arealkrevende forretning/handel på inntil 10 % av bruksarealet innenfor delfeltet. Forslag om kontorformål er tatt ut etter mottatt innsigelse fra fylkesmannen til høringsforslaget. Utnyttelsesgraden varierer mellom 115 175 % BRA for de enkelte delfeltene. Byggehøydene er vurdert i forhold til omkringliggende bebyggelse og terreng, samt kotehøyder på tilkomstvegene. Parkeringsdekningen i planforslaget er basert på maksimumtallet for parkeringssonen P4 i bestemmelsene til Kommuneplanen2010. Det er satt krav til at sykkelparkering skal etableres innendørs og være tilknyttet garderobetilbud. Det legges til rette for gang- og sykkelveg langs hovedvegen (Espehaugen) gjennom hele reguleringsplanen. I tillegg åpnes det for kopling til Espelandsvegen, slik at det kan bli mulig å kjøre gjennom området fra Fleslandsvegen til Espelandsvegen, herunder bussrute. Planforslaget omfatter også en delstrekning av Espelandsvegen videre mot vest, og avsluttes med en bussholdeplass. Det er tilrettelagt for fortau langs alle tilkomstveger i planområdet. Figur 1: Gjeldende reguleringsplan for Espehaugen og forslag til endring av delområde 1
Planlagt omfang av utbygging utløser ikke krav om egen konsekvensutredning etter forskrift. Planforslaget er i hovedpunkt i samsvar med Kommuneplanen2010 og forslag til KDP BLÅE. Det vises til vedlegg for utfyllende planbeskrivelse. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 02.03.14-29.04.14. Til ordinært offentlig ettersyn kom det inn 9 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene ble det i hovedtrekk pekt på følgende: Planforslaget strider mot nasjonale føringer gitt i Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, pga. høy andel til kontorformål i planen (innsigelse fra Fylkesmannen). Planforslaget ivaretar ikke i tilstrekkelig grad hensyn til luftfartsanlegg drevet av Avinor (innsigelse fra Avinor). Omdisponering av regulert grøntstruktur bør gjøres i overordnet plan Merknad til at plangrensen utvides mot sørøst og inn i LNF-område, uten at dette er avklart i overordnet plan. Merknad til at Espelandsvegen er medtatt i planforslaget og foreslått utvidet med bl.a. snuplass for buss. Det må tas støyhensyn overfor boliger som grenser mot næringsområdet. Ønske om at det etableres avkjørsler mv. langs Espelandsvegen for å ta høyde for senere boligfortetting. Trafikketaten ber om at noen av vegene som er regulert med offentlig eierformål, endres til å være private. Trafikksikkerhet og endret trafikkmønster på Espelandsvegen må belyses bedre. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn/begrenset høring Planforslaget er endret og oppdatert etter vurdering av mottatte merknader. Kort oppsummert innebærer endringene: Kontorformål er tatt ut av planforslaget, og andelen til forretningsformål er redusert. Reguleringsbestemmelsene er endret for å imøtekomme innsigelse fra AVINOR. Utnyttelsesgrad og byggehøydene er justert ned for de fleste feltene. Kurvatur for gang og sykkelveg, kollektivholdeplasser og avkjørsler er tilpasset krav i håndbok N100. Det er lagt til rette for oppgradering av grønnkorridor langs hovedveg gjennom Espehaugen. Noen etablerte vegstrekninger som i dag er offentlige, foreslås omregulert til felles private veger. Dette gjelder f_kv01, del av f_kv04, f_kv16 og f_kv20. Konsekvensen er at det kun er Fleslandsvegen, hovedaksen gjennom Espehaugen og Espelandsvegen som reguleres som offentlige veger. Det er lagt inn et bestemmelsesområde i felt F/I/L nord for Espelandsvegen for å ivareta tilstøtende boligeiendom i øst. På grunnlag av forslag om nevnte endringer ble innsigelser fra Fylkesmannen i Hordaland og AVINOR trukket i brev datert 29.06.15. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og har kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg D). 2
Fagetaten slutter seg til hovedformålet næring og fortetting, men har kommentarer til følgende punkt: Utnyttelsesgrad og byggehøyder behov for justeringer Fagetaten peker på at det ikke er foretatt en oppdatert beregning av utnyttelsesgrad etter høring. Kontorformål er tatt ut, men forslag om byggvolum er tilsvarende som ved høring. Foreslått utnyttingsgrad og byggehøyde for feltene I/L1-4, I/L9 og F/I/L kan aksepteres, men fagetaten har kommentarer til feltene I/L5, I/L6, I/L7 og I/L8: Felt I/L5: Utbygging forutsetter omfattende sprengning for å senke grunnplanet til samme nivå som eksisterende nabobygg. Dette gir høye og dominerende skjæringer. Fagetaten anbefaler tatt inn krav i bestemmelsene om rekkefølgekrav som setter krav til sikring og kontroll under opparbeiding og ferdigstilling av byggegrop. Fagetaten vurderer videre at foreslått byggehøyde er for høy i forhold til omkringliggende bebyggelse og foreslår at byggehøyden for dette feltet settes til kote 43 m, tilnærmet lik høyden på nabobygg i sør. Felt I/L6: Feltet er et tidligere regulert grøntområde mellom etablerte næringseiendommer og fremstår i dag som en buffersone mellom lavereliggende bebyggelse i sør og bebyggelse på et naturlig platå i nord. Feltet foreslås planert ned til kote +40, som tilsvarer samme nivå som tilstøtende eiendommer i nord. Bygget vil, slik det fremgår av snitt og illustrasjonsplanen, etter fagetatens vurdering fremstå med et svært dominerende utrykk sett fra søndre del av området. Det opplyses i planbeskrivelsen at planlagt bygg er en del av virksomheten til etablert nabobygg. En slik ev sammenheng kan gi unntak fra krav om avstand, men fagetaten peker på denne sammenhengen ikke er tilstrekkelig synliggjort. Fagetaten anbefaler da at byggehøyden reduseres med 3,5 m til kote +51,5 m, som samsvarer med etablert bygg på naboeiendommen. Felt I/L7: Feltet består av areal som i gjeldende reguleringsplan i hovedsak er regulert til bolig- og grøntformål. Boligeiendommene er i de senere år kjøpt opp av næringsaktører. Hovedatkomst til feltet er vist fra nord, og fremføring av atkomst medfører terrengendringer med inntil 10 m forskjell mellom opprinnelig terreng og planeringsnivå. Det er vist to ulike bygg i feltet med knapt areal, både til nabogrense og problematisk tilkomst. Fagetaten vurderer at plandokumentene ikke i tilstrekkelig grad viser hvordan I/L6 og I/L7 kan bygges ut for å ivareta viktige funksjoner i næringsområdet. Fagetaten foreslår derfor at det i regulerings-bestemmelsene settes rekkefølgekrav om utarbeiding av en felles illustrasjonsplan for feltene I/L6 og I/L7 før det kan gis rammetillatelse for utbygging på tomter innenfor disse feltene, kfr. reguleringsbestemmelsene 2.1.3 Byggegrenser bør vises I planforslaget er det ikke vist byggegrenser mellom alle felt i planen, og byggegrensen går da i formålsgrensen. Fagetaten er skeptisk til hvordan dette vil fungere i praksis og viser til PBL 29-4 som sier at byggverk skal ha en avstand fra nabogrense som minimum tilsvarer byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter, dersom ikke annet er bestemt i plan. 3
Etter fagetatens vurdering bør det, i tillegg til de byggegrenser som er vist i planforslaget, legges inn en byggegrense på plankartet 4 m fra eksisterende eiendomsgrenser og fra feltgrenser som skal danne fremtidig eiendomsgrense. Ved dette kan intensjonen gitt i pbl 29-4 ivaretas, og bygg kan plasseres slik at det blir mulighet for tilkomst for fremtidig drift og vedlikehold fra egen eiendom. Trafikkforhold omregulering av tilkomstveger? Trafikketaten/Bymiljøetaten har tatt opp spørsmål om omregulering av flere eksisterende offentlige (kommunale) veger til privat fellesvei til eiendommer. Dette gjelder vegene som i planforslaget har betegnelsen f_kv01, f_kv04 og f_kv20 og del av f_kv16, som er del av atkomstveg til BIR sin gjenvinningsstasjon i Espehaugen. Disse vegene har funksjon som tilkomstveger fra den gjennomgående vegen i planområdet Espehaugen. Ut fra denne funksjonen anser Bymiljøetaten at disse vegene bør ha reguleringsstatus som privat veg med tilhørende ansvar for bygging, drift og vedlikehold. Felles veg f_kv01 og grønt området o_g10 er også en mye brukt tur-, sykkel- og skoleveg gjennom Espehaugen, og binder sammen bolig- og serviceområder vest og nord-øst for næringsområdet. Denne funksjonen er ført videre i forslag til kommunedelplan Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (KDP BLÅE) som dette planområdet på Espehaugen er en del av. Fagetaten slutter seg til Bymiljøetatens vurdering av at tilkomstveger kan bli private, og forutsetter at allmennheten fortsatt kan bruke disse vegene og fortauene. Bedre busstilbud til arbeidsplassene Fagetaten vurderer det som positivt at Espehaugen knyttes sammen med deler av Espelandsvegen der det også reguleres for etablering av snuplass for buss. Sammenkoblingen gjør det å få flyttet dagens busstrasé som går via Hjellestadvegen og Espelandsvegen til å gå gjennom Espehaugen. Fortettingen og det økte antallet arbeidsplasser som planen legger opp til, er avhengig av kollektivdekning til området som ikke eksisterer i tilstrekkelig grad dag. Sammenkoblingen vil gi dagens bussrute en bedre trasé og samtidig gi et tilbud til flere. Tiltakene vil sannsynligvis medføre noe trafikkøkning i gjennom Espehaugen, mens trafikken på Espelandsvegen mellom Espehaugen og Hjellestadvegen antas å reduseres tilsvarende. Grønnstruktur reduseres markert til fordel for utbygging og fortetting Planforslaget omregulerer ca. 40 daa. av regulert grøntareal/buffersone til næringsformål. Planområdet og grøntstrukturen er allerede sterkt påvirket av inngrep i forbindelse med tidligere utbygging. Opprinnelig grønnstruktur har begrenset tilgang og funksjon, både som ferdselskanal og potensial for friluftsliv. Store deler av vegetasjonen (planteskog) er fjernet, dels som følge av planering og utbygging av tomter, dels som følge av vindfall. Denne situasjonen og oppkjøp av boligeiendommer reduserer behovet for buffersoner og åpner for fortetting av næringsområdet som en bedre løsning enn å ta i bruk nye arealkrevende områder andre steder. Fagetaten vil likevel påpeke verdien av grøntområder mellom ulike næringseiendommer for å kunne gi gode rammer med buffersoner rundt næringsbygg og arbeidsmiljø. Gjenværende sammenhengende grøntområde er i hovedsak knyttet opp mot o_kv02 gjennom Espehaugen. Denne grønnstrukturen er i samsvar med intensjonen i planbestemmelsene til KDP BLÅE, 28.3 Grønnstruktur, siste setning der det heter: "Områdenes avgrensning og plassering kan optimaliseres gjennom reguleringsplan". For å sikre en ensartet oppgradering av grønnstrukturen er det i forslag til 2.5 i bestemmelsene lagt inn krav om utarbeiding av en felles planteplan for denne grønne aksen. Dette blir en viktig grønn akse mellom Fleslandsveien i nord og Espelandsvegen i sør. Et annet viktig grøntområde er o_g10 mellom f_kv01 og privat vei Espedalen i vest. Fagetaten vurderer at området nå har størst verdi som "transportkorridor" og som buffer mellom næringstomter enn som grøntområde. Planforslaget sikrer denne funksjonen og setter rekkefølgekrav om reetablering av vegetasjon slik at området kan innby til allmenn ferdsel. 4
For å ferdigstille det offentlige turdraget frem mot Espedalen må kommunen erverve rett for å etablere o_gtd fra privat grunneier. Vedtatt reguleringsplan vil gi hjemmel til å erverve nødvendige rettigheter eller arealer. Naturmangfold Det er utarbeidet eget notat datert 15.10.2013 om forholdet til lov om naturmangfold, se vedlegg J. Notatet konkluderer med at planforslaget ikke antas å påvirke planområdets verdi knyttet til biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold, kfr. Naturmangfoldlovens 1. Barn- og unges interesser Som et etablert næringsområde er planområdet ikke tilrettelagt for barn og unge. Det fremgår videre av forslagsstillers planbeskrivelse kap. 8.4 at det ikke er funnet spor av barn og unges aktivitet innenfor planområdet. Barn og unges interesser er knyttet til omtalte ferdsel gjennom planområdet til skole og andre punkt. Planforslaget styrker og ivaretar trafikksikkerheten ved tilretteleggingen av gang- og sykkelveger. Rekkefølgekrav er presisert I forslag til bestemmelser er det tatt inn rekkefølgekrav knyttet til ulike tiltak innenfor planområdet. Et av kravene, gitt i forslagets 3.2.2, er knyttet direkte til tiltak i felt I/L9. De resterende rekkefølgekrav gitt i 3.2.3 er ikke knyttet opp mot tiltak i det enkelte (eller flere) felt, men kun knyttet opp mot tiltaket i seg selv. Slik 3.2.3 er utformet, vurderer fagetaten at den ikke er egnet for å iverksette de tiltak som er en forutsetning for å få gjennomført planforslagets intensjoner. Fagetaten foreslår ut fra dette at rekkefølgekravene deles i to kategorier, rekkefølgekrav i og utenfor planområdet. Rekkefølgekrav utenfor planområdet er knyttet til nødvendig oppgradering av vegnettet i Fleslandsområdet slik det er skissert i KDP BLÅE som legger opp til at det i detaljregulering skal tas nærmere stilling til hvilke rekkefølgekrav de ulike delfeltene skal ha. Økningen i transport som genereres fra foreslått utbygging på Espehaugen, tilsier at det må gjøres forbedringer i vegnettet inn og ut av planområdet. Fagetaten anbefaler at tiltak på Espehaugen får rekkefølgekrav i form av «sikret opparbeidet» for strekning på fylkesveg fra vegkryss III til vegkryss IV i kommunedelplan BLÅE, se figur 3. Fagetaten anbefaler at politisk behandling av planforslaget samkjøres med politisk behandling av BLÅE for å sikre overordnet hensyn til trafikksikkerhet og trafikkavvikling. Den andre kategorien rekkefølgebestemmelser retter seg direkte mot ulike tiltak knyttet til intern videreutvikling av Espehaugen som næringsområde slik planforslaget legger opp til. Disse rekkefølgekravene er knyttet opp mot utvikling av de enkelte delfeltene i planområdet. Fagetaten har utarbeidet revidert ordlyd for rekkefølgebestemmelser som fremgår av reviderte regulerings-bestemmelser datert 05.07.16. Reguleringsbestemmelser er foreslått endret av fagetaten Fagetaten har i planprosessen tatt opp flere behov for justering av forslag til bestemmelser, men forslagsstiller har ikke sluttet seg til dette. Ut fra dette har fagetaten samlet forslag til en rekke endringer i eget forslag til reguleringsbestemmelser for planlagte bygg og delfelt, datert 5.7.2016, se vedlegg. Se også nærmere opplisting av endringene på side 10 og 11 i fagnotatet. Figur 3: Utdrag fra plankart KDP BLÅE 5
Forslaget bygger på, og supplerer forslaget til bestemmelser fra utbygger. Forslag om endringer er knyttet til punkt om: 1Terrengbehandling 2 Utfyllende planer og dokumentasjon 3 Rekkefølgekrav 4 Eierform. 5 Bebyggelse og anlegg. 6 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Fagetatens oppsummering og anbefaling Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålene og det planfaglige grepet i planforslaget. Det er positivt for byutviklingen at eksisterende næringsområder fortettes og utnyttes bedre. Etter fagetatens vurdering har imidlertid planforslaget mangler på flere områder. Spesielt gjelder dette forhold knyttet til utnyttingsgrad, byggehøyder og utvikling av feltene I/L5, I/L6, I/L7 og o_g10. Videre har fagetaten funnet behov for å revidere deler av reguleringsbestemmelsene, samt tilføye en ny bestemmelse for å ivareta ulike krav ved opparbeiding og sikring av byggegrop. Fagetaten vurderer videre at planmaterialet for noen av feltene ikke på en optimal måte har løst forhold knyttet til utnyttings-grad, byggehøyder og trafikkavvikling innenfor eget felt. For å ivareta en del av de omtalte forhold foreslår fagetaten ulike endringer i plankart og bestemmelser som forutsetning for planvedtak. Forslag til endring til bestemmelser er utarbeidet som et eget forslag, datert 5.7.2016, og er basert på forslaget fra forslagsstiller. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på forslaget om fortetting, utvikling og utbygging av en stor del av det eksisterende industri- og lagerområdet på Espehaugen til arealkrevende næringsvirksomhet. Arealbruken er i samsvar med kommuneplanen, forslag til KDP BLÅE og Strategisk Temakart Bergen 2030. Arealbruken blir mer effektiv og kollektivtilbudet blir bedret ved å tilrettelegge for en gjennomgående veg- og bussrute til arbeidsplassene. Ved dette reduseres transportbehov og bidrag til reduserte klimautslipp kan oppnås. Byrådet slutter seg til hovedpunktene i fagetatens vurderinger og anbefalinger om endringer og justeringer av plankart og bestemmelser. Tilrettelegging av grøntstruktur gir attraktivitet Fortettingen går i hovedsak på bekostning av opprinnelig planlagt grøntstruktur, men er basert på en eksisterende situasjon der tidligere grøntstruktur er redusert som følge av påvirkning av utbyggingen i området. Næringsområder er også en del av målsettingene for en grønn by i vekst i byrådets politiske plattform. Tilrettelegging av grøntstruktur i næringsområder bidrar til etablering av en attraktiv ramme for arbeidsplasser, og gir konkurransekraft. Byrådet anser at forslag om krav i 2.5 om utarbeiding av en planteplan og rekkefølgekrav i 3.3.4 om gjennomføring av en grøntstruktur, bidrar til å sikre attraktiviteten i næringsområdet og for den allmenne ferdselen gjennom området. Trafikkforhold beholde tilkomstveg f_kv01 som offentlig (kommunal) Det foreslås i planen at alle tilkomstveger til næringseiendommene fra den gjennomgående hovedvegen, skal omreguleres og omklassifiseres fra kommunale veger til private fellesveger ut fra vegens funksjon. Byrådet har i utgangspunktet ikke merknad til dette. Fagetaten forutsetter imidlertid at det fortsatt vil være mulig med allmenn ferdsel på disse tilkomstvegene. Etter plan- og bygningsloven er det ikke juridisk mulig å sikre allmenn ferdsel på private veger, selv om det i praksis kan være åpent for ferdsel. 6
Tilkomstvegen KV01 med tilhørende fortau er en mye brukt gang- og sykkelforbindelse mellom boligbebyggelse vest for næringsområdet og skole- og servicefunksjoner øst for området. Denne tilkomstvegen er også tilkomst til BiR sin gjenvinningsstasjon i Espehaugen. I tillegg har denne forbindelsen en funksjon som en del av et overordnet gang- og sykkelvegsystem i denne delen av Ytrebygda. Denne ferdselsforbindelsen er videre en del av planforslaget KDP BLÅE. Ut fra dette behovet for allmenn tur- og gangvegferdsel ser byrådet behov for at tilkomstvegen KV01 opprettholdes som kommunal veg, se innstillingspunkt 1.B a) og b). Store byggvolum og tilpassing til landskap Opprinnelig landskap er over tid mye endret på Espehaugen, og planforslaget åpner for ytterligere reduksjon av gjenværende naturlandskap i bufferområder mellom delfelt og bygg. I denne sammenheng fremtrer eksisterende og planlagte store byggvolum på en tydelig måte. Fagetaten peker på behov for hensyn til estetikk og anbefaler reduksjon av byggehøyder i to delfelt for å kunne få et mer balansert samspill mellom store byggvolum. Byrådet slutter seg til denne avveiningen mellom behovet for fortetting av næringsområder og behovet for hensyn til arkitektur, estetikk og kvalitet. Byrådet viser her også til forslag om bestemmelser om hensyn til arkitektur og terrengbehandling, jf 1.1-2, som førende for utforming. Parkeringsdekning foreslås innstrammet fra sone P 4 til P 3 Planforslaget er basert på bestemmelser i gjeldende kommuneplan2010, med bruk av maksimal dekning for sone P 4 som forslag. Planforslaget er en del av KDP BLÅE der parkeringsdekning foreslås redusert til sone P 3, jf KMBY-sak 60-17. Etter byrådets vurdering er det i et bærekraftperspektiv aktuelt å vurdere en tilsvarende innstramming av parkeringsdekning i foreliggende sak til tilsvarende som for sone P 3 i KDP BLÅE, se innstillingspunkt 1.B.d) og e). For det avgrensede forretningsformålet i forslaget foreslås imidlertid 10 p-plasser i stedet for 16 plasser som for P 3 i KPA, jf at 10 plasser er minimumsdekning i sone P 4. Det foreslås i tillegg at 25 % av p- plassene skal ha strømtilførsel. Ut fra denne anbefalingen reduseres p-dekningen for industriformålet fra 8 plasser til 5, og for lagerformål fra 6 plasser til 3. Krav til energi- og miljøløsninger Espehaugen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og det er tatt med krav om tilknytting i bestemmelsene. I samsvar med kommuneplanen er det også tatt med unntak fra tilknytting dersom det kan dokumenteres at nybygg har energiløsninger som er bedre ut fra et miljømessig, energimessig og samfunnsøkonomisk synspunkt. Energi- og miljøløsninger har ikke vært spesielt fokusert i planarbeidet. I et grønt perspektiv ser byrådet behov for at dette temaet gis mer oppmerksomhet for å oppfordre til fremtidsrettede løsninger, for planlagte nye bygg og sammenhengen med eksisterende bygg i samme område. Byrådet vil ut fra dette anbefale at det tas med et punkt i bestemmelsene om krav til utredning av energi- og miljøløsninger i forbindelse med søknad om tiltak, se innstillingspunkt 1.B.c). VA-rammeplan, håndtering av overvann og grønne tak Planforslaget følger opp kommunens målsettinger og krav om utarbeiding av VA-rammeplan og håndtering av overvann, jf 2.2 i bestemmelsene. Grønne tak bør være aktuelle tiltak i håndtering av overvann. Byrådet ser positivt på at det i bestemmelsen er tatt inn krav om at grønne tak skal vurderes i den enkelte byggesak i planområdet. Byrådets oppsummering Forslag om fortetting av området på Espehaugen til arealkrevende næringer er i samsvar med kommuneplanen, forslag til kommunedelplan Birkeland, Liland, Ådland og Espeland, og Strategisk 7
Temakart. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas med påpekte endringer om byggehøyder, vegformål og om krav til utredning av energi- og miljøløsninger. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Ytrebygda, gnr. 107, bnr. 141, 537 m.fl., Espehaugen. Reguleringsplan. ArealplanID 63190000 vist på plankart sist datert 15.04.2016, med følgende endringer/tillegg: a) Det legges inn generell byggegrense i en avstand av 4 m mot etablerte eiendomsgrenser eller feltgrense som skal danne fremtidig eiendomsgrense. b) Byggehøyde for felt I/L5 reduseres til kote +51,5 m. c) Byggehøyde for felt I/L6 reduseres til kote +43,0 m. d) Feltet VT (Annen veggrunn) som ligger i tilknytning til GO1 påføres tekst med prefiks o_ for offentlig arealformål. e) Feltet VT som ligger i tilknytning ved G11 og nordlig del av G12 påføres prefiks o_ for offentlig arealformål. f) Prefiks f_ fjernes fra plankartet for feltene G12 og G13, da disse arealene ikke er felles for flere eiendommer. g) Gangveg o_gg4 har ingen offentlig funksjon, men er en "snarvei" mellom etablert g/s-vei og tilstøtende private eiendom. Fjernes fra plankartet. B. Tilhørende bestemmelser, fagetatens forslag datert 5.07.2016, med følgende endringer: a) 2, Utfyllende planer og dokumentasjon, nytt punkt 2.6: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, herunder om det er potensiale for et ev nærvarmeanlegg i næringsområdet, med løsninger for lokalt produsert energi. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» b) 4. Eierform, 4.1.1, Offentlige arealformål, endring: i andre kulepunkt endres o_fta10 til o_fta08 c) 4 Eierform, 4.2.1 Felles arealformål, endring: kulepunkt om felles kjøreveg f_kv02 tas ut. d) 5.6 Parkering, endring: maksimaltall for parkeringsdekning for bil for formålene industri, lager og forretning, endres til hhv 5, 3 og 10 pr 1.000 m 2. e) 5 Parkering, nytt punkt 5.6.4: Av antall parkeringsplasser for bil skal 25 % ha strømtilførsel. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 28. november 2016 *** Ikke slett denne linje elektronisk godkjenning flettes inn *** Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling 8
Vedlegg: Fagnotat datert 7.7.2016, med følgende vedlegg: A. Plankart datert 15.04.16 B. Forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser dat. 15.04.16 C. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert 05.07.16 D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 15.04.16 E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, revidert11.03.16 F. Merknadsskjema begrenset høring, datert 21.04.15 G. Illustrasjonsplan datert 15.04.16 H. Snitt datert 04.03.16 I. Kulturminnedokumentasjon datert 22.04.15 J. Notat vedr. Naturmangfoldsloven 8-12 datert 15.10.13 K. Illustrasjoner for felt F/I/L, datert 03.02.16 L. VA-rammeplan revidert 25.08.16 9