Saksframlegg Arkivnr. 142 Saksnr. 2015/1143-10 Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for næring, plan og miljø Saksbehandler: Ola Hage Søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind Dokumenter i saken: 1 I Søknad om fradeling av tomt til bolig - gbnr 118/1 - Eivind 2 U Midlertidig svarbrev: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av tomt til bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind 3 U Høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind 4 N Internt høringsbrev: Søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind 5 N Uttalelse skogbruk- Søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind 6 I Uttalelse til søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1 - Midtre Gauldal kommune 7 I Sametingets uttalelse - Fradeling av tomt - gbnr 118/1 - Soknedal - Midtre Gauldal kommune 8 I Høringssvar - søknad om dispensasjon fra bolig - gbnr 118/1 9 I Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av tomt til bolig i Soknedal - Midtre Gauldal 118/1 Eivind Eivind Fylkesmannen i Sør-Trøndelag m.fl. Toril Grøtte m.fl. Ola Hage Mattilsynet Sametinget Statens vegvesen - Region midt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag
10 S Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av tomt til bolig - gbnr 118/1-7288 Soknedal - Eivind Vedlegg 1 Situasjonskart - veg, vann og spillvann 2 Søknad om fradeling av tomt til bolig - gbnr 118/1 - Eivind Viser til søknad om dispensasjon mottatt 14.04.2015 Bakgrunn: Eivind søker om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt på eiendommen gnr: 118 bnr: 1. Søknaden er fremmet etter avtale med en fremtidig kjøper, Stian Fløttum og Ida Malvik. Beliggenhet Området ligger i Soknedal, like ved Kvernbekken ca. 6,5 km sør for Soknedal sentrum. Figur 1: Utdrag fra kommuneplanens arealdel. Området det søkes dispensasjon for, er vist med rød pil. Planavklaring Området er ikke del av en reguleringsplan eller områderegulering. Omsøkt tiltak omfattes kun av kommuneplanens arealdel. Den omsøkte tomten blir i kommuneplanens arealdel liggende i LNF-sone 1, like ved grensen til LNF-sone 4A. I LNF-sone 1 tillates ikke ny eller vesentlig utvidelse av bolig, ervervs eller fritidsbebyggelse. I LNF-sone 4A tillates spredt boligbebyggelse med inntil 10 boliger i løpet av planperioden 2010-2022. Det er frem til i dag fradelt 3 boliger i LNF-sone 4A. Området omfattes av følgende bestemmelser: Bestemmelser for LNF-sone 1: Innenfor disse områdene tillates ikke ny eller vesentlig utvidelse av spredt bolig-, ervervs- eller fritidsbebyggelse samt andre søknadspliktige anlegg jf. Pbl 20-4 nr.2. Unntatt er anlegg som er særskilt markert på arealdelen. Bestemmelser for bygging av vei: Ved planlegging av landbruksveier skal det legges vekt på å finne helhetsløsninger for skogbruk, jordbruk og andre formål veien tjener, uavhengig av eiendomsgrenser. Videre skal det legges vekt på
de konsekvenser bygging og bruk av veien vil ha for naturmiljø, landskap, kulturminner og friluftsliv. Det kan tillates bygging av private veier som adkomst til bolig-, hytte- eller andre fritidsformål i LNF-områder der det foreligger særlige grunner. Slike veier må ikke komme i konflikt med viktige landbruks-, natur-, vilt-, frilufts- eller kulturlandskapsinteresser. Bestemmelsene for LNF-sone 4A lyder som følger: Innenfor disse områdene kan det tillates spredt utbygging av bolig-, ervervs- og fritidsbebyggelse. For utbygging som innebærer at det oppstår gruppebebyggelse på 3 eller flere boliger/ervervsbygg/fritidsboliger kreves bebyggelsesplan før tillatelse kan gis. Ny bebyggelse skal ikke lokaliseres nærmere registrert kulturminne enn 100 m, nærmere verna vassdrag enn 100 m og ikke på jordbruksareal klassifisert som fulldyrka jord (jfr. revidert gårdskart per feb. 09). På følgende kriterier skal det foretas en samlet vurdering med utgangspunkt i at bebyggelse ikke bør lokaliseres i viktige eller svært viktige skogarealer (jfr. temakart klassifisering av skog juni 08), i viktige kulturlandskap (jfr. temakart mars 07), i prioriterte beiteområder (jfr. beitebruksplankart des. 02), i prioriterte naturtypeområder (jfr. naturtypekart mars 09) eller i viktige viltområder (jfr. viltkart mai 08). Dagens situasjon/ beskrivelse av tiltaket: Det søkes om fradeling av en tomt på 40 x 50 meter 2,0 daa. På tomten ønskes det etablert 1 enebolig med garasje. Det er allerede etablert 2 eneboliger i området fra tidligere gbnr 117/13 og 117/20. Disse ligger ca. 150 sør for den nye tomten. Vei tenkes løst med fortsettelse av en eksisterende privat veg med avkjørsel til FV 651. Vann- og avløp tenkes løst med tilkobling til eksisterende brønn og septiktank. Avløp tenkes lagt i samme trasé som tilførselsveg, mens vannledning trekkes direkte fra eksisterende brønn jfr. situasjonskart. Eventuelle hensynsoner/ temakart Området er kontrollert opp mot NVEs skredatlas. Området er kontrollert opp mot Miljødirektoratets naturbase. Området er kontrollert opp mot kommunens kartinnsyn. Søkers begrunnelse for tiltaket I henhold til 19-1 krever en dispensasjonsbehandling at søker grunngir sin søknad. Søker har oppgitt følgende begrunnelse: - Tomten grenser til LNF-sone 4 som åpner for spredt boligbebyggelse. - Tomten ønskes fradelt til et par i oppstartsfasen og som venter barn i april. Tiltaket vil dermed bidra til å opprettholde/øke bosetningen i kommunen, spesielt i sørbygda. - Tomten vil ikke berøre produktiv skog. - Påkobling til vann og kloakk løses med eksisterende anretninger som er dimensjonert slik at en ny bolig kan kobles til. - Liten presedens. Etablering av flere tomter i området vil kreve store inngrep i form av masseflytting og graving. Det vil dermed ikke være økonomisk bærekraft i etablering av andre tomter i nærheten.
- Fløttum, kjøper av tomten, er nyutdannet og har planlagt overtakelse av Dyretransport Service AS, som er en bedrift med 8 ansatte. Bedriften har stort potensiale når det gjelder utvikling, drift og sysselsetting, og er derfor verdifull for lokalsamfunnet. Ønsket om å bo nærme bedriften vil være positivt for Fløttum selv, i tillegg til at bedriftens eksistens i kommunen anses som positivt for lokalsamfunnet. Høring/nabovarsel Søknaden om dispensasjon er nabovarslet. Søknaden om dispensasjon ble sendt på høring med frist for uttalelse den 19.06.2015. Følgende merknader er kommet innen fristen. Lokal skogbruks- og viltmyndighet Tiltaket vil ikke være til hinder for skogbruket på eiendommen. Det bemerkes at tiltaket ligger innenfor viltområde 8 i kommens viltkart. Viltområdet har følgende beskrivelse; Leveområde for elg og rådyr. Det ligger en storfugllek i området. Trekkveg for elg og hjort N/S langs området. Hekkeplass for Trane. Området ligger mot Holtvatna naturreservat, og må sees i sammenheng med dette. Da tiltaket kommer i områdets yttergrense anses påvirkningen som liten. Mattilsynet Ingen merknader, men etterlyser dokumentasjon på drikkevannskvalitet på tiltenkt drikkevannskilde. Sametinget Ingen merknader. Minner om aktsomhetsplikten i kulturminneloven, og at funn av gjenstander eller spor som tyder på eldre aktivitet i området skal varsles Fylkeskommunen/Sametinget. Statens vegvesen Følgende bemerkes; ( ) Det er samfunnsøkonomisk og miljømessig ulønnsomt å tilrettelegge for spredt boligbygging, da den valgte transportløsning i all hovedsak vil bli bilbasert. Det vil sannsynligvis føre til ulempe for trafikksikkerheten, med en økning av fotgjengere og syklister langs og på tvers av vegen. Tilgangen til gode trafikksikre løsninger i form av gang-/sykkelveg er ofte sparsomme, og myke trafikanter blir som regel skadelidende. ( ) Fylkesmannen i Sør-Trøndelag landbruk og bygdeutvikling Ingen merknader. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag miljøvern ( ) Fylkesmannen påpeker at det er uheldig dersom kommunen åpner for utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan. Fylkesmannen er generelt skeptisk til spredt boligbebyggelse og anbefaler at ny boligbebyggelse henvises til områder avsatt til formålet. Fylkesmannen viser til at en bit-for-bit utbygging av boliger er uheldig fordi det over tid fører til undergraving av gjeldende arealplaner og kommunens helhetlig utbyggingsstrategi. Sumeffekten av en slik bit-for-bit-utbygging kan ha negative konsekvenser for både biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap. Midtre Gauldal har valgt å tillate spredt bebyggelse i deler av kommunen, og Fylkesmannen mener kommunen bør forholde seg til grensene kommunen selv har satt. Det bør derfor ikke tillates boligbebyggelse i områder avsatt til LNF sone 1 der det ikke tillates ny eller vesentlig utvidelse av bolig. ( ) På bakgrunn av dette fraråder Fylkesmannen at det gis dispensasjon.
Sør-Trøndelag fylkeskommune Viser til at utviklingen i kommunen bør skje iht vedtatte planer. Minner om aktsomhetsplikten i kulturminneloven. ( ) Dersom en under opparbeiding skulle støte på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne), må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. ( ) Forutsetninger som må oppfylles for å kunne gi dispensasjon I henhold til plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi dispensasjon dersom hensynet til bestemmelsen det dispenseres fra eller lovens formålsbestemmelser, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Samt at fordelene med å innvilge dispensasjonen må være klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dispensasjonen kan gis både midlertidig og varig. Det kan i tillegg settes vilkår ved dispensasjonen Vurdering Den omsøkte dispensasjonen ligger i LNF sone 1 i kommeplanens arealdel. Dette formålet er strengt definert og det må derfor foreligge tungtveiende fordeler ved tiltaket som er større enn ulempene for at dispensasjon skal kunne gis. Den omsøkte tomten vil styrke bosetningen i området og som søker beskriver i søknaden vil en dispensasjon bidra til å støtte driften av familiebedriften Dyretransport Service AS. Videre beskriver søker at området ikke egner seg for flere tomter og at denne dispensasjonen er å anse som ett særtilfelle. Videre står det beskrevet i kommunens Energi- og klimaplan; ( ) kommunene skal fremme etablering av lokale arbeidsplasser for å redusere pendling ( ). Dispensasjonen vil i så måte fremme en etablert bedrift og trolig redusere transportbehovet til og fra denne virksomheten. Om det gis dispensasjon vil derimot eiendommen være fritt omsettelig uavhengig av virksomheten. Det er derfor ingen garanti for at denne energigevinsten blir reell over tid. På bakgrunn av dette vurderer Rådmannen fordelene ved dispensasjonen som større enn ulempene. En dispensasjon vil derimot sette overordnet plan vesentlig til side da det i kommuneplanens arealdel er forbud mot spredt boligbebyggelse i det omsøkte området. Rådmannen vurderer det slik at ved å gi dispensasjon på dette grunnlaget vil overordnet plan settes vesentlig til side, og dette vil skape presedens for tilsvarende saker ellers i kommunen. I tillegg vil en omdisponeringen fra LNFformål til boligformål med stor sannsynlighet medfører økte offentlige kostnader. Dette med henblikk på krav til offentlige tjenester (skoleskyss, helsetjenester etc) og krav til teknisk infrastruktur (veg, vann, avløp etc). Igjennom statlige planretningslinjer er kommunen pålagt å bidra til å redusere utslipp av klimagasser, og til å gjennomføre energieffektivisering og omlegging til miljøvennlige energiformer. Aktuelle tiltak som er nevnt i disse retningslinjene er transporttiltak og tiltak knyttet til stasjonær energibruk i form av oppvarming, belysning osv. Rådmannen vurderer at tiltaket ikke bidrar til økt bruk av kollektivtransport. Dette da den omsøkte boligtomten er lokalisert med såpass avstand til offentlig kommunikasjon av betydning. Når det gjelder den stasjonære energibruken fremgår det ikke av søknaden hvordan dette er tenkt løst. Rådmannen anser sannsynligheten for at boligtomten kan kobles til fremtidige fellesanlegg for varme, vann, avløp osv som liten. Ut over dette vil en dispensasjon undergrave kommuneplanens arealdel og kommunens strategi for boligbygging. Med grunnlag i dette mener Rådmannen at det ikke skal gis dispensasjon. I motsatt fall bør dette skje gjennom en revidert kommuneplan og/eller reguleringsplan.
Vurdering av prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12: 8 Kunnskapsgrunnlaget anses som godt nok i denne saken. 9 Føre-var-prinsippet vurderes som ikke relevant. 10 Økosystemets tilnærming og samlet belastning vurderes til å ikke bli større. 11 Kostnadene og miljøforringelsene skal bæres av tiltakshaver. 12 Tiltakshaver er ansvarlig for at miljøforsvarlige teknikker nyttes Rådmannens innstilling Midtre Gauldal kommune avslår søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av boligtomt fra gbnr 118/1 som omsøkt. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 og begrunnes med at kommuneplanens arealdel settes vesentlig til side.