GBNR 10/214, 713 - STRUSSHAMN - TILBYGG TIL BOLIG, ANNEKS OG FORSTØTNINGSMUR - BEHANDLING AV KLAGE PÅ TILLATELSE Sakstittel: Gbnr 10/214, 713 - Tilbygg til bolig Tiltakshaver: Jon Erik Pedersen Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalg for teknikk og miljø Utvalgssak Møtedato Saksbehandler: Tuva Jørgensen Arkivsaknr.: 2013/10040-10 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Trygve Karlsen, mottatt 21.03.14 til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 26.02.14, 197/14. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse.sammendrag Det ble i vedtak datert 26.02.14, 197/14, gitt tillatelse til tilbygg til bolig, anneks og forstøtningsmur på gnr. 10, bnr. 214 og 713. Vedtaket er blitt påklaget av berørt nabo, Trygve Karlsen, som eier av gnr. 10 bnr. 345 og 589. Administrasjonen kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett.
Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 17.11.13 søknad om tilbygg til bolig, anneks og forstøtningsmur på gnr. 10, bnr. 214 og 713. I vedtak datert 26.02.14 ble det gitt tillatelse til det omsøkte tiltaket. Den 21.03.14 mottok administrasjonen klage fra berørte nabo, Trygve Karlsen. Komplett klage følger vedlagt som dok. nr. 8. Her gjengis følgende hovedpunkter. - det blir angitt kotehøyder for samtlige av de omsøkte tiltak, slik vedtaket fremstår i dag er kotehøyder helt fraværende. - Det rettslige utgangspunkt er at avstandskravet etter pbl. 29-4 skal følges, dersom vilkårene etter pbl. 19-2 ikke tilsier en dispensasjon. Hovedvilkåret etter l9-2 er at det skal være klart større fordeler enn ulemper ved vurderingskriteriet. Av Askøy kommunes vedtak fremkommer ingen tilstrekkelig drøftelse av disse forhold. - En minner om at søkers eiendom har en slik størrelse at det på ingen måte er «manglende areal» som gjør en dispensasjon nødvendig. En annen utforming i tilknytning til boligen på et annet sted eller mindre areal ville gjort at avstandskravet etter pbl.29-4 ville blitt oppfylt. - Det synes som om vedtaket i all hovedsak er begrunnet i brannvernhensyn og privat adkomstvei som tilstrekkelig begrunnelse for vedtaket. - Selv om det er en mellomliggende vei mellom bnr.2 l4 og bnr.589 er det slik at bnr.589 har en utforming og størrelse som gjør det meget sannsynlig at også denne eiendommen blir bebygget. Arealet på bnr.589 er av en slik størrelse at den kan bebygges med en tomannsbolig. I en slik sammenheng vil dispensasjon fra avstandskravet medføre begrensninger for utnyttelse av bnr.589 og følgelig er ikke vilkåret etter pbl. l9-2 oppfylt. - Karlsen stiller seg også uforstående til tiltakshavers begrunnelse for å sette opp forstøtningsmur. I skjønnet ble det fremholdt at den aktuelle strekning var sterkt trafikkbelastet. Med tanke på at omkringliggende areal også kan påregnes utbygd vil dette øke trafikkbelastningen ytterligere. Det faktum at Askøy kommune også legger til grunn at det vil bli dårligere sikt gjør også dispensasjonen uheldig. Det er videre slik at den aktuelle veien ligger i tilknytning til en bratt bakke hvor en om vinteren gjerne er avhengig av å ha fart for â komme opp bakken. - Når det gjelder begrunnelsen for dispensasjon for oppsetting av leveggen,- «for å sikre arealet mot et sterkt skrånende terreng, kan en vanskelig se at dette er et forhold som er tilstrekkelig vurdert i forhold til vilkårene i pbl. l9-2. Hvorvidt dette berører bnr.345 er uklart. - I tilknytning til dispensasjonsvurderingen vises til SOMB-201 1-3124. - Med bakgrunn i ovennevnte krever en at vedtaket blir omgjort slik at det ikke blir gitt dispensasjon for avstandskravet for noen av forholdene. Vurdering: Det er søkt om tilbygg til bolig, anneks og forstøtningsmur på gnr. 10 bnr. 214 og 713. Tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd om avstand til nabogrense, og krever dispensasjon for å kunne godkjennes som omsøkt. Klager krever at vedtaket av 26.02.14 blir omgjort, og at det gis avslag på søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 29-4 annet ledd. Som støtte for kravet er det vist til ulike forhold klager mener har betydning for saken. Innledningsvis presiseres det at vurderingstema er dispensasjon for omsøkte garasje og forstøtningsmur. Det er ikke gitt dispensasjon for levegg mot sør-vestre hjørne, ettersom denne i tegninger er angitt til å ligge mer enn fire meter fra bnr. 345 og bnr. 589. Levegg inngår derfor ikke i den videre vurdering.
1. Dispensasjon fra avstandskravet i plan- og bygningsloven 29-4 Etter pbl. 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Vurderingstema etter dette er om de hensyn 29-4 skal ivareta blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon fra 29-4, og om tiltakshavers fordel ved dispensasjonen er klart større enn ulempene. Formålet med avstandskravet 29-4 var opprinnelig brannvernhensyn og hensynet til å sikre en viss avstand mellom bebyggelsen. Med tiden har brannvernhensyn ikke lenger avgjørende vekt. Etter 29-4 skal det også foretas en avveining av partenes interesser tiltakshavers ønske om å utnytte sin eiendom, og naboens ønske om utsikt, lys og rom. Administrasjonen vurderer at brannvernhensyn ikke gjør seg gjeldende i denne saken. Den berørte naboeiendommen består av en veg, og det er mer enn fire meter til bebyggelse på naboeiendom. En kan ikke se at omsøkte tiltak vil føre til at hensynet til naboene blir vesentlig tilsidesatt, ettersom tiltaket er plassert ved en blindveg og ikke berører naboenes interesser i form av tapt utsikt, lys og rom. Klager anfører at det er tale om en trafikkert veg der det omsøkte tiltaket vil medføre at sikten blir dårligere, og trafikksikkerheten følgelig svekkes. Administrasjonen ser at noe av sikten nok
vil bli borte, men dette vil ikke medføre en svekkelse av betydning for trafikksikkerheten i området. Den aktuelle vegen er en lite trafikkert blindveg uten skarpe svinger og som kun betjener en eiendom. Det er i klagen påpekt at trafikkbelastningen følger av at det drives drosjevirksomhet. Administrasjonen vil bemerke at området etter kommuneplanen har arealformål boligbebyggelse og kjøring til og fra egen eiendom vurderes ikke å være i strid med gjeldende arealformål. Klager fremholder også at økt utbygging i området er påregnelig, og vil føre til økt trafikkbelastning på vegen. Administrasjonen kan ikke se at eventuell fremtidig utbygging i området har relevans i denne saken hvor det kun gjelder søknad om tiltak på allerede bebygd eiendom, et tiltak som i seg selv ikke vil gi økt trafikk. Momentet kan ikke tillegges vekt i vurderingen. For tiltakshaver vil omsøkte garasje og forstøtningsmur være en klar fordel. Tiltaket innebærer en effektiv arealutnyttelse av tiltakshavers eiendom, hvor de kvaliteter tiltaket tilfører er en fordel som er klart større enn de ulemper tiltaket må anses å medføre. Samlet sett er det administrasjonens syn at en dispensasjon ikke vil vesentlig tilsidesette de hensyn 29-4 annet ledd er ment å ivareta. De fordeler som følger av tiltaket er klart større enn ulempene. Administrasjonen vurderer at de rettslige vilkår for dispensasjon etter 19-2 annet ledd er oppfylt. 2. Endret plassering av bygget Klager har anført at tiltakshavers tomt er av en størrelse som tilsier at alternativ utforming eller plassering av tiltaket ville oppfylt avstandskravet etter 29-4. Etter administrasjonens vurdering er det ikke etter 29-4 grunnlag for å endre tiltakets plassering, ettersom plasseringen ikke medfører kvalifiserte ulemper for naboeiendom. 3. Kotehøyder Klager krever at det skal angis kotehøyder for de omsøkte tiltak. Til dette vil administrasjonen påpeke at det ikke er kommunens praksis å angi kotehøyder for mindre tiltak. Gjennom vedtak av 26.02.14 gis det tillatelse til at tiltaket plasseres og utføres i samsvar med innsendte situasjonskart og tegninger, hvor høyde i forhold til eksisterende bebyggelse fremgår. Dermed er det etter administrasjonens oppfatning klart hva som er godkjent. Det bemerkes at disse opplysningene også fremgikk av nabovarsel sendt ut i forbindelse med søknaden. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Trygve Karlsen, mottatt 21.03.14, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og avslår søknad om tilbygg til bolig, anneks og forstøtningsmur på gnr. 10, bnr. 214. Utvalget begrunner dette med at vilkårene for dispensasjon i 19-2 ikke er oppfylt. Vilkår 1: Hensynene bak 29-4 annet ledd blir vesentlig skadelidende fordi: ( ), og/eller Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er ikke klart større enn ulempene fordi: ( ) Vedtaket sendes partene med klagerett.
Vedlegg: 1 Grunnkart, M 1:1000 2 Kommuneplan 2012, M 1:5000 3 Ortofoto 2009, M 1:1000 4 Situasjonskart, mottatt 17.11.13 5 Fasadetegning 1, mottatt 17.11.13 6 Fasadetegning 2, 17.11.13 7 Tillatelse til tiltak 8 Klage, mottatt 19.03.14 Kleppestø, 28. mars 2014 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder