REGULERINGSPLAN FOR ARKITEKT EBBELS VEG 22 M.FL. PÅ ROTVOLL FORSLAG TIL PLANPROGRAM 28.02.2017 Utarbeidet av: I samarbeid med: xxxxxxxxxxxx På vegne av: EGGEN ARKITEKTER Eggen Arkitekter AS Havstein Vestre Gård, Statsråd Krohgs v 15e 7021 Trondheim www.eggen-arkitekter.no firmapost@eggen-arkitekter.no (+47) 72 56 75 10
INNHOLDSFORTEGNELSE 1 MÅL OG RAMMER 3 1.1 Bakgrunn 1.2 Målsetninger og premisser 1.3 Problemstillinger 1.4 Planområdet 2 ALTERNATIVER 10 2.1 0-Alternativet 2.2 Alternativ 1: Videreutvikling med ny bebyggelse 3 UTREDNINGSTEMAER 13 3.1 Tema 3.2 Behandling av alternativ 3.3 ROS 4 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 15 4.1 Prosess og frister INNHOLDSFORTEGNELSE EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 2 AV 15
1 MÅL OG RAMMER 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for planarbeidet er at det må finnes ny bruk for eksisterende bygningsmasse på Rotvoll. Bygningene leies i dag ut til NTNU, Fakultet for lærer- og tolkeutdanning (Tidligere HIST). Det er avklart at lærer- og tolkeutdanningen skal flytte fra Rotvollodden til Kalvskinnet i 2018. Det er derfor behov for å avklare ny bruk av eksisterende bygningsmasse med tilhørende parkanlegg. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bærekraftig og allmennyttig bruk, vern, vedlikehold og drift av vernet bebyggelse og tilhørende parkarealer på Rotvollodden. Fortsatt vedlikehold av bygningene og det omfattende privateide parkområdet er avhengig av større leieinntekter en anlegget kan gi i dag. Planen skal tilrettelegge for intensivert bruk av arealene gjennom rehabilitering/ombygging av de vernede bygningene i kombinasjon med nye bygg. Eksisterende anlegg skal benyttes til kombinert formål bolig, kontor, tilleggsfunksjoner til boliger og handel. Nye bygg vil primært bli benyttet til boliger med tilhørende anlegg. Planforslaget er ikke i samsvar med rammer i overordnet plan. Byggeområdet er i KPA satt av til offentlig tjenesteyting, mens det nå foreslås blandet formål, med primært formål bolig for ny bebyggelse. De nye byggene er plassert delvis i strid med formål grønnstruktur i kommuneplanens arealdel (KPA), og ligger i område regulert til hensynssone bevaring kulturmiljø. Formålsgrensene for byggeområdet foreslås endret til en avgrensing lengre ut i det som er grønnstruktur i arealdelen, slik at avgrensingen følger kanten av platået der dagens bebyggelse og parkeringsarealer ligger. Gjeldende reguleringsplan er R186 «Reguleringsplan for eiendommen Rotvoll Nedre 16/1», behandlet i Bygningsrådet 06.11.1984. Gjeldende reguleringsplan er overstyrt av overordnet plan. Avgrensning grønnstruktur er ikke sammenfallende i planene. Planen er vurdert til å komme inn under forskrift om konsekvensutredninger 3, planer som skal vurderes nærmere etter vedlegg III. Her gjelder 3b) Detaljregulering på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering. Det er avklart at konsekvensutredning skal være begrenset, og kun omhandle tema som berøres i vedlegg III. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 3 AV 15
AHA BOLIG AS, Fig: Utsnitt fra kommuneplanens arealdel. Verneverdig bebyggelse på Rotvollodden er vist som offentlig tjenesteyting. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 4 AV 15
1.2 Målsetninger og premisser Hovedmålet med planarbeidet er gjennom ny bruk å kunne ta vare på eksisterende bevaringsverdig anlegg med tilhørende parkanlegg. Målet er å skape et attraktivt lokalt møtepunkt med boliger, kontorer, noe service og handel. Eksisterende anlegg planlegges supplert med nye boliger mot nord. En viktig premiss er at man gjennom utbygging og ny bruk kan oppnå høy nok tetthet og nok aktivitet til at vedlikehold av eksisterende bygningsmasse og parkanlegg kan forsvares. 1.3 Problemstillinger Krav til konsekvensutredning er utløst av forskrift om konsekvensutredninger 3b «detaljregulering på inntil 15 daa som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering». I kommuneplanens arealdel er byggeområdet regulert til offentlig tjenesteyting med hensynssone bevaring kulturmiljø. Planforslagets byggeområde vil ha annet formål enn offentlig tjenesteyting. Avgrensning for planlagt regulert byggeområde vil ikke sammenfalle med regulert byggeområde i kommuneplanens arealdel mot nord. Iht. vurdering av vesentlige virkninger jf. vedlegg III skal det vurderes om planer kan få vesentlige virkninger etter tredje ledd. Punkt i vedlegg III som berøres: Forslagstiller vurderer at planarbeidet kan berøre punkt B, E og F i vedlegg III. B: kulturminner eller kulturmiljø som er fredet, midlertidig fredet eller foreslått fredet etter kulturminneloven eller vernet etter plan- og bygningsloven, eller hvor det finnes stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. Begrunnelse: Det er registrert fredet gravminne med sikringssone på Rotvollodden. Eksisterende hovedanlegg i planen er registrert i klasse A - svært høy antikvarisk verdi. I tillegg er det bygg i klasse B - høy antikvarisk verdi og klasse C, antikvarisk verdi. Hele området er i kommuneplanens arealdel regulert til hensynssone kulturmiljø. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 5 AV 15
Figuren viser temakart fra Trondheim kommunes nettsider. Rød bebyggelse er bevaringsverdig klasse A: Svært høy antikvarisk verdi. Lilla bebyggelse er bevaringsverdig klasse B: Høy antikvarisk verdi mens blå bebyggelse er bevaringsverdig klasse C: Antikvarisk verdi. Horisontal skravur viser at hele området i kommuneplanens arealdel er regulert til hensynssone kulturmiljø. Fredet gravminne er markert med rødt punkt. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 6 AV 15
E: naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv Begrunnelse: Ladestien som går langs sjøen gjennom og forbi området er et viktig rekreasjonsområde for hele Trondheim. F: særlig verdifulle landskap, store sammenhengende naturområder med urørt preg eller vernede vassdrag Begrunnelse: Området er i kommuneplanens arealdel regulert til bevaring kulturmiljø, og har stor kulturell og historisk verdi - særlig verdifullt landskap. Punkt B og F vil gå noe over i hverandre da det er status som bevaring kulturmiljø som er felles for begge punkter. Figuren viser kommuneplanens arealdel over ortofoto og viser Ladestien som går forbi i sammenhengende grøntdrag. I tillegg ser vi forholdet til omkringliggende kulturlandskap sørover. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 7 AV 15
1.4 Planområdet Rotvoll ligger ved fjorden øst i Trondheim. Planområdet ligger på Rotvollodden, ved Statoil forskningssenter. Planområdet er på 130,6 daa, og tar med seg området ned til fjorden for å sikre en helhetlig plan for området som også ivaretar allmennhetens tilgang til kulturminnene og naturmiljøet. Eksisterende bebyggelse huser fram til 2018 lærerutdanningen ved Høgskolen i Sør-Trøndelag som nå er en del av NTNU. Anlegget er omgitt av grønnstruktur, og Ladestien går rundt Rotvollodden. I strandsonen finnes våtmarksområder som har et rikt fugleliv. Vest for planområdet ligger Statoil forskningssenter. I sørøst ligger Steinerskolen på Rotvoll, Det Økologiske Hus og Kristoffertunet. Kristoffertunet driver et lite biodynamisk gårdsbruk med drivhus og grønnsakshage. Lenger øst ligger boligområdene Sjøvegen og Grilstadfjæra med Grilstad Marina. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 8 AV 15
AHA BOLIG AS, 16/461 16/84 LL ALLÈ ROTVO PLANOMRÅDE 16/478 16/443 16/455 STATOIL ROTVOLL ALLÈ EK T ARKIT EBBE G L S VE AHA BOLIG AS DETALJREGULERING TRONDHEIM STEINERSKOLEN OVERSIKTSKART MÅL 1:2500/ A3 1602. 0 25 REGULERING EGGEN ARKIT Havstein Vestre Gård tlf. +47 72 56 75 10 Fig: Planens avgrensning er vist med lys rød skravur. Tiltakshavers eiendom gnr/bnr 16/478 og 16/84 er markert med mørkere skravur. Trondheim kommune eier arealet langs sjø gnr/bnr 16/443, mens Steinerskolen og stiftelsen Steinerbarnehagen Rotnissen eier 16/455 og 16/461. Trafikk Som del av planbeskrivelsen skal det utarbeides trafikkanalyse med turproduksjonsberegninger som viser dagens trafikktall med barnehage, studenter og lærere og fremtidig turproduksjon som hensyntar nye funksjoner inkludert utbygging. Trafikksikkerhet skal også inngå i ROS-analyse. Barn og unge Barn og unge skal tas med på råd, bl. a foreligger barnetråkkregistreringer. Barnehagens bruk av området skal utredes, og barnetråkkregistrering tas inn i tema «Naturområder som er særlig viktig for friluftsliv». EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 9 AV 15 Statsråd www.eg
2 ALTERNATIVER 2.1 0-Alternativet 0-alternativet betyr å forvalte dagens bygningsmasse uten nybygg. Bygningene leies i dag ut til NTNU, Fakultet for lærer- og tolkeutdanning. I 2018 flytter lærerutdanningen ut, og man er avhengig av ny bruk og/ eller nye leietakere. Eksisterende anlegg er bevaringsverdig klasse A og krever omfattende vedlikehold. Dersom det ikke skal bygges nytt, må nye leietakere eller ny bruk gi tilstrekkelig avkastning til å kunne forsvare nødvendige utgifter knyttet til vedlikehold og oppgraderinger. Illustrasjonen viser eksisterende situasjon på Rotvoll. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 10 AV 15
2.2 Alternativ 1: Videreutvikling med ny bebyggelse Alternativ 1 viser utbygging med nye boliger nord for eksisterende bevaringsverdige anlegg. Anlegget tenkes videreutviklet med ny bebyggelse på platå. Det kan etableres en akse gjennom eksisterende og ny bebyggelse som aktiviteter og plassdannelser kan knytte seg til. Strukturen på bebyggelsen kan videreføre prinsipper fra eksisterende anlegg. Formål for nybygg vil primært være bolig og velværetjenester. Med denne løsningen kan Arkitekt Ebbels veg fremdeles gå over platået med en mindre omlegging for å følge gateløp. Arkitekt Ebbels veg vil nord for anlegget følge eksisterende trasè ned til barnehagen.med dette unngås inngrep i skråning mot øst. Her vil det kun etableres nedkjøring til parkeringskjeller. All boligparkering skal skje i parkeringskjeller. Illustrasjonen viser forslag til videreutvikling med ny bebyggelse. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 11 AV 15
Tiltak i verneverdig bebyggelse Ombygging av eksisterende bebyggelse med inntil 60 boenheter, kontor og mindre lokaler for fellesfunksjoner, handel og service. Innglasset gårdsrom for cafè/ marked / småhandel Illustrasjonen viser forslag til illustrasjonsplan, der planlagte aktiviteter og funksjoner er markert. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 12 AV 15
3 UTREDNINGSTEMAER 3.1 Tema Utredningstema Utredningsbehov Metode Prinsipper for ny bebyggelse Avklare konsept og premisser for ny bebyggelse slik at den kan vurderes opp mot øvrige tema -konseptskisse -antikvarisk diskusjon Særlig verdifulle landskap Hele området er i kommuneplanens arealdel regulert til bevaring kulturmiljø, og har stor kulturell og historisk verdi -se Rotvollodden i en større landskapsmessig sammenheng -kartanalyse av overordnede landskapsdrag, Ladestien, landbruksareal, strandsoner Kulturminner og kulturmiljø -fredet gravminne med sikringssone -bevaringsverdig bebyggelse klasse A, B og C -Hele området er i kommuneplanens arealdel regulert til bevaring kulturmiljø, og har stor kulturell og historisk verdi Utredningen vil bli todelt: A - registrering B - påvirkning fra nybygg -avklare eksakt sikringssone rundt gravminne, -avklare kriterier for bevaringsverdig bebyggelse -avklare kriterier for bevaring kulturmiljø -kartregistrering av historisk utvikling -Kulturminner fra temakart Trondheim kommune -Hensynssoner fra temakart Trondheim kommune -møter med by- og fylkesantikvar -vurdere omfang og virkning av parsellhager -illustrasjoner som grunnlag for reguleringsplan Naturområder som er særlig viktig for friluftsliv Ladestien og strandsonen -avklare hvordan ny bebyggelse påvirker opplevelsen langs Ladestien -vurdering fra biolog, registrering av sårbar flora og fauna fra ROS-analyse -avklaringer med Miljøenheten -registreringer fra barnetråkk -Fotodokumentasjon eksisterende situasjon -Illustrasjoner planlagt situasjon Behov for eksterne utredninger: Notat fra biolog angående sårbar flora og faune fra ROS vedlegges Det vil være behov for avklaringer i samråd med antikvarisk myndighet. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 13 AV 15
3.2 Behandling av alternativ Alternativ utredes i forhold til utredningstema. KU vil konkludere hvordan ny bebyggelse stadfestes i reguleringsplan. 3.3 ROS ROS-analyse skal utarbeides. Aktuelle tema avklart i oppstartsmøte er: Sårbar flora Sårbar fauna Kulturminner Tilgjengelighet for utrykningskjøretøy Rekreasjonsområder Ulykke i av- og påkjørsler Ulykker med gående - syklende Ulykke ved anleggsgjennomføring Der tema sammenfaller med tema i konsekvensutredning benyttes konklusjon fra konsekvensutredning. Behov for eksterne utredninger: Trafikk må utredes eksternt. Sårbar flora og fauna utredes eksternt. Avklaringer i samråd med brannvesen og renholdsverket m.m. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 14 AV 15
4 PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 4.1 Prosess og frister Saksgangen er som følger: Kunngjøring av oppstart av planarbeidet sammenfaller med at planprogram sendes på høring. Planprogram fastsettes av kommunen. Det vil bli holdt samråd med offentlige myndigheter/ etater gruppevis. Planforslag og konsekvensutredning utarbeides innen høst 2017. Planforslag og konsekvensutredning skal utarbeides på bakgrunn av fastsatt planprogram. Komplett planforslag oversendes Trondheim kommune høst 2017. Behandling av private reguleringsplanforslag - 1. gangs behandling. Behandling av reguleringsplanforslag - høring. Behandling av reguleringsplanforslag - 2. gangs behandling. Vedtak av reguleringsplan - sommer 2018. EGGEN ARKITEKTER AS, 28.02.2017 15 AV 15