Bestemmelser DETALJERT REGULERINGSPLAN FOR HEISTADDALEN PORSGRUNN KOMMUNE FORSLAG - Børve og Borchsenius as, 24.09.14 1 Generelt 1.1 Avgrensing av planområdet Avgrensing av planområdet er vist på plankart i målestokk 1 : 1000, datert 24.09.14 1.2 Området reguleres til: 1. Bebyggelse og anlegg - pbl 12.5.1 : - næringsbebyggelse N1 - kombinert formål, bolig / næring BN1 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur pbl 12.5.2 : - kjøreveg, offentlig VO1 VO2 - kjøreveg, privat/felles VP3 - fortau - gang-/sykkelveg GS1 - annen veggrunn, grøntanlegg 3. Grønnstruktur pbl 12.5.2 : - naturområde NA1 NA2 - vegetasjonsskjerm VS1 - kombinert formål vegetasjonsskjerm / næring VN1 4. Hensynssoner - pbl 12.6-c : - Faresone, høyspentlinje H370 - sikringssone, frisikt H140_1-3 - infrastruktursone, krav vedr. infrastruktur H410 1.3 Planens formål: Hensikten med planforslaget er å legge til rette for ny / utvidet næringsvirksomhet på nordre side av Heistaddalen. I tillegg åpnes det for å bygge boliger i en avgrenset del av planområdet i tilknytning til eksisterende boligbebyggelse. Allmenne interesser er hensyntatt ved å legge til rette for: o å opprettholde turveg gjennom planområdet (Friervegen) o å etablere GS-veg langs sydside av Heistaddalen fram til Bakkevegen o å bevare eksisterende bekkedrag med randsoner o å etablere / opprettholde vegetasjonsskjermer omkring næringsareal 1 av 6
2 Felles bestemmelser 2.1 Rekkefølgekrav 2.1.1 Gangforbindelser Gangveg GS1 skal ferdigstilles før det gis igangsettingstillatelse for tiltak som gjør at eksisterende gangforbindelse på gbn. 70/3 ikke lenger kan benyttes. 2.1.2 Atkomstforhold VP3 skal ferdigstilles før det gis ferdigattest for ny næringsvirksomhet som skal nytte veien som kjøreatkomst. 2.1.3 Opparbeiding av utomhusareal Før det gis ferdigattest for nybygg skal tilhørende privat og felles utomhusareal, inkl. løsning for overvannshåndtering, være ferdig opparbeidet - i samsvar med godkjent situasjonsplan, geotekniske vurderinger og tillatelser. 2.1.4 Bolig / Næring Næringsareal N1 skal være fullt utbygget før område BN1 kan tas i bruk som næringsområde. Dersom område BN1 skal nyttes til næringsvirksomhet skal det ikke være boliger i området. Dersom område BN1 skal nyttes til boligformål skal det ikke etableres næringsvirksomhet i området. 2.2 Dokumentasjonskrav 2.2.1 Situasjonsplan Ved byggesøknad skal det foreligge situasjonsplan med utførelse i samsvar med Grenlandsstandardens krav. Løsninger for terrengtilpasning og tilplanting i område NA1 skal utformes så skånsomt som mulig - av hensyn til naturverinteresser knyttet til bekkedraget. 2.2.2 Tekniske anlegg Ved byggesøknad skal det foreligge godkjente løsninger for vann- og avløp, flomveier, strømforsyning og annen teknisk infrastruktur for bygninger og anlegg i planområdet. Løsninger for kraftforsyning og gatebelysning skal være godkjent av kraftselskapet. 2.2.3 Skredfare Grunnundersøkelser med tilhørende geotekniske vurderinger skal legges til grunn for prosjektering av bygninger og anlegg. Ved byggesøknad skal det foreligge dokumentasjon for at planlagte tiltak gjennomføres på en måte som ivaretar hensyn til terrengstabilitet i og omkring planområdet. Geotekniske vurderinger skal utarbeides for å sikre terrengstabilitet også i anleggsperiode. 2.2.4 Dokumentasjon av byggegrunnens kvalitet Det skal ved søknad om bygging dokumenteres at byggeområdene ikke er forurenset. Dersom arealer er forurenset skal nødvendige tiltak gjennomføres før de kan bebygges/opparbeides. 2.2.5 Faresone H370 For tiltak som medfører terrenginngrep eller annen anleggsvirksomhet i faresone under eksisterende høyspentlinje skal det foreligge godkjenning fra eier av linje (Statnett). 2.2.6 Radon Det skal ved byggesøknad dokumenteres at tiltak er planlagt i samsvar med gjeldende forskriftskrav mht. å forebygge mot radoninntrengning i bygg. 2 av 6
2.2.7 Universell utforming Det skal ved byggesøknad dokumenteres at tiltak er planlagt i samsvar med gjeldende forskriftskrav mht. tilgjengelighet. 2.2.8 Arealregnskap. Øvre grense for arealutnyttelse i byggeområder for næringsvirksomhet er 15.000m2 BRA innenfor planområdet. Det skal i forbindelse med byggesøknad for ny næringsvirksomhet dokumenteres at denne arealgrensen ikke overskrides. 2.3 Automatisk fredete kulturminner Om det viser seg først mens arbeidet er i gang at det kan virke inn på et automatisk fredet kulturminne, skal Telemark fylkeskommune kontaktes og arbeidet stanses i den utstrekning det kan berøre kulturminnet. Kulturminnemyndighetene avgjør snarest mulig og senes innen 3 uker om arbeidet kan fortsette og vilkårene for det. Fristen kan forlenges når særlige grunner tilsier det (jf. Kulturminneloven 8, andre ledd). 2.4 Støy Grenseverdier i den til enhver tids gjeldende retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (pr. dato T-1442) skal legges til grunn for arealbruken i planområdet. Det tillates ikke etablering av virksomhet som medfører overskridelse av grenseverdier for støy på boligeiendommer i eller inntil planområdet. 3 Bebyggelse og anlegg 3.1 Område N1, næring 3.1.1 Arealbruk Område N1 skal nyttes til oppføring av næringsbebyggelse med tilhørende anlegg. Næringsvirksomhet skal begrenses til kategoriene industri / lager / kontor / forretning - der forretningsformålet er begrenset til biler, motorkjøretøyer, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, salg fra planteskoler/ hagesentre, lystbåter og campingvogner og annen storhandel begrenset til møbler, hvitevarer, kjøkken / bad, deler og utstyr til motorvogner. 3.1.2 Utforming av bygninger og anlegg Område N1 skal gis en effektiv arealutnyttelse, med en samordnet bebyggelsesstruktur. Tiltak skal planlegges på en måte som ikke medfører skjemmende terrenginngrep. Nybygg skal anlegges innenfor byggegrenser angitt på plankart. Atkomst til ny virksomhet i vestre del av området skal anlegges via veg VP3, som vist på plankart. Utomhusareal i område N1 skal opparbeides og nyttes slik at arealene framstår som ryddige / strukturerte mot omgivelsene. 3.1.3 Arealutnyttelse og byggehøyder Bebyggelsen skal utformes med flate eller slakt hellende takformer. Maksimalt tillatt byggehøyde er 12m over gjennomsnittlig, planert terrengnivå. Maksimal arealutnyttelse i område N1 er 60% BYA. Personbilparkering skal medregnes i BYA. 3.1.4 Parkering Det kan opparbeides inntil 2 bilplasser pr. 100m2 nærings-/forretningsareal (BRA). Det skal opparbeides minst 0,25 sykkelplass pr. 100m2 nærings-/forretningsareal (BRA). 3 av 6
3.2 Område BN1, bolig / næring 3.2.1 Arealbruk Område BN1 skal i sin helhet nyttes til - boliger i konsentrert småhusbebyggelse, eller - næringsbebyggelse med tilhørende anlegg. Bestemmelsenes 3.1 gjelder også for område BN1, dersom området nyttes til næringsformål. Ved utbygging til boligformål gjelder pkt. 3.2.2 3.2.5 : 3.2.2 Utforming av bygninger og anlegg Boliger skal gis strukturert / samordnet plassering og utforming, og et moderne arkitektonisk uttrykk. Det tillates fylling/terrengtilpassing over eksisterende bekkefar. Bygg skal plasseres innenfor regulerte byggegrenser. Frittliggende garasje/bod kan anlegges utenfor byggegrense. Boliger skal ha felles miljøstasjon med dypoppsamling skal plasseres inntil Friervegen. 3.2.3 Arealutnyttelse og byggehøyder Det tillates oppføring av boliger med mønehøyde inntil 9m og gesimshøyde inntil 6,5m - målt i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Maksimal arealutnyttelse i område BN1 er 35% BYA. 3.2.4 Parkering Bolig skal på egen tomt ha plass til enkelgarasje/carport med 1 biloppstillingsplass foran port, eller tilsvarende p-løsning i fellesanlegg. Minimum 0,2 gjesteplass/boenhet skal i tillegg anlegges i felles p-plass innenfor byggeområdet. 3.2.5 Lek og opphold Innenfor område BN1 skal det opparbeides allment tilgjengelig sandlekeplass tilrettelagt for barn i aldersgruppen 1-7 år. Lekeplassen skal ha utstrekning minimum 250m2, parkmessig opparbeiding, og skal utstyres med lekeapparater og sittegruppe. 4 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur 4.1 Veg VO1 VO1 skal opprettholdes som offentlig hovedveg, som vist på plankart. 4.2 Veg VO2 VO2 skal opprettholdes som offentlig samle- / atkomstveg, som vist på plankart. Det tillates nødvendige tilpasninger for etablering av nytt kryss mot veg VP3 og etablering av fortau langs østside av VO2. Avkjørsel til boliger i område BN1 skal anlegges/opprettholdes fra nordside, som vist på plankart. VO2 skal fortsatt også nyttes som del av den sammenhengende turvegforbindelsen som passerer gjennom planområdet. 4.3 Veg VP3 Område VP3 skal nyttes som felles, privat atkomstveg for ny næringsvirksomhet i område N1. Dersom område BN1 nyttes til næringsvirksomhet skal kjøreatkomst til område BN1 anlegges via VP3, i samsvar med prinsipp vist på plankart. Utvidelser / tilbygg for Heistad Bil og Caravan AS kan nytte dagens avkjørsel fra Heistaddalen. 4 av 6
4.4 Gang-/sykkelveg, GS1 GS1 skal opparbeides som offentlig gang-/sykkelforbindelse mellom Friervegen og Bakkevegen, som vist på plankartet. GS1 skal erstatte nåværende GS-forbindelse sentralt i område N1. Byggeplan for GS1 skal godkjennes av Statens vegvesen, og det skal inngås gjennomføringsavtale med Statens Vegvesen før anleggsarbeid igangsettes. 4.5 Fortau Fortau langs østside av Friervegen skal opprettholdes/opparbeides som offentlig gangforbindelse, som vist på plankartet. 4.6 Annen veggrunn, grøntanlegg Areal langs Heistadbekken skal søkes opprettholdt som en integrert del av tilstøtende naturområder, med naturlig vegetasjon. Eksisterende avkjørsler skal opprettholdes, som vist på plankart. Grøntanlegg kan også nyttes til snøopplag, oppføring av vegbelysning og andre nødvendige tekniske anlegg. 5 Grønnstruktur 5.1 Naturområder NA1 og NA2 Naturområdene skal skjøttes slik at de beholder sitt naturpreg. Heistadbekken med eksisterende bekkeløp og randsoner med naturlig kantvegetasjon - skal opprettholdes med avgrensing som vist på plankart. I forbindelse med etablering av ny atkomstveg VP3 kan nødvendig, skånsom terrengtilpasning og tilplanting med stedegen vegetasjon tillates. Naturområdene kan nyttes til snøopplag og som resipient for overvann og flomveier. 5.2 Vegetasjonsskjerm, VS1 Arealet skal opparbeides som vegetasjonsskjerm med løvtrær langs sydside av Friervegen, som vist på plankart. 5.3 Kombinerte formål, VN1 Arealet skal tilplantes med vegetasjon tilsvarende eksisterende kantvegetasjon langs Heistadbekken slik at arealet danner en naturpreget buffer mellom boliger i område BN1 og næringsareal i område N1. I vestre del av VN1 kan det etableres gangforbindelse mellom boligområde BN1 og Friervegen (VO2). Dersom BN1 nyttes til næringsformål kan område VN1 integreres i områdene N1 og BN1. 6 Hensynssoner 6.1 Sikringssoner for frisikt, H140_1-4 I frisiktsoner skal det ikke finnes vegetasjon eller andre sikthindringer som overstiger 0,5m høyde over nivå på tilstøtende veg. 5 av 6
6.2 Faresone høyspent, H370 Det tillates ikke oppføring av bygg eller konstruksjoner i faresonen under eksisterende høyspentlinje. For tiltak som medfører terrenginngrep eller annen anleggsvirksomhet i faresonen skal det foreligge godkjenning fra eier av linje (Statnett). 6.3 Infrastruktursone, H410 Infrastruktursonen skal være tilgjengelig for nødvendig drifts- og vedlikeholdsarbeid på kommunalt ledningsnett som ligger i grunnen i dette området. Det tillates ikke oppføring av bygg eller permanente konstruksjoner i infrastruktursonen. Porsgrunn, 24.09.14 Børve og Borchsenius as 6 av 6