RAPPORTANSVARLIG: Finn Skarpenes A/S Finn K Skarpenes Grønnlivegen 36, 5300 KLEPPESTØ Tlf: 93218787 E-post: finn@finn-skarpenesno VERDI- OG LÅNETAKST FAST EIENDOM Adresse Skogvegen 58, 5306 ERDAL Matrikkelnr Gnr 4 Bnr 1113 Kommune ASKØY Hjemmelshaver(e) FOSSE STÅLE VIKEBØ Dato for befaring 23022016 Bruksareal: 328 m 2 Bruksareal primærdel (P-ROM): 270 m 2 Tomteareal: 956,7 m 2 Normal markedsverdi: kr 6 100 000 Anbefalt låneverdi: kr 5 500 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk http://takstverifiseringnitono
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver mm Adresse Skogvegen 58 Postnr Poststed 5306 ERDAL Rekvirent Ståle Vikebø Fosse Hjemmelshaver(e) FOSSE STÅLE VIKEBØ Tilstede/opplysninger gitt av Ståle Fosse Gnr 4 Kommune ASKØY Premisser - Generelle opplysninger Bnr 1113 Festenr Seksjnr Bolignummer Område/bydel Erdal/ Skogvegen Besiktigelsesdato 23022016 Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til aktører i eiendomsbransjen Verditaksten er utført iht Nito Takst AS instruks for utfylling av takstskjema, takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger 2009 Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter takstbransjen sine regler Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt supplert med enkle målinger Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets tekniske tilstand Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi som grunnlag for langsiktig belåning Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering Egne forutsetninger: Ved denne type oppdrag blir det kun utført en enkel befaring av synlige bygningsdeler og overflater som grunnlag for en verdivurdering Det blir ikke flyttet på innredninger, komponenter eller inventar Det blir heller ikke gjort besiktigelser eller kontroll bak slike installasjoner og innredninger Fuktmåling er ikke foretatt Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha besiktiget takstobjektet slik som god skikk tilsier Besiktigelsen ble foretatt med de begrensninger som følger av at bygningene var møblert og i bruk Sammendrag Boligen fremstår som normalt vedlikeholdt, alderen tatt i betraktning Som følge av bygningens alder er det likevel naturlig at enkelte bygningsdeler har redusert restlevetid Dette iht til levetidsbetraktninger utarbeidet av Byggforsk Det må av den grunn påregnes kostnader til utbedringer og vedlikehold Områdebeskrivelse - Beliggenhet - Miljø Eiendommen ligger i Skogvegen/ Erdal i Askøy kommune En solrik og forholdsvis lun beliggenhet i landlige omgivelser med utsikt utover deler av Byfjorden mot Bergen sentrum Barnevennlig boligområde uten gjennomkjøringstrafikk Eiendommen ligger nært enden av blindvei Gangavstand til bussholdeplass, barnehage, barneskole og ungdomskole Ca 10 min kjøretid til Kleppestø sentrum/ senter med de fleste servicetilbud samt videregående skole, bussterminal og hurtigbåt til Bergen Ca 25 min kjøretid til Bergen Gnr:4Bnr:1113 Side1av6 26022016 FinnKSkarpenes
Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et område i kommuneplanens arealdel for 2012-2023 som er avsatt til Boligbebyggelse Tilgrensende areal mot sør-vest er bebygget med nye boligen Eiendommens tomt Tomteareal (m 2 ) 956,7 VERDI-OGLÅNETAKST Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk mm) Eiendommen er opparbeidet med forstøtningsmurer/kantmurer, hekker, prudbusker og plen Stor treterrasse med tilkomst fra uteareal og stue, her er det også overbygget uteareal med utepeis/grill, ca 17m2 Belegingstein foran garasje/ parkeringsareal og oppkjørsel til boligen Asfaltert felles privat tilkomstvei Tilknyttet offentlig vann og avløp via privat ledningsnett Terrengforhold Sør-østvendt lett kuppert område Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab-/ombygd år A Enebolig 1998 B Garasje med innredet areal på loft 2002 Likningsverdi (år) Kjøpsår 1997 Kjøpesum / Kostpris 75000 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Sprengsteinsfylling på fjell Støpt ringmur/ leca grunnmur Grovstøp, isolasjon, vannbåren gulvvarme og påstøp Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Stenderverk m/ isolasjon, plater og kledning Innvendige lettvegger i tre Etasjeskiller i tre Dører og vinduer Ytterdører i trekarmer Terrassedør m/ isolerglass i trekarm Vinduer m/ isolerglass i trekarmer, noe maligsslitt utvendig De fleste sprosser er defekt Innvendig furu trefyllingsdører Innvendige hvite fyllingsdører i uetg (leilighet) Takkonstruksjon med yttertak Sperret Boareal på loft Tretaksperr Betongtakstein Mangler snøfanger ved inngangspartier Gnr:4Bnr:1113 Side2av6 26022016 FinnKSkarpenes
Piper, ildsteder og oppvarming Pusset elementpipe Vedovn i stue 1etg Varmepumpe (luft til luft) Vannbåren gulv varme Balansert ventilasjon (varrmegjennvinner) Bad og vaskerom 1etg Bad: Helfliset, møbler m/ vask, dusjnisje m/ glassdører, frittstående badekar wc Wc-rom m/ vask på vegg Vaskerom: Fliser på gulv og sokkel, benkeskap m/nedfelt skyllekar, tilrettelagt for vaskemaskin Bad: Loft: Fliser på gulv og i dusjnisje, fliser/ panel på vegg Møbler m/ vask, dusjnisje, wc Uetg leilighet: Bad/ vaskerom: Baderomspanel m/ flisemønster, møbler m /vask, dusjkabinett, hjørne badekar, wc, tilrettelagt for vaskemaskin Kjøkken 1etg Furukjøkken m /fyllingsfronter og integrerte hvitevarer Uetg Lieilighet: Hvitt kjøkken m/ slette fronter og glass i overskap, integrerte hvitevarer Innvendige overflater Gulv: Laminat, (malt laminat på soverom) fliser Vegger: Malte overflater, fliser Tak: Malte overflater/ takplater Elektrisk anlegg Automatsikringer Skjult anlegg, boligstandard VVS-installasjoner Avløpsrør i plast Vannrør av type rør i rør system med vannskap Vannbåren gulvarme, ikke stue og 1soverom i 1etg Generelt om andre bygg Garasje: Støpt gulv og ringmur, frotsikre fliser på gulv, stenderverk m/ kledning, sperret m /betongstein, 2 leddporter m/ portåpnere, innredet areal på loft (ikke målbart, høyde er målt til 1,8m, ca 30m2 gulvareal) Redskapsbod: Støpt gulv ot ringmur, reisverk m/ kledning, sperret m/ betongstein Redskapsbod: elementbygg, enkel standard Gnr:4Bnr:1113 Side3av6 26022016 FinnKSkarpenes
Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: - Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted - Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal - Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: Enebolig - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1etg 118 112 112 0 Loft 74 69 69 0 Kjeller 0 13 0 13 Uetg/leilighet 112 89 89 0 Sum bygning 304 283 270 13 Bygg A: Enebolig - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1etg Vf, wcrom, vaskerom m/ trapp, gang, 2 soverom, bad, kjøkken, stue m/ utg Loft Loftstue m/ trapp, 3 soverom, bad Kjeller Gang m/ trapp/ bodareal, tek-rom Uetg/leilighet Vf/ gang, 2 soverom, stue/kjøkken, bad/ vaskerom Bygg B: Garasje - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 1etg 49 45 0 45 Loft 0 0 0 0 Sum bygning 49 45 0 45 Bygg B: Garasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1etg Parkeringsareal, delt med skillevegg Loft Innredet areal, ikke målbart, takhøyde 1,8m Gulvareal ca 30m2 Gnr:4Bnr:1113 Side4av6 26022016 FinnKSkarpenes
Sum alle bygg Sum alle bygninger Bruttoareal (BTA) m 2 Bruksareal (BRA) m 2 Totalt P-ROM S-ROM 353 328 270 58 Kommentarer til arealberegningen Arealer målt med lasermåler, BTA er beregnet Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige Beregning av areal tar ikke hensyn til om arealet er godkjent i hht nåværende eller tidligere byggeforskrifter Rommene er beskrevet slik de disponeres av dagens bruker Leilighet i uetg er ikke byggesøkt eller godkjent som selvstendig enhet Kommentarer til planløsningen En funksjonell og praktisk planløsning for denne type bolig Kommentarer til Grunnboksbladet mm Heftelser: Grunnboken ikke sjekket, konf oppdragsgiver/ eier Servitutter: Grunnboken ikke sjekket, konf oppdragsgiver/ eier Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter: Andel av FDV av privat del av vei samt private stikkledninger av vann og avløp Teknisk verdiberegning Beregnede byggekostnader, Hovedbygg A kr 5 235 500 -Verdireduksjon -Hovedbygg 29 % kr 1 518 295 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 3 717 205 Beregnede byggekostnader, Bygg B kr 500 000 -Verdireduksjon -Bygg B 25 % kr 125 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 375 000 Samlet sum beregnede byggekostnader = kr 4 092 205 +Tomteverdi inkl opparbeidelse + kr 2 062 645 Sum beregnet teknisk verdi = kr 6 155 000 Gnr:4Bnr:1113 Side5av6 26022016 FinnKSkarpenes
Markedsanalyse Eiendommen ligger i et attrraktivt og barnevennlig bolig område Markedsverdi er i dette tilfellet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen med eksisterende kriterier og uten heftelser Salget skal være offentlig, forekomme på vanlige markedsvilkår, det skal foreligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal tas hensyn til eiendommens art, rekkefølgekrav og forutsetninger Det sees bort i fra kjøpere som måtte være villig til å betale en unormalt høy pris på grunn av spesielle interesser i eiendommen, eksempelvis naboer og lignende Markedsverdien er basert på statistikk på solgte eiendommer i området i den senere tid, vurdert i forhold til standard, kvalitet og beliggenhet Eiendommens verdi vil aldri kunne fastsettes nøyaktig da det er markedet som til en hver tid avgjør reell salgsverdi Eiendommens markedsverdi: Gjenspeiler den verdien som takstmannen mener at eiendommen kan omsettes for på takseringstidspunktet med normal markedsføring Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Dagens normale salgsverdi: kr 6 100 000 Anbefalt låneverdi: kr 5 500 000 Underskrifter Sted og dato Takstingeniør Kleppestø, 24022016 Dokumentkontroll Finn K Skarpenes Fremlagt: Hjemmel Vedlagt: Gnr:4Bnr:1113 Side6av6 26022016 FinnKSkarpenes