Arkiv: 26/1 Arkivsaksnr: 2015/1781-6 Saksbehandler: Johan Forbord/Svein Stræte Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for areal og samfunnsplanlegging 39/15 17.09.2015 26/1 - Bromset søndre - Fradeling og dispensasjon Vedlegg: 1. Uttalelse - dispensasjon fra kommuneplanens arealdel - fradeling av parsell for ny boligtomt - Malvik 26 1 2. 26/1 - Supplerende dokumentasjon til søknad om fradeling - ny grunneiendom 3. 26/1 - Kart 4. 26/1 - Oversiktskart Bromset 5. Saksdokumenter (ikke vedlagt) Kommuneplanens arealdel med retningslinjer og bestemmelser Saksopplysninger Magne Andersen Drage har søkt om fradeling av en parsell på ca. 1,1 dekar dyrkbar skogsmark som del av ny boligtomt på Bromset søndre, gnr. 26 bnr. 1. Resten av den nye boligtomta gjelder fradeling av ca. 0,5 dekar fra tilgrensende boligeiendom (26/21), men denne delingssaken behandles senere. Kjøper er Trond Andersen, som er bror til søker og eier av denne tilgrensende boligtomta (26/21). Den omsøkte parsellen ligger ca. 750 meter sørøst for gårdsbebyggelsen og ca. 450 meter vest for Herjuankrysset. Dagens midlertidige anleggsveg skal nyttes som tilkomstveg for den nye boligtomta og tilgrensende boligeiendom 26/21. Denne anleggsvegen er anlagt på dyrkbar jord og går fra kommunevegen til et nydyrkingsområde lengre i nord, som er på 70 dekar og under oppfylling med overskuddsmasser. I følge søknaden om oppfylling av masser, skal den midlertidige anleggsvegen til nydyrkingsfeltet være driftsveg etter at oppfyllingen er avsluttet. Denne skal delvis legges noe om som følge av mer nydyrking. Dette betyr at ca. 0,2 dekar av den midlertidige anleggsvegen som dyrkbart areal må omdisponeres til vegformål (adkomst for to boligeiendommer og driftsveg til jordbruksareal). Den omsøkte parsellen grenser altså i vest delvis mot denne midlertidige anleggsvegen, som skal være felles adkomst med tilgrensende boligeiendom 26/21. Forøvrig grenser den omsøkte
parsellen til boligeiendommen 26/21 i øst, kommunal veg i sør og dyrkbart skogareal på hovedeiendommen. Parsellen og eiendommen for øvrig inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område med hensynssone 510 (landbruk). Den omsøkte boligtomta vil utgjøre en liten boligklynge sammen med de to etablert boligtomtene i øst. Dispensasjonssøknaden begrunnes slik: Nærhet til familiegården. Felles ny adkomstveg for den omsøkte nye tomta og boligeiendommen 26/21 øker trafikksikkerheten. I forbindelse med omlegging av veg, vil også eiendommen bli bedre utnyttet i forhold til lek for barn, da det blir mulig å planere mer. I dag er det mye skrått terreng. Kjøper skal selge sin eiendom (26/21) til sønn med familie og bygge egen bolig på den nye omsøkte boligtomta. Kjøpers behov ut i fra sosialt arbeid og familiære forhold. Den omsøkte parsellen og eiendommen for øvrig inngår i et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til LNF- område med hensynssone 510 (landbruk). Bromset 26/1 er en bebygd landbrukseiendom på ca. 589 dekar, herav er ca. 109 dekar jordbruksareal og ca. 426 dekar produktivt skogareal. Driftsopplegget er basert på grovforproduksjon og hestehold i større omfang. Pågående massedeponering på skogsmark vil øke jordbruksarealet på eiendommen med ca. 70 dekar. I tillegg har eiendommen en del dyrkbart areal, deriblant et område som inngår i reguleringsplan for massedeponi med etterbruk jordbruksareal. Saken har vært ute til høring hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og det foreligger følgende uttalelser fra fagavdelingene: Landbruk og bygdeutvikling mener det i utgangspunktet er uheldig å plassere spredt boligbebyggelse i jordbruksområder. På bakgrunn av arealets beskaffenhet og de opplysninger som foreligger på dette stadiet er det imidlertid ikke grunn til å ha avgjørende innvendinger. Miljøvern mener at det er uheldig dersom det åpnes for en praksis hvor det planlegges utbygging i områder som ikke er vurdert i overordnet plan, fordi en slik praksis over tid fører til undergraving av gjeldende arealplaner og kommunens helhetlige utbyggingsstrategi. Det påpekes også at sumeffekten av en slik bit-for-bit-utbygging kan ha negative konsekvenser for både biologisk mangfold, friluftsliv og kulturlandskap. En fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til SPR (nye retningslinjer for samordnet bolig- areal og transportplanlegging), og vil bidra til å undergrave gjeldene arealplaner. Det vises også til at det mangler gang- og sykkelveger i området. Fylkesmannen fraråder derfor at det gis tillatelse til fradeling av omsøkte tomt. Sør-Trøndelag fylkeskommune støtter Fylkesmannens vurderinger i saken og fraråder omsøkte fradeling.
Vurdering I saker som berører naturmangfold skal en legge til grunn retningslinjene i naturmangfoldloven 8 til 12, jf. naturmangfoldloven 7. Vurderingene skal gå fram av vedtaket. Det er ikke noe som tyder på at fradelingen vil påvirke viktige interesser knyttet til Naturbasen, Artsdatabanken, MIS-registreringer og andre tilgjengelige opplysninger. Lokalt vil fradelingen påvirke småvilt, fugleliv mm, som bl.a. har tilhold i åkerkanter, steinrøyser mm. Kunnskapsgrunnlaget anses dermed å være tilstrekkelig i denne saken. I denne saken kommer Jordlovens 9 (omdisponering) og Jordlovens 12 (fradeling) til anvendelse. Ettersom parsellen består av dyrkbar jord, kreves det omdisponering etter Jordlovens 9, som lyder: Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressane bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planer etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. ---------------. Jordloven 12 fikk vesentlige endringer ved lov 10. juni 2013 om endringer i jordlova, mellom annet: «Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetting i området. Samtykke til deling kan givast på vilkår som er nødvendig av omsyn til dei føremål som lova skal fremja.» Jordvern er et politisk satsingsområde i landbrukspolitikken. Innenfor miljøvernpolitikken er det klart uttalt at det er et nasjonalt resultatmål at dyrka og dyrkbar jord blir disponert med tanke på fremtidige generasjoners behov. Det er også uttalt at det er nødvendig å legge større vekt på sammenhengen mellom et sterkt jordvern, kulturlandskap og miljø for å sikre landbruksareal i et langsiktig perspektiv. Jordvernstrategien er nå betydelig styrket for å ta vare på dyrka og dyrkbar jord for fremtidige generasjoners behov.
Delingsforbudet (Jordlovens 12) er et viktig virkemiddel. Formålet med delingsforbudet er å sikre og holde ressursene på bruket samlet som avkastningsgrunnlag for nåværende og framtidige eiere. Omsynet til den avkastning eiendommen kan gi må tolkes i lys av dette. Fradeling inntil dyrka jord medfører drifts- og miljømessige ulemper for landbruket. Konflikter mellom de som driver en landbrukseiendom og de som eier en bolig- eller fritidseiendom er ikke uvanlig. Dette gjelder særlig i områder med husdyrproduksjon. Årsaken til konflikten er ofte knyttet til støv, støy og lukt fra store fjøs, beitedyr, helge- og nattarbeid, men også bruk av driftsveier og utmark eller nydyrking av jord. Slike ulemper kan føre til krav om restriksjoner i driften ved offentlige påbud, eller fra en som utsettes for ulempen. Det er fornuftig at den midlertidige anleggsvegen blir driftsveg og delvis legges om når den pågående masseoppfyllingen på det 70 dekar store nydyrkingsarealet avsluttes. Det er i utgangspunktet positivt at det nydyrkes enda mer tilgrensende areal under forutsetning av at det blir gitt tillatelse til dette. Den omsøkte parsellen blir adskilt fra det øvrige dyrkbare og dyrka arealet på hovedeiendommen med denne anleggsvegen/ driftsvegen. Samtidig blir den nye boligtomta en naturlig del av en boligklynge av i alt 3 boliger på østsiden av denne. Den omsøkte parsellen medfører omdisponering av 1,1 dekar dyrkbar jord. I tillegg medfører adkomst med bruk av den midlertidige adkomstvegen (dyrkbar jord) omdisponering av ca. 0,2 dekar. Omdisponering av dyrkbar jord bør i utgangspunktet ikke tillates, men i denne saken bidrar den etablerte midlertidige driftsvegen til masseoppfylling av et stort område og styrking av ressursgrunnlaget på eiendommen i svært betydelig grad. Bosettingshensynet tillegges ingen vekt i denne saken, da det er spredt bebyggelse i området. Den nye boligtomta blir imidlertid en del av en liten boligklynge. Ut i fra en helhetsvurdering er fradelingen forsvarlig av hensyn til vern av arealressursene på bruket. Dette er et bruk som ut i fra ressursgrunnlaget ligger godt til rette for utvikling av egen og ulike typer jordbruksproduksjon. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at omdisponering av 1,1 dekar som del av ny boligtomt er forsvarlig etter jordlovens 9. Videre er det forsvarlig med omdisponering av ca. 0,3 dekar dyrkbar jord (midlertidig anleggsveg) til adkomst etter jordloven 9. Det er en forutsetning for samtykket at det øvrige areal (0,5 dekar) til den nye boligtomta blir tillatt fradelt boligeiendommen, slik det søkes om. Fradelingen er forsvarlig ut i fra ressursgrunnlaget på bruket og fører ikke til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Fradeling er også forsvarlig av hensyn til kulturlandskapet. Søknaden om fradeling krever også behandling etter plan- og bygningsloven 20-1, bokstav m samt dispensasjon fra bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, jfr. plan- og bygningsloven 19-2. Fradelingssøknaden behandles etter plan- og bygningsloven 20-1 bokstav m, jf. samme lovs 11-6. Omsøkte fradeling ligger i område som i kommuneplanen er definert som landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF-område). Den omsøkte fradelinga er i strid med bestemmelsene til kommuneplanens arealdel, slik at det er nødvendig med dispensasjon etter 19-2. Det kan ikke gis dispensasjon fra vedtatte planer og bestemmelser, dersom hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynet til formålsparagrafen i plan- og bygningsloven blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon etter en samlet vurdering være klart større enn ulempene. Statlige og regionale rammer og mål skal
tillegges særlig vekt. Ved avveining av fordeler og ulemper i dispensasjonssaker er det først og fremst de allmenne interessene og ikke private eller personlige forhold som skal vurderes. Når fradeling av tomt er iverksatt, kan dens eier omsette den når som helst og til hvem som helst i fremtiden. Området Bromset/Hønstad/Herjuan er et godt jordbruksområde i kommunen, hvor det er etablert en del spredt hytte- og boligbebyggelse. Dette er et område, som mange andre i kommunen, hvor det er attraktivt for ny boligbygging. Fradeling og oppføring av boliger i dette området vil være uheldig i forhold til nye retningslinjer for samordnet bolig-areal og transportplanlegging. Ønsket og behovet for flere boliger og fremtidig arealbruk i området og ellers i kommunen bør derfor i all hovedsak avklares gjennom kommuneplan som styringsverktøy. Det er generelt uheldig å etablere nye boliger i områder som mangler gang- og sykkelbaner, som i dette området. Fylkesmannen og fylkeskommunen har frarådet at det gis tillatelse til deling i denne saken, og regionale høringsuttalelser skal tillegges særlig vekt. Bosettingshensyn kan representere samfunnsinteresser av stor vekt, men i denne saken tilsier beliggenhet og boligtetthet at dette momentet ikke skal tillegges vesentlig vekt. Avklaring av hvilke areal som skal avsettes til boligformål, blant anna av bosettingshensyn, bør imidlertid skje gjennom prosesser etter plan- og bygningsloven. Behovet for fradeling ut i fra sosialt arbeid og familiære forhold, slik det fremgår av søknaden, tillegges stor vekt i denne saken. Det er positivt at det etableres renseanlegg for kloakk, der eksisterende bolig (26/21) også vil bli tilknyttet. Rett til bruk av eiendomsgrunn på gnr. 26, bnr. 1, for bortføring av avløpsvann må fremlegges før fradeling godkjennes. Rettigheter til fremføring av tilfredsstillende vannledninger fra brønn må fremlegges før fradelingen kan godkjennes. Fradelingen er ikke til hinder for allmenhetens ferdsel i området, ettersom folk også kan ferdes etter driftsvegen som del av turvegnett mellom Herjuan og Bostad. I denne saken er omdisponering og fradeling forsvarlig etter jordloven 9 og 12. Det er positivt at den nye boligtomta ligger i sammenheng med to etablerte boligeiendommer og således vil utgjøre en liten boligklynge. Adkomst fra kommunevegen til dyrkingsområdene i nord danner et naturlig skille mellom denne lille boligklyngen og landbruksområdene i vest. Rådmannen finner at deling og dispensasjon etter plan- og bygningsloven kapittel 19 og 20 er forsvarlig i denne saken. Ved dispensasjon i denne saken blir planen ikke vesentlig tilsidesatt. Rådmannen finner etter en helhetsvurdering at fradeling og dispensasjon gir overvekt av fordeler enn ulemper i denne saken. Det er en forutsetning for samtykket at det øvrige areal (0,5 dekar) til den nye boligtomta fradeles boligeiendommen gnr. 26 bnr. 1, slik det er søkt om.
Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 og 20-1, jf. 11-6, gis dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for fradeling av 1,1 dekar som del av ny boligtomt på Bromset søndre, gnr. 26 bnr. 1. Med hjemmel i jordloven 9 gis samtykke til omdisponering av 1,1 dekar som del av ny boligtomt og 0,2 dekar til adkomst på Bromset søndre, gnr. 26 bnr. 1. Med hjemmel i jordloven 12 gis samtykke til fradeling av 1,1 dekar som del av ny boligtomt på Bromset, gnr. 26 bnr. 1. Det er en forutsetning for delingen at det blir gitt tillatelse til fradeling av det øvrige arealet, tilhørende gnr. 26, bnr. 21, som et tillegg til den nye boligtomta. Det vises for øvrig til søknaden og til utredning og vurdering av saken. Rettigheter til bruk av eiendomsgrunn på gnr. 26, bnr. 1, for bortføring av avløpsvann samt fremføring av tilfredsstillende vann, må dokumenteres før fradeling godkjennes. Dette gjelder også drift av de samme ledninger. Rettighet til bruk av ny drifts-/ avlingsveg, som felles privat adkomstveg, må dokumenteres før fradeling godkjennes.