GUSTADMOEN BARNEHAGE Kostnadsmessig utredning av ombygging og utvidelse for Modum Kommune Drammen 28.4.2014
Innhold Oppdraget... 3 Planleggerne... 3 Eiendom og bygning... 3 Program for ombygging og utvidelse av barnehage.... 3 Kommunens føringer... 3 Annet bakgrunnsstoff... 3 4.7.5 Veiledende arealnorm... 4 Program for bygning... 4 Krav til utomhusareal... 6 Eksisterende bygning.... 6 Byggebehov... 6 Energivurderinger... 6 Antatte kostnader... 7 Gjenbruk av eksisterende bygningskropp... 7 Energitiltak... 8 Kalkyle... 8 Vedlegg: G1 - plantegning av eksisterende barnehage G2 - romprogram G3 - situasjonskart G4 - plantegning av ny barnehage G5 - kostnadskalkyle hvor eksisterende bygningskropp beholdes G6 - kostnadskalkyle for helt nytt bygg G7 - Energiberegninger TEK10/lavenergibygg klasse 1 G8 - Kostnadsberegninger for energibrønner og varmepumper 2
Oppdraget På oppdrag fra Modum kommune har Arkitektkontoret k16 AS, i samarbeid med kommunens styringsgruppe ledet av Grete Oshaug og Øyvind Brandtenborg, utarbeidet et skisseprosjekt for ombygging og utvidelse av Gustadmoen barnehage. Barnehagen ligger øst for Industriveien og grenser mot sør til næringseiendom. Barnehagen er i dag i bruk for 54 barn. Planleggernes mandat er å fremlegge et romprogram for en utvidelse til en angitt kapasitet og vurdere hvorvidt denne oppgaven lar seg løse som en utvikling av eksisterende anlegg og i tilfelle til hvilke kostnader. Det er i dette skisseprosjektet utarbeidet romprogram, plantegning, situasjonsplan og kostnadskalkyle. Planleggerne Gruppen av planleggere for denne utredningen har i tillegg til Modum kommunes styringsgruppe bestått av følgende rådgivere: Firma: Rådgiver: Funksjon: Arkitektkontoret k16 AS Morten Sand Arkitekt Arkitektkontoret k16 AS Milena Mitrovic Arkitekt/DAK EM Teknikk - Energi AS Bjørn A Hafsås Energiteknisk rådgiver Bright VVS AS Joakim Haatveit VVS og VA ECT AS Petter Håvelsen Elektro Eiendom og bygning Barnehagen disponerer slik den fremstår i dag et tomteareal på 5.074 m²; eiendommen 48/196. Eksisterende bygning har et bebygd areal på 383 m². Tomten er regulert til offentlig bygg barnehage. Program for ombygging og utvidelse av barnehage. Med utgangspunkt i krav i barnehageloven og norm for barnehagebygninger, samt innspill fra bestyrere og ansatterepresentanter fra Gustadmoen og Nordbråtan barnehage, er det utarbeidet standard romprogram for en ny barnehage i Modum (Vikersund). Dette programmet er videreført og tilpasset en ombygging/utvidelse av Gustadmoen barnehage. Romprogrammet følger som vedlegg 2. Kommunens føringer I enkelhet kan kommunens føringer for barnehagen oppsummeres til to avdelinger for 28 barn over 3 år og to avdelinger for 14 barn under 3 år. Totalt 84 barn. Det skal beregnes 4,0 m² innendørs lekeareal pr. barn over 3 år, og 5,4 m² innendørs lekeareal pr. barn under 3 år, iht. Modum kommunes arealnorm. Utendørs lekeareal skal være minimum seks ganger så stort som innendørs lekeareal. Annet bakgrunnsstoff For orienteringens skyld er her gjengitt Kunnskapsdepartementets veiledende arealnorm: 3
4.7.5 Veiledende arealnorm Barnehageloven inneholder ikke absolutte krav til arealet i barnehager. Etter barnehageloven av 1995 var det i rundskriv Q 0902 i merknadene til 12, en veiledende norm for barnas lekeareal inne og for størrelsen på utearealet i barnehager. Arealnormen var således ikke lov- eller forskriftsfestet. I høringen i forkant av Ot.prp. nr. 72 (2004 2005) uttalte flertallet av kommunene (150 av 244 innkomne uttalelser) at de ønsket å videreføre arealnormen som i dag eller få denne lovfestet. Dette ble i hovedsak begrunnet med at normer vil forenkle kommunenes arbeid. Likeså ville det sikre likebehandling av kommunale og private barnehager ved godkjenning og tilsyn. Departementet foreslo ikke å lovfeste krav om arealnorm i loven av 2005. I merknadene til 10 om godkjenning uttaler departementet at veiledende nasjonale standarder for areal virker klargjørende og opprettholdt disse. Den veiledende arealnormen får betydning for barnehageeieren ved fastsetting av leke- og oppholdsareal per barn og ved kommunens godkjenning og tilsyn. Arealberegningen ved fastsettingen av leke- og oppholdsareal per barn må ta utgangspunkt i de rommene som faktisk står til disposisjon for barnas aktiviteter, som lekerom, grupperom og sove- og hvilerom. Dersom barnas garderobe også egner seg som leke- og oppholdsrom, kan denne medregnes. Det samme gjelder kjøkkenet, dersom dette reelt brukes til barnas aktiviteter. Personalrom, kontorer, stellerom, toaletter og lignende skal ikke tas med i beregningen. Barnehagens norm for arealutnyttelse skal fremgå av vedtektene. En veiledende arealnorm får også betydning i forbindelse med godkjenning og tilsyn. Veiledende norm for lekearealet inne er 4 kvadratmeter netto per barn over tre år og om lag 1/3 mer per barn under tre år. Utearealet i barnehagen bør være om lag seks ganger så stort som leke- og oppholdsarealet inne. Til dette arealet regnes ikke parkeringsplass, tilkjørselsveier og lignende. Program for bygning Romprogrammet er delt opp i seks ulike bolker: personalavdeling, fellesfunksjoner, avdeling for små barn, avdeling for større barn, tekniske rom og kommunikasjonsareal. Kolonne to og tre viser beregnet areal for hvert rom i standard romprogram samt hva som regnes med som lekeareal. Kolonne fire og fem viser rommene i planløsningen for nye Gustadmoen, med andel lekeareal. Aktivitet/rom: Netto m² standardprogram Andel lekeareal plan 1.etasje rev. C Andel lekeareal Fellesfunksjoner: Renholdsrom 8 6,7 Vaskemaskinrom 8 7,6 Fellesrom (gjerne to mindre rom som deles med skillevegg) 70 70 70 70 Felleskjøkken 30 10 37 12,3 Kildesorteringsrom 3 3,4 Kjølerom 6 4,1 Matlager 6 5,3 Lager (stol, utstyrslager, rullestol og annet) 8 8,2 Spesialrom (treningsrom til funksjonshemmede) 9 9 9,5 9,5 SUM 148 89 151,8 91,8 De fire barneavdelingene vil til sammen utgjøre 442 m², av dette er 283 m² lekeareal. I tillegg kommer 92 m² lekeareal i fellesrom. Totalt lekeareal innendørs er 375 m². 4
Avdeling 1 (barn over 3 år - 28 barn): Grovgarderobe med vindfang 15 10,3 Toalett i forbindelse med grovgarderobe (2 stk) 3 1,7 Fingarderobe 20 23,3 Aktivitetsrom m/kjøkkenbenk (vask og kjøleskap), oppdelt 43 43 41 41 Grupperom 10 10 10 10 Grupperom 10 10 10 10 Sanse-/hvilerom 12 12 11,2 11,2 Vaske- og stellerom 13 9,2 Toalett i forbindelse med vaske og stellerom 1,5 Lager 8 8,6 SUM 135,5 75 125,3 72,2 Avdeling 3 (barn under 3 år - 14 barn): Grovgarderobe med vindfang 15 11,5 Toalett i forbindelse med grovgarderobe 1,5 1,4 Fingarderobe 20 9 Aktivitetsrom m/kjøkkenbenk (vask og kjøleskap), oppdelt 40 40 37,3 37,3 Grupperom 10 10 10,9 10,9 Sanse-/hvilerom 8 8 8,1 8,1 Vaske- og stellerom 13 6,5 Toalett i forbindelse med vaske og stellerom 1,5 1,2 Rom for søvn for de minste 10 10 10 10 SUM 119 68 95,9 66,3 Personalrommene skal dekke kravene til 24 medarbeidere og vil kreve et samlet nettoareal på 145 m² slik det fremkommer av fordelingen under. Personalavdeling: Egen inngang m/vindfang 5 4,4 Arbeidsrom for pedagoger med 8 arbeidsplasser 24 20,9 Kontor for styrer (med plass for møtebord for 4 personer) 16 17,7 Møterom (kombinert med pauserom; kan slås sammen til et stort med plass til 24 personer) 25 32,3 Pauserom/møterom m/minikjøkken og tilgang til internett 22 22 Personalgarderobe kvinner med en dusj (til 16 personer) 24 16 Toalett kvinner 1,7 1,7 Personalgarderobe menn med en dusj (til 8 personer) 12 9,3 Toalett menn 1,7 1,7 HCWC 5,5 6 Felleslager tilknyttet personalavdeling 4 4,2 Tørkerom 5 4,9 Teknisk rom IT og kopirom 5 4,2 SUM 150,9 145,3 Arealene over er basert på nettoarealer (gulvareal). For å komme fem til riktig areal for beregning av byggekostnader (bruttoareal) er det lagt til 30 % for innervegger, yttervegger og gangarealer. Et komplett romprogram vil etter våre beregninger på dette stadium oppsummere seg til 973 m² BTA. Veggtykkelsene er beregnet ut fra TEK 10 dersom man går for en lavenergi- eller passivhus-løsning, vil ytterveggene bli betydelig tykkere. 5
Krav til utomhusareal Som følge av det beregnede totale lekeareal innendørs, skal utendørs lekeareal ha en grunnflate på 2251 m². Dette kommer i tillegg til kjøre- og parkeringsarealer slik det fremkommer av veiledende arealnorm. Areal som må oppfylles i følge normen m² m² Leke og oppholdsareal pr.barn over 3 år 4 224 Leke og oppholdsareal pr.barn under 3 år 5,4 151 Leke og oppholdsareal inne 375 Leke og oppholdsareal utendørs (6 x innv. lekeareal) 2 251 For å bevare mest mulig av barnehagens utendørs lekeareal, er det ønskelig å anlegge parkering for de ansatte på en annen, nærliggende tomt; vist i situasjonskart, vedlegg 3. Det legges opp til henting/levering av barn på barnehagens egen eiendom, med ny innkjøring og 16 biloppstillingsplasser. Eksisterende bygning. Eksisterende barnehagebygning er bygget i 1982 og har en grunnflate på 382 m² BTA, samt 49 m² ventilasjonsrom på loft. Bygningen er fundamentert med ringmur og isolert plate på mark. Yttervegger er av bindingsverk (15 cm) og bygningen har kaldt loft; tretakstoler med takpapp. Loftet er disponert til ventilasjonskanaler; nytt ventilasjonsanlegg montert i 1999. Det antas at en hovedombygging vil sette krav til konstruksjonen som er strengere enn det som eksisterende bygning tilfredsstiller. Plantegning av eksisterende bygning er vedlagt som vedlegg G1. Byggebehov På bakgrunn av det utarbeidede romprogrammet vil en måtte bygge til eksisterende bygning med 512 m², slik det fremkommer av beregningen under. samlet bygningsareal iht. skisseprosjekt 961 eksisterende bygning 428 som må bygges nytt 533 Da eksisterende barnehage har en bygningsform, plassering, planløsning og takhøyder som byr på utfordringer og kanskje setter noen begrensninger ved en ombygging, har planleggingsgruppen også vurdert et alternativ hvor man river hele den eksisterende bygningsmassen og bygger et helt nytt bygg. Dette er satt opp som en egen kalkyle for å kunne sammenligne de to alternativene rent økonomisk. Det må her nevnes at skisseprosjektet, basert på gjenbruk av eksisterende bygningskropp, har fått en planløsning som ser ut til å kunne fungere godt. Energivurderinger Modum kommune har ambisjoner om å bygge energieffektive, fremtidsrettede bygg, gjerne i passivhus-standard. Det er foretatt en energisimulering av bygningsmassen i skisseprosjektet; 6
vedlegg G7. Beregningene viser at det ikke lar seg gjøre å tilfredsstille passivhuskravene for en barnehage av denne størrelsen i en etasje. Man bør derfor ta sikte på å tilfredsstille kravene for lavenergibygg klasse 1. Kostnader er omtalt under kapitlet «Antatte kostnader/energitiltak». Beregningene viser at dersom barnehagen bygges i TEK10-standard, vil det årlige energibehovet være ca. 114.000 kwh/år (135,7 kwh/m² per år). Ved oppgradering til lavenergibygg klasse 1 vil det årlige energibehovet ligge på ca. 72.000 kwh/år (85,9 kwh/m² per år). Altså en besparelse på ca. 42.000 kwh/år (49,8 kwh/m² per år). Det er mulig å søke om støtte fra Enova for å gjennomføre denne oppgraderingen. Antatte kostnader På bakgrunn av ovenstående er det utført et kostnadsestimat basert på erfaringstall. Dels er dette basert på tall fra HolteProsjekts kalkulasjonsnøkkel, dels basert på andre tilgjengelige tall hos planleggerne, samt energiberegninger. Kalkylen er skjønnsmessig delt i nybyggsdelen og den gamle delen som må bygges om. Videre er det gjort skjønnsmessige vurderinger for hvilke verdier en kan utnytte i den eksisterende bygning. Kostnadsoppsettet er derfor presentert med to kolonner, en for nybygg og en for ombyggingsdelen. Det vil i hovedsak være blant de bygningsmessige arbeider det vil være mulig å finne elementer som kan inngå i det nye helhetsprosjektet. Noen vurderinger lagt til grunn: TEK10 er lagt til grunn for planløsning og energitiltak i kalkyler. Eksisterende ventilasjonsaggregat må byttes ut med et større aggregat som kan betjene hele bygget og som tilfredsstiller dagens krav til energigjenvinning og innemiljø. Det er tatt med kostnader for et komplett elektrisk anlegg, da det ikke er hensiktsmessig å forsøke å bevare noe av det eksisterende elektriske anlegget. Deler av sanitæranlegget er bevart i den gamle delen. Kostnader som ikke er tatt med i kalkylen: Ervervelse av areal til ekstern parkeringsplass Kostnader til brakkerigg etc. for drift av barnehagen i byggeperioden Eventuelle merkostnader for entreprenøren grunnet barnehagedrift i byggeperioden (ekstra sikkerhetstiltak etc.) Besparelser ved eventuelle midler tilført fra Enova er ikke med i kalkylen. Gjenbruk av eksisterende bygningskropp Man har under utarbeidelse av skisseprosjektet forsøkt å planløse ombygging og tilbygg på en slik måte at mest mulig av eksisterende yttervegger og tak kan beholdes, samt en del av innervegger og fast inventar. Resultatet er allikevel en gjennomgripende oppgradering av det gamle bygget for å tilfredsstille arealkravene i romprogrammet, arealkrav og tekniske krav i TEK10, samt behovet for en generell oppgradering av alle overflater. 7
Det må påregnes en del rivekostnader: dører og vinduer i yttervegg, nye åpninger i yttervegg, kledning, ca. halvparten av innerveggene, en del av taket for å utvide teknisk som, tekniske anlegg (rør, ventilasjon, elektrisk anlegg), gulvbelegg samt noe fast inventar. Siden rivearbeidene må utføres skånsomt for å bevare deler av bygningskroppen, vil denne kostnaden mest sannsynlig ligge omtrent i samme størrelsesorden som ved total sanering av bygget. For å tilfredsstille energikrav i TEK10 (så langt det lar seg gjøre) i eksisterende del, må yttervegger fores på med 10 cm isolasjon, dører og vinduer må skiftes og taket må etterisoleres. For å vurdere verdien av å gjenbruke eksisterende bygningskropp er det satt opp en alternativ kalkyle hvor man river eksisterende bygning og bygger en helt ny barnehage. Energitiltak Energisimuleringer viser at man vil oppnå store besparelser i energibehovet dersom man bygger et lavenergibygg klasse 1 fremfor et bygg i TEK10-standard (ca. 37 %), men dette vil medføre økte byggekostnader. Merkostnaden for å gå fra TEK10 til lavenergibygg klasse 1 er beregnet til 1.137,- kr/m² ekskl. mva. Dette vil komme som tillegg i kalkylen i neste kapittel, som viser kostnadene for et TEK10-bygg. Videre er det for dette skisseprosjektet beregnet kostnader for energibrønner og væske/vann varmepumpe, samt luft/vann varmepumpe, for både TEK10 og lavenergibygg klasse 1. Energibrønner og væske/vann varmepumpe koster ca. kr. 415.000,- for et TEK10-bygg og ca. kr. 320.000,- for et lavenergi-bygg. Luft/vann varmepumpe koster henholdsvis kr. 100.000,- og kr. 90.000,-. Alle priser ekskl. mva. Lavenergibygg krever mindre investeringer i brønner og varmepumper siden energibehovet er lavere. Kalkyle Følgende tabell er et sammendrag av kostnadskalkylene for skisseprosjektet; vedlegg G5 og G6. Alle priser er ekskl. mva. og regnet ut fra TEK10-standard. beholde bygningskropp 1. Felleskostnader 1 055 178 2. Bygning 6 271 127 3. VVS 2 898 376 4. Elkraft 1 031 153 5. Tele- og automatisering 462 241 6. Andre inst 0 Huskostnader 1-6 11 718 075 tillegg 3 271 575 7. Utendørs 1 943 890 Entreprisekostnader 16 933 540 8. Generelle kostnader 2 712 903 Byggekostnad 1-8 19 646 443 9. Spesielle kostnader 4 911 611 Grunnkalkyle 1-9 24 558 054 Sikkerhetsmargin 10 % 2 455 805 Forventet prosjektkostnad 27 013 859 nytt bygg 1 055 178 8 831 590 2 898 376 1 031 153 462 241 0 14 278 538 3 104 940 1 943 890 19 327 368 2 712 903 22 040 271 5 510 068 27 550 339 2 755 034 30 305 373 8
På bakgrunn av kolonnene ovenfor har vi beregnet antatt totalkostnad for ferdig utviklet barnehage (bygning og utomhusareal) til 27,0 millioner kroner ekskl. mva. dersom man beholder mesteparten av eksisterende bygningskropp, og 30,3 millioner kroner ekskl. mva. dersom man river eksisterende bygningskropp og bygger et helt nytt bygg. Som det fremgår av beregningene, vil man kunne oppnå en besparelse på 3,3 millioner kroner ekskl. mva. ved å gjenbruke den gamle bygningskroppen, fremfor å rive alt og bygge nytt. Det må nevnes at det kan påløpe flere uforutsette kostnader dersom man velger å gjenbruke den gamle bygningskroppen: dersom denne viser seg å være i dårligere forfatning enn antatt, dersom man får vanskeligheter med å legge tekniske føringer, eller lignende. Man må også være klar over at det kan bli vanskelig å oppgradere den gamle delen til fullgod standard iht. TEK10. Særlig takhøyden kan bli en utfordring. Eksisterende takhøyde er 240 cm. Dersom man f.eks. ønsker vannbåren varme i gulvene, vil dette stjele noen cm av denne takhøyden som allerede er på et minimum. De bygningsmessige merkostnadene for å gå fra TEK10 til lavenergibygg klasse 1 er beregnet til ca. 0,9 millioner kroner ekskl. mva. Da er besparelsen i antall energibrønner medberegnet. Det vil medføre totale byggekostnader på 27,9 og 31,2 millioner kroner for henholdsvis ombygging/påbygg og helt nytt bygg. 9