REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201019062/15 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: THHE Dato: 02.11.2012 LAKSEVÅG, GNR. 151, BNR. 196 M.FL., LAKSEVÅG INDUSTRIHUS. REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER 61910000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget 3RW arkitekter (konsulent) fremmer på vegne av Maskinforretning AS (forslagsstiller) planforslag for et område i Laksevåg bydel. Planområdet ligger mellom Kringsjåveien og Johan Berentsens vei og nordvest for Laksevåg Senter. I kommuneplanens arealdel (KPA) er planområdet innenfor senterområde S9. I gjeldende reguleringsplan 40050100, er forslagsstillers eiendom regulert til industri/lager I1. Figur 1: Oversiktskart, planområdet er markert med rød strek. Forslagsstiller eier Johan Berentsens vei 38, gnr./bnr. 151/196, felt I1 i gjeldende plan. Bakgrunnen for planarbeidet er forslagsstillers ønske om å tilrettelegge for kontorvirksomhet på sin eiendom. I forhold til gjeldende reguleringsplan er de fleste endringene i planforslaget knyttet til forslagsstillers eiendom og endring av eieform for avkjørslene til området. Planforslaget innebærer videreføring av reguleringen for tilbygget til Laksevåg Senter, og arealformålene grønnstruktur, lekeplass og trafikkareal fra gjeldende reguleringsplan.
Figur 2: Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Planområdet er markert med rød stiplet linje. Forslagsstillers eiendom er felt I1 med lilla farge. Endringsforslaget innebærer utvidelse av arealformålet for felt I1 (K/I/L 1 i planforslag) til å omfatte kontor i tillegg til industri og lager. I tillegg foreslås det og å øke regulert byggehøyde med ca. 6m, for å åpne for 5 istedenfor 3 etasjer. Således økes også utnyttelsesgrad for feltet til % BRA = 468 %. Parkeringsbehovet for nytt bygg foreslås dekket innomhus, på byggets bakkeplan. For å tilrettelegge for størst mulig grad av trafikal flyt, oversiktlighet og effektiv bruk av veiarealer, foreslåes det i planforslaget at storparten av kjøreveger og begge avkjørsler er felles for Johan Berentsens vei 38 og Laksevåg Senter. Som del av planprosessen er det blant annet utarbeidet en ROS-analyse som er lagt til grunn for vurdering av planforslag. ROS-analysen har avdekket enkelte tiltaksforpliktende risikoer knyttet til skråning, setninger og forurenset byggegrunn. Disse er håndtert gjennom reguleringsbestemmelsene, 3.3 og 3.4. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (kontor/industri/lager) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger våre kommentarer til utvalgte tema som fagetaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til materiell utarbeidet av forslagsstiller (vedlegg C- P). Formål Hensikten med planarbeidet er å åpne for formål kontor i tillegg til industri og lager, samt økt utnyttelsesgrad på forslagsstillers eiendom, gnr./bnr. 151/196, felt K/I/L 1. Eksisterende bro over Johan Berentsens vei gjør atkomst forholdene for gnr/bnr 151/196 noe problematiske. Det er derfor ikke ønskelig å legge til rette for virksomhet som genererer vesentlig økt trafikk til eiendommen. Side 2 av 5
Formål kontor er i samsvar med kommuneplanens arealdel, hvor planområdet er en del av senterområde S9. Det antas at planforslagets omfang av kontorareal ikke vil generere vesentlig økt trafikk inn og ut av området. Fagetaten ber imidlertid om at dette utdypes før oppdatert planmateriale sendes inn til 2.gangsbehandling. Oppdatert materiale må tydeliggjøre den forventede trafikkveksten som følger av økt utnyttelse og endring av formål for felt K/I/L 1. Endret eierform Det foreslåes å endre eierform for flere av trafikkarealene i planområdet. Dette gjelder i hovedsak arealer som i gjeldende plan er regulert med eierform felles for Laksevåg Senter (F/K 1) og eierform offentlig. Avkjørsel f_56 og kjørevei f_55 som er regulert til offentlig vei i gjeldende reguleringsplan, foreslåes nå regulert med eierform felles for Laksevåg Senter (F/K 1) og K/I/L 1. Avkjørsel f_29 og areal for varelevering f_33 er i gjeldende reguleringsplan regulert med eierform felles for Laksevåg senter (F/K 1), nå foreslås arealene regulert med eierform felles for Laksevåg Senter (F/K 1) og K/I/L 1. Trafikkløsninger Planområdet vil ha hovedatkomst fra Kringsjåveien, via Johan Berentsens vei fra sør. I gjeldende reguleringsplan 40050100 er det regulert to avkjørsler fra Johan Berentsens vei og inn i planområdet. Avkjørselen i sør, f_29 er som nevnt regulert til felles atkomst for Laksevåg Senter (F/K1), og avkjørsel i nord, f_56 er regulert til offentlig kjørevei. I gjeldende plan har således I/K/L 1 regulert atkomst via f_56. I planforslaget foreslås det imidlertid å gjøre begge avkjørslene, f_29 og f_56 felles for både K/I/L 1 og Laksevåg Senter (F/K 1). Ifølge Arenagruppens, eierne av Laksevåg Senter, merknad til oppstartsvarselet er de lite interessert i felles atkomstløsning for F/K 1 og K/I/L 1 via f_29. Dette er et privatrettsligforhold som må løses før f_29 kan reguleres til felles atkomst for både F/K 1 og K/I/L 1. Det går en bro over Johan Berentsens vei, fra f_56 til Forsvarets Ubåtbunker. All trafikk som kommer fra sør på Johan Berentsens vei må under broen for å kjøre til K/I/L 1 via f_56. Kravet til frihøyde gitt i Statens vegvesens Håndbok 017 er min 4,9m. Broen har en høyde på 3,4m, og flere typer kjøretøy for varelevering vil ikke kunne passere under broen. Broen fører i dag til redusert oversiktlighet i svingen ved avkjørsel f_56. Nordover går Johan Berentsens vei videre inn i et eksisterende boligområde. Det er således ikke ønskelig med økt trafikk til/fra planområdet nordover Johan Berentsens vei. Etter fagetatens vurdering er det avkjørsel f_29 som er best egnet som hovedatkomst for planområdet. Dersom denne løsningen ikke er gjennomførbar vil trafikk til K/I/L 1 gå under broen og via f_56. Med dagens situasjon kan fagetaten vanskelig anbefale endringer som fører til betydelig økt trafikk forbi broen. Oppdatert planmateriale til 2. gangs behandling må belyse situasjonen ytterligere. Det varsles imidlertid om at det kan bli stilt krav om rekkefølgebestemmelser knyttet til opparbeidelse av avkjørsel f_56 i henhold til plankartet. Utnyttelsesgrad/Byggehøyder I gjeldende reguleringsplan kan felt I1 (nå I/K/L 1) bebygges opp til kote +22.99. I planforslaget er det foreslått å øke maksimalt tillatt byggehøyde til kote +29, og maksimalt 5 etasjer. I forhold til dagens terrengnivå vil det tilsvare en byggehøyde på 17m. Side 3 av 5
Parken, P1 i gjeldende reguleringsplan, med minnesmerket over bombingen av Laksevåg i 1944, ligger rett bak foreslått bebyggelse på felt K/I/L 1. Den delen av parken som er tilrettelagt for opphold og hvor minnesmerket står, ligger på kote +28. Grunnet vegetasjon i parken vil ikke foreslåtte byggehøyde ha stor innvirkning på utsynet fra store deler av parken, se snitt BB og fotomontasjer, vedlegg F, H-J. I midlertid vil foreslått byggehøyde stenge utsyn for boenheter i de nederste etasjene samt uteoppholdsarealene for boligblokken B4, se snitt CC og fotomontasje A, vedlegg G og H. Av hensyn til bakenforliggende bebyggelses uteoppholdsarealer ber fagetaten om at planlagt bebyggelse trappes ned mot sør. Som nevnt tidligere kan ikke fagetaten anbefale vesentlig økt trafikk under broen. Avklaringer knyttet til atkomstforhold og forventet økt trafikk må på plass før fagetaten kan gjøre en endelig vurdering av den foreslåtte utnyttelsesgraden. Universell utforming Det fremkommer av plan- og bygningslovens formålsbestemmelse 1 at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. I forslaget til reguleringsbestemmelser er det ikke medtatt bestemmelser som sikrer at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet. Fagetaten ber om at reguleringsbestemmelsene suppleres for å sikre at lovens intensjon om universell utforming blir ivaretatt gjennom både planlegging og byggefase. Grønnstruktur/ barns interesser Felt K/I/L 1 er bebygget (branntomt) i dag. Planforslaget medfører ingen endringer hva angår parken P1 eller øvrig grønnstruktur og uteoppholdsarealer i gjeldende reguleringsplan. Etter fagetatens vurdering vil ikke planforslaget føre til negative konsekvenser med hensyn til grønnstruktur eller barn og unges interesser. I gjeldende reguleringsplan er felt Fe53 (nå f_53) avsatt til felles lekeplass/ballbinge for Laksevåg Senter. Planforslaget viderefører arealbruken lekeplass, men uten å spesifisere at dette skal være en ballbinge. Med tanke på arealets nærhet til trafikkareal er ikke felt f_53, etter fagetatens vurdering, egnet for en tradisjonell lekeplass. En ballbinge vil imidlertid være inngjerdet og tilpasset litt eldre barn, etter fagetatens vurdering kan arealet benyttes til denne typen lek. Fagetaten ber om at type lekeplass presiseres i reguleringsbestemmelsene. Planfremstilling Det er nødvendig med mindre korrigeringer i både kart og bestemmelser før planforslaget er klart til 2.gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Tydeliggjøre den forventede trafikkøkningen endringsforslaget medfører. Forhold knyttet til atkomst må avklares. Planlagt bebyggelse bør trappes ned mot sør. Det bør presiseres at lekeplassen på felt f_53 skal være en ballbinge. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 4 av 5
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, Gnr. 151, Bnr. 196 m.fl., Reguleringsendring Plannummer 61910000, vist på plankart sist datert 31.08.12, tilhørende bestemmelser datert/revidert 30.05.12. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 31.08.12, dok.nr 19, fil.nr. 2. B. Reguleringsbestemmelser datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 22. C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 2. D. Illustrasjonsplan datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 15. E. Snitt AA datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 25. F. Snitt BB datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 26. G. Snitt CC datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 27. H. Fotomontasje A datert 30.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 31. I. Fotomontasje B datert 01.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 30. J. Fotomontasje C datert 01.05.12, dok.nr 16, fil.nr. 32. K. ROS-analyse datert mars 12, dok.nr 16, fil.nr 11. L. Notat trafikk og avkjørsel datert 23.03.12, dok.nr 16, fil.nr 9. M. Lengdeprofil veg datert 13.02.12, dok.nr 16, fil.nr 19. N. Kulturminnedokumentasjon datert mars 12, dok.nr 16, fil.nr 6. O. VA-rammeplan rapport datert 16.03.12, dok.nr 16, fil.nr 8. P. VA-rammeplan kart datert 15.03.12, dok.nr 16, fil.nr 7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201019062 Kopi til : - Per O. Moe Maskinforretning AS, Østre Murallmenning 6, 5012 Bergen. - 3RW arkitekter, Pb. 1131, 5809 Bergen Side 5 av 5