Saksframlegg Ark.: GNRLG 108/1 Lnr.: 6949/15 Arkivsaksnr.: 15/585-9 Saksbehandler: Geir Halvor Vedum G/BNR 108/1, 109/9 OG 109/19 I GAUSDAL. KLAGE PÅ KONSESJONSVEDTAK Vedlegg: Klagedokument av 09.07.2015 fra Advokatfirmaet Advit v/ advokat Ole Halvard Bondahl Særutskrift fra planutvalgssak 30/15 med møtedato 12.06.2015 Andre saksdokumenter (ikke utsendt): Egenerklæringer om konsesjonsfrihet ved erverv av fast eiendom m.v. datert 30.11.2007 Vedtak om tidsbegrensa fritak fra boplikt datert 10.10.2008 Søknad om konsesjon fra Ove Martin Dalen og Arne Helge Dalen av 18.036.2015 SAMMENDRAG: Rådmannen tilrår planutvalget ikke å ta klagen fra Ove Martin og Arne Helge Dalen til følge. Klagen har ikke tilført saken nye opplysninger som ikke er kjent for kommunen fra før. Det er rådmannens syn at saken er tilstrekkelig utredet og at kommunen har gjennomført en forsvarlig skjønnsutøvelse. Bosettingshensynet må tillegges avgjørende betydning ved behandling av søknad om konsesjon på eiendommen g/bnr 108/1 m.fl. i Espedalen og eiendommens størrelse, karakter og ressursnivå tilsier at boplikt er nødvendig for å opprettholde en driftsmessig god løsning, kulturlandskapet og en helhetlig ressursforvaltning. SAKSOPPLYSNINGER: I planutvalgssak 30/15 av 12.06.2015 fattet utvalget følgende vedtak etter behandling av konsesjonssøknad: 1. Med hjemmel i konsesjonsloven 1 og 9, jf. 2 avslås søknad om konsesjon fra Arne Helge og Ove Martin Dalen på eiendommen g/bnr 108/1 m.fl. Espedalen er et fraflyttingstruet område i kommunen hvor bosettingshensynet gjør seg sterkt gjeldende. Søknaden tilgodeser ikke hensynet til bosettingen i området. 2. Rådmannen gis fullmakt til videre oppfølging av saken.
På vegne av Ove Martin og Arne Helge dalen klager advokat Ole Halvard Bondahl den 09.07.2015 på vedtaket. Klagerne mener det er gjort feil i saksbehandlingen, herunder skjønnsvurderingen, de mener resultatet er sterkt urimelig og at en korrekt vurdering av de faktiske forhold ville gitt et annet resultat. Den konkrete klagebegrunnelse kan oppsummeres som følger: Klagerne mener generelt at kommunen har vektlagt bosettingshensynet for sterkt og i for liten grad trukket inn momentene i konsesjonsloven 9 fjerde ledd (eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold) Den konkrete eiendommen er ikke tilstrekkelig vurdert mhp. avkastningsevne, sett opp mot at noen kan være interessert i å kjøpe, bebo og drive den, om det er utkomme for å investere i kårbolig eller om eiendommen i det hele tatt kan opprettholdes som bruk slik den framstår i dag Kommunen har omhandlet boplikten for generelt og lagt til grunn en generell beskrivelse av forholdene i kommunen. Vurderingen er ikke spesifikt rettet inn mot Espedalen som grend. Klagerne mener også det ikke er sannsynliggjort at noen andre kunne tilflyttet og bebodd eiendommen. De mener det ikke er forsvarlig saksbehandling Kommunen har ikke vektlagt at det er tinglyst livsvarig borett på eiendommen og at denne boretten binder opp eneste bolighuset på garden. Om andre skulle kunne tilflytte eiendommen er en dermed nødt til å bygge en ny bolig og dermed også støte mot myndighetenes direktiver om omdisponering. Siden klagerne har konkludert med at det må investeres langt utover det eiendommen økonomisk sett kan forsvare, mener de at de som eventuelt skulle kjøpe eiendommen ikke kan tilflytte denne før boretten opphører Klagerne mener det også er rimelig å vektlegge deres tilknytning til eiendommen, at dette er deres barndomshjem og at eiendommen både blir drevet og bebodd. De mener at det ikke gagner bosettingshensynet i Espedalen om de to brødrene flytter til dersom foreldrene blir nødt til å flytte ut av Espedalen. Som avsluttende anførsler framføres at de er av den oppfatning at det foreligger feil ved det faktiske grunnlaget og saksbehandlingen. Avgjørelsen som avledes av dette er sterkt urimelig. Det er også en mangel at kommunen ikke har vurdert upersonlig boplikt fram til boretten opphører. Det anmodes derfor prinsipalt at konsesjonssøknaden innvilges, subsidiært at konsesjonssøknaden innvilges på vilkår om at boplikten kan oppfylles ved upersonlig boplikt. Alternativt at konsesjon gis på betingelse av tilflytting ved bopliktens opphør. Rettslig grunnlag: I henhold til konsesjonsloven 2 kan ikke fast eiendom erverves uten tillatelse med mindre det er gjort unntak i lov eller forskrift. Konsesjonsloven 1 sier: Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet for blant annet å tilgodese:
1. Framtidige generasjoners behov 2. Landbruksnæringen 3. Behovet for utbyggingsgrunn 4. Hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser 5. Hensynet til bosettingen Forhold som er av betydning for om konsesjon skal gis, er regulert i konsesjonsloven 9: Ved avgjørelsen av søknad om konsesjon for erverv av eiendom som skal nyttes til landbruksformål skal det til fordel for søker legges særlig vekt på 1. om den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling 2. om erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området 3. om ervervet innebærer en driftsmessig god løsning 4. om erververen anses skikket til å drive eiendommen 5. om ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet. Første ledd nr. 1 og 4 gjelder ikke sak der nær slekt eller odelsberettiget søker konsesjon fordi de ikke skal oppfylle boplikten etter 5 annet ledd. I en slik sak skal det i tillegg til første ledd nr. 2, 3 og 5 blant annet legges vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold. Søkers tilknytning til eiendommen og søkers livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment. Det er kommunen og fylkesmannen som har plikt til å føre kontroll med at konsesjonsvilkår blir overholdt m.m. I rundskriv M-2/2009 fra Landbruks- og matdepartementet kap. 12.2.2 første ledd står det følgende: «Plikten til å kontrollere at erververe som nevnt i konsesjonsloven 5 første ledd nr. 1 og 2 overholder boplikten i 5 annet ledd følger også av konsesjonsloven 17 første ledd tredje punktum. Kommunen må i slike tilfeller påse at skjema «Orientering om bo- og driveplikt ved erverv av landbrukseiendom» blir oversendt den som har boplikt når kommunen har mottatt egernerklæringsskjemaet fra tinglysingsdommeren. ( )». Videre i tredje ledd står det at «Hvis det foreligger et vesentlig brudd på boplikten «kan» bruddet følges opp av landbruksmyndighetene med et konsesjonspålegg. Se konsesjonsloven 13 tredje ledd nr. 4. Det er en forutsetning at bruddet på boplikt må være «vesentlig». Denne forutsetningen følger av praksis. Innholdet i vesentlighetskravet bygger på en vurdering av ulike momenter knyttet til eiendommen, eieren og bruddets varighet. Det er likevel et forhold som går igjen i mange saker at bruddet har hatt en viss varighet; det er ikke aktuelt å karakterisere et brudd som vesentlig før det er gått 4 til 6 måneder». VURDERING: Særutskrift fra første gangs behandling ligger vedlagt. En ser det derfor ikke som nødvendig å gå inn i alle vurderinger som allerede er drøftet. Klagefrist:
Melding om vedtak ble utsendt 17.06.2015. Klagen er datert 09.07.2015 og mottatt i Gausdal kommune 13.07.2015. I forhold til når det er ventelig at søkerne mottok vedtaket, anses klagen å være innkommet innen klagefristens utløp jf. forvaltningsloven 29. Bosettingshensynet: Klagerne mener at bosettingshensynet generelt er tillagt for stor vekt i saken og at vurderingen rundt boplikt er gjort generelt for kommunen og ikke rettet spesifikt inn mot forholdene i Espedalen. Det opplyses fra klagerne at det nå er ca. 20 fastboende i Espedalen med høy gjennomsnittsalder og at det nesten ikke har vært født folk der på over 30 år. De hevder at Espedalen framstår som ei hyttegrend med en del turistnæring. Den negative utviklingen i bygda er forsterket av at både butikken i Espedalen er nedlagt og skolen i Svatsum er nedlagt. Rådmannen mener at klagerne delvis har rett i sin vurdering av nåsituasjonen i Espedalen. Det er stor grad av fritidsbebyggelse opp gjennom Espedalen, samtidig vil rådmannen påpeke at de fleste av gardsbrukene er bosatt av dagens eiere. Det er heller ingen tvil om at når både handels- og skoletilbudet kan oppleves som redusert, vil det være en begrensende faktor ved avgjørelse om å flytte til bygda. Rådmannen mener likevel at en ved behandling av konsesjon må tillegge bosettingshensynet sterk vekt. Om bosettingshensynet i denne saken tillegges en mindre betydning kan det gi presedensvirkende effekt og en direkte svekkelse av den generelle boplikten i Espedalen. Klagerne mener kommunen ikke i tilstrekkelig grad har sannsynliggjort at det er andre som ville kjøpe en slik eiendom med boplikt. Rådmannen kan si seg enig i dette. Som klagerne også skriver har det vært liten eller ingen omsetning av eiendommer i grenda. Det antas her at klagerne mener landbrukseiendommer, da det i Espedalen er et fungerende marked for fritidseiendommer. Det er ingen statistikk eller annen målbar historikk på omsetning av landbrukseiendommer i Espedalen. Ved konsesjonsvurderingen var det derfor nødvendig å bruke den kjennskapen en faktisk har til gardssalg i kommunen. Gausdal er en kommune med flere sidedaler og grender som også kan betegnes som lite sentrale. Det har vært solgt gardsbruk i nærmest alle grender i kommunen de senere år. Kommunen har også sporadiske henvendelser fra folk som etterspør høyereliggende og gjerne avsides garder som er til salgs. Rådmannen er derfor av den oppfatning at gardsbruk i Espedalen med boplikt er omsettelige objekter i et marked der pris dannes i takt med markedets etterspørsel. Eiendommens avkastningsevne og behov for kårbolig: Det er riktig som klagerne framfører at det skal foretas en reell vurdering av behov for oppføring av kårbolig. Videre krever oppføring av kårbolig på dyrkamark samtykke til omdisponering etter jordloven 9. Ved konsesjonsbehandlingen er det ikke tatt nærmere vurdering av eventuelt en plassering av kårbolig på garden. Ei heller om det er behov for kårbolig ut fra drifta på garden. Dette er spørsmål som eventuelt må drøftes i en byggesak. Kommunen har handlingsrom ved avgjørelse av byggesaker og må i en helhetsvurdering veie de ulike hensyn opp mot hverandre. Det har vært praksis at en ny kårbolig skal oppføres i tilknytning til tunet. Der det ikke er egnede byggetomter ved tunet kan det vurderes tomt noe lengre fra tunet. Det har i enkelte tilfeller også blitt gitt samtykke til omdisponering av mindre
dyrka arealer til et slikt formål. Når det gjelder behovsvurderingen er dette naturligvis knyttet opp mot drifta på garden og det er gjerne gardsbruk med husdyrhold at behovet for kårbolig gjør seg sterkest gjeldende. Det sier seg nesten selv at dersom kommunen ut fra hensynet til bosetting holder fast ved boplikten også må legge til rette for at boplikten kan oppfylles. Hadde kommunen derimot først nektet oppføring av kårbolig, ville det være vanskeligere å føre en streng bopliktspolitikk. Når det gjelder eiendommens avkastningsevne og om det økonomisk sett kan forsvares å investere i kårbolig, er det riktig som klagerne henfører, at kommunen ikke har vurdert dette i særlig grad. Kommunen har etter klagers syn heller ikke vurdert om eiendommens driftsgrunnlag kan forsvare at noen skal bosette seg på eiendommen og satse på landbruket som næringsveg. Skal en ta utgangspunkt i dagens drift, grovfôrproduksjon for salg, er det lite som taler for at en ny kårbolig kan forsvares rent driftsøkonomisk. Selv ved full produksjon innenfor eiendommens kvote- og ressursgrunnlag, kan det være tvil om det kan forsvares etter økonomiske prinsipper. Skulle en legge dette til grunn for vurdering av bopliktspørsmålet, ville en ut fra dagens byggekostnader trolig komme til den konklusjon at det må være en nokså stor driftsenhet før investering i kårbolig kan forsvares. Det er også riktig som klagerne henfører at ny drift med melkeproduksjon nok ikke er realistisk ut fra investeringsbehov og påregnelig driftsomfang. Grensegangen for når et bruk er stort nok ville være vanskelig. Enda vanskeligere vil det være å vurdere når et bruk er stort nok for at det vil være lønnsomt nok for å være en arbeidsplass, da det er mange andre forhold som også påvirker lønnsomheten. Sauehold er en av flere aktuelle driftsformer på en slik eiendom. Oppstart med sau behøver nødvendigvis ikke bety store fjøsinvesteringer. Eiendommen har ca. 50 daa dyrkamark og 30 daa innmarksbeite. Det antas også å kunne være tilgang på noe ekstra grovfôrarealer og innmarksbeiter i området. Ved normale avlingsnivåer og en slått ville en kunne høste minst 100 rundballer med grovfôr på eiendommen. En ville også kunne få et godt høstbeite på dyrkamarka. Uten tilgang på ekstra arealer vil det trolig være driftsgrunnlag for inntil 50 vinterfôra sau. Normalt ville dette være en produksjon som ville gi et visst økonomisk bidrag og være grunnlag for en deltidsstilling. Det er mange garder i kommunen på dette størrelsesnivået som er grunnlag for enten heltidseller deltidsdrift og fast bosetting. Spesielt for denne eiendommen er at den ligger på 750 m.o.h. Hadde denne eiendommen ligget på et annet sted i kommunen ville boplikt alminnelig vært et vilkår for konsesjon. Rådmannen mener det alltids vil være spesielle forhold ved enkelteiendommer som kan utgjøre en forskjell og at det derfor er ryddig å operere med størst mulig grad av likebehandling. Når en i tillegg kommer til at det kan drives økonomisk lønnsom produksjon på en eiendom styrker dette grunnlaget for å opprettholde krav om boplikt. Rådmannen ser det slik at det ikke er noen grunn for å fravike den generelle praksis i dette tilfellet. Tinglyst borett:
Klagerne mener at den tinglyste boretten vil være til hinder for eiendommens salgbarhet og mulighet for oppfyllelse av personlig boplikt. Rådmannen vil anmerke at en slik heftelse er en privatrettslig avtale mellom tidligere og nåværende eiere og at klagerne selv har bidratt til at denne heftelsen ligger ved eiendommen. Kommunen kan ikke hensynta slike forhold ved vurdering av boplikt. Det ville eventuelt kunne føre til at det var nok å tinglyse boretter på gardene slik at boplikten kunne omgås. En annen side ved saken er at tidligere eiere faktisk bebor eiendommen, bidrar i daglig drift og vedlikehold og opprettholder med det mye av bopliktens intensjon. Rådmannen kan forstå at klagerne mener det ikke utgjør noen forskjell mhp. folketallet om de to brødrene bor der eller om foreldrene bor der. Det er imidlertid en forskjell mhp. langsiktig bosetting, om det er yngre folk i etableringsfasen eller folk i pensjonsalderen som utgjør den faste bosettinga. Klagerne mener det er en mangel ved saksbehandlingen at det ikke er vurdert upersonlig boplikt eller at boplikten først skal gjøres gjeldende når boretten opphører. En slik mellomløsning ville medføre at eiendommen uansett ville bli bebodd og at eierne fikk noe lengre tid til å forberede og omstille seg i forhold til tilflytting. Rådmannen mener at perioden 2008-2015 er en tilstrekkelig lang modningsperiode for en endelig avgjørelse for framtidig bosetting, drift og eierskap. Det vises for øvrig til saksutredningen ved førstegangs behandling der den driftsmessige løsningen er drøftet. Det er ikke tvil om at eiendommen best er tjent med at eierne også bebor eiendommen sett i forhold til daglig drift og vedlikehold, opprettholdelse av kulturlandskapet og den helhetlige ressursforvaltning. Det er også slik at de som bebor eiendommen i dag også blir eldre og at det framover må ventes at innsatsen fra kårgenerasjonen vil avta. Rådmannen mener også det kan føre til en uheldig eller uønsket press-situasjon i forhold til at foreldrene opprettholder bosettingen, dersom også de etter hvert kunne få ønske eller behov for å flytte nærmere sentrumsfunksjoner og en enklere boform. For konsesjonssøkerne blir det trolig heller ikke enklere etter hvert som tida går med oppbrudd og flytting til Espedalen. Korrigerende momenter: Klagerne mener det bør ha betydning eiernes tilknytning til eiendommen. Iht. rundskriv M- 2/2009 kan disse momentene «bare tillegges vekt som korrigerende moment. Dette innebærer at det ikke er hensynet til eier som skal være avgjørende for avveiningen. Bare hvis den samlede vurderingen av de øvrige momentene etterlater tvil om hvordan samfunnsinteressene best kan ivaretas, kan livssituasjon eller tilknytningen etter omstendighetene bli avgjørende». Det er rådmannens syn at samfunnsinteressene best ivaretas dersom eiendommen blir bebodd og det av den/de som eier eiendommen. Dette har betydning både for å opprettholde eiendommens produksjonsressurser, driftsmessig løsning, bosettingen generelt i Espedalen og av hensyn til fritids- og reiselivsinteressene, Espedalen som reiselivsprodukt m.m. Søkernes livssituasjon og tilknytning til stedet kan derfor ikke tillegges vekt av betydning for saken. Det er også nedfelt i konsesjonsloven at bl.a. bosettingshensynet skal tillegges særlig vekt og at husforholdene, eiendommens størrelse og avkastningsevne skal tillegges mindre vekt. Samlet vurdering:
Rådmannen mener klagen ikke tilfører saken nye opplysninger. Klagerne hevder at kommunens vurderinger er gjort på sviktende grunnlag og at dette har ført til feil konklusjon med et sterkt urimelig utfall. Rådmannen mener derimot at kommunen har basert sine vurderinger på tilstrekkelige faktiske forhold og utøvd et rimelig skjønn opp mot de lokalt ønskede politiske målsettinger både innen bosettings-, landbruks- og arealbrukspolitikken. Rådmannen tilrår derfor planutvalget ikke å ta klagen til følge og at saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Rådmannen foreslår at det gjøres følgende vedtak: Planutvalget tar ikke klagen fra Arne Helge og Ove Martin Dalen repr. ved advokat Ole Halvard Bondahl til følge. Klagen har ikke tilført saken nye momenter som endrer grunnlaget for beslutning. Kommunen har vurdert saken på tilstrekkelig grunnlag og mener at bosettingshensynet skal tillegges avgjørende vekt. Saken oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse.