Referat oppstartsmøte Detaljregulering for Bleget / Fagerholt Bydel Sentrum / Fagerholt Plannummer 1263 Saksnummer 201001885 Møtedato 07.04.2010 MØTEDELTAKERE Forslagsstiller Konsulent Fra kommunen Referat sendes Pro-nova v/ Erik Geelmuyden Arkade Arkitektkontor v/ Arild Lauvland Ingeniørvesenet: Gro Solås Parkvesenet: Hanne Katinka Hofgaard Plan- og bygningsetaten: Sven Venske, Ålaug Rosseland Møtedeltakere, samarbeidsgruppas medlemmer, sektorkontakter, teknisk direktør v/ Harald Karlsen, plan- og bygningssjef, planleder, barn og unges representant, Rådet for funksjonshemmede v/ Eivind Eliassen OVERORDNA PLAN OG STYRINGSVERKTØY Fylkesdelplan Kommuneplanens arealdel Reguleringsplan for Bleget / Fagerholt, felt 3, datert 6.4.1978 samt senere mindre vesentlige endringer Rikspolitiske retningslinjer Utbyggingsprogram Formål: Bebygde områder Bestemmelser: - Retningslinjer: - Formål: Kontor / Industri Bestemmelser: U=0,4; Byggehøyde i felt 1 cote 44m, i felt 2 cote 43m Ny reguleringsplan vil gjelde foran deler av denne reguleringsplanen. Samordnet areal- og transportplanlegging T-5/93 Om barn og planlegging T-2/08 Riks- og fylkesveger T-1057 Det må inngås utbyggingsavtale før tiltak kan igangsettes innenfor planområdet. Annet planarbeid i området Aktuelle politiske vedtak Mal Referat oppstartsmøte, status: 2.1 OF. Skrevet av: Kvalitetsteam- Plan. Dokumenteier: Planleder. Godkjent dato: 08.02.10 Side 1 av 6
SAMMENDRAG - FORSLAGSSTILLERS BESKRIVELSE AV PLANIDÉ Planområde Planområde omfatter område som er regulert til industri / kontor samt en liten utvidelse nordover. I tilegg omfatter planområde en del av Ålefjærveien og Magnus Barfotsvei og krysset av disse to veiene. Formål Område skal reguleres til foretning, kontor, lager, lett industri, tjenesteyting. Område er delt i 3 delområder. Figur 1 Delområder av planområde med eksisterende bebyggelse I område 1 skal det bare stadfestes dagens situasjon. I område 2 ble det tidligere gitt dispensasjon for oppføring av en dagligvarebutikk. Denne bruken ønskes stadfestet nå i reguleringsplanen. I delområde 3 ønskes utvidelse av eksisterende bygningsmasse for nærings- og servicevirksomhet. BYA for eksisterende bebyggelse innenfor del 3 er 2500 m2, BYA av planlagt bebyggelse ca. 5.500 m2. Samlet BRA er avhengig av antall etasjer og må avklares under reguleringsprosessen. Området anses som ikke særlig egnet for industri. Det er ønskelig at eksisterende næringsprofil endres med hovedfokus på kontor og tjenesteyting (for eksempel lege, tannlege, fysioterapi m.m.). Ønsket utvikling av delområde 3 sees i sammenheng med pågående utbygging av Justnesshalvøya. Figur 2 Idéskisse for mulig bebyggelse av delområde 3 Annet Side 2 av 6
SAMARBEIDSGRUPPAS TILBAKEMELDING PÅ PLAN IDEEN Planområde Planidee Det må vurderes nærmere under planprosessen om det er nødvendig å inkludere Ålefjærvegen i planområde. Nøyaktig avgrensning av planområde i nord (dvs. i hvilken grad en utvidelse / arrondering av industriområde nordover er ønskelig) må også nærmere vurderes i planprosessen. Utvidelses /arrondering må veies opp mot friluftslivsinteresser og landskapsmessige virkninger. Ingeniørvesen: - Parkering må sikres i forhold til ny parkeringsordning. - Planforslaget bør ikke legges opp til arbeidsplassintensive arealbruk / kontor. - I Magnus Barfotsvei må det etableres hhv. fortau og g/s i det avsnittet som er berørt av trafikk fra og til industriområde. - Eksisterende atkomstvei fra Barfotsvei til industriområde skal opprettholdes / reguleres inn. Den veien er for tiden offentlig. Snuplassen er for liten og må oppgraderes i henhold til kommunens vegnormal. - I gjeldene reguleringsplan er det vist en gangvei vest for delområde 1 med tanke på å krysse Ålefjærvegen nord for krysset Ålefjærveien / Barfotsvei. Gangveien er opparbeidet, men ikke overgangen. Det må avklares med Vegvesen om den overgangen skal opprettholdes eller kan reguleres vekk. Etter kommunens skjønn er det et større behov for en overgang sør for krysset ved Gimlekollen / Olav Trygvasonsvei). Parkvesen: - Planområde er omkranset av turområde. Barfotsvei er en viktig element i friluftslivsammenheng, både når det gjelder tilgjengelighet for Paradisbukta og kvalitet på turopplevelse. Det er viktig med en buffer helst som naturterreng, mellom Barfotsvei og ny bebyggelse, at trafikksikkerheten er ivaretatt og at trafikkmengden / trafikkavviklingen ikke fører til en innskrenkning av tilgjengeligheten til Paradisbukta. - Plassering, høyder og volum av ny bebyggelse må skje med omhu med tanke på eksponering mot fjord og veien. Eksponering må dokumenteres i planprosessen. - Etablering av servicefunksjoner må ikke føre til en trafikkøkning som reduserer bokvalitet. Om senter blir aktuelt, må det legges vekt på estetikk og innhold som gir området et lokalt løft. - Nærbutikk er et gode både for friluftsområdet og for boligområdet - Kollen i planområde har en verdi, særlig som buffer mellom de eksisterende bygninger. Planprosessen må ha fokus på hvordan denne kvaliteten eventuelt kan ivaretas. Planen må generelt ha fokus på god terrengtilpassing. Terrenginngrep må avveies mot bygningers eksponering (i høyden). Plan- og bygningsetaten - Positiv til bruk av område for lager, enkelte håndverksbedrifter (rørlegger, maler osv.) - Dagens kontorarealer kan opprettholdes. Ut over dette anses det i utgangspunkt som uønskelig med ny kontor, siden kontor Side 3 av 6
skal fortrinnvis etableres langs metroaksen og i kvadraturen. Det må vurderes nærmere om og i hvilken grad kontorarealer i forhold til føringer på overordnet nivå og konsekvenser (for eksempel trafikk). - Planforsalget inneholder en rekke senterfunksjoner (dagligvarebutikk, tjenesteyting, kontor) i nærheten av eksisterende og ny boligområder. Omfanget av ny bebyggelse kan være ganske betydelig (ved antatt 3 etasjer ca. 15.000 m2 ny BRA). Det må nærmere vurderes om og i hvilken omfang dette område skal ha senterfunksjoner, særlig med tanke på kommunens senterstruktur for øvrig. - Det må utredes hva slags næringsprofil dette område har per i dag, hvilken profil dette område skal ha i framtid og hvordan dette profil er forenlig med eksisterende eller ønsket næringsstruktur i planområde og kommunen for øvrig. Dersom enkelte funksjoner ikke lenger skal opprettholdes må det synliggjøres at det ikke lenger er behov for det på stedet, eller at det finnes andre steder der de kan flytte til. Likevel synes PBE at en miks av ulike næringer kan også være en kvalitet i en ellers monostrukturert boligområde, og at det bør vurderes nærmere i planprosessen om dette kan være et alternativ til for eksempel å fokusere hovedsakelig på kontor og service. - Eksisterende dagligvarebutikk kan stadfestes, ellers bør det ikke etableres nye foretningsarealer. - Det er svært ønskelig at planområde vurderes under ett, dvs. at fortettingspotensialer ikke bare utredes for delområde 3. PBE fikk en henvendelse av eieren til delområde 1, at også han ønsker en fortetting. Dette må samordnes med pågående reguleringsplanarbeid. - Ny bebyggelse må være i harmoni med omgivelse og eksisterende bebyggelse i planområde. Det bør foretrekkes oppdelte bygningskropp framfor store firekantete bygninger (som bygg A er et eksempel på). Som alternative til det bør det vurderes muligheten for å oppføre flere mindre bygg framfor få større (her er det for eksempel tenkelig å dele bygg F i to, og å skille bygg D og E). - Nye bygg må ikke være større og høyere enn bygg A. Det anses som ønskelig med litt variasjon i bygningsvolumer og høyder. - % BYA av delområdene bør ikke være for høyt, dvs. at det er fortsatt mulig med opparbeidelse av gode utearealer. Også plassering av bygg børe sikre gode utearealer, og at det er nok plass mellom bygninger. Barn og unges representant (Kommentar per e-post før møte den 26.03.2010) - Er bekymret for at det skal gripes inn i friområde. Dette er mer en bare enn buffer, og er område for fri lek for barn i tilstøtende boområder. Industriområde og en eventuell utvidelse må ikke påvirker kvaliteten på friluftsområde negativt (både visuelt og funksjonelt), særlig i og ved Paradisbukta og stien rundt neset. Utvidelse må ikke føre til stygge skjæringer, som må sikres med gjerder og bli synlig fra deler av friområdet. Annet Side 4 av 6
Samarbeidsgruppa anbefaler oppstart av planarbeid. SAMARBEIDSGRUPPAS FØRINGER FOR REGULERINGSARBEIDET Oppstartsvarsel Det ble allerede varslet oppstart av planarbeidet etter at planideen ble drøftet i møte med plan- og bygningsetaten den 19.01.2010 og kommentert i brev av 3.2.2010. I oppstartsvarsel er det ikke omtalt at eksisterende industriområde ønskes utvidet litt nordover og at dette medfører inngrep i eksisterende friområde. Forslagsstiller må avklare med Fylkesmannen hvordan den manglende opplysningen må håndtereres / kan rettes (ny varsel om oppstart?). Særskilte utredninger Trafikkanalyse, Støyvurdering, Barn og unge, Næringsprofil / senterfunksjoner i planområdet i forhold til føringer på overordnet nivå Rekkefølgekrav Lekeplasser Kommunaltekniske anlegg Konsekvensutredning Kart Veinavn Andre relevante opplysninger Krav om godkjente tekniske planer (vei, vann, avløp) samt utomhusplan. Planen utløser ikke krav om konsekvensutredning. Nyeste grunnkart for området må brukes Eksisterende kvalitet på kartgrunnlaget er tilfredsstillende Eksisterende veinavn dekker planområdet. DIVERSE Plangebyr Fremdriftsavtale Kvalitet på planmateriale Pr. 01.01.2010 er behandlingsgebyr for reguleringsplaner kr 54000 og arealgebyr kr 8,00 pr m² bruksareal. Gebyr sendes forslagsstiller når planen legges ut til offentlig ettersyn. Plan- og bygningsetaten ønsker å inngå en gjensidig forpliktende fremdriftsavtale med forslagsstiller. Avtalen inngås etter at det er varslet oppstart av planarbeidet. Komplett planmateriale skal være i henhold til plan- og bygningsetatens krav til regulerings- og bebyggelsesplaner, se internett: www.kristiansand.kommune.no - bolig og eiendomregulering og planer. BEKREFTELSER Denne tilbakemeldingen fra kommunen bygger på de opplysninger og planfaglige forhold som forelå på det tidspunkt oppstartsmøtet ble avholdt. Planfaglige tema og prioriterte utredningsbehov for planarbeidet er angitt så langt dette har vært mulig på grunnlag av Side 5 av 6
tilgjengelige opplysninger gitt i planinitiativet og etter interne kommunale avklaringer. Verken oppstartsmøtet eller referatet gir rettigheter i den senere saksbehandlingen. Side 6 av 6