FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET SYKEHJEM, 1. GANGS BEHANDLING

Arkivsak-dok. 13/02861-6 Saksbehandler John Lium Saksgang Møtedato Utvalg for plan og kommunalteknikk 18.11.14 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR DEL AV KLYVEJORDET SYKEHJEM, 1. GANGS BEHANDLING Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12 10, og med henvisning til saksframlegget, legges forslag til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet sykehjem, dat. 10.10.14, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. For å se til at leverings/hente-området for barnehagen får en forbedret og mer trafikksikker utforming, skal det arbeides videre med reguleringsplanforslagets illustrasjonsplan fram til planforslagets 2. gangs behandling. Dette for at reguleringsbestemmelsene ved 2. gangs behandling om nødvendig skal kunne suppleres og sterkere knytte den valgte utforming av denne søndre del av område IN1 til reguleringsplanforslaget. Vedlegg: 1.Dokumentliste, dat. 05.11.14 2.Oversiktskart, dat. 10.10.14 3.Forslag til reguleringsplan (detaljregulering), plankart sist dat. 10.10.14 4.Forslag til reguleringsplan (detaljregulering), reguleringsbestemmelser, sist dat. 10.10.14. 5.Illustrasjonsplan, dat. 03.11.14 6.Risiko- og sårbarhetsanalyse, sist dat. 14.10.14 7.Støyvurdering, dat. 27.06.14 8.Notat om Atkomst til nytt sykehjem på Klyvejordet, dat. 04.07.14 9.Geoteknikknotat, dat. 30.06.14 10.Innspill til planoppstartsvarselet 11.Sol/skyggeanalyse, vårjevndøgn, dat. 07.10.14 12.Sol/skyggeanalyse, sommersolverv, dat. 07.10.14 13.Arkeologisk registrering, dat. 14.Planbeskrivelse, dat. 10.10.14 1

2 15.Skissert alternativt prinsipp for levering/henting av barnehagebarna, dat. 05.11.14 16. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan for Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby 0. Viktige punkt i saken Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet sykehjem er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Porsgrunn kommune, v/eiendomsforvaltningen. Planområdet er ca. 18 dekar og ligger på Vestsiden, nærmere bestemt rett øst for det tidligere bomstasjonsområdet langs Rv 36. Planforslaget innebærer at deler av gjeldende reguleringsplan for «Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby» endres. I søndre del av planområdet ligger Vestsiden Barnehage. Helt i øst-sørøst omfatter området en del av Klyvebekken. Planområdet grenser i øst mot Vestsiden skole og eksisterende og planlagt boligbebyggelse. I nord og i sør grenser området mot eksisterende boligbebyggelse. I vest grenser planområdet mot Rv 36. I områdets gjeldende reguleringsplan er planområdet regulert til «byggeområde, områder for offentlig/allmennyttig formål». I denne planen var det lagt opp til en mulig lokalisering av en idrettshall for Vestsida her. En gangog sykkelveg er planlagt (og bygd) kryssende øst-vest gjennom planområdet. Et mindre torgareal var planlagt lokalisert i tilknytning til denne g/s-vegen. Årsaken til at det nå vurderes som nødvendig å utarbeide en full omregulering, dvs ny reguleringsplan, er at det bl.a foreslås endringer av arealformål og byggegrenser som avviker fra gjeldende plan. Hensikten med planarbeidet er primært å legge til rette for videre bygging av et sykehjem på Klyvejordet og å se det i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur. I gjeldende kommuneplans arealdel er planområdet disponert som «offentlig bebyggelse, eksisterende». I høringsforslaget til ny kommuneplans arealdel er området disponert som «offentlig eller privat tjenesteyting» Igangsetting av reguleringsplanarbeidet ble varslet 06.09.2013. I planforslaget foreslås den ubebygde nordlige del av planområdet regulert til «område for bebyggelse og anlegg, institusjon», mens søndre del foreslås regulert til «område for bebyggelse og anlegg, barnehage». Det tidligere planlagte torgarealet inngår ikke i reguleringsplanforslaget. Del av Klyvebekken med en kantsone foreslås regulert til «grønnstruktur». Som i gjeldende reguleringsplan er kjøreatkomst til planområdet fordelt på Grønstensgate i sør og Østre Klyveveg i nord. 1. Planforslagsstillers planbeskrivelse inkl. oppsummering av ROS analyse (Følgende kapittel skrevet i kursiv, er i sin helhet kopi av planforslagsstillers planbeskrivelse, sist dat. 10.10.14)

3 «1.BAKGRUNN Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS og fremmes på vegne av Porsgrunn kommune. Planforslagets navn er: Reguleringsplan for deler av Klyvejordet sykehjem. Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for bygging av sykehjem og å se dette i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur. 2.PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er avsatt til «Offentlig bygning - nåværende», i kommuneplanens arealdel for Porsgrunn kommune 2007-2020, vedtatt i bystyret 06.11.2008. Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Varslet grense vist med sort stiplet linje.

4 2.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfattes av en gjeldende reguleringsplan, plan nr 130, Klyvejordet, Vestsia hageby vedtatt 24.januar 2002. Planforslaget vil erstatte deler av denne planen. Planområdet er i gjeldende plan regulert til kombinert formål offentlig/allmennyttig. Figur 2. Gjeldende reguleringsplan

5 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1. Beliggenhet i kommunen Tomten for nytt sykehjem på Vessia ligger på et areal kalt Klyvejordet. Arealet ligger på østsiden av Rv 36 ved der det tidligere var bomstasjon. På sydsiden ligger Vessia barnehage og øst for arealet ligger Vessia skole. Tomten ligger således i tilknytning til annen offentlig bebyggelse. På nordsiden av tomten ligger det nyere boligbebyggelse i blokker av 2, 3 og 4 etasjer. Figur 3. Planområdets beliggenhet i kommunen.

6 3.3. Eksisterende bebyggelse Det er en eksisterende barnehage i planområdet, som ligger på eiendom gbnr 123/745. Barnehagen har samme adkomst som nytt sykehjem. Figur 4. Eksisterende barnehage i planområdet. 3.4. Veg- og trafikkforhold Det er to mulige adkomstveger til planområdet, enten via Østre Klyveveg eller via Grønstens gate. Barnehagen har i dag adkomst via Grønstens gate, se figur 5. Planområdet ligger i et boligområde med skole og barnehage tett opptil. Boligene er en blanding av blokker og eneboliger. Vestsiden skole er både barne- og ungdomsskole. Vessia barnehage har 60 plasser for barn i alderen 0-6 år. Adkomsten til barnehagen er slik vi ser det via Solumsgata og Grønstensgate. Vessia skole er en 1-10 skole med ca 385 elever. Det er totalt ca 70 ansatte. Skolen har skolefritidsordning (SFO) med ca. 100 barn. I tilknytning til skolen er det bygget en idrettshall som er i bruk utenom skolens åpningstider. Skolen har sin parkeringsplass på østsiden av bygget med adkomst fra Smedgata. Fra syd er adkomstene til skolen og barnehagen via Smedgata og Solumsgata. Fra nord vil en også kunne kjøre via Bjørndalsjordet, Krokvegen og Smedgata. Via disse vegene er det også mulig å kjøre gjennom området. Området har godt med gang- og sykkelveger. Det er gode forbindelser til skolen og barnehagen og gjennom området. Kryssinger av riks- og fylkesveger er planskilte eller sikret med signalanlegg. Kryssinger av viktige kommunale veger er stort sikret med opphøyde gangfelt og hastighetsreduserende tiltak. Langs mange av de viktigste kommunale vegene er det bygget fortau. Skolevegene i området er sikret på en god måte. Det er gjennomført en særskilt vurdering av adkomst til nytt sykehjem (jf kap 8.6 og særskilt notat).

7 Figur 5. Bilde som viser veisystemet i området 3.5. Terrengforhold, landskap, vegetasjon Tomten er relativt flat, men svakt skrånende mot øst. Klyvebekken går over tomtens sydøstre hjørne. Bekken ligger lavt i forhold til omkringliggende terreng. Det er i dag lite vegetasjon på arealet med unntak av kantvegetasjon langs bekken og noe løvtrær spredt på tomten. 3.6. Grunnforhold NGUS løsmassekart viser Tykk havavsetning i planområdet.

8 Figur 6. Løsmassekart (NGU) Grunnundersøkelsene gjennomført i planområdet viser at grunnen domineres av lagdelte masser av sandig, leirig silt/sandig siltig leire. Silt-/leirmassene er lite til middels sensitive. 3.8. Miljøbelastninger Rv 36 er en betydelig støykilde for planområdet, i forhold trafikkstøy. Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. 3.9. Verneinteresser Det er ingen verneinteresser i området.

9 4. EIENDOMSFORHOLD Følgende eiendommer ligger innenfor eller delvis innenfor planområdet: Gnr./bnr. Eier 123/745 Porsgrunn kommune 123/743 Porsgrunn kommune 123/740 Skagerak Nett as 123/741 Porsgrunn kommune 200/926 Porsgrunn kommune 503/1 Statens vegvesen 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Oppstartsmøte ble avholdt 26.06.2013. I oppstartsmøte deltok Ivar Øverli og Morten Ødegård (Porsgrunn kommune som tiltakshaver/prosjekteier) og Jan Tore Andersen og John Lium (Porsgrunn kommune som planmyndighet). 5.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i Varden og TA september 2013 og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev til berørte og regionale myndigheter den 06.09.2013. 5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter.

10 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER 6.1. Offentlige høringsinstanser Statens vegvesen, brev av 10.09.2013 SVV uttaler at regulering av ny virksomhet vanligvis medfører økt trafikkbelastning i kryss og avkjørsler og at de trafikkmessige virkningene av planen må dokumenteres nærmere. I planarbeidet må det derfor inngå en vurdering av adkomst- og parkeringsforhold for det nye sykehjemmet og for eksisterende barnehage. Forholdet til kollektivtrafikk og trafikksikkerhet for myke trafikanter, herunder skoleveger, må avklares. SVV bemerker at byggegrense i forhold til fylkesveg 354 settes til 30 meter og at det forutsettes at adkomsten til området blir fra Grønstens gate. Forslagsstillers kommentar Det er som en del av planarbeidet utarbeidet en trafikkvurdering i forhold til adkomst og trafikksikkerhet. Det er i planen lagt opp til adkomst både fra nord via Øvre Klyve veg og fra syd via Grønstens gate. Telemark Fylkeskommune, brev av 03.10.2013 Fylkeskommunen uttaler at registreringer av automatisk fredete kulturminner som er foretatt for eksempel i forbindelse med utarbeidelse av økonomisk kartverk og eldre reguleringsplaner ofte er mangelfulle, og at da området sist ble regulert i 2002 ble det ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser etter automatisk fredete kulturminner. Siden den gang har fylkeskommunen tatt i bruk nye metoder. Fylkeskommunen gjør oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 annet ledd. Meldeplikten må innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Fylkeskommunen kjenner ikke til etterreformatoriske kulturminner av nasjonal verdi eller interesse innenfor planområdet. Fylkeskommunen har så langt ingen andre merknader til reguleringsarbeidet. Kommentar Fylkeskommunen har gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. Det er tatt inn en reguleringsbestemmelse om meldeplikten etter KML 8. NVE, epost av 25.09.2013 NVE har ikke registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet, men vil minne om at flom- og skredfare alltid skal vurderes som en del av ROS-analysen. NVE påpeker at det går en bekk sørøst for planområdet som delvis er lukket. NVE legger til grunn at det ikke skal gjøres inngrep eller tiltak som berører bekken. NVE anbefaler imidlertid at kommunen

11 må vurdere kapasiteten i løpet og kulverter, og vurdere om planområdet kan være utsatt for oversvømmelser dersom disse går tett. NVE anbefaler at kommunen legger opp til en lokal overvannshåndtering som ikke øker avrenningen til bekkesystemet. NVE forventer at flomvannføringen i små nedbørfelt og kystvassdrag vil øke med 20% som følge av klimaendringer. NVE bemerker at planområdet ser ut til å ligge på marine avsetninger, noe som kan være en indikasjon på ustabile grunnforhold og anbefaler derfor at det i planarbeidet gjøres en vurdering av grunn- og terrengforhold for å avklare om det kan være fare for utglidning/skred. NVE vedlegger en sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Dersom en kan svare Nei på spørsmålene i sjekklista er det ikke nødvendig å sende planen på høring til NVE. Dersom planarbeidet berører noen av disse temaene skal NVE ha planen på høring. Forslagsstillers kommentar Det er gjennomført grunnundersøkelse i planområdet. Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er derfor ikke fare for at eventuelle mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling. Det skal ikke gjøres inngrep eller tiltak som berører bekken. Det er stilt krav om tekniske planer for veg, vann og avløp, som også omfatter overvannshåndtering. Fylkesmannen i Telemark, brev av 25.06.2013 Fylkesmannen bemerker at det i oppstartsmøtet ble understreket behov for å ivareta «barn/unge, funksjonshemmede og eldres interesser» og trafikksikkerheten i planarbeidet, noe Fylkesmannen støtter. Fylkesmannen påpeker at det er viktig å ta hensyn til beboernes behov for utendørs opphold og aktivitet og at det bør være et særlig fokus på universell utforming. Viser til vedlagte to rapporter om «Utemiljø ved sykehjem i Telemark» og «Sentrumsnære turveger med universell utforming». Fylkesmannen har ellers ikke andre merknader til varselet. Forslagsstillers kommentar: Det er utarbeidet et skisseprosjekt for nytt sykehjem som ligger til grunn for reguleringsplanen. Utomhusplan er en del av skisseprosjektet og ligger vedlagt planen og viser utendørs oppholdsarealer. Porsgrunn kommune v/leder av forebyggende avdeling, epost av 06.09.2013 Bemerker at en må huske på naturgassledningen som ligger i området. Forslagsstillers kommentar: Det er stilt rekkefølgekrav om plan for omlegging av naturgassledningen. Legetjenester og Miljørettet helsevern

12 Uttaler at for eldre mennesker, som for alle andre, er det viktig å tilrettelegge for muligheter til fysisk aktivitet og utfoldelse både ute og inne. Det å skape et fysisk miljø som innbyr til aktivitet anses som viktig. Uteareal og gangstier må sikres god framkommelighet med hjelpemidler som gåstol og rullestol, i tillegg bør det etableres et sansestimulerende uteareal. Gjør oppmerksom på heftet «Utemiljø ved sykehjem i Telemark». Uttaler at nærheten til barnehage og skole gjør at det vil være gode muligheter for å etablere gode relasjoner mellom sykehjemmet, barnehagen og skolen. Bemerker at planforslaget innebærer etablering av sykehjem nær eksisterende Fv 354. Måling av luftkvaliteten i Grenland ved Lensmannsdalen målestasjon, viser at grenseverdien for svevestøv tidvis overskrides i dette området. Miljørettet helsevern i Grenland anbefaler derfor at retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520), legges til grunn for planarbeidet. Bemerker også at nærheten til rv 354 medfører at området vil være utsatt for støy. Anbefaler at retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging(t-1442) legges til grunn for planarbeidet. Forslagsstillers kommentar Det er utarbeidet et skisseprosjekt for utbygging som viser opparbeidelse av utearealene. Det er stilt krav om utomhusplan som en del av rammesøknaden. Det er ikke gitt spesifikke krav til utearealene, da disse må tilpasses type beboere. I utgangspunktet er sykehjemmet på Klyvejordet tenkt som et dement- sykehjem. Det er ikke gjennomført en spesifikk vurdering av luftkvaliteten i planområdet. 13-1 i TEK10 sikrer ivaretakelse av luftkvalitet i nye bygg. Det er gjennomført detaljerte støyberegninger for planområdet og den bebyggelsen det legges til rette for. Støyberegning er vedlagt som særskilt vedlegg. 6.2 Direkte berørte parter og naboer Skagerak Naturgass, brev av 06.09.2013 Uttaler at de har naturgassledning gjennom det aktuelle området, som det må tas hensyn til under arbeidene. Det er inngått avtale mellom kommunen og Skagerak Naturgass om å ha gassledning liggende gjennom eiendommen. I avtalen står det bl.a. at ledningen kan legges om, men at partene i forkant må bli enige om hvordan dette skal utføres. Gassledningen er en del av hovedforsyningen til Skien. Sikringsfelt er 2 m til hver side av ledningen. Kommer bygget nærmere må det iverksettes spesielle tiltak. Ledningen ligger på 1m dybde. Ønskes det gassforsyning til sykehjemmet, kan det enkelt monteres på en avgrening på gassledningen. Skagerak Naturgass kan levere både naturgass og biogass.

Kommentar Det er stilt rekkefølgekrav om plan for omlegging av naturgassledningen. Vestsiden Hageby V.Borettslag, brev av 30.09.2013 Borettslaget kommer med følgende innspill: Adkomst og parkering til sykehjemmet anbefales lagt til sørsiden. Det vil da bli benyttet samme innkjørsel, som barnehage og skole. Begrunnelsen fra styret er at det allerede er stor trafikk på innkjørsel fra nordsiden. Det er mange leiligheter som sogner til Østre Klyveveg og Klyvebekkveien, og det er allerede i overkant stor trafikk på feltet. Skole og barnehagetrafikk er over når det er mest besøk på sykehjemmet. Når det gjelder selve sykehjemmet er det viktig at det er minst mulig til sjenanse for de eksisterende byggene dvs. at det ikke hindrer utsikt. Styret foreslår et bygg på maks 2 etasjer. Det er viktig at sykehjemmet vil arkitektonisk passe inn med eksisterende bygningsmasse på feltet. Det bor mange eldre på feltet, det er derfor viktig at de får et servicetilbud på sykehjemmet. Styret kan se for seg at det blir tatt med i planene et sosialt møtested for de eldre. Det bør også vurderes om det kan være stasjonert personell fra hjemmetjenesten på sykehjemmet. De vil ikke trenge bil for å betjene de eldre på feltet. Forslagsstillers kommentar: Det er lagt opp til adkomst både fra nord og syd til sykehjemmet. Adkomst fra nord er kun tenkt for ansatte som skal parkere på p-plass på nordsiden av sykehjemmet. Hovedadkomst vil være fra syd via Grønstensgate. Det legges til rette for et sykehjem i 3 etasjer. Forslagsstiller mener dette passer inn i område med tanke på bl.a. blokkbebyggelsen på nordsiden. 13

7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Avgrensning av planområdet Figur 7. Planens begrensning 7.2 Planen Planens navn er: Reguleringsplan for del av Klyvejordet sykehjem. Planforslaget består av: Plankart med målestokk og dato (10.10.2014) Reguleringsbestemmelser datert (10.10.2014) Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet) ROS-analyse Sjekkliste for planlegging Illustrasjonsplan/utomhusplan 14

15 I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken. 7.3 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for oppføring av nytt sykehjem på Klyvejordet og å se dette i sammenheng med eksisterende barnehage med tilhørende infrastruktur 7.4 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Bebyggelse og anlegg - Barnehage - Institusjon - Energianlegg - trafo Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg (offentlig) - Fortau - Gs-veg Grønnstruktur - Grønnstruktur Bruk og vern av sjø og vassdrag - Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone Bebyggelse og anlegg Det legges til rette for følgende bebyggelse i planområdet: Institusjon IN1 Innenfor arealet kan det etableres sykehjem med maksimal kotehøyde + 24. Det tillates tekniske installasjoner på tak over gitt byggehøyde. Tekniske installasjoner skal begrenses til 15% av takflaten. Maksimal tillatt grad av utnytting er bebygd areal (BYA) på 60 %. Barnehage BHG1 Omfatter eksisterende barnehage. Planen legger til rette for en utvidelse av barnehagen. Maksimal tillatt grad av utnytting er %BYA=30 %. Energianlegg trafo E1 Omfatter areal for eksisterende trafo. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kjøreveg VO1, VO2 Det er regulert deler av 2 offentlige veger i planen VO1 og VO2. VO1 medfører en justering av regulerte vendehammer i gjeldende plan. VO2 er tilnærmet eksisterende forhold. Fortau - FTA1

16 Omfatter eksisterende fortau ved barnehage. Gang- og sykkelveg GS1, GS2 Omfatter eksisterende gang- og sykkelveger i området. Grønnstruktur Omfatter grøntareal langs elva. Det tillates tiltak i G1 som gjør bekken mer tilgjengelig, i form av terrengendringer etc. Bruk og vern av sjø og vassdrag Bruk og vern av sjø og vassdrag VBV1, VBV2 Omfatter deler av Klyvebekken som går gjennom området. 8. Konsekvenser av planforslaget Planforslaget er vurdert opp mot de tema som er funnet aktuelle i sjekkliste for reguleringsplaner (nr 50-011). Overordnet plan Forslag til reguleringsplan er i tråd med kommuneplanens arealdel. Arealene er avsatt til «offentlig bygning». Landskap/fjernvirkning Det er utarbeidet en 3D-modell for å illustrere utbyggingen. Figurer nedenfor er fra det godkjente skisseprosjekt for utbyggingen.

17 Figur 8. Fugleperspektiv fra sørøst Figur 9. Perspektiv adkomstplass fra sør

18 Figur 10. Perspektiv hage fra nord Figur 11. Snitt øst-vest Naturgrunnlag Det er gjennomført en grunnundersøkelse i planområdet i forbindelse med planarbeidet. Områdestabilitet: Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er derfor ikke fare for at eventuelle mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling. Lokal stabilitet:

19 Undersøkelsene viser at grunnen domineres av lagdelte masser av sandig, leirig silt/sandig siltig leire. Silt-/leirmassene er lite til middels sensitive. Gravearbeidene må utføres med stabile graveskråninger sikret mot erosjon. Etablering av parkeringsplass på toppen av elveskråningen ned til Klyvebekken må utføres slik at tilfredsstillende stabilitet i elveskråningen ivaretas. Behov for erosjonssikring i elvekanten skal vurderes. Stabilitetsforholdene skal vurderes av geoteknisk sakkyndig. Vurderingene skal danne grunnlaget for hvordan parkeringsområdet skal etableres og om det kan bli nødvendig med ekstra sikringstiltak i skråningen. Solforhold Areal for nytt sykehjem skråner mot øst, men det er relativt gode solforhold. Vegetasjon Det er lite vegetasjon i området og vegetasjonen er lite interessant i forhold til naturmiljø. Lokaliseringsfaktorer Arealet ligger med relativt kort avstand til offentlig transport i Linaasgate og med gode gang- /sykkelveiforbindelser. Fra vestsiden av rv. 36 går det to gang-og sykkelvei traseer inn mot område, en direkte inn fra vest og en noe lengre syd som går mer direkte mot Vessia skole. Arealet ligger ca 750 meter fra Porsgrunn sentrum (Down town). Grønnstruktur I gjeldende reguleringsplan er det regulert grønnstruktur på nordsiden av planområdet. Denne grønnstrukturen berøres ikke av planforslaget og kan i en viss grad fungere som grønnstruktur der allmennheten kan bevege seg øst-vest i dette området. Det er regulert inn grønnstruktur langs Klyvebekken. Estetikk Utnyttelsesgrad og byggehøyder er vurdert i forhold til omgivelsene. I figur 8-11 er mulig ny bebyggelse vist i 3D-modell fra ulike synspunkter. Illustrasjonsplan som ligger vedlagt planforslaget viser en mulig løsning av utbyggingen. Det er gitt en estetikkbestemmelse i planen for å sikre at nye bygg harmonerer med bygg i omgivelsene og landskapet. Utbyggingsrekkefølge Det er ikke stilt spesifikke krav i forhold til utbyggingsrekkefølge. Økonomi Det er Porsgrunn kommune som er forslagsstiller og grunneier og opparbeidelse av infrastruktur og nytt sykehjem vil naturlig da kreve offentlige midler.

20 8.2 Miljøvernfaglige vurderinger Naturverdier/Naturmangfoldloven Det er gjennomført en vurdering av naturmiljø/biologisk mangfold i området. Asplan Viak As v/rune Solvang har befart området. Det er ikke funnet naturverdier i planområdet. De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet. Det er gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er gjennomført befaring av biolog i området i forbindelse med planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig. Til 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er relativt godt er konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. 10-12 er ikke aktuelle da det ikke er spesielle naturverdier. Vassdragsforvaltning Klyvebekken går gjennom planområdet. Det planlegges ikke tiltak i bekken. Krav om plan for overvannshåndtering. Vann, avløp og renovasjon Eksisterende VA ledninger som må legges om er vist med røde streker på plantegning. Kum SID 91017 blir liggende under bygget. I skisse for omlegging er det forutsatt ny trase for SP160 og VL160 mellom pkt A og B. SVV sin 600 BET OV ledning forutsettes lagt om mellom pkt C og D som vist på skisse (figur 12).

21 Figur 12. Skisse for omlegging av VA-anlegg. Forurensning Planområdet ligger i nærheten av rv. 36 med ÅDT på 18400. Støyberegninger er utført underveis i prosessen med skisseprosjektet, for å hjelpe arkitekt med å plassere bygningsmassen hensiktsmessig, både mht. støy på uteoppholdsareal og støy utenfor vinduer til beboerrom. Antall etasjer, planløsning og bygningenes form er justert for å ta hensyn til støysituasjonen for å oppfylle kravene fra T- 1442/2012 og NS 8175:2012. Det er gjennomført en endelig støyvurdering ved sluttført skisseprosjekt. Støyvurderingen ligger vedlagt som særskilt vedlegg Uten områdeskjerm langs rv.36 vil planlagt sykehjem ligge i rød støysone og skjermingstiltak er derfor påkrevd for å kunne bygge på planområdet. Med en 3,5 meter høy støyskjerm på topp av voll mot rv.36 og planlagt bygningsutforming og høyde iht. skisseprosjektet, så vil sykehjemmet oppfylle de krav som gjelder til støy på fasade utenfor vinduer til beboerrom. Samtlige fasader vil ha støynivå under nedre grenseverdi for gul støysone og

22 ingen begrensninger vil settes til valg av planløsninger mht. støy. Alle romtyper vil oppfylle krav til innendørs støynivå fra utendørs lydkilder med fasadekonstruksjon iht. TEK10. Med foreslått skjermingsløsning vil man oppfylle kravet i NS 8175:2012 for alle planlagte uteoppholdsarealer på bakkeplan. En eventuell takterrasse på vestlig fløy må ha en egen lokal støyskjerm og denne vil kreve vesentlig høyde. For planlagte balkonger vil samtlige balkonger mot vest i øverste etasje for begge fløyene kreve en lokal skjerm/tett rekkverk med høyde minimum 1,7 meter over balkonggulv. Figur 13. Vegtrafikkstøy fremskrevet situasjon uten skjerming

23 Figur 14. Vegtrafikkstøy fremskrevet situasjon med skjerming ENØK Energikilder Nytt sykehjem skal utføres med vannbårent varmeanlegg for å dekke transmisjonstap, oppvarming av ventilasjonsluft og varmvannsberedning, samt utvendig snøsmelteanlegg. TEK10 stiller krav om at minimum 60% av energimengden til oppvarming skal dekkes via ikke-fossile og fornybare energikilder. Dette er bl.a.: - Fjernvarme - Varmepumpe - Biobrensel - Biogass - Solenergi - Vindkraft

24 Fjernvarme Det er ikke etablert fjernvarmeanlegg i området Klyvejordet. Det er heller ikke planlagt utbygget fjernvarme for dette området i nærmeste framtid. Fjernvarme er kun aktuelt dersom en fjernvarmeleverandør leverer en frittstående lokal energisentral som tilknyttes sykehjemmet og plasseres i utkanten av tomta. Det er biobrensel som er aktuell energibærer i en lokal fjernvarmesentral. (Konf. avsnitt om biobrensel under). Varmepumpe Luft-vann-varmepumpe og geo-varmepumpe basert på bergvarme er aktuelt. Luft-vann-varmepumpe er normalt et enklere og rimelige anlegg enn geo-varmepumpe. Fordeler med geo-varmepumpe er at anlegget kan levere full ytelse også ved de laveste utetemperaturene, har bedre effektfaktor ved lave utetemperaturer, og at anlegget ikke har utvendige deler som forstyrrer visuelt og akustisk. Biobrensel Et biobrensel-anlegg krever relativt mye areal og mye logistikk, og gunstig energipris krever at anlegget kan motta pellets(flis) fra store biler. Anlegget omfatter fyrhus med kjelanlegg, silo(pellets) i størrelsesorden 60-70m3 og askecontainer. Adkomst for stor bil må ivareta oppstillingsplass for stor A B -anlegg er av arealhensyn vurdert å være lite aktuelt Klyvejordet Solenergi Solenergi kan utnyttes til el.produksjon via solcelle-paneler, eller til varmeproduksjon via solfangerpaneler. Dette er anlegg som normalt ikke produserer energi til konkurransedyktig pris, og er vurdert som uaktuelt mhp energiforsyning til Klydejordet. Solenergi kan utnyttes til romoppvarming via vinduer og persiennestyring. Vindenergi Området Klyve er ikke spesielt egnet for vindkraft. Vindmøller er vurdert som uaktuelt som energiforsyning til Klyvejordet. Olje-/gass Olje er kun aktuelt dersom det er forenlig med miljømål i Porsgrunn kommune. Gass er aktuelt som spisslast. Naturgass er aktuelt for Klyve, rett vest for tomten har Skagerak Varme en nedgravd ledning med naturgass.

25 El. El.kjel er aktuelt som spisslast. For Klyvejordet er det medregnet at: - Grunnlast dekkes via varmepumpe og brønnpark - Spisslast dekkes via gasskjel (naturgass) eller el.kjel. 8.3 Kulturlandskap og kulturminner Kulturminner Det er gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet. 8.4 Barn og unges, funksjonshemmedes og eldres interesser Tilgjengelighet Det er søkt tilrettelagt for veier med så gunstige stigningsforhold som mulig. Parkeringsplasser er tenkt lagt nær opp til bebyggelsen. TEK10 har omfattende krav i forhold til tilgjengelighet som må følges ved en utbygging. Leke- og oppholdsarealer Uteoppholdsarealene for sykehjemmet er vist i vedlagte utomhusplan. Disse er lagt på nordsiden av sykehjemmet. Uteoppholdsarealene ligger godt skjermet. Barnehagens uteområder endres ikke av planen. Arealet for nytt sykehjem har i liten grad vært benyttet av tilgrensende barnehage. Utomhusplan Det er utarbeidet en utomhusplan/landskapsplan som en del av skisseprosjektet for nytt sykehjem. Denne planen ligger vedlagt som særskilt vedlegg. 8.6 Veg og vegtekniske forhold / trafikksikkerhet Trafikkforhold/trafikksikkerhet/vegutforming Det er gjennomført en særskilt trafikkvurdering i forbindelse med planen. Denne er vedlagt som særskilt vedlegg. Parkering er løst innenfor planområdet, inkl. parkering for forflytningshemmede. V01 er regulert med bredde 7 meter med unntak av vendehammer som er regulert med bredde 6,5 meter grunnet trafo og sykehjemsbygg. VO2 er regulert i 5,5 meters bredde og snøopplag kan være i grønnstruktur her. GS-veg er regulert med 5 meters totalbredde som i gjeldende plan.

26 8.7 Oppsummering av ROS-analyse Det er utarbeidet en egen ROS-analyse for planforslaget. Sammendrag er gitt nedenfor, sammen med matrise. Tiltak/forslag til løsning er vist i tabell nedenfor. Sannsynlighet: Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre alvorlig 3. Alvorlig 4. Svært alvorlig 4. Svært sannsynlig 36 3. Sannsynlig 7 8 2. Mindre sannsynlig 27 3 53 1. Lite sannsynlig 16 48 Naturrisiko Hendelse 3 Løsmasseskred Det er gjennomført en grunnundersøkelse i området. Det er ikke registrert sensitive løsmasser med sprøbruddegenskaper (kvikkleire) på lokaliteten. Det er derfor ikke fare for at eventuelle mindre glidninger lokalt som kan utløse store ras med suksessiv bruddutvikling. I forhold til lokalstabilitet må gravearbeidene utføres med stabile graveskråninger sikret mot erosjon. Etablering av parkeringsplass på toppen av elveskråningen ned til Klyvebekken må utføres slik at tilfredsstillende stabilitet i elveskråningen ivaretas. Behov for erosjonssikring i elvekanten skal vurderes. Det er gitt et dokumentasjonskrav for å ivareta dette. Hendelse 7 Klimaendring Kan ha en viss betydning i forhold til overvann, grunnet hyppigere og kraftigere regnvær (og økt årsnedbør). Kan løses med riktig dimensjonering av overvannsløsninger og flomveier. Kilder: http://www.miljostatus.no/tema/klima/klimanorge/klimatilpasning/ http://www.cicero.uio.no/home/ Hendelse 8 - Radongass Planområdet ligger i nærheten av en Alunskifersone. Alunskifer er av de bergartene som har høyest risiko for å gi forhøyde konsentrasjoner i inneluft. Krav i TEK 10 13-5 må dokumenteres i byggesak.

27 Statens strålevern anbefaler nå at radonnivåer holdes så lave som mulig i alle bygninger, og at tiltak alltid bør utføres når radonnivået i ett eller flere oppholdsrom overstiger 100 Bq/m3. Strålevernet fremhever at tiltak også kan være aktuelt under 100 Bq/m3 dersom man med enkle tiltak kunne fått radonnivået vesentlig lavere. Videre anbefaler Strålevernet nå at radonnivåer alltid skal være lavere enn en maksimumsgrense på 200 Bq/m3. Radon er nest hyppigste årsak til lungekreft etter røyking og anslåes å forårsake rundt 300 dødsfall hvert år i Norge. Konsekvensen er derfor alvorlig/svært alvorlig. Det er nå krav i byggteknisk forskrift (TEK10) om at bygninger skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak slik at innstrømming av radon fra grunnen begrenses. Risikoen i forhold til radon er ivaretatt i TEK 10, 13-5. Kilder: NGU, Statens strålevern, Aktsomhetskart Radon NGU, http://geo.ngu.no/kart/berggrunn/ http://www.nrpa.no/ (Statens stråleverns nettside) Sårbare naturområder og kulturmiljøer med mer. Hendelse 16 Vassdragsområder Klyvebekken går gjennom planområdet. Det planlegges ikke inngrep i bekken. Teknisk og sosial infrastruktur

28 Hendelse 27 Vannforsyning og avløpsnett Det går en overvannskulvert og annet VA-anlegg over planområdet. Det er laget en skisse for omlegging av ledninger. Skisse til løsning for omlegging av VA-anlegg Virksomhetsrisiko Hendelse 36 Kilder til støybelastning i/ved planområdet (inkl trafikk) Arealet er støyutsatt fra Rv 36 og for å kunne oppføre støyømfintlig bebyggelse som et sykehjem, må det etableres skjermingsløsninger. Kilder: Asplan Viak AS, Støyvurdering nytt sykehjem på Klyvejordet Porsgrunn, datert 27.06.2014 Hendelse 48 Ulykke med gående/syklende Hovedadkomst går langs Vessia skole, og veger og gs-veier i området er skoleveg for mange elever. Det er gjennomført en trafikkvurdering. Kilder: Asplan Viak AS, Adkomst til nytt sykehjem på Klyvejordet, datert 24.06.2014. Spesielle forhold ved utbygging/gjennomføring Hendelse 53 - Anleggstrafikk

29 Det vil i anleggsperioden være relativt stor aktivitet med anleggstrafikk som må gå gjennom området ved Vessia skole og langs skoleveger. Det må utarbeides en plan for avbøtende tiltak i anleggsperioden. Hendelse Tiltak/forslag til løsning 3. Løsmasseskred Det er gjennomført en grunnundersøkelse i området og vurdert behov for ytterligere vurdering av erosjonssikring. Det er gitt dokumentasjonskrav i bestemmelsene. 7. Klimaendring En generell forventning om at klimaendringer vil føre til hyppigere og kraftige regnvær. Kan møtes med riktig dimensjonering av overvannsløsninger. Overvann skal være en del av teknisk plan for vann og avløp, som det er stilt dokumentasjonskrav til. 8. Radongass Ivaretas av Tek10, 13-5. 27. Vannforsyning og avløpsnett Det går en overvannskulvert og annet Vaanlegg over planområdet, samt en naturgassledning. Dokumentasjonskrav i form av teknisk plan for veg, vann og avløp. 36. Kilder til støybelastning i/ved planområdet Arealet er støyutsatt fra Rv 36 og for å kunne oppføre støyømfintlig bebyggelse som et sykehjem, må det etableres skjermingsløsninger. Det er gitt krav i reguleringsbestemmelsene. 48. Ulykke med gående/syklende Hovedadkomst går langs Vessia skole, og veger og gs-veier i området er skoleveg for mange elever. Det er gjennomført en trafikkvurdering. 53. Anleggstrafikk Det vil i anleggsperioden være relativt stor aktivitet med anleggstrafikk som må gå gjennom området ved Vessia skole og langs skoleveger. Det må utarbeides en plan for avbøtende tiltak i anleggsperioden.

30 (De følgende kapitlene 2, 3 og 4 er Rådmannens vurderinger og kommentarer til reguleringsplanforslaget) 2. Rådmannens vurdering av reguleringsplanforslaget og konsekvenser av dette 2.1 Generelt 2.1.1 Forholdet til arealbruken i kommuneplanens arealdel Reguleringsplanforslaget er i samsvar med gjeldende kommuneplans arealdel («offentlig bebyggelse, eksisterende»). Planforslagets arealbruk er også i samsvar med høringsforslaget til kommuneplanens arealdel («offentlig eller privat tjenesteyting»). 2.1.2 Forholdet til plan- og bygningslovens konsekvensutredningforskrift, jf. PBL kap. 14 Reguleringsplanforslaget legger ikke opp til ny offentlig bebyggelse over 15 000 m2 BRA eller tiltak som innebærer kostander over 500 mill. kroner. (jf. KU-forskriftens 2 og vedlegg 1). Planforslaget innebærer heller ikke at KU-forskriftens 3 og 4 med tilhørende vedlegg 2 kommer til anvendelse. Det igangsatte regulerings-planarbeidet utløser derfor ikke krav om utarbeidelse av konsekvensutredning. 2.1.3 Planforslagsstillers hensyn til innkomne innspill i planoppstartsperioden Planforslagsstiller har i hovedsak tatt hensyn til de innkomne innspill til planoppstartsvarselet fra offentlige instanser. Det er ikke gjennomført en spesifikk vurdering av luftkvaliteten i planområdet, men planforslagsstiller mener at 13-1 i Tek 10 sikrer ivaretakelse av luftkvalitet i nye bygg. Av innspill fra andre berørte parter opplyser Skagerak Naturgass at de har en naturgassledning gjennom området, og at denne må sikres. Se våre kommentarer/ vurdering i kap. 2.4 Planområdets naboer er bekymret for økt trafikk, byggehøyder/tap av utsikt og arkitektonisk utforming. Disse innspill er søkt imøtekommet, men blant naboene er det er sikkert ulike syn på om de mener at sine ønsker er godt nok ivaretatt. Vi viser til våre kommentarer/vurderinger i kap. 2.4. 2.1.4 Planprosesssen Byutvikling har mottatt muntlige innspill fra naboer med bekymringer om ulemper fra den kommende anleggstrafikken, inkl. i hvilke gater denne skal gå i. Det er bl.a. innkommet muntlige forslag om at anleggstrafikken bør kunne gå inn/ut av planområdet direkte vestfra Rv 36 ved det tidligere bomstasjonsområdet. Administrasjonen vil ta opp dette innspillet med Statens Vegvesen i samband med det kommende offentlige ettersynet av planforslaget. De muntlige signaler vi så langt har fått er at en slik ny avkjørsel fra riksveg er vanskelig å få aksept for, selv om den bare er midlertidig. 2.2 Plandokumentene 2.2.1 Plankart og reguleringsbestemmelser Slik planforslaget nå foreligger, og slik det er supplert med en illustrasjonsplan, har vi ingen spesielle kommentarer til planforslagets detaljeringsnivå. Dette forutsatt at reguleringsbestemmelsene er så detaljerte at de gir god styring av arealbruken. Vi

31 har ingen spesielle kommentarer til hvordan innholdet i reguleringsbestemmelsene er disponert. Vi savner mer konkrete bestemmelser for hvordan barnehagens leverings- /henteområde i søndre del av område IN1(sykehjemstomta) skal utformes for å sikre tilfredsstillende trafikksikkerhet. Se våre vurderinger/kommentarer i kap. 2.4. 2.2.2 Planbeskrivelsen, inkl. ROS-analysen Planbeskrivelsen har en tilfredsstillende kvalitet og gir en god oversikt over planområdet og utfordringene ved planarbeidet. ROS-analysen belyser godt hvilke risiko og sårbarhetsutfordringer som knytter seg til planområdet. 2.2.3 Supplerende dokumenter Planforslagets supplerende dokumenter er i samsvar med det som er avtalt i oppstartsmøtet. Inkludert i disse dokumentene er også sol/skygge-studier. 2.3 Viktige utfordringer - plangrepet Årsaken til at det fremmes et reguleringsplanforslag for dette området innenfor gjeldende reguleringsplan for «Klyvejordet gnr 123, bnr 13, Vestsia Hageby», er at kommunen v/eiendomsforvaltningen har behov for bl.a å endre bestemmelser om byggehøyder og byggegrenser for å kunne benytte området for oppføring av et nytt sykehjem. Viktige utfordringer ved reguleringsplanarbeidet er å se til at både hensynet til et framtidig sykehjem og hensynet til den eksisterende barnehagen blir vel ivaretatt, samtidig som naboskapets interesser må ivaretas på en tilfredsstillende måte. Barnehagen disponerer i dag en stor del av sørøstlige del av «sykehjemstomta» (IN1) som trafikkområde, dvs areal for levering/henting av barna, samt til parkeringsareal. Den framtidige trafikkløsning for barnehagen vil derfor være en sentral utfordring i planarbeidet. Planforslagsstiller har valgt å vise hvordan dette trafikkområdet er tenkt utformet i en supplerende illustrasjonsplan, selve reguleringsplankartet viser ikke denne detaljløsning. Naboskapet til den svært trafikkerte Rv36 innebærer store trafikkstøyutfordringer. For å redusere vegtrafikkstøynivået er det i reguleringsbestemmelsenes 2.1.2 satt krav til etablering støyskjerm langs riksvegen. Plangrepet er i hovedsak likt med gjeldende reguleringsplan, dvs planområdets kjøreatkomst foreslås også nå med en fordeling av trafikken mellom en atkomst fra sør og en atkomst fra nord. Det er barnehagens atkomst og besøksatkomst til sykehjemmet (IN1) som foreslås fra sør, mens sykehjemmets parkeringsplasser for ansatte får atkomst fra nord. Den gjeldende reguleringsplanens sentraltliggende offentlige torgareal langs g/s- vegen opprettholdes ikke i planforslaget. Internt på sykehjemstomta vil det bli opparbeidet grøntområder/uteoppholdsarealer av høy kvalitet for brukere/besøkende. Sammenlignet med gjeldende reguleringsplan legges det nå i område IN1 opp for noe økt byggehøyde og forskyving av byggegrensen østover for å kunne bygge et tjenlig sykehjem. 2.4 Reguleringsplanforslaget Reguleringsplanforslaget er som nevnt i hovedsak lik gjeldende reguleringsplan hva angår valg av atkomst til området. Også arealformålet er i store trekk likt ved at det tillates barnehage og institusjon i området. Den nå planlagte sykehjemstomta (IN1) var i gjeldende reguleringsplan opprinnelig tenkt som tomt for ny idrettshall på Vestsiden, men denne hallen ble i stedet bygd i direkte tilknytning til Vestsiden skole.

Med tanke på område IN1 sin beliggenhet nær Rv 36 vil en bruk av området som sykehjemstomt, særlig med tanke på trafikkstøyeksponering, være mer utfordrende enn som tomt for en idrettshall. Slik sykehjemmet er tenkt bygd bør det likevel være god mulighet til å etablere utearealer som tilfredsstiller de krav som støyretningslinjene setter. I gjeldende reguleringsplan var også mulig framtidig jernbanestøy fra planlagt trasé for Sørvestbanen over Pors stadion og sørvestover en mulig ny støykilde. Denne traséen for sammenbindingen av Vestfoldbanen og Sørlandsbanen er ikke lenger et aktuelt alternativ og i høringsforslaget til kommuneplanens arealdel ligger jernbanetraséen mye lengre mot nord. Som for andre arealer langs Rv 36 er også planområdet forurenset av utslipp/støv fra biltrafikken. Et tiltak for å sikre tilfredsstillende luftkvalitet er at friskluftinntak til bygningers ventilasjonsanlegg ikke må plasseres på fasader mot Rv 36. Dette forbudet er lagt inn i reguleringsbestemmelsenes 2.8. Ved at en i planforslaget, som nevnt i kap. 2.3, legger opp til å mate planområdet både nordfra og sørfra vil en redusere belastningen for de tilgrensende boligområder og oppnå en forsvarlig trafikkløsning. Vi har forståelse for at ingen ønsker å få økt trafikk i sitt naboskap, men den trafikkøkning som et sykehjem skaper er relativt begrenset sammenlignet med trafikken til/fra andre offentlige byggeformål. Sett i sammenheng med de tunge samfunnsinteresser som knytter seg til bygging av et sykehjem mener vi at denne trafikkøkningen må kunne aksepteres. For å sikre seg at anleggstrafikken blir lagt opp på en mest mulig skånsom måte for nabolaget, er det i reguleringsbestemmelsenes 2.1.3 et krav om at det skal foreligge en anleggsplan, som bl.a. omhandler anleggstrafikken, og at denne anleggsplanen skal foreligge før igangsettingstillatelse til byggetiltak kan gis. For å få tilgjengelig de nødvendige bygningsarealer til sykehjemsformål, mener vi at det, sammenlignet med gjeldende reguleringsplan, må være riktig å øke den bebyggbare del av institusjonstomta (byggegrensa foreslås nå flyttet østover inn mot Østre Klyve veg). Vi ser det også som akseptabelt å tillate noe økt totalhøyde for et bygg på tomta. Vedlagte sol/skyggediagram (vedleggene 11 og 12) viser at dette ikke medfører alvorlige konsekvensene for den tilgrensende boligbebyggelsen. Vi har ingen spesielle kommentarer til reguleringsbestemmelsene som styrer bebyggelsens høyde og utforming. Ved at det skal legges til rette for bygging av et sykehjem i område IN1 må dagens atkomst/parkeringsareal og levering/hente- område for barnehagen, legges om. I planforslagets illustrasjonsplan (vedlegg 5) vises hvordan planforslagsstiller tenker seg utformingen skal være. Administrasjonen er svært kritisk til hvordan dette er tenkt løst. Vi mener at den viste utforming ikke er trafikksikkerhetsmessig forsvarlig og savner muligheter for at en ved levering/henting av barn kan kjøre inn på området og parkere langs et fortau, slik at en kan følge barna inn til barnehagen via dette fortauet. Slik det legges opp i illustrasjonsplanen vil alle biler inn til området være nødt til å rygge seg ut/inn i hver sin «parkeringsbås», noe som vi ikke vurderer som trygt i et miljø der barn og «stressede» foreldre ferdes mellom biler og barnehageporten. Vi mener at denne del av illustrasjonsplanen må sees nærmere på i tiden fram til planforslagets 2. gangs behandling. Administrasjonen vil derfor foreslå at det nedsettes en arbeidsgruppe med representanter fra barnehagen, kommunens trafikksikkerhetsfagkyndige og barnerepresentanten i tillegg til planforslagsstillers konsulent, for å utarbeide en bedre løsning for barnehagens leverings/henteområde. 32

33 Administrasjonen har vurdert om det er plass for å etablere bilplasser i sørvestre del av IN1, og et alternativt prinsipp er grovskissert og vist i vedlegg 15. Denne grovskissen er ment som et innspill til en slik arbeidsgruppe. Gjennom planområdet ligger i dag en naturgassledning eid av Skagerak naturgass. Det kan bli aktuelt å flytte noe på denne ledningen. Så lenge det er uklart eksakt hvor ledningen i framtida skal ligge, er det ikke praktisk å regulere traséen med en hensynssone. Vi er enig med planforslagsstiller om at det er forsvarlig at den endelige lokaliseringen av denne naturgassledningen avklares i en plan som må foreligge før rammetillatelsen for byggingen av sykehjemmet gis. Det skal være et sikringsfelt/byggeforbudssone på 2 m på hver side av endelig plasserte gassledningen (se bestemmelsenes 2.2.3) Vi er enig i at den del av Klyvebekken, inkl. kantvegetasjon, som ligger innenfor planområdet, er foreslått regulert som «grønnstruktur» og «bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone». I reguleringsbestemmelsene framgår at eksisterende vegetasjon skal beholdes i størst mulig grad, men det kan tillates tiltak som gjør bekken mer tilgjengelig. I gjeldende reguleringsplan er dette arealet regulert til «spesialområde vegetasjonsvern». Vi er noe i tvil om ikke bekken, inkl. kantvegetasjonen, burde ha vært gitt et sterkere vern, men velger å anbefale å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn slik det nå foreligger. Dette på bakgrunn av at det ikke er registrert spesielle naturkvaliteter og at det er ønskelig å legge til rette for noe bruk av området langs bekken. 2.5 Naturmangfold Planbeskrivelsen inneholder en tilfredsstillende vurdering av planforslaget sett i lys av Naturmangfoldlovens 8 og 9. Når det gjelder forholdet til 10 12 vi vil tillegge følgende: 10. Økosystemtilnærming og samlet belastning. Den planlagte utbygging berører som opplyst ikke kjente rødlistearter eller utvalgte naturtyper og arealbeslaget vil således ikke gi noen naturmangfoldbelastning, ei heller vil den planlagte utbygging medføre negative konsekvenser for naturmangfoldet utenfor/i nærheten av planområdet. 11. Kostnader ved miljøforringelse. Det synes ikke medføre miljøforringelse og vil dermed ikke medføre denne form for kostnader. 12. Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Siden det ikke er registrert spesiell naturverdier som berøres, er ikke utbyggingen av området avhengig av spesielle miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. 2.6 Kulturhistoriske verneinteresser Planforslagsstiller har opplyst at fylkeskommunen har gjennomført en arkeologisk registrering i planområdet. Det ble ikke påvist automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsenes ordlyd i paragraf 2.3 om «automatisk fredede kulturminner» er i samsvar med den ordlyd som blir krevd fra fylkeskulturminnevernmyndigheten. 2.7 Barn og unge Som nevnt i kap. 2.4 mener vi at utformingen av «levering/hente-området» for Vestsida barnehage ikke er forsvarlig sett fra et trafikksikkerhetssynspunkt.

34 2.8 Miljøutfordringene Viser til våre vurderinger i kap. 2.4 når det gjelder forholdet til Klyvebekken og kantsonen langs denne. Miljøutfordringer knyttet til trafikkstøy og lokal luftforurensning langs Rv 36 er også belyst i kap. 2.4. 2.9 Trafikk Som nevnt i kap. 2.4 mener vi at det er forsvarlig å gi planområdet kjøreatkomst både sørfra og i noen grad nordfra. Kun trafikk til en parkeringsplass for de ansatte ved sykehjemmet vil følge Østre Klyveveg i nord, noe som vil gi liten trafikkbelastning for dette boligstrøket. G/s-veg øst-vest gjennom planområdet opprettholdes i planforslaget. Vi ser det videre som positivt at det er lagt til rette for en stiforbindelse (vist i illustrasjonsplanen) på vestsiden av planlagt sykehjem til GS-veg 2. Vi ser det som forsvarlig at eksisterende kjøreatkomster for to boligeiendommer rett øst for planområdet opprettholdes via den regulerte gang- og sykkelvegen GS1. 2.10 Universell utforming Kravene til universell utforming sikres nå gjennom plan- og bygningsloven og dens forskrifter. I reguleringsbestemmelsenes 2.4 påminnes om at universell utforming skal vektlegges ved utformingen av uteoppholdsarealene i planområdet. 2.11 Risiko og sikkerhet Som nevnt i kap. 2.2.2 synes planforslagets ROS-analyse å gi et realistisk bilde av risiko- og sikkerhetssituasjonen. I reguleringsbestemmelsene er konklusjonene fra ROS-analysen fulgt opp der dette er nødvendig, og vi vil i denne sammenheng peke på 2.2.4 med krav om geotekniske vurderinger av både lokalstabilitet og områdestabilitet. Videre kan også nevnes kravene i 2.2. om en plan for håndtering av overvann. 3. Behov for endringer av reguleringsplanforslaget På bakgrunn av at planforslagets illustrasjonsplan ikke viser en akseptabel løsning for hvordan levering/henting av barnehagebarna kan gjennomføres på en trafikksikker måte, har Administrasjonen vurdert om reguleringsbestemmelsenes 3.1.1 og 3.2.2 skulle ha vært supplert med mer konkrete bestemmelser for utformingen av denne søndre del av IN1. Vi har valgt ikke å foreslå dette i denne omgang, og ser det som bedre å overlate forbedringene av denne delen av illustrasjonsplanen til en fagkyndig sammensatt arbeidsgruppe for å finne løsninger som kan anbefales (se våre vurderinger i kap. 2.4). Når en forbedret løsning foreligger vil Administrasjonen ved 2. gangs behandling foreslå suppleringer i reguleringsbestemmelsene for å se til at den valgte løsning blir del av reguleringsplanen. 4. Rådmannens oppsummering og konklusjon Forslaget til reguleringsplan (detaljregulering) for Del av Klyvejordet sykehjem er i samsvar med arealbruken i kommuneplanens arealdel. Planforslaget er i hovedsak en plan for å kunne bygge et sykehjem på den ubebygde tomta nord for Vestsiden barnehage, men planforslaget åpner også opp for noe mer bygging på barnehagetomta. En viktig del av planforslaget vil i tillegg være å se til at barnehagen får et trafikksikker atkomst-, leverings-, og henteområde for barna.