ØRSTA KOMMUNE SAKSFRAMLEGG Sakshandsamar: Børild Skåra Arkivsak: 2014/1616 Løpenr.: 10200/2014 Utvalsaksnr. Utval Møtedato Landbruksnemnda 04.09.2014 Saka gjeld: GNR/BNR 117/1 - RYNNINGEN - SØKNAD OM DISPENSASJON FRÅ KOMMUNEPLANEN FOR DELING AV GRUNN TIL FRITIDSFØREMÅL JENS RØNNING - JORDLOVA TILRÅDING TIL VEDTAK: 1. Omdisponering etter jordlov 9 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning om frådeling av hyttetomt frå gnr 117 bnr 1. Tomta på 0,65 daa er plassert på fulldyrka jord og tett opp i tunet. Landbruksnemnda vil av omsyn til jordvernet og kulturlandskapsverdiane på staden avslå omdisponering av dyrka jord for denne tomta. 2. Frådeling etter jordlova 12 - vedtak: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning om frådeling av hyttetomt på 0,65 daa frå gnr 117 bnr 1. Plasseringa av tomta inne på jordbruksarealet og tett opp i tunet vert vurdert som uheldig for den særmerkte kulturlandskapen på staden. Landbruksnemnda gir difor avslag på frådeling av denne tomta. 3. Dispensasjon frå kommuneplanen - tilråding: Landbruksnemnda viser til søknad dagsett 23.04.2014 frå Jens Rønning, om frådeling av hyttetomt på 0,65 daa frå gnr 117 bnr 1, og rår frå at det vert gitt dispensasjon frå kommuneplanen for denne frådelinga.
Saksvedlegg: 1. Brev frå plan- og miljøavdelinga, dagsett 24.06.14 2. Brev frå Adv. Aarsæther, Hove og Tynes, dagsett 23.04.14 3. Søknad frå Jens Rønning v/adv. Hove, dagsett 23.04.14 4. Kart i M 1:1000 og ortofotokart i M 1:1000 5. Skog og landskapskart i M 1:10000 Uprenta saksvedlegg: Samandrag av saka: Eigar av Rynningen gnr 117 bnr 1, Jens Rønning, søkjer om frådeling av 1 hyttetomt frå landbrukseigedomen. Saksopplysningar: Advokat Bjørn Kristian Hove søkjer i brev dagsett 23.04.2014, på vegne av Jens Rønning om frådeling av ei hyttetomt frå Rynningen gnr 117 bnr 1. Garden ligg på austsida av Hjørundfjorden, sør for Trandal. I gardskartet ser det ut til å vere nokre fiktive grenser mot fjell/utmark. Arealtala er difor ikkje eksakte. Slik gardskartet ser ut no har landbrukseigedomen i alt 803 daa, fordelt på 13 daa fulldyrka jord, 5 daa overflatedyrka jord, 7 daa innmarksbeite, 129 daa skog, 388 daa uproduktiv skog og 261 daa anna areal. Eigedomen fordeler seg på 4 teigar. Eigedomen har våningshus, driftsbygning, stabbur og naust. Jens Rønning er eigar av gnr 117 bnr 1 på Rynningen. Han søkjer om frådeling av 1 hyttetomt på om lag 0,65 daa. Søknaden er dagsett 17.06.2014 og den er oversendt til landbrukskontoret for jordlovshandsaming og uttale i høve søknad om dispensasjon frå kommuneplanen i brev dagsett 24.06.2014. Tomta er plassert rett nord for tunet, og vil grense mot gardsvegen i aust. Mot sør er avstanden frå den skisserte tomtegrensa til driftsbygningen om lag 7 m. Tomta er i kartskissa plassert på fulldyrka mark. Det er ei tid sidan det var sjølvstendig drift på garden. På 90-talet vart jorda til dels drive som tilleggsjord for bruk på Trandal. Truleg har ein sist åra halde jorda i hevd ved eigen slått/pussing. Av arkivet kan vi sjå at det t.d. i 1978 vart ytt tilskot til fulldyrking av 1,5 daa i nordre del, på nedsida av vegen. Det vart same året søkt om tilskot til eit silobygg, som vart bygd og tilskotet utbetalt. Søknaden fortel at bruket den gongen hadde 3 mjølkekyr og 12-15 sauer. Av teikninga går det fram at driftsbygninga hadde plass for 4 kyr og 15 søyer. Eigedomen gnr 117 bnr 1 er delt tidlegare. Bnr 2 vart delt frå i 1946 og er på 5,1 daa. Denne eigedomen ligg sør for tunet til bnr 1 og har m.a. våningshus og naust. Vegen over
hovudbruket går fram til bnr 2 og avstanden mellom våningshusa på dei to bruka er på om lag 100 m. Vidare vart det i 1999 oppretta ei festetomt med matrikkelnr. gnr 117 bnr 1 fnr 1. Denne festetomta ligg sør for bnr 2, og avstanden til tunet på bnr 1 er vel 300 m. Tomta har m.a. hytte og naust, men er etter det vi veit utan veg. Rynningen ligg i kommuneplanen i LNF-område sone B. Innanfor desse områda kan det vurderast å gje løyve til spreidd busetnad. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. I fagrapporten for Ørsta kommune over kjerneområde landbruk, vert Rynningen og dei andre fjorgardane langs Hjørundfjorden sett på som verdifulle område i landbruket sitt kulturlandskap. Jordbruksareala på Rynningen er markert som eit verdifullt kulturlandskap som har verdiar ut over det som er vanleg i kommunen. Utsnitt av vedlagt flyfoto med innteikna tomt. Jordbruksarealet ligg i eit område med morenejord, og grunnforholda skal vere blokkmark. Kartdata tilseier at ein her har gode grunnforhold jordbruksmessig. Agronomisk skal det difor vere godt egna for jordbruk her. Det som dreg ned driftsmoglegheitene er hellinga på areala. Som kartutsnittet til venstre syner er om lag all dyrka mark bratt, dvs med helling over 1:5. Store delar er og brattare enn 1:3. Slike forhold set store krav til den som skal drive jorda. Ein har gode føresetnader gjennom eit gunstig klima ved fjorden og med god jordsmonn. Hellinga gjer at ein ikkje kan nytte ut dette potensialet, slik ein kanskje skulle ønskje. Opplysningar og argumentasjon i søknaden: - Jordbruksarealet er lite. Kulturlandskapen er halde vedlike. - Formålet med søknaden er å legge til rette for at kulturlandskapen på bruket også blir halde i hevd framover. - Planen er at to vaksne born av søkjar skal halde bruket i hevd, ein som eigar av hovudbruket og ein som eigar av hyttetomta. Ein set ei slik løysing som føresetnad for at ein vil halde bruket vedlike. - Jordbruksarealet er så lite at forbodet mot deling ikkje gjeld her.
Her må ein syne til rundskriv M1/2013 side 14 pkt 7.3.1. om deling; Bestemmelsen omfatter bebygde og ubebygde eiendommer som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk. Det er uten betydning om eiendommen består av kun dyrka jord eller kun skog. Inn under bestemmelsen kommer også eiendommer som brukes til hagebruk. Eiendommen må ha en slik størrelse og beliggenhet at den kan gi grunnlag for lønnsom drift. En liten eiendom kan omfattes av bestemmelsen om deling dersom det hører dyrka jord av høy kvalitet til eiendommen. I praksis har en eiendom med totalareal på 5 dekar blitt ansett tilstrekkelig ettersom den hadde 3 dekar fulldyrka jord. Eiendommens beliggenhet er et relevant moment. Det samme gjelder kvaliteten på arealet, vekstvilkår, og hvilken produksjonsform som er påregnelig. Den eiendommen som søkes delt skal betraktes isolert. Det forhold at eiendommen egner seg som tilleggsjord, har ikke betydning for spørsmålet om eiendommen faller inn under loven. Vurderingen må ta utgangspunkt i hva en eier med alminnelige kunnskaper og erfaring kan få ut av eiendommen. Ut frå dette vurderer vi det slik at delingsforbodet gjeld for gnr 117 bnr 1. Andre fråsegner til søknaden: Fylkesmannen: Landbruksinteresser: Omsøkte fritidshus er lagt i eit område som i Ørsta kommune si kartlegging over kjerneområde landbruk, er markert som verdifullt område for landbrukets kulturlandskap. Omsøkte tomt er dessutan kartlagt som fulldyrka jord. Ut frå desse kvalitetane i området, oppmodar vi om at ein finn anna plassering for hyttebygging. Fylkeskommunen: Den omsøkte hyttetomta føyer seg inn i strukturen på den eksisterande gardsbebyggelsen; bygningar plassert tett på rekkje like nedanfor vegen gjennom bygda. Vi er likevel kritiske til søknaden nettopp fordi det tradisjonelle gardstunet og landskapet i kring gir eit så intakt bilde av fjordgarden. Etter vårt syn bør det vurderast alternative plasseringar der ein eventuell ny hytte ikkje i same grad berører dette landskapsbildet. Vurdering og konklusjon: Omdisponering etter jordlova: 9 Bruk av dyrka og dyrkbar jord Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida. Departementet kan i særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon. Det kan krevjast lagt fram alternative løysingar. Samtykke til omdisponering kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla lova skal fremja. Dispensasjonen fell bort dersom arbeid for å nytta jorda til det aktuelle føremålet ikkje er sett i gang innan tre år etter at vedtaket er gjort. Departementet kan påby at ulovlege anlegg eller byggverk vert tekne bort. Formålet med forbodet mot omdisponering er å verna produktive areal og jordsmonnet, for å sikre matproduserande areal.
Vurdering i høve omdisponering: Tema: Kommentar: Godkjende planar etter planog bygningslova: Det føreligg inga reguleringsplan for t.d. fritidsbusetnad. Området ligg i kommuneplanen som LNF-område sone B. Oppføring av fritidshus kan tillatast, men berre på svært strenge vilkår og dersom sektormynde ikkje har merknader. Drifts- og miljømessige ulemper for landbruket: Kulturlandskap: Til gagn for samfunnet: Kan arealet førast attende til jordbruksproduksjon: Som sektormynde vurderer ein hermed eventuell merknad. Jorda er bratt og den er tradisjonelt brukt til grasproduksjon. Mogleg alternativ bruk kunne t.d. vere fruktgard slik den ligg til ved fjorden? Drift av bratt jord er ikkje enkelt og krev ofte spesialutstyr og kunnskap. Tomta er plassert på og i dyrka jord, mellom vegen og ein bakkekant/-mur. Drifta av bratt areal vert ikkje enklare av ei tomt inne på arealet. Ein kan ikkje sjå bort frå at driftsulempene vert støtte dersom ein byggjer ned tomta. Rynningen har eit flott kulturlandskap som er særprega av dei bratte dyrka areala og gardstunet. Dersom ein opnar for fritidshus vert landskapet endra. I dag får ein eit bilete av ein mindre fjordgard, med harmoni mellom tun og jord. Dette biletet vil verte endra om ein får ei hytte tett opp i tunet. Ein kan ikkje kome bort frå at ei anna plassering - lenger vekk frå tunet, i mindre grad vil endre kulturlandskapen. Hytter kan til tider gi meir folk i bygder som er prega av fråflytting og få fastbuande. Her har ein likevel i kommuneplanen opna for fast busetnad men reservert seg i høve fritidsbusetnad. Ikkje dersom ein byggjer på tomta. Ei eventuell frådeling vil medverke til omdisponering av 0,65 daa fulldyrka jord. Eigedomen har mykje udyrka areal som vil vere enklare å frigi. 12 Deling i jordlova lyder no slik: Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova.
Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. (etc.) Vurdering i høve frådeling: Tema: Legg delinga til rette for tenleg og variert bruksstruktur i landbruket: Vern av arealressursane: Driftsmessig god løysing eller drifts- og miljømessige ulemper for landbruket: Omsyn til busetnad: Kommentar: Ikkje tema her. Arealmessig er dette eit forholdsvis stort inngrep når ein ser på kva jordbruksressursar bruket har. Ein søkjer her om deling av ei tomt med eige bnr. Tomta vil dermed vere fritt omsetjeleg. Ei eigartomt inne i dyrkajorda og så nært opp tunet kan skape konfliktar. Fritidsbusetnad kan skape meir liv i bygda, men bruken er avgrensa. Ut frå ressursgrunnlaget på eigedomen kan ein forsvare deling dersom ein finn ei plassering som betre tek i vare den dyrka jorda og kulturlandskapen. Ved noverande plassering kan ein vanskeleg sjå bort frå det fakta at heile tomta kjem på dyrka jord og at ein kan få ei hytte tett opp i tunet. Kulturlandskapen vil etter det ein kan sjå verte endra i negativ retning. Eigedomen har mindre konfliktfylte areal i høve landbruket og kulturlandskap, og det kan sjå ut som at ein tok slike omsyn ved frådeling av bnr 2 og oppretting av festetomta fnr 1. Dette omsynet bør vidareførast. Konklusjonen vert at ein ut frå ei samla vurdering vil rå ifrå omdisponering og frådeling av tomta. Vurderingane ovanfor tilseier at andre plasseringar kan få ei anna tilråding. Ut frå dette vert det og rådd frå at ein gir dispensasjon frå kommuneplanen. Ørsta, 11.08.2014 Liv Bente Viddal seksjonsleiar Børild Skåra rådgjevar jordbruk