BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 14.11.2012 Saksnr.: 201128314/44 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: TRES YTREBYGDA, GNR. 116, BNR. 182 M.FL., EDVARD GRIEG SUITELL, REGULERINGSENDRING. PLANNUMMER 62200000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer sammen med Link arkitektur AS på vegne av EDG Holding AS, planforslag for et område i Ytrebygda bydel ved Håvardstun, nord for RV 580 (flyplassvegen). Hotellet ligger ca 3,8 km øst for Flesland flyplass. Figur 1: t.v: Dagens hotell markert med rød sirkel. Planområdet strekker seg noe ut over markeringen. T.h: Omtrentlig planavgrensning markert i farger (kilde: atlas.no). Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for utvidelse og oppgradering av eksisterende Quality Hotel Edvard Grieg med gjesterom, konferansesal og restaurant, med tilhørende parkeringsplasser, uteareal, samt adkomstvei. Utvidelsens størrelsesorden er betydelig, antall rom økes fra dagens 153 til ca 373, konferansedelen og restaurantdelen foreslås utvidet til en kapasitet på henholdsvis 1500 og 800 personer. Planområdet er ca 45,7 daa stort. Tomtestørrelsen er 17706 m², og det legges opp til 14900 m² økning i bruksareal (BRA) eksklusive parkering, hvilket gir en total BRA på 30880 m² inklusiv parkering, og en utnyttelsesgrad på 175% BRA. Naturområdet sørøst for hotellet er i dag uregulert, og vises i sist vedtatte kommuneplan (KPA), samt i nyere høringsutkast, som areal med LNF-formål.
Gjeldende reguleringsstatus for planområdet er hovedsakelig kontorformål, jf. PlanID 6240000 vedtatt i 1983, og legger opp til U=0,4 utnyttelsesgrad men med åpning for justering innenfor den enkelte tomt. Sør for hotellet er det regulert til boligformål, PlanID 18420000 vedtatt i 2010. Det er for tiden flere planer under arbeid i området rundt foreliggende plan. Dette gjelder bl. a. PlanID 62150000 (Sandslikrysset), 62210000 (Skiftingshaugen), samt på Framo Engineering sin tilgrensende eiendom i nord. Sistnevnte planarbeid var for øvrig ukjent da vedlagte trafikkanalyse ble utarbeidet. Det planlegges 138 parkeringsplasser, hvorav de aller fleste av disse vil plasseres under bakkeplan nord på hotelltomten. Adkomst er fra kommunal vei Sandsliåsen. Sandsliåsen har i dag ensidig fortau fra hotellet og ca 350 m nordover mot Skiftingshaugen, men planen regulerer inn tosidig fortau langs med denne strekningen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises det til forslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 01.07.12 19.08.12. Det kom inn 1 private merknad og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på den vegtekniske situasjonen. Etat for plan og geodata, Samferdselsetaten og Statens vegvesen fremmet innspill til oppgradering av vegsystemet, herunder både forslag til konkrete løsninger og forslag til rekkefølgebestemmelser. Det gjelder gangforbindelse mot fremtidig bybanestopp, herunder tosidig fortau langs med Sandsliåsen, oppgradering av krysset Sandsliåsen/Sandsliveien, og i tillegg berøres altså planen av et rekkefølgekrav i tilknytning til Sandslikrysset som i seg selv utgjør en egen reguleringsplan (PlanID 62150000). Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg F. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene noen mindre justeringer av formålsgrenser og byggehøyder, innlemmelse av busslommer etc. Den kanskje viktigste endringen er å finne i bestemmelsene 3 hvor rekkefølgekrav tilknyttet Sandslikrysset ved flyplassvegen, krysset Sandsliåsen / Sandsliveien, samt opparbeidelse av tosidig fortau langs med Sandsliåsen nå er innarbeidet. For å imøtekomme merknad fremmet av NVE inngår nå hensynssone faresone skred over deler av NA1 der hvor det er mer enn 40 grader helling. Dette er en teknisk justering og får ingen praktiske konsekvenser for foreliggende plan, men det kan legge begrensninger for fremtidige tiltak på østsiden av NA1. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 7
Grønnstruktur og barns interresser På anmodning fra kommunen har planforslaget tatt med seg et uregulert naturområde med stor landskapsverdi like sør for hotellet. Områder vises som NA1 i plankart. Det har vært utfordrende fra forslagsstillers side å etterkomme dette ønsket, blant annet med bakgrunn i at grunneiers og kommunens interesser ikke har vært sammenfallende. Hensikten bak anmodningen var å få regulert et gjenværende uregulert grøntareal mellom golfbanen og næringsområdene på Sandsliåsen. Med dette grepet får man også sikret muligheten for å etablere fremtidige gangforbindelser i retning golfbanen eller flyplassvegen. Planforslaget har ellers ingen direkte konsekvenser for barn og unges interesser. Universell tilgjengelighet Nybygg vil jf. forslagsstillers planbeskrivelse oppføres i henhold til gjeldende krav og normer til universell tilgjengelighet. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Ut ifra gjeldende vurderingskriterier oppfatter vi foreslåtte utnyttelse som akseptabel. Den mest uheldige konsekvensen som her kan påpekes er at utvidelse av den sørligste fløyen med nye rom, samt den nye spisesalen, kan oppfattes som å komme noe tett på nærmeste nabo i sør. Disse har imidlertid hovedutsikt i motsatt retning. Videre så samsvarer økt hotellkapasitet og konferansefunksjon med overordnede planer med hensyn til at planens geografiske lokalisering innebærer en betydelig potensiell besparelse av antall reiser inn til Bergen sentrum, som da kan fly til Flesland, reise til hotellet og tilbake igjen. Gjester som ønsker å besøke sentrum får en god gangforbindelse til nærmeste bybanestopp, markert omtrentlig med oransje kvadrat i figur 2. Vi har derfor ingen faglige innvendinger mot foreslåtte utnyttelsesgrad på % BRA = 175%. Når det gjelder byggehøyder så vil ikke disse fravike vesentlig fra dagens situasjon, med unntak av at det har skjedd en mindre oppjustering av byggehøyder i plankartet til 2. gangs behandling. Når det gjelder estetikk så er hovedproblemstillingen å få til en så god som mulig fjernvirkning fra flyplassvegen (ÅDT på ca 30 000), noe som planforslaget på bakgrunn av vedlagte illustrasjoner på kan sies å legge opp til. Trafikkforhold og rekkefølgekrav. Det knytter seg tre vesentlige rekkefølgebestemmelser til foreliggende plan. Disse er: *Etablering av tosidig fortau langs med Sandsliåsen nordover mot Skiftingshaugen *Oppgradering av kryssløsning Sandsliåsen / Sandsliveien *Oppgradering av Sandslikrysset (PlanID 62150000) Overnevnte tre-punkts oppgradering av infrastruktur er regulert inn, og tilhørende rekkefølgekrav er sikret. På bakgrunn av veimyndighetenes vurderinger av eksisterende vegteknisk infrastruktur i området har man tidligere vært kritisk overfor planforslag som medfører vesentlig økt utnyttelse, og dermed trafikkbelastning i området. Dette gjelder spesielt dimensjoneringen av krysset Sandsliåsen / Sandslivegen. Kryssets nåværende utforming er tilstrekkelig for dagens situasjon, men vil ikke slik vi forstår veimyndighetenes vurderinger kunne betjene merbelastningen som planene i området som er under arbeid til sammen vil medføre. Foreliggende plan sammen med planen for Skiftingshaugen regulerer imidlertid inn utbedringer av infrastrukturen i tilstrekkelig stor grad til at tidligere skepsis nå faller vekk. Dimensjoneringen av de nye løsningene er ment å sikre at området takler merbelastningen som planene til sammen innebærer med hensyn til både kjørende trafikk og til gående. Med tosidig fortau langs med veien Sandsliåsen får man nå en universelt utformet og god forbindelse mot Side 3 av 7
nærmeste bybanestopp, og som dessuten vil senke antall nødvendige krysninger av veien betraktelig i forhold til dagens situasjon, og ikke bare for hotellets beboere. Med innregulering av oppgradering av krysset Sandsliåsen / Sandsliveien skal krysset bli rustet for å tåle den økte trafikkbelastningen. Det er knyttet rekkefølgebestemmelser til begge overnevnte oppgraderinger. I tillegg er altså foreliggende plan en av flere planer som berøres av et rekkefølgekrav i tilknytning til Sandslikrysset lengre sør i Sandsliveien i retning Flyplassvegen. Figur 2: Provisorisk oversikt over tiltak det er knyttet rekkefølgebestemmelser til (kilde:bergenskart.no). I lys av innlevert materiell og spesielt rekkefølgekravene ( 3 i bestemmelsene) vurderer fagetaten det nå som at samtlige uttalelser og merknader er løst / imøtekommet. Det samlede behovet for oppgradering av vegtekniske forhold som planene i området til sammen utløser er større enn hva som kan sikres gjennom den enkelte plan. Rekkefølgebestemmelser står i så måte igjen som det eneste plantekniske grepet egnet til å sikre gjennomføring av nødvendig tiltak, herunder vegtekniske tiltak, og her imøtekommer nå foreliggende plan behovene på en tilfredsstillende måte. En av utfordringene ved å ta i bruk slike kriterier er imidlertid at de ulike forslagsstillerne med planer under arbeid er avhengige både av hverandre og til dels også av en tredjepart for å få på plass en praktisk finansieringsløsning. Her er det satt i gang et arbeid med å få på plass en eller flere utbyggingsavtaler i regi av Seksjon for eiendomsutvikling og utbyggingsavtaler (SEU) ved Bergen kommune. Spesielt for foreliggende planforslag sitt vedkommende har det vært signalisert at selve usikkerheten rundt kostnadene ved oppgradering av infrastruktur er problematisk, og at de derfor er avhengige av at kostnadsutredelses- og avtaleprosessen skjer raskt. Fra fagetatens side arbeides det med å sikre samkjøring av rekkefølgebestemmelsene i de ulike Side 4 av 7
planforslagene som er til og som kommer til behandling hos oss, som et ledd i å sikre helhetlig planlegging i en noe fragmentert plansituasjon. Deretter er det opp til de enkelte forslagstillerne å sikre privatrettslige avtaler seg imellom og/eller offentlige instanser å fremskaffe utbyggingsavtaler som sikrer gjennomføring av de tiltakene som nå inngår i rekkefølgebestemmelsene. Konsekvensutredning Det er lagt til grunn at tiltaket ikke krever konsekvensutredning (KU). For vurdering av KU vises det til brev fra Opus Bergen AS datert 05.03.12, samt fagetatens svar på overnevnte, datert 30.03.12. Konklusjon Med sikte på at lokaliseringen vurderes som velegnet for økt hotellkapasitet, samt at planforslaget gjennom rekkefølgekravene ( 3 i bestemmelsene) bidrar til å sikre gjennomføring av tiltak som er nødvendige ikke bare for denne planen, men også for tilgrensende reguleringsplaner i området under arbeid, må planforslaget samlet sett vurderes som positivt med hensyn til både byutviklingen generelt og områdeutviklingen på Sandsli spesielt. Reguleringen av område NA1 til naturformål veier også positivt. I et overordnet perspektiv står området som sådan overfor et betydelig utviklings- og oppgraderingspotensial i tiden som kommer. Fagetaten slutter seg til hovedformålet hotell/overnatting og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Side 5 av 7
Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til detaljregulering: Ytrebygda, Gnr. 116, Bnr. 182 m.fl., Edvard Grieg Suitell, Reguleringsendring. Reguleringsendring. Plannummer 62200000, vist på plankart sist datert 02.11.12 Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 14.11.12 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 6 av 7
Vedlegg: A. Plankart, datert 02.11.12. B. Reguleringsbestemmelser, datert 14.11.12. C. Planbeskrivelse, datert 05.10.12. D. Oppsummering merknader E. Merknader samlet F. Notat, endringer, datert 06.11.12 G. Illustrasjonsplan, datert 05.10.12 H. Trafikkanalyse, datert 30.03.12 I. VA-rammeplan, datert xx.xx.xx J. Snitt, datert 07.02.12 K. Solstudie, eksisterende situasjon, datert xx.xx.xx L. Solstudie, fremtidig situasjon, datert 28.03.12 Samtlige vedlegg er tilknyttet doknr 44. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201128314/44 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201128314 Kopi til : - Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 BERGEN Side 7 av 7