MINDRE VESENTLIG ENDRING AV PLAN 85118, GNR. 62 BNR. 741, FOLKVORD. KLAGE

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200806799 : O: : L12&21-62 : Gro Karin Hettervik : Espen Ekeland Behandles av utvalg Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 03.12.08 133/08 Utvalg for byutvikling, endelig vedtak 22.04.09 46/09 Utvalg for byutvikling, klage 21.10.09 135/09 MINDRE VESENTLIG ENDRING AV PLAN 85118, GNR. 62 BNR. 741, FOLKVORD. KLAGE SAKEN GJELDER Akasie Bygg as har sendt inn søknad om mindre vesentlig endring av plan 85118, gnr. 62 bnr. 741 på Folkvord. Eiendommen er i dag bebygd med en tomannsbolig, og det søkes om fradeling for å bygge ny enebolig (vedlegg 1). I møte 22.04.09 godkjente utvalg for byutvikling en mindre vesentlig endring som omsøkt i sak 46/09 (vedlegg 2). Byplansjefen legger nå frem klage fra berørte grunneiere datert 11.06.09 til behandling (vedlegg 3 og vedlegg 4). SAKSBEHANDLING Søknad inn vedr. deling 08.05.08 Byplansjefens fraråding 30.06.08 Søknad inn vedr. reguleringsendring 17.09.08 Behandling i utvalg for byutvikling 03.12.08 Høring 30.12.08 30.01.09 Endelig vedtak i utvalg for byutvikling 22.04.09 Klage fra berørte grunneiere 11.06.09 Utvalg for byutvikling, klagebehandling 21.10.09 Behandling i utvalg for byutvikling Utvalg for byutvikling godkjente i møte 22.04.09, sak 46/09, en mindre vesentlig endring som omsøkt og gjorde følgende vedtak: 1. Utvalg for byutvikling godkjenner mindre vesentlig endring av plan 85118, gnr. 62 bnr. 741, Folkvord. Følgende pkt. forutsettes løst: KLAGENS INNHOLD Det skal være 1 meter mellom regulert gang- og sykkelveg og kant ny innkjørsel. I brev datert 11.06.09 klager grunneiere i området på utvalgets vedtak i sak 46/09 (vedlegg 3 og vedlegg 4). Grunneierne påpeker at foreliggende sak angår fortetting i eksisterende villaområde, og mener at dette temaet er behørig behandlet både på departementsnivå og i lokalpolitikken. Det er vedtatt en rekke veiledere, retningslinjer, anbefalinger og konklusjoner på disse nivåene, og klagen inneholder flere punkt som Side 1 av 7

grunneierne mener ikke er oppfylt i godkjenningsvedtaket. Punktene er gjengitt i sin helhet nedenfor (sitat): 1. Plan- og bygningslovens 33-2, tredje ledd, (gml. lov). Vedtak i saken med begrunnelse skal offentliggjøres. Av begrunnelsen skal det fremgå hvordan virkningene av planforslag eller søknad og innkomne uttalelser har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt ved vedtaket, særlig når det gjelder valg av alternativer. Innsigelse: Det er registrert protester fra i alt 8 naboeiendommer. Samtlige protester har fått medhold fra byplansjef og rådmann. Der er dermed lite forståelse for hvordan UBU har vurdert innkomne uttalelser og betydningen disse er vektlagt. 2. Plan- og bygningslovens 63, (gml. lov). Heller ikke må eiendom deles eller enhet som nevnt bortfestes slik at det dannes tomter som etter kommunens skjønn er mindre vel skikket til bebyggelse på grunn av sin størrelse eller form. Innsigelse: UBU bryter med dette vedtaket en rekke uttalelser fra byplansjefen, som tydelig har gitt uttrykk for at tomtedelingen bryter med plan- og bygningslovens 63. Byplansjefen påpeker at tomten ikke vil ha et tilfredsstillende uteoppholdsareal for totalt 3 boenheter. Tiltakshaver baserer seg på balkonger og terrasser, som byplansjefen ikke tar med i vurderingen av uteoppholdareal. Videre registreres det at terrasse/balkong på eksisterende hus på omsøkte tomt, er behandlet i Byggesak 510/2009, og er vesentlig redusert i størrelse for å overholde avstandskrav til nabotomter. Vi mener tiltaket ikke imøtekommer de forhold byplansjefen påpeker. Utdrag sakspapir: Det oppnås ikke et godt uteoppholdsareal med tilfredsstillende hagedybde og bokvalitet for tre boenheter på denne eiendommen Ved å dele opp denne eiendommen vil formen på ny tomt medføre at hagearealet, som har en vesentlig verdi ved det å bo i en enebolig, blir sterkt forringet Omsøkt eiendom er allerede utnyttet til tomannsbolig, med et kvalitativt uteareal slik forholdene er i dag. Lang innkjørsel til ny bolig gjør også at en tar ytterligere av hagearealet til eksisterende tomt Mulighetene for skjerming gjennom fysisk avstand/usjenerte soner vil bli kraftig redusert for eiendommen Søker vektlegger også i sitt svar at det foreslås takterrasser og balkonger i tillegg til utearealet på bakkenivå. Byplansjefen inkluderer ikke takterrasser eller balkonger i vurderingen av størrelse og kvalitet på uteoppholdsareal i områder med eneboligtomter. 3. A)Rundskriv H-18/90 fra Kommunal- og Regionaldepartementet datert 01.07.1990: Forhold ved vurdering For bygningsrådets vurderinger ved bygningens plassering og høyde kan bl.a. følgende forhold være relevante: Tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse. Disponering av tomten for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere, f eks usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv, jf formålene i pbl 69 nr 1. Utsikt og lysforhold. Hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter. B)Retningslinjer for saksbehandler pbl 74 nr 2 anvendelse av "skjønnhetsparagrafen Side 2 av 7

Innsigelse: Vi mener det ikke er tatt hensyn til eksisterende bebyggelse, utsikt og lysforhold, og at naboer dermed vil miste vesentlige kvaliteter ved sine tomter. Retningslinjene er ikke oppfylt, og det vises til sakkyndige innsigelser fra byplansjefen i pkt 2. 4. Grannelova 2, andre og tredje ledd: I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader. Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar. Innsigelse: Enkelte politikere hevder at en slik fortetting må være påregnelig i et villaområde med forholdsvis store eneboligtomter. Ettersom eksisterende bolig på tomt 62/741 er regulert til en tomannsbolig, er det derfor ikke venteleg eller vanleg at en slik tomt skal utnyttes ytterligere. Det er mer ventelig at tomtens areal er beregnet på to boenheter i eksisterende bolig. Dette er videre i tråd med kvalitativt uteareal ihht to foregående punkt. Videre mener vi særskilt to naboer blir ekstra berørt av en tomtedeling (g/bnr 62/1243 og 62/606). Dette er lave en-etasjers eneboliger, som vi mener blir gjenstand for et vesentlig tap av luft og rommelighet, samt uforholdsmessig mye innkikk i stuer/oppholdsrom og hage/terrasse. 5. Utredning om fortetting Sandnes Kommune/Fylkesmannen m.fl ( 2000) Utredningen avklarte også at det ikke er grunnlag til å oppfordre til omfattende fortetting av enkelttomter. Der det er ønske om å fortette bør en ikke legge hindringer i veien for det, forutsatt at den nødvendige kvaliteten i bomiljøet blir ivaretatt. Men generelt ble det konkludert med at kommunen bør signalisere at det ikke er en prioritert oppgave å legge forholdene til rette for fortetting utenom de konkrete områder som ble pekt ut i kommuneplanens arealdel. 6. Sandnes Kommune UBU sak 33/04 fortetting i eldre villastrøk : Planforslagene legger opp til for høy tetthet fordi det forventes en økonomisk gevinst, og ofte skapes det forventninger som viser seg å være vanskelige å innfri. Det dreier seg som regel om prosjekter der det for å oppnå en høyere utnytting, velges boligtyper som er fremmede for strøket. Ved for sterk fortetting i eldre villastrøk greier prosjektene som regel ikke å etterkomme de kommunale normer for dekning av parkeringsbehovet og behov for utomhusarealer til lek og opphold. Den store forskjellen består i at fortettingsområdet allerede er bebygd og bebodd. Utbygging i et etablert område innebærer at en er omgitt av mennesker med interesser og tilknytting til stedet. Disse får sine livsvilkår endret, mange ganger forringet. Fortetting stiller derfor store krav til prosessen og forutsetter medvirkning. Eksisterende bebyggelse, naturforhold og bruk bør få legge premisser for det nye. Høy detaljeringsgrad er nødvendig for at politikere og beboere kan se konsekvensene av plan- og prosjektforslagene, slik at beslutningene kan tas på beste grunnlag. Innsigelse: Denne saken (33/04) viser at byplansjefen har en rekke anbefalinger, godkjent av UBU i sak 33/04, som i sak 46/09 enten ikke er vurdert eller dertil tatt hensyn til. Vi mener det ikke blir tatt hensyn til eksisterende bebyggelse, berørte naboer har ikke fått medvirkning, arealene er ikke avklart. Det er ikke kommet positive uttalelser fra hverken naboer eller kommunale organ. Tiltakshaver (sitat) er av den oppfatning at utsiktsforholdene for bolig på eiendom 62/1243 vil bli tilsvarende som for eiendommene 62/606, 655, 654, 758, 757, 653, som alle har en bolig liggende sørvest for eiendommen. Å benytte et hus fra 1954 som argument for å bygge av samme størrelse og høyde i dags dato, vil ikke være å ta hensyn til de bygg som har kommet i mellomtiden. Hus på 62/606 og 62/1243 er oppført inneforstått med foranliggende hus Side 3 av 7

på omsøkte tomt. For øvrig er samtlige hus (unntatt 62/606 og 62/1243 fra 1973) toetasjers, og blir dermed ikke nedbygd på samme måte som 62/1243. 7. Rettleder for fortetting Sandnes Kommune, 21.04.2004: Detaljert kartlegging og beskrivelse, skriftlig og vha. kart, fotos m.m., av eksisterende bebyggelsesstruktur, arkitektur, bokvaliteter, trafikkforhold, lekeog oppholdsarealer. Analyse av konsekvensene av fortettingen for kartlagte kvaliteter (eks. tap av utsikt, skyggelegging, reduksjon av lekeareal, reduksjon av rommelighet, innkikk, økt trafikkbelastning, økt belastning på lekearealer m.m.) Vurderingen må også omfatte konsekvenser utover de tomtene som berøres direkte av fortettingsprosjektet, for eksempel i form av større belastning for felles arealer og infrastruktur. Innsigelse: Vi mener tiltakshaver ikke tilstrekkelig har redegjort for konsekvenser mtp. innkikk, utsikt og trafikkbelastning. Det er ikke kartlagt konsekvenser utover direkte berørte naboer. Dokumentasjon som beskriver kvaliteter som fortettingsprosjektet tilfører omgivelsene og nabolaget, herunder opparbeidelses- og materialstandard. Innsigelse: Tiltakshaver har i skriv av 10.08.08 uttalt følgende: Tomten er formet som en trekant og i så måte er den spennende og utfordrende. Vi ser potensialet i nettopp denne formen som bryter med den ofte rektangulære formen for tomter Søker innrømmer her at tomten bryter med de andre tomtene i området. Den er tilpasset boligene som ligger på østsiden av tomten. Boligene på nordøst siden er som tidligere nevnt en-etasjers, og vi kan dermed ikke skjønne hvordan en eventuell ny bolig er tilpasset disse. Samtidig har boligen et særpreg som skaper spenst og liv i området Dette blir en subjektiv påstand, og vi refererer til byplansjefens konklusjon: En får en bygningsform som bryter med eksisterende bebyggelsesstruktur som eiendommen er en naturlig del av. At samtlige naboer, bydelsutvalg og byplansjefen protesterer viser vel også at dette er en spenst og liv som ikke er ønsket. Vi er med på å tilføre boligområdet kvaliteter som er bærekraftig. Nok en påstand vi som naboer har problemer med å akseptere. Tre små boenheter på èn liten tomt vil heller tilsi økt trafikk, mer lyd (biltrafikk, flere personer), vanskelig å få skjermet privatliv i hager og på terrasser, hyppig skifte av eiere og/eller leietakere. Hva som er mer bærekraftig kontra den tomannsboligen med de kvaliteter på tomten som er der i dag, vites ikke. Bygget er plassert 13 m fra bolig i øst, og vi kan ikke se at dette er noen ulempe i forhold til sol og lysforhold. Her føler vi det foreligger misvisning. Slik en eventuell ny bolig er tegnet inn, skal det være 13 meter til bolig på 62/1243. Dette er ikke målsatt på noen tegninger vi har mottatt. Det er fremlagt et sol-/skyggediagram som viser solforhold om ettermiddag/kveld 23. juni. Vi føler dette er villedende, da berørte parter er bekymret for sol/skygge om morgen/dag til andre tider av året enn når solen står høyest. Det stilles også spørsmål ved om ikke en uavhengig part burde utarbeide et slikt diagram, og ikke søker selv. Dokumentasjon som viser involvering av berørte naboer tidligst mulig i planleggingsprosessen slik at disse får reelle muligheter til innflytelse i fortettingsprosjektet. Side 4 av 7

Innsigelse: Saken ble sendt på høring og det ble levert inn flere protester. Ettersom ingen synspunkt fra berørte naboer er tatt hensyn til, stiller vi spørsmål med hva reell mulighet er definert til. Det ble i forkant av møtet i UBU 22. april foretatt befaring på tomten. Ingen av de berørte naboer ble varslet, men det registreres at søker selv var med på denne befaringen. Slik sett har UBU blitt utsatt for en partisk påvirkning, noe vi finner lite rettferdig. Fortetting av etablerte villastrøk skal kun skje når hele kvartalet ses under ett, og ikke for enkelttomter. Innsigelse: Omsøkt fradeling inngår ikke i gjeldende reguleringsplan. Å behandle denne enkelte tomten blir etter vårt syn feil, da det foreligger reguleringer bl.a. med tanke på gang/sykkelveg som enda ikke er bygget ut. Det er også en rekke privatrettslige forhold hva angår vei og kloakk til denne tomten. Søker skriver: I forbindelse med at det i 1954 ble gitt byggetillatelse til oppføring av tomannsbolig på 62/741 mener søker at omsøkt eiendom er regulert som tomannsboligtomt og ikke en eneboligtomt. Byplansjefen svarer: Reguleringsplanen som ble godkjent for området i 1985 er den sist gjeldende planen en har å forholde seg til. Innenfor gjeldende reguleringsplan er det regulert til eneboligtomter, men med mulighet for ekstra boenhet < 80 m² på eiendommen. Omsøkt eiendom er allerede utnyttet til tomannsbolig, med et kvalitativt uteareal slik forholdene er i dag. Det opplyses at eksisterende tomannsboliger har tomter på 300-350 m². Ved en fortetting vil tomannsboligen få en tomtestørrelse totalt sett på 520 m². Det vil si 260 m² pr. tomannsbolig. Eksisterende tomannsboligtomter har en helt annen arrondering som selv med en størrelse på 300-350 m² får et kvalitativt uteareal, og som samlet sett gir et åpent og romslig preg. Innsigelse: Vi mener det her blir en selvmotsigelse fra søker, ettersom han påberoper at tomten allerede er regulert for tomannsbolig, noe som det allerede er oppført på tomten. Hvordan det da kan benyttes som et argument for en ytterligere utnyttelse av tomten finner vi noe uklart. 8. Stangeland Bydelsutvalg uttalelse: Stangeland bydelsutvalg er enig om at arkitekturen på det planlagte huset ikke harmonerer med husets eksisterende nabolag. Utvalget har også sympati med argumentene fra naboene vedrørende innsyn fra det planlagte huset inn til nabohusene, unødig redusert soltid for naboer osv. Utvalget er heller ikke i stand til å se at det planlagte huset vil føre til noen positive kvalitative bedringer av det eksisterende bomiljøet. Bydelsutvalget støtter rådmannens innstilling om at forslaget til mindre vesentlig endring av plan 85118 ikke godkjennes. Innsigelse: Bydelsutvalget har nær kjennskap til eget lokalområde, og er bl.a. et høringsorgan for politiske beslutninger som berører innbyggerne i området. Stangeland bydelsutvalg går med dette enstemmig imot en deling, og det er i utvalget de siste årene (gjennom bl.a. media) også lagt vekt på signalene som sendes ut, mtp fremtidige fortettingssaker. Det burde dermed være å forvente at medlemmer i UBU er lojale overfor sine egne partifeller i bydelsutvalget, så vel som i Byplan. Den faglige vurderingen (Byplan) har ved søknad og i første og andre møte i UBU gått imot denne delingen, noe som burde veie tungt i saken. Side 5 av 7

9. Avklaring rundt forhold rundt privat vei og kloakk. Grunneierne av gnr. 62 bnr. 739, 740, 935 og 936 har avgitt parseller av sine tomter, for etablering av adkomstvei til/fra Folkvordveien. Omsøkte tomt er en endetomt, som ikke har avgitt grunn til vei, men underforstått har bruksrett på den private veien. Det er i protest fra eiere av gnr. 62 bnr. 739, 740, 935 og 936 i brev datert 24.02.09 kommet frem til at de ikke ønsker mer trafikk langs den private vegen, og således ikke ønsker å inngå en avtale som innbefatter en eventuell ny fradelt eiendom. Vi stiller derfor spørsmål med hvordan adkomst til en ny tomt skal løses, og forventer en plan for dette. Det forventes videre at en eventuell tilknytning til privat kloakk kompenseres ihht kommunale satser. 10. I følge sakspapirene er det ikke enighet mellom Byplan og søker angående avstander og oppmåling av uteareal, samt regulering av tomten. Det er dermed uforståelig hvordan UBU fatter vedtak i saken, når det åpenbart er uavklarte forhold. KONKLUSJON Det legges herved inn klage på vedtak i sak 46/09 i Utvalg for byutvikling, med følgende begrunnelse: - Det er mangler ved saksbehandlingen - Berørte naboer er ikke gitt reell innflytelse - Mangler ved dokumentasjonen fra tiltakshaver - Sandnes Kommune følger ikke sine egne retningslinjer - Manglende avklaring på forhold rundt privat vei og kloakk. Vi forventer at saken oversendes Fylkesmannen med mindre vedtaket blir omgjort i kommunen (sitat slutt). BYPLANSJEFENS VURDERING Utvalg for byutvikling godkjente i møte 22.04.09 en mindre vesentlig endring av plan 85118 på gnr. 62 bnr. 741. Berørte grunneiere i området har sendt inn klage som i hovedsak er en presisering av uttalelser som kom inn under høringen, og av byplansjefens faglige vurdering i forutgående saksbehandling. Nærmeste naboer til ny bolig er bekymret for sol/skygge om morgen/dag til andre tider av året enn når solen står høyest. Søker har ut fra dette utarbeidet sol-/skyggediagram for 21.mars kl. 12.00 og kl. 15.30 (vedlegg 5). Av disse fremgår det at ny bolig ikke gir skygge midt på dagen. På ettermiddagen vil ny bolig kaste skygge i store deler av hagen til 62/1243, mens selve boligen med tilhørende terrasse ikke vil bli skyggelagt på dette tidspunktet. Ut fra ovennevnte kan ikke byplansjefen se at klagen inneholder nye moment som er av betydning for saken. KONKLUSJON På bakgrunn av ovenstående anbefales utvalg for byutvikling å fatte følgende VEDTAK: 1. Klagen fra berørte grunneiere datert 11.06.09 tas ikke til følge. 2. Saken oversendes fylkesmannen i henhold til plan- og bygningsloven 14. juni 1985 nr. 77 27-3. Side 6 av 7

RÅDMANNEN I SANDNES, 21.09.2009 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Saksfremstilling til utvalg for byutviklings sak 46/09 2. Protokoll fra utvalg for byutviklings sak 46/09 3. Klage fra berørte grunneiere datert 11.06.09 4. Kart som viser klagernes eiendommer 5. Sol-/skyggediagram for 21.mars Kopi til: Akasie Bygg as, Gretebakken 14, 4355 Kvernaland, tlf. 95 09 84 94 Side 7 av 7