C:\ProBygg AS\0050.6010.doc Punktveien Borettslag, Narvik Styret v/ Dag Andre Jensen E-post: dagandre@borettslaget.com Oslo, 29.04.2008 Ref.: ingar.haakestad@probygg.com PUNKTVEIEN BORETTSLAG VURDERING AV BYGNINGSTEKNISK VEDLIKEHOLD AV EKSISTERENDE BALKONGER, PÅ KORT OG LANG SIKT ProBygg AS er et utrednings- og prosjektlederfirma som utfører oppdrag for borettslag, boligsameier m.m. med mål om gode bygningstekniske løsninger på kort og lang sikt. Vi har vurdert eksisterende balkonger i Punktveien Borettslag mht. fremtidige vedlikeholds- og utbedringskostnader. Det er viktig at borettslaget vurderer helheten i planleggingen av fremtidig ytre vedlikehold i borettslaget, og velger løsninger og utførelser som tar hensyn til dette. Vurderingene er viktig å holde opp mot de planer som borettslaget har i forbindelse med bl. a. nye balkonger m/ innglassing. Og mot borettslagets fasader som ble levert nye i 1988 / 1989, sannsynligvis ble også vinduene skiftet samtidlig. Undersøkelsene viser at borettslaget står overfor store vedlikeholdskostnader for balkongene. Også vinduene, balkongdører og fasadene har en rekke svakheter, og blokkens ytre skall trenger betydelige vedlikeholdstiltak. Nedenfor omtaler vi imidlertid kun teknisk tilstand for eksisterende balkonger - dersom disse skal beholdes i nåværende form. Vi har foretatt en kostnadsberegning av nødvendige vedlikeholdstiltak for balkongene på kort og lang sikt. Vi har avslutningsvis også gitt noen synspunkter rundt alternativ løsning med nye balkonger. Våre vurderinger er basert på befaring / kontroll av Punktveien Borettslag den 22.04.2008, teknisk analyse av opphugget betongen utført på stedet og samt borestøvprøver utført i laboratorium. Eksisterende balkonger Konstruksjon Punktveien Borettslag er oppført i 1963, med 10 etasjer og 50 leiligheter. 40 leiligheter har balkong, alle er utført på samme måte. Balkongdekkene er utført av betong, og rekkverk av stål. Sideveggene har rammeverk av stål og med malt treverk montert stående som spiler. Generelt om nedbrytning av betong / betongsyke Betongen i balkongdekkene brytes ned kjemisk fra utvendig side og innover grunnet luftforurensning og sur nedbør, og når skadefronten har kommet så langt inn at armeringen ruster, kan det ventes at skadeomfanget vil øke betraktelig. Store vedlikeholdskostnader må påregnes i årene framover for å holde balkongene i tilfredsstillende stand. Vedlagt har vi utarbeidet en nærmere teknisk redegjørelse for hvordan betong som er utsatt for uteluft og nedbør brytes ned over tid. Visuell kontroll av balkongplatene De fleste balkongdekkene har vanngjennomtrengning ovenfra og ned. Overflaten oppå er ikke tett. I kombinasjon med langt fremskredet karbonatisering, se nedenfor, vil dette bidra til at innstøpte armeringsjern vil korrodere (ruste), og dette gir etter hvert svekkelse av betongens bæreevne samt at betongen vil sprekke opp grunnet volumutvidelsen som korrosjonen fører til. Videre vil vanngjennomtrengningen medføre malingsavflassing på undersiden av balkongdekkene. Dette ser vi i dag på mange av balkongene.
2 av 4 Kjemisk kontroll av betongen i balkongdekkene Følgende balkonger ble kontrollert ved punktvis opphugging på undersiden, og ved analyse av snittflatene i opphuggingspunktene (kontroll av overflatenes PH-verdi på stedet) samt ved analyse av borestøv (laboratoriekontroll av evt. klorider). Følgende betongprøver ble tatt av undersiden av balkongdekkene: 9. etg, nord 7. etg. syd 2. etg, syd Kloridprøvene var negative, dvs. inneholdt ikke faretruende nivåer. I motsatt fall, ville dette betydd at eksisterende balkonger neppe kunne ventes å få en ytterligere økonomisk forsvarlig levetid. Kontroll av snittflatenes PH-verdi den såkalte karbonatiseringsfronten - viste imidlertid at denne er langt fremskredet. Når betongens PH-verdi har endret seg fra opprinnelige ca. 14 til 9,5 eller lavere, kaller vi dette syk betong. Denne sykdomsfronten flytter seg med årene fra betongens ytre overflate og videre innover, og vil etter hvert nå fram til den innstøpte armeringen, som vil ruste og forsterke skadeutviklingen med forsert kraft. Den såkalte karbonatiseringsfronten ble kontrollert kjemisk på stedet og lå ca. 20 25 mm inn i balkongdekkene. Armeringen ligger vanligvis på samme dybde (20 25 mm inn i balkongene), og borettslaget kan derfor forvente en kraftig økning av armeringskorrosjon og betongskader i balkongdekkene i årene framover dersom balkongene skal beholdes. Fremtidig vedlikeholdsbehov for balkongdekkene Det er mulig å forlenge balkongdekkenes levetid ved omhyggelig vedlikehold snarest mulig, en behandling som må påregnes å bli gjentatt hvert 8 10 år. Etter 2 3 gangers gjentatte behandlinger, regner vi med at det ikke lengre vil være regningsvarende å fortsette med dette, og det vil da bli nødvendig med nedskjæring/ fjerning av balkongene, og bygging av nye. Følgende vedlikeholdstiltak av balkongdekkene kan ventes dersom eksisterende balkonger skal beholdes: Snarlig, innen 1 år: Mekanisk utbedring der det er synlige skader. Riss hugges opp, armering rengjøres og rustbehandles, gjenmørtling og overflatebehandling med spesialprodukter. Etter nye 8-10 år: Samme behandling gjentas, men sannsynligvis noe tyngre arbeider og økte kostnader (fordi betongen stadig blir dårligere). Etter ytterligere nye 8-10 år: Samme behandling gjentas. Nå må det påregnes at skadefronten har nådd forbi armeringen, og det kan bli nødvendig med kraftigere vedlikeholdstiltak som katodisk beskyttelse i tillegg til øvrige utbedringstiltak som beskrevet. Katodisk beskyttelse er en meget omfattende behandling som krever løpende vedlikeholdsoppfølging i resten av balkongenes levetid. Sistnevnte alternativ med såkalt katodisk beskyttelse - i tillegg til opphugging / rustbehandling av rustent jern - kan bli aktuelt å utføre tidligere enn angitt. Om ca. 20 år må det påregnes at betongkvaliteten i balkongene har blitt så dårlig at det ikke lenger er regningssvarende å rehabilitere balkongene, og de må da erstattes med nye. Balkongrekkverk og spilefeltet på siden av balkongene, utført av stål og treverk må behandles med tilsvarende hyppighet som balkongdekkene. Kostnader Vi har beregnet kostnader som kan ventes å påløpe ved framtidlig vedlikehold av eksisterende balkonger, på kort og lang sikt. Kostnadene er basert på følgende forutsetninger: Priser i dagens marked, pr. april 2008. Lønns- og prisendringer i fremtiden er ikke beregnet. Priser er inkl. prosjekt- og byggeledelse som kvalitetssikrer arbeidet i planleggings- og byggefasen. 25 % mva. er inkludert.
3 av 4 Vedlikeholdskostnader ved fortsatt bruk og vedlikehold av eksisterende balkonger Bygningsdel Kostnader, ekskl. mva., pr. balkong Betongrehabilitering av balkongene / rehab. av rekkverk, 2009 35 000 Senere vedlikehold /rehabilitering av balkongene antydes slik, i nåverdi: Bygningsdel Kostnader, ekskl. mva., pr. balkong Betongrehabilitering av balkongene / rehab. av rekkverk, 45 000 ca. 2017 2019 Betongrehabilitering av balkongene / rehab. av rekkverk, 60 000 ca. 2025 2030 Nedskjæring av balkongene og bygging av nye balkonger kan ventes å bli neste vedlikeholdskostnad. - I det ovennevnte er det beregnet rehabilitering av balkongrekkverkene og sidefeltene på balkongene. Det kan bli aktuelt at rekkverkene erstattes med nye, allerede nå, noe som kan ventes å øke kostnadene i 2009 med ca. kr. 15 000 + mva. Det er i denne sammenheng forutsatt at rekkverk leveres med meget gode aldringsegenskaper. I 2017 2019 vil kostnadene for rehab. av eksisterende balkonger bli redusert med ca. kr. 8 000 + mva. grunnet evt. nye rekkverk, det samme kan ventes i neste vedlikeholdssyklus i 2025 2030. Alternativ til vedlikehold av eksisterende balkonger Som alternativ til det spesifiserte vedlikeholdsarbeidet, vil vi anbefale at borettslaget vurderer valg av nye balkonger med minimalt vedlikeholdsbehov i fremtiden. Kostnader ved de to alternativene kan veies mot hverandre, i tillegg til de bruksmessige verdiene som oppnås (innglassing m.m.) Balkonginnglassing vil endre klimaet på balkongene vesentlig, det samme gjelder fasadene bak innglassingen. Betong og fasader vil bli beskyttet av glass og aluminium, som er bygningsmaterialer som vi vil betegne som tilnærmet vedlikeholdsfrie i forhold til påvirkning fra ytre klima (nedbør/ luftforurensing / sol og vind, varme og kulde). Bakenforliggende bygningsdeler blir et halvklimatisert område der betong og fasader beskyttes godt. Innkledning er altså et aktuelt tiltak for å beskytte betongen, dvs. gi den et klima der forutsetningene for karbonatisering (nedbrytning av betong) er vesentlig redusert eller på det nærmeste eliminert. Dette er årsaken til at fremtidig vedlikeholdsbehov for disse konstruksjonene kan ventes å bli betraktelig redusert sammenlignet med åpne balkongløsninger. Etter innglassing vil balkongene utgjøre en halvklimatisert sone som er avskjermet fra årsaken til at nedbrytningen av gjenværende betong skjer. Det er den totale årsbelastningen på betongen som det er viktig å redusere. Dette oppnås selv om åpningsbare deler av innglassingen brukes mer eller mindre åpne i de varme sommermånedene. De nye balkongkonstruksjonene utføres i galvanisert stål, aluminium og glass, evt. høyverdig betong i balkongdekkene, og består av materialer som ventes å ha meget lavt behov for fremtidig vedlikehold. Med dagens kunnskap om disse materialene oppsummeres følgende: Alt stål er varmgalvanisert og lakkert. Ny rustbeskyttelse vil neppe være nødvendig i resten av bygningenes levetid. Pulverlakkert aluminium. Klimaet i dag og det vi vet om fremtiden betyr at aluminium vil være blant de mest vedlikeholdsfrie byggematerialer som finnes. Ny overflatebehandling er neppe påkrevet de første 40-50 år. Gummipakninger mellom glass og aluminiumsrammer. Forserte aldringsforsøk med EPDM-gummi viser at dette materialet vil ha levetid på mer enn 30 år.
4 av 4 Trinser/ hjullager i luker/ dører. Vanligvis utført av rustfritt stål, syrefast, kapslet og permanentsmurt fra fabrikk. Levetid anslås til 15-20 år ved normal bruk. Delene vil vanligvis være lett utskiftbare, med enkle grep. Bruksmessige fordeler ved innglasset balkong som kan åpnes / lukkes etter behov er store, men dette er ikke videre omtalt i vår vurdering. Anbefaling/ sluttkommentar ProBygg AS gir følgende anbefalinger til Punktveien Borettslag: Fortsatt bruk og vedlikehold av åpne balkonger bør avveises mot løsninger der bygningens ytre klimaskjerm flyttes til yttersiden av balkongene. En økt økonomisk investering i form av innglassing, vanligvis kombinert med balkongutvidelse, vil på lengre sikt kunne gi gunstig totaløkonomi for boligselskapet når alle vedlikeholdsaspekter tas i betraktning. Andre fordeler er: a) Betydelig høyere bruksverdi for beboerne, større balkonger og forlenget brukssesong b) Sannsynlig høyere verdi ved et evt. videresalg. Beregning av husleiekonsekvenser for andelseierne ved valg av hhv. fortsatt vedlikehold av balkongene eller bygging av nye balkonger bør baseres på en lånenedbetaling over 8-10 år, grunnet tilsvarende vedlikeholdshyppighet for balkongene. For nye balkonger vil nedbetaling over 35 40 år være aktuelt. Annuitetslån anbefales da dette vil gi jevn husleiebelastning over lånets løpetid. Med vennlig hilsen for ProBygg AS Ingar Haakestad Prosjektleder Vedlegg: Redegjørelse for hvordan betong brytes ned, grunnet luftforurensing og sur nedbør (2 sider). Kopi m/ vedlegg: Balco AS v/ Kåre Teigen: kare.teigen@balco.no Forum Arkitekter v/ Pål Jørgensen: info@forumarkitekter.no
C:\ProBygg AS\0050.6012.doc Vedlegg til utredning av vedlikeholdskostnader for balkongene i Punktveien Borettslag Oslo, 29.04.2008 Ref.: ingar.haakestad@probygg.com REHABILITERING AV BETONG I BALKONGER PÅ BOLIGBLOKKER OPPFØRT I 1950-1980-ÅRENE Dette notatet gir utfyllende informasjon og hvordan betong som utsettes for luftforurensning og sur nedbør etter hvert får redusert kvalitet, armeringskorrosjon (rust), oppsprekking av betong og økende vedlikeholdsbehov. Generelt om nedbrytning av betong - betongsyke At bygninger utsettes for klimapåkjenninger er ikke noe nytt, det har bygninger i alle år vært bygget for å tåle. Men, for betongkonstruksjoner er det gjort meget store og viktige erfaringer de siste 15-20 årene. Betong, som man for noen ti-år siden trodde var nærmest et vedlikeholdsfritt bygningsmateriale, ble brukt i stor utstrekning i utendørskonstruksjoner på 1950-tallet og senere, med dårlig betongkvalitet og lav overdekning til armeringen, dvs. avstanden fra betongoverflaten til armeringen var svært lav. Først fra midten av 1980-tallet ble man klar over hvilke nedbrytningskrefter som var i sving, og fra dette tidspunktet ble det benyttet høyere betongkvalitet, mindre kunstige tilsetningsstoffer og større avstand fra betongoverflaten til innstøpt armeringsstål. Betong i utendørs klima generelt og i fuktig klima spesielt er utsatt for store klimapåkjenninger. Sur nedbør, dvs. nedbør med lav PH-verdi og høyt innhold av CO2 i luften er de viktigste klimapåkjenningene som bryter ned betong. Prosessen kalles karbonatisering og innebærer en endring av betongens PH-verdi fra betongoverflaten og innover i konstruksjonen, slik at innstøpt armering ruster og sprenger betongen fra hverandre. Betongsyke er et vanlig brukt begrep for slike skader. Det finnes også andre årsaker som medfører betongnedbrytning, men disse omtales ikke i denne kortfattede vurderingen, da de er mindre vanlige. Karbonatisering er en naturlig prosess i betongen, som går ut på at karbondioksid (CO2) i luften trenger inn i betongen, reagerer med bl.a. kalsiumhydroksid Ca(OH)2 og danner kalsiumkarbonat (CaCO3) slik at betongens ph-verdi reduseres fra opprinnelige verdier rundt ca. 14 (generelt for materialer i fast eller flytende form kan vi si at PH-verdi på 7,0 regnes for nøytralt, og lavere PH-verdier enn dette betyr at materialet er syreholdig). Blir ph-verdien i betong lavere enn ca. 9,5, kan innstøpt armeringsstål korrodere dersom det er tilstrekkelig tilgang på fukt og oksygen Først idet karbonatiseringsfronten når armeringen, starter selve armeringskorrosjonen. Karbonatisering medfører altså en gradvis endring av betongkonstruksjonens PH-verdi og dermed også evnen til å beskytte armeringen mot å ruste (korrodere). Når jern ruster, vil jernets volum øke dramatisk (mange ganger sitt opprinnelige volum), med utsprengt betong og ytterligere forverring av tilstanden som resultat. Armeringens evne til å ta opp konstruksjonskrefter, som den er beregnet for, svekkes. Nedbrytningsprosessen løper videre og vil akselerere.
2 av 2 Betongkonstruksjoner som er fritt eksponert for uteklima fra flere sider er mest utsatt. Dekker og vegger i forbindelse med balkonger i utendørs klima er av samme årsak spesielt utsatt for denne nedbrytningen, som starter fra utvendig overflate og som går sakte videre innover i betongkonstruksjonen. Betong-/ armeringsskader er et stort problem for mange norske bygninger oppført før 1985, spesielt i perioden 1950-1980. Vi anbefaler at boligselskap som vurderer tiltak på balkongene, gjør vurderinger som vi kortfattet har utført i denne utredningen. Dette er særdeles viktig, slik at tiltak kan fattes på mest mulig riktig grunnlag. Generelt om tiltak for å stoppe betongsyke Det finnes tiltak for å bremse utviklingen av videre betongnedbrytning vesentlig. For utendørs konstruksjoner er det avgjørende å holde surt vann og uteluft unna. Når betongens fuktinnhold kommer ned til et tilstrekkelig tørt/ lavt nivå, kan videre armeringskorrosjon ikke skje, selv om armeringen ligger i såkalt karbonatisert/ syk sone. To alternative tiltak/ metoder er vanligvis mest aktuelle når man vurderer beskyttelse av betong mot videre nedbrytning: 1. For åpne balkonger som utsettes for uteklima det meste av året vil det kreves bruk av spesielle overflateprodukter som betyr 100 % tett belegg (vanligvis polyuretan eller epoksy) oppå horisontale flater. På øvrige flater, dvs. underside balkonger og brystninger må det brukes en spesialmaling med såkalt karbonatiseringsbremsende effekt. Det nå påregnes at utbedringstiltak må gjentas kanskje hvert 10 år for å hindre at skadeutviklingen går raskt. 2. Innglassing og klimaendring for betongen som medfører en halvklimatisert sone der grunnlaget for videre korrosjon på det nærmeste stanser. Nevnte metoder er egnet der omfanget av nedbrytning og skader er små eller moderate, og der målet er å stoppe/ bremse videre utvikling. Når skadeomfanget er større, kan det bli nødvendig med vesentlig tyngre tiltak. Ved alternativ 1 må det påregnes at når skadefronten etter hvert har nådd inn til og forbi større deler av armeringen, kan det bli nødvendig med kraftigere vedlikeholdstiltak som katodisk beskyttelse i tillegg til øvrige utbedringstiltak som beskrevet. Katodisk beskyttelse er en meget omfattende behandling som krever løpende vedlikeholdsoppfølging i resten av balkongenes levetid. For ProBygg AS Ingar Haakestad Daglig leder og prosjektleder