PLAN-, BYGG - OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 20. mai 2014 Saksnr.: 200905574-335 Saksbehandler Jøran Syversen Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 05.06.2014 Bystyret 18.06.2014 Marviksletta, områdeplan. Sluttbehandling. Sammendrag Kristiansand kommune ved Plan-, bygg - og oppmålingsetaten fremmer forslag til områderegulering med konsekvensutredning for Marviksletta på Lund. Planoppgaven er hjemla i kommunens Plan- og utredningsprogram 2009 2012, som videreføring av kommunedelplan for Lund, med oppstart i 2009. Marviksletta er anlagt som industriområde. Det er fremdeles den rådende bruken. Noen gamle industribygg er tatt i bruk til andre formål eller erstatta med nye bygninger, bl.a. forretninger. Nye funksjoner/ formål er etablert mer eller mindre tilfeldig, uten en felles plan, tilsynelatende uten tanke på tilhørende kvaliteter, funksjoner, struktur eller infrastruktur. Det er også igangsatt detaljreguleringsprosesser i området. Til sammen tyder dette på at området er modent for transformasjon. Målet med planarbeidet er å lage en god strategisk plan som kan styre den videre utviklingen av området i en retning som hever kvaliteten på både området og bydelen Lund. Dette innebærer å legge inn nye formål og økt utnyttelse, samt stille kvalitetskrav til bebyggelse, formål, innhold og infrastruktur. Videre er det viktig å knytte Marviksletta bedre sammen med naboområdene, ivareta viktige fellesfunksjoner, infrastruktur og legge premissene for detaljreguleringsplaner med påfølgende utbygging. Omkringliggende kvaliteter som fjorden, Prestebekken, kolonihagene, Sør Arena og Bertesbukta skal brukes som ressurser for den nye bebyggelsen. En gjennomgående strategi i områdereguleringen er å bryte ned eksisterende barrierer, skape sammenhenger og tilføre nye kvaliteter. Utbyggingen vil gå over flere tiår, med et område som er fem ganger Tangens størrelse. Planen må ta høyde for at flere eiendommer som i dag ikke er modne for transformering på sikt blir det. I sum er dette området en av de viktigste byutviklingsprosjekter i Kristiansand, i tråd med sentrale føringer for samordnet areal og transportplanlegging. Planen har vært ute to ganger til offentlig ettersyn. Etter 1. gangs offentlig ettersyn ble de fleste innsigelser avklart og hovedstrukturen ble fastsatt. Ved 2. gangs offentlig ettersyn ble detaljer diskutert og alle innsigelser avklart. Fortsatt er det diskusjon rundt noen hovedtemaer som det ikke er enighet omkring. Den største utfordringen er Kystverkets innsigelser, hvor det kreves at areal øst for Sør Arena tas ut av planen og reserveres for fremtidig havneareal, samt at Ny Vige Havnevei ikke kan etableres for ordinær biltrafikk før viktige avklaringer er foretatt. Revisjon av havnestrukturutredningen er også blitt forelagt, og denne påpeker behov for mer areal til fremtidig container havn i Kongsgård/Vige i tillegg til de havnefunksjoner som ligger i gjeldene plan. Kommunen står i dag uten et areal for containerhavn i kommuneplanen, og det er viktig at ikke områdeplanen stenger for at dette kan etableres i Kongsgård/Vige. Planforslaget imøtekommer dette ved at arealene i nordøst legges til rette for næringsformål med hensynsone 1
båndlegging som gir mulighet for at arealbruken kan vurderes på nytt i etterkant av konklusjoner for havnas fremtidige arealbruk. Det sentrale her er ikke å bebygge områder før utredning av arealbehov for containerhavn er utført. Båndleggingen utløper 20.06.17, 4 år fra vedtak om utleggelse til 2.gangs offentlig ettersyn. I mai 2014 ble det sendt ut forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak fra byggesaksavdelingen for et større område som også omfatter disse delområdene. Bakgrunnen for forbudet er pkt. 8 i Bystyrets vedtak av 10.04.2013, sak nr. 47/13, om kvalitetssikring av havnestrukturvedtak av 2003. Dersom forbudet vedtas, foreslåes det at båndlegging utgår. Fortsatt viser ny trafikkanalyse at ny vei mot Vige er viktig å få på plass, men når den kan komme avhenger av avklaring av fremtidig arealbehov for havna. Rekkefølgekravet til denne veien er innarbeidet med tanke på dette, hvor begrepet sikret gjennomført er innarbeidet. Utstrekningen av senterområdet har vært en vanskelig sak å komme til enighet om. Planforslaget til 1. gangs offentlig ettersyn viste et konsentrert områdesenter, hvor det tilrettelegges for blandet formål med forretning/tjenesteyting/bolig. Mange tiltakshavere har ønske om forretning på første etasje og særlig gjelder dette området rundt dagens store dagligvarebutikker ved Stadionveien. En økning i forretningsarealet vil gi trafikkøkning og skape kapasitetsproblemer som ikke er ønskelig. Dagens forretningsdrift kan fortsette inntil tiltakshaver finner det forenelig å omdanne området. Det kan ikke være en forutsetning at alle skal ha forretningsarealer i 1.etg, for at omdanning skal finne sted. Dette er et av de viktigste avgjørelser i planforslaget for at planen skal lykkes med grepet om et konsentrert områdesenter, og ikke gi etter for tiltakshaveres syn på at forretning løser all omdanning. Det er vanskelig å oppnå gode kvaliteter for boliger på bakkeplan med forretning i 1 etg. for hele planområdet. I utgangspunktet er områdesenter i kommuneplanen definert med 3000 m2 forretning, mens man i områdeplanen har fått aksept for 11 500 m2 forretning, en firedobling av eksisterende forretningsareal. Tiltakshavere har for øvrig hatt ønsker om å øke utnyttelsen i senterområdet, med mer boligareal. Dette har vært hørt i egen prinsippsak og grunnlag for å åpne opp for høyere utnyttelse er vurdert, og vil ikke gi tilstrekkelig gode kvaliteter. Under høringen har offentlig myndigheter uttrykt skepsis til en økt utnyttelse, og naboer og velforeninger har reagert sterk på forslaget om økt utnyttelse, både i uttalelser og under et åpent møte som ble avholdt. Utnyttelsesdiskusjonen har vært sentral under hele planarbeidet. Utgangspunktet har vært å skape en urban bydel som tilfører gode kvaliteter for Lund som viderefører intensjonene i kommunedelplanen. Da Marviksletta ikke er en del av Kvadraturen med dens kvaliteter vil en utnyttelse lik sentrumsnære områder som Tangen ikke være passende. Administrasjonen frykter omkamper i andre delområder som også ønsker økt utnyttelse, dersom det gis aksept for en høyere utnyttelse i senterområdet. Trafikksituasjonen er fortsatt et viktig tema som har vært gjenstand for mye diskusjon. Hovedutfordringene er å tilrettelegge for god kollektivdekning hvor buss blir prioritert, samtidig som veisystemet har tilstrekkelig kapasitet med en 2 felts Østre Ringvei. Planforslaget viser fortsatt 2 felts vei, men areal er sikret for 4 felt med byggegrenser. Usikkerhet knyttet til behovet for etableringstidspunkt for 4 felts vei har vært avgjørende for valg av løsning. Dette er også i tråd med tilbakemeldinger fra fylkeskommunen. Ny veitrasé i nordøst innenfor planområdet for områdeplanen har vært en vanskelig avgjørelse, hvor valgt trasé var et kompromiss som gjorde at mye av dagens virksomhet kunne fortsette driften. Med en båndlegging av delområdet hvor det er begrensninger på arealbruken (ikke bolig og kontor), er det ikke lenger enighet om valg av veiløsning. Det er åpnet opp for en omregulering av denne veien, hvis det finnes bedre alternativer ved detaljregulering av tilgrensende delområder. Det sentrale er at veien kommer og at den blir gjennomgående. Det er stort fokus på gjennomføring, og utbyggingsavtale med beregning av kostnader for det som er definert som offentlig hovedstruktur. Dette har vært gjenstand og utgangspunkt for flere drøftelser. Rekkefølgekravene i planen er fastsatt ut fra faglige vurderinger av bokvalitet, trafikkavvikling og prioritering av myke trafikanter. Noen av kravene er satt som absolutte mht. gjennomføring, mens andre tiltak kan sikres etablert over tid (bl.a. med bruk av begrepet sikret gjen- 2
nomført). Samtidig er det fokus på å få til en fordeling av kostnader slik at ikke oppstartskostnadene blir for store, og området dermed kan komme i gang med en utbygging og inntjening. Planbestemmelsene har vært gjenstand for drøftelser helt inntil sluttfasen av planprosessen (bl.a. krav til støytiltak og veiløsninger). Det er i hovedsak enighet om prinsipp for kostnadsfordeling men reguleringsformål og utnyttelse må avklares politisk før man kan ferdigstille prinsipper for utbyggingsavtaler. Områdeplanen for Marviksletta slik den nå foreligger, er uten innsigelser fra overordnet myndighet. Det er enighet om de viktigste grepene med trafikksituasjonen, som er grunnlaget for å åpne for en transformasjon av området. Planen er viktig for å oppnå de miljømessige kravene som stilles til byfornyelse, med de bymiljøavtaler som kommunen kan oppnå. At man ikke har oppnådd enighet med alle tiltakshavere innenfor området er naturlig, ved en så stor transformasjonsplan som krever endringer i fremtidig bruk av området. En så stor plan vil også være under prosess etter vedtak, men man har da en strategi å forholde seg til. Konsekvenser ved en økning av utnyttelsen eller endring av formål vil bety ny høring. Dette har særlig vært diskutert for senterområdet og områdene rundt Stadionveien. En endring av formål eller utnyttelse for båndlagte felter i nordøst vil føre til en ny diskusjon om Kystverkets innsigelse. Kristiansand har behov for å pusse opp deler av seg selv og sørge for å ha visjoner for sentrale områder som er gått ut på dato. Marviksletta er en av de største transformasjonsområdene vi har, og tiden er overmoden for å vedta en områderegulering som trekker opp hovedlinjene og legger strategiene for byfornyelsen. Teknisk direktør anbefaler planforslaget vedtatt. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar områdeplan for Marviksletta, sist datert 06.05.2014, med bestemmelser sist datert 06.05.2014. 2. Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Bystyret vedtar at båndlegging tas ut av planen dersom det gis midlertidig forbud mot tiltak i sak 201404102. 4. Bystyret vedtar designmanual, sist datert 06.05.2014 Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart, datert 10.06.11 2. Plankart, sist datert 06.05.14. 3. Temakart for flom, støy og ras, sist datert 06.05.14 4. Bestemmelser, sist datert 06.05.14. 5. Planbeskrivelse, sist datert 06.05.14. 6. Designmanual, sist datert 06.05.14. 7. Saksprotokoll fra tidligere politiske vedtak i saken. 3
8. Notat, oppsummering av merknader for områdeplanen, datert 06.05.14 9. Notat, Marviksletta senterområde prinsippsak, datert 06.05.14 10. Notat om gjennomføring, Teknisk direktør, datert 12.05.14 11. Notat, Marviksletta gjennomføringsstrategi, Faveo, datert 30.04.14 12. Rapport trafikkstøy, datert 06.05.14 13. Trafikkanalyse, datert 30.06.11 14. Trafikale konsekvenser for økt boligutbygging, datert 21.02.14 15. Risiko og sårbarhetsanalyse 4
BAKGRUNN FOR SAKEN Denne saksframstillingen er utformet med tanke på at hovedtema og utfordringer i planarbeidet skal bli belyst på best mulig måte. Planforslaget legges nå frem til sluttbehandling, hvor innspill fra første høringsperiode og andre høringsperiode er vurdert sammen med føringer som er gitt ved politisk avklaring av større hovedgrep. Bakgrunnsinformasjon som tidligere saksgang, planstatus, detaljert beskrivelse av planforslagets innhold mm, fremkommer av planens planbeskrivelse. Dagens situasjon Marviksletta ligger på østsiden av byen mellom Kvadraturen og Sørlandsparken. I komm u- neplanen er søndre del av Marviksletta definert som områdesenter på Lund. Ortofoto over planområdet Mot nord grenser planområdet mot E18. Østre Ringvei tar av fra E18, og er i dag hoved innfartsveien til Marviksletta. Mot nordøst og Kongsgård/Vige, er ny havn under etablering. I øst grenser området til Topdalsfjorden, og her er også stadion, Sør Arena, etablert. Mot vest grenser området til de store etablerte boligområdene på Lund, og Wilds Minne skole ligger rett sør for området. 5
Marviksletta er, som navnet sier, i hovedsak en stor slette, men to ubebygde koller markerer seg som grønne landskapselement, Ringknuten mot nordøst og Romleåsen mot sørøst. Det er også noen små eksisterende koller som er viktige grøntområder. Prestebekken går gjennom området fra nordvest til sørøst, og er en grønn oase i et ellers bebygd område. Det går turvei langs bekkedraget. Det er også etablert kyststi et stykke langs fjorden øst for Sør Arena. Det er ellers private hager og kolonihagene som utgjør den eksisterende grøntstrukturen. Området bærer preg av å være et industriområde. Det er store bygningsvolumer med asfalterte parkeringsarealer på bakkeplan. Trafikkarealene er utflytende, og planlagt i hovedsak for biltrafikk, uten tilrettelegging for myke trafikanter. De siste årene har det skjedd en tilfeldig utvikling uten et helhetlig grep. Noen industribygg har fått en helt annen bruk, i andre områder er det kommet noen nye bygg. Planens innhold og endringer etter offentlig ettersyn Planavgrensning er valgt ut i fra at: - Viktige trafikkutfordringer skal bli løst gjennom planarbeidet - Områder som anses aktuelle for fremtidig transformasjon er tatt med - Sammenhengende grønnstruktur kan ivaretas - Vurdering av nødvendig havneareal Byggeområder: Formål: - Senterområdet som er plassert i sør. Det er lagt til rette for handel, tjenesteyting og boliger i dette området. Her skal handelstyngdepunktet i bydel Lund etableres. Det skal reises en urban bebyggelse med en bymessig utforming, av gater og plasser. De ulike funksjonene, skal være med å skape aktivitet og liv i området på ulike tider av dagen, og bidra til en attraktiv opparbeiding av utearealene. I BKH1 er forretning tatt ut og forretning er tilføyd i S2 og delområdet er delt opp etter tilbakemelding fra tiltakshaver. I BKT1 er forretning tatt ut og tilføyd i S1. Delområder har videre fått nye koder med bakgrunn i disse endringene. På denne måten blir forretning mer konsentrert om lokalsenteret, noe som har vært ønskelig. Torgområdet i senterområdet er utvidet noe ved at et område i sørøst av Industrigata er utvidet til torg. - Området sør for senterområdet, felt BT1, er delt opp da Studentsamskipnaden har hatt ønske om å lage en egen detaljplan for sitt delområde noe lengre fram i tid. Her er det etablert studentboliger i dag. Disse kan utvides, samtidig som det er fremma en idé om å bygge seniorboliger i BT1. Området er svært egna for disse formålene med tanke på beliggenheten tett opp mot senterområdet. - Områdene rundt Stadionveien og frem til senterområdet, felt BKH2 til BKH 5, er tiltenkt bolig, i kombinasjon med kontor. Det er i tillegg åpnet opp for håndverksbedrifter i disse områdene. Her er det kommet innspill på at forretning bør inngå, dette er drøftet senere i saken. - Feltet som henvender seg mot Kongsgård/Vige havneområde i nordøst, felt KILH1 og KILH2, er regulert til kontor/industri/lager/håndverksbedrifter. Etter 1. offentlig høring er KILH1 utvidet noe etter tilbakemeldinger på veiføring i området. Dette blir drøftet senere. Arealbruken er forandret for begge nevnte delområder ved at boligformål er tatt ut, og erstattet med industri og lager. Dette er nærmere begrunnet under drøftelser. - Felt KIH1 er også utvidet noe etter 1. offentlig høring, ved at noe av dagens Ægirsvei blir foreslått til utbyggingsområde, når ny veiløsning er avklart. Feltet er innskrenket noe i sørvest med tilbaketrukken etasjer for å skape en bedre forbindelse mot Sør Arena for aksen langs Agder Allé. - Planområdet er utvidet langs Østre Ringvei, mellom Njordsvei og Kongsgårds Allé til å inneholde byggegrense (allerede lagt inn før utsending til 2.gangs høring). Formål svarer til dagens bruk, dvs. bolig. - For felt Bo_F som grenser mot kolonihagene, er det et eksisterende næringsbygg som er foreslått til boligformål (leiligheter). Prestebekken skal åpnes og opparbeides som friområde der denne krysser eiendommen. Resterende del kan utvikles til bolig. Formå- 6
lene er slått sammen til kombinert formål, slik at nøyaktig avgrensning av åpning av Prestebekken samt tursti kan fastsettes ved detaljregulering. - Felt BFT1 har tilføyd boligformål. Hvis det ikke lar seg realisere et prosjekt med studentboliger har det hele tiden ligget en forutsetning om boliger i området. Bestemmelsene til boliger med kvalitetskrav vil da gjelde. - Felt T1 er utvidet noe etter tilbakemelding fra eier av barnehagen i området. - Bransjerelatert utsalg vurderes som en del av håndverksvirksomheter og minimum areal er derfor tatt ut av bestemmelsene. Bransjerelatert utsalg skal ikke utgjøre hovedformål til håndverksbedriftene og omfang må vurderes i detaljregulering. - Felt V1: Området har tidligere vært vurdert til kontor med en høyere utnyttelse, hvor 4feltsvei satte begrensninger på atkomst til tomta. Men i tråd med at dagens formål bevares er utnyttelse for dette feltet korrigert til maks BRA = 1000m 2. Utnyttelse: Selv om det er åpnet opp for større variasjon i høyder for deler av planområdet, er det ikke åpnet opp for økt utnyttelse utover det som har ligget til grunn i planforslaget til 1.gangs offentlig ettersyn. Høyder: Etter vedtak i byutviklingsstyret er det åpnet for mer variasjon i høyde. Innenfor senterområdet, felt S1 og S2, åpner områdeplanen opp for mer variasjon i høyde med 5 8 etasjer. I tidligere planforslag lå det inne et høyhus på 12 etg. Ved Ægirsvei mot Sør Arena, felt KIH1, er det fortsatt åpnet for et bygg på 10 etasjer og studentboligprosjektet i BFT1 åpnes det for variasjon i høyde mellom 5-8 etasjer. Disse feltene vil samlet sett representere variasjon i den jevne høyden for øvrig. Områdeplanen for øvrig forholder seg til høydenivået i kommunedelplan for Lund; 4 etasjer med tilbaketrukket 5. etasje, samt 3 etasjer med tilbaketrukket 4. etasje langs Nye Teglverksvei. Illustrasjon av senterområdet, slik tiltakshaver presenterer det. Næring Illustrasjon til venstre viser plassering av de store matvarebutikker i området per i dag. Plankartet til høyre viser senterområdet i brunt, hvor forretninger er samlet. I tillegg hjemles det formål forretning i delfeltet nord for Bispegra. 7
Forretningsdelen av området utgjør i dag ca. 15 000 m2, hvorav dagligvare utgjør ca. 8000 m2. Forretninger er per i dag spredt på hele Marviksletta. I områdeplanen er forretningsdelen samlet i et tyngdepunkt ved senterområdet. Industri og lager samles i den nordlige del av området. Planen legger til rette for ca. 10 500 m2 forretning. Det er lagt fokus på at senterområdet på Marviksletta skal være et områdesenter og utvikles uten å konkurrere med Kvadraturen. Trafikken som konsekvens av handel i området ønskes redusert, ved at forretningsdelen skal betjene nærområdet. Dette medfører en redusert (men fortsatt betydelig) forretningsandel i områdeplanen. Veier Ny vei i nordøst ved Ægirs vei er innarbeidet hvor veien legges litt lenger nord enn dagens trasé. Det er innarbeidet venstre svingfelt fra Østre Ringvei mot Stadionveien, samt venstre svingfelt fra Stadionveien mot Østre Ringvei. Etter innspill i høringsperioden er det innarbeidet forslag om langsgående parkering ved Nye Teglverksvei i nord, samt i Njordsvei mot Kongsgård Alle. Fortau er innarbeidet med bredere trasé inn mot Wilds Minne skole. Gang- og sykkelvei er også lagt noe om sør i Østre Ringvei mot Marviksveien. Rundkjøring ved Idunveien/Njordsvei/Østre Ringvei er endret for å redusere inngrep i eiendom i nord/øst og det diskuteres løsning med parkeringsanlegg for Kongsgårdsletta borettslag ved stjerneblokka. Grøntområder Etter 1.gangs offentlig høring: Grøntområdet lengst sør ved Prestebekken tidligere kalt o_f1 er tatt ut av plankartet da dette området er hjemlet i gjeldende planer, og opparbeidelse er sikret med eksisterende rekkefølgekrav. Grøntområder langs ny gang- og sykkelvei i Østre Ringvei i østlig retning er omregulert fra offentlig friområde til privat gårdsplass, hvor det fordrer at dette området får et grønt preg og skaper liv til fasaden langs Østre Ringvei. Etter 2.gangs offentlig høring: Grønt korridorer mot senterområdet, kalt o_gr1 er flyttet litt lengre nord. Formål gårdsplass er endret til privat grønnstruktur, men med samme innhold i bestemmelsene. Dette for å gjenspeile intensjonen bak bestemmelsen. 8
Hensynsoner Det er innarbeidet faresone ras langs Prestebekken i nord og for delområdene V1 og BFT1, etter utarbeidelse av ny geologirapport. Det er i bestemmelsene skjerpede krav til hvor undersøkelser og utførelse før byggetiltak kan skje. Det er innarbeidet hensynsoner for støy langs Østre Ringvei. En detaljert støyanalyse for eksisterende bebyggelse anbefaler nødvendige tiltak for omkringliggende boliger, og rekkefølgekrav sikrer gjennomføring av disse. Hensynssone båndlegging er markert for feltene KILH1 og KILH2, hvor området er båndlagt inntil 4 år før detaljplan kan godkjennes. Båndleggingen utløper 20.06.2017. Innenfor o_f5 er det registrert kulturminne. Den er ivaretatt i plankart og bestemmelser under hensynsone kulturminner (H730). 9
PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplan Utsnitt av kommuneplan for planområdet Ny kommuneplan ivaretar mange av de føringer som lå i kommunedelplan for Lund. Områdereguleringen er ikke i tråd med forslag til ny kommuneplan på følgende punkter: - Senterområde er litt redusert i størrelse - Områdeplanen viser bolig og bolig/næring på deler av områder som er regulert til næring - Områdeplanen foreslår kombinert bruk med bolig og ikke forretning i området BA8 rundt Stadionveien - Områdeplanen foreslår kombinert bruk (bolig/kontor/handel) på arealene rett over for Sør Arena, som er avsatt til næring i kommuneplanen - Områdeplanen foreslår å åpne Prestebekken og sikre et større naturområde rundt bekkeløpet. 10
Reguleringsstatus: Det er i dag 15 gjeldende reguleringsplaner innenfor området. Planene varierer i alder fra tidsperioden 1950 til 2006. Tidligere saksgang Planen ble 1. gangs behandlet politisk den 23.06.2011, og har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 28.10.2011 23.11.2011. Det kom inn 44 merknader, som er kommentert tematisk i eget vedlegg. Det ble lagt fram egen sak for byutviklingsstyret den 20.09.2012 for avklaring av større hovedgrep. Med bakgrunn i merknader og hovedavklaringer ble nytt forslag lagt fram til politisk 2. gangs behandling den 20.06.2013 for nytt offentlig ettersyn i perioden 13.09.2013 01.11.2013. Det kom inn 34 merknader som er kommentert i eget vedlegg. Det har også vært forelagt en sak om kvalitetssikring av havnestrukturvedtak av 2003 (sak 47/13 i bystyret), som har hatt betydning for planarbeidet. Ved 1. gangs offentlig ettersyn har følgende varslet innsigelse på nevnte temaer: Fylkesmannen i Vest Agder: Forholdet til støy og grunnforhold/geotekniske undersøkelser. Plan og bygningsetatens kommentar: Boliger i rød støysone er begrunnet i planbeskrivelsen og det er stilt krav til støyskjerming i fasade, samt krav til gjennomgående leiligheter. Dette må hensyn tas i detaljregulering. Samtidig er støysoner lagt inn på plankartet som hensynsoner. Det er utarbeidet ny geologisk rapport som stiller mer spesifikke krav, samtidig som rapporten deler inn området i kategorier. Den mest sensitive sonen er innarbeidet som hensynsone i plankartet, samt at det er stilt større krav til dokumentasjon/detaljer ved utøvelse før byggetiltak kan iverksettes (se bestemmelsens 5.4). Av brev datert 15.10.2013, fra fylkesmannen i Vest-Agder (ved 2.gangs offentlig ettersyn): Fylkesmannen anser merknadene i forhold til støy som imøtekommet ved at det er innarbeidet hensynsone støysone på plankartet. Den nye rapporten i forhold til geologisk grunnforhold med nye bestemmelser og hensynsone for ras, ivaretar fylkesmannens merknad i forhold til dette og innsigelsen er trukket på disse pkt. Vest Agder fylkeskommune: Tillater ikke nye avkjørsler på Østre Ringvei, byggegrense må sikre 4 felts vei. Atkomstvei ved Østre Ringvei 77 kan ikke tillates. Plan og bygningsetatens kommentar: Tiltakshaver har gått bort fra løsningen med direkteatkomst fra Østre Ringvei, og planforslaget viser ikke denne løsningen. Byggegrenser er innarbeidet i planforslaget, og skal ivareta eventuell utvidelse til 4 felt. Statens vegvesen: Planen må sikre byggegrenser/byggelinjer for 4 felts vei, planskilte krysninger eller som minimum innarbeide trafikkøyer i tilknytning til gangfelt. Plan og bygningsetatens kommentar: Byggegrenser er innarbeidet i planforslaget. Det er innarbeidet trafikkøyer i tilknytning til gangfelt. Kystverket: Planen tar ikke hensyn til fremtidig arealbehov for havnedrift i Kongsgård/Vige. Åpning av ny atkomstvei fra Marviksletta til Narviga må tas ut av områdeplanen. Plan og bygningsetatens kommentar: Planforslaget har tatt ut område i sørøst som er påpekt av Kystverket. I tillegg er området mot Prestebekken tatt ut opp til Ægirsvei. Samtidig er arealbruken for delområdene KILH1 og KILH2 forandret fra bolig/kontor til kontor/industri/lager. Områdene er båndlagt inntil 4 år slik at havna kan få utredet sitt behov for nye arealer. Etablering av veiforbindelsen mot Kongsgård/Vige er skjøvet ut i tid, ved at rekkefølgekravet også sier «sikret gjennomført». Det vil si at kommunen sammen med SVV avgjør når veien skal gjennomføres, hvor Kristiansand havn og kommunen kommer fram til en løsning når avklaring av framtidig arealbehov for havna foreligger. Som en forutsetning i dette ligger det også at grunnerverv og de økonomiske bidragene er avklart. Veien ligger inne i gjeldende kommuneplan, noe som også er en forutsigbarhet i dette. På bakgrunn av disse 11
løsninger som er vist i planforslaget forutsetter plan og bygningsetaten at varslede innsigelser og innsigelser kan frafalles. Av brev datert 06.11.2013, fra Kystverket (ved 2.gangs offentlig ettersyn): Felt KILH1 og KILH2: Tidligere innsigelse knyttet til hensynet til framtidig arealbehov for havnedrift er trukket. Dette er begrunnet med at områdeplanen har båndlagt arealer i nordøst, som gir muligheter for at arealbruken kan vurderes på nytt i etterkant av konklusjoner for havnas framtidige arealbruk. Arealformålene kontor/industri/lager/håndverksbedrifter kan være formål som er relatert til havneformål. Samtidig er et område i sørøst tatt ut av planforslaget etter innspill fra Kystverket. Ny Vige Havnevei: Kystverket frafaller innsigelsen knyttet til allmenn bruk av havneveien på følgende vilkår: Avhengig av havneplanen forutsetter Kystverket at det må sikres en fullgod veitilknytning mellom havneområdet i Kongsgård/Vige og hovedveinettet. Det må foretas en oppdatert vurdering av trafikksituasjonen for krysset Narviksbakken på tidspunktet for veiutløsning fra Marviksletta og for den fremtidige kryssløsningen i dette området. Kristiansand Havn må tas med i de vurderingene som blir gjort i et slikt arbeid. Plan, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Merknadene til arealbruk ved KILH1 og KILH2 tas til etterretning. Prosess omkring Ny Vige Havnevei er startet opp og vil bli tatt inn i revisjon av havnestrukturutredningen, hvor det skal diskuteres nye arealer for havna. Det er en forutsetning for denne veien at en god kapasitet skal innarbeides. Rekkefølgebestemmelse med sikret gjennomført er innarbeidet for denne veien, hvor den blir utsatt noe i tid, og skal vurderes bygget i forhold til utbyggingskapasitet på Marviksletta. Medvirkning Intern medvirkning: Planforslaget er lagt fram og diskutert med teknisk sektors samarbeidsgruppe for bydel sentrum. Samarbeidsgruppa har vært med å påvirke planforslaget slik det nå foreligger, og uenigheter så langt i prosessen er løst. Planforslaget er også lagt fram for ledelsen i teknisk sektor, som har gitt føringer i planarbeidet. Ekstern medvirkning: Etter 1 gangs offentlig ettersyn hvor det ble holdt et folkemøte på Sør - Arena, er det avholdt diverse møter: - Møter med representanter for velforeninger/borettslag - Avklaringsmøter med Kystverket i forhold til innsigelsene - Avklaringsmøte med fylkesmannens beredskapssjef i forbindelse med geologirapport er avholdt for å innfri krav og unngå innsigelse. - Møter med fylkeskommunen, Statens vegvesen og representanter for ATP-utvalget, for å avklare innsigelser og diskutere utforming av Østre Ringvei, for å prioritere buss og for å sikre sikker kryssing av myke trafikanter. - Møte med fylkeskommunen/fylkesmannen for å fremlegge planens utfordringer - I forbindelse med veitrase mot Vige i nordøst av planområdet er det avholdt møte med alle berørte grunneier, i tillegg til enkeltmøter med berørte grunneiere. - Jevnlige møter med grunneiere og tiltakshavere om enkeltprosjekter. De mest aktive har deltatt jevnlig. - Barn og unge: Parkvesenet, oppvekstsektoren, idrettsetaten, fritidsetaten og barn- og unges representant har vært delaktige i planprosessen, og skal med hver sine interessefelt ivareta gode lekearealer, friområder, turveier, idrettsanlegg og generelt at barn- og unges interesser blir ivaretatt i områdeplanen. - Det er meldt oppstart av detaljregulering for senterområdet som inkluderer S1, S2, BKH1 og BKT1, hvor det har vært jevnlig møter med konsulent og tiltakshaver. Dette har vært nyttig for å se på hvordan kvalitetskravene kan ivaretas, samtidig som vur- 12
dering av detaljer har blitt gjenstand for diskusjon og justeringer. Det er fortsatt uenighet omkring denne planen når det gjelder utnyttelse. Se egen notat for prinsippsaken (trykt vedlegg). - I forbindelse med 2. gangs offentlig ettersyn, er det avholdt åpent møte på Roligheden gård. - Det er avholdt møte mellom tiltakshavere innenfor planområdet, sammen med byutviklingsstyret og administrasjonen, hvor tiltakshavere fikk presentere sine hovedprosjekter og administrasjonen fikk presentere hovedutfordringene i planarbeidet. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Biologisk mangfold jf. Naturmangfoldloven 8-12 Det vises til planbeskrivelsen 8 Kunnskapsgrunnlaget. Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av registreringer ligger i naturbaser og i artsdatabanken. Det er etter høringsinnspill lagt inn registrerte eiketrær i området O_F5. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være i tilstrekkelig grad belyst. Kulturminner Se planbeskrivelsen Folkehelse Folkehelse er et sentralt tema i utviklingen av Marviksletta. Det er målsettingen at bydelen skal invitere til aktiv rekreasjon for folk i alle aldre. Eksisterende sports- og idrettsfasiliteter har gitt grunnlag til at det ønskes å betrakte Marviksletta som en bydel i bevegelse. Designmanualen har behandlet dette tema og viser muligheter for å legge til rette for hverdagsaktiviteter. Videre er forslag til områderegulering oppmerksom på SMS-prosjektet som har fokusert på urbant friluftsliv ved Prestebekken. Notat følger saken som utrykt vedlegg. Barn og unges interesser Det er gitt innspill til planarbeidet fra elevene ved Wilds Minne skole. Oppsummeringen tar utgangspunkt i notat som ble utarbeidet i etterkant av en workshop med representanter fra Elevrådet og Rita Galteland. Barna beskriver noen av kvalitetene ved å bo på Lund, som f.eks. at det er korte avstander til venner og aktiviteter og skole. De er vant til å sykle og gå. De er positive til utbygging av gang- og sykkelveinettet. Trafikken ved skolen skaper støy og forurensning i skolegården, samtidig som den gjør området usikkert å ferdes i for barn. Dagligvarehandel som nabo til skolen blir ikke sett på som en kvalitet, pga. trafikken den skaper. Barnehagen på Roligheden og dagligvarehandel nederst i Industrigata skaper mye trafikk, og barna er bekymret for kryssingen over fra skolegården til torget som planlegges på Marviksletta. Barna ser for seg alternative veier til Marviksveien ved å parallellforskyve, slik at veien ikke kommer forbi skolegården. Planforslaget viser enveiskjøring av Marviksveien forbi skolen. Det er også satt av areal for utvidelse av gang-og sykkelvei, som vil bedre situasjonen rundt skolen. Når det gjelder lekeplasser og uteanlegg beskrives dagens tilbud som noe som passer for ulike aldersgrupper og interesser. Barna ønsker god kvalitet på arealene, og er opptatt av at de skal fremstå som offentlige og tilgjengelige. Det er også ønskelig med variasjon i tilbudet, og at en etablerer større arealer med forskjellige muligheter for lek for ulike aldersgrupper. Lekeplass i kombinasjon med handel blir omtalt positivt, da barna kan leke mens de voksne handler. Ytterlig utforming og kvaliteter beskrives og illustreres i designmanualen. 13
Planforslaget har de samme målene, og plasserer bevisst lekeplass i tilknytning til stier og gjennomganger for å sikre en enkel tilgang. Standard på plassene sikres å følge dagens norm via reguleringsbestemmelser. Torg 1 legger opp til en kombinasjon av torg og lek, med publikumsrettet virksomhet i tilgrensende bygninger. Områdereguleringen skal dekke behov for lekeplasser som kommer som følge av nye boliger. Dagens lekeplasser er følgende: nærmiljøpark ved Wilds Minne skole, balløkke ved Roligheden gård, kvartalslek ved Marineveien, balløkke & sandlek ved Njordsvei og sandlek ved Friggsvei. Planforslaget medfører: Oppgradering av nærmiljøpark Wilds Minne, oppgradering av kvartalslek Njordsvei og ny 11 er bane ved Kongsgårdjordene, samt krav til sandlekeplasser og uteoppholdsarealer for hvert delfelt. Universell utforming Se planbeskrivelsen Risiko- og sårbarhetsanalyse Pkt 1 i ROS analysen: Som påpekt under planens innhold er det foretatt en grundigere analyse av de geotekniske forholdene. Det er innarbeidet hensynsone, faresone ras med bakgrunn i grunnforhold, hvor det er krav til ytterligere undersøkelser for et samlet område før detaljregulering kan igangsettes. Det er i tillegg innarbeidet bestemmelser med hensyn på geoteknikk og rasfare. Pkt 6 i ROS analysen: Det er utarbeidet en tiltaksplan med hensyn til forurensning for område nordøst i planområdet. Det er i denne analysen stilt krav til ytterligere detaljerte prøver før byggetiltak, hvor det evt. må gjøres tiltak som beskrevet. For Marviksletta sin del gjelder dette stort sett veiareal. Det er innarbeidet bestemmelser som skal sikre at tiltak her må foregå i henhold til krav stilt i tiltaksplan. Senterområde og torg Beliggenhet: Tilbakemeldinger i høringsperioden viser til ulike hensyn. Velforeninger på Lund mener hensynet til trafikk til senterområdet tilsier at senterområdet bør lokaliseres i og rundt Stadionveien. Dette ønsker også de som i dag driver forretninger i samme område. Innspill fra elevrådet ved Wilds Minne skole omhandler også senterområdets plassering i forhold til skole, og elevene uttrykker bekymring over trafikkmengden som senterområdet kan medføre. Samtidig er bildet nyansert ved at forretningsdrivere og tiltakshavere innenfor foreslått senterområde ønsker å videreutvikle dette området. Planforslaget legger føringer i at innholdet i senterområdet skal dekke et begrenset areal i forhold til dagens, og ved å samle senterfunksjonene til et konsentrert område vil en tilrettelegge for redusert biltrafikk. Det er også viktig at området er regulert til senterområde i kommuneplanen, og at forutsigbarheten skal gjelde for de som har investert i området med bakgrunn i dette. Uenighetene knyttet til plassering av handel kommer som følge av at dagens etablerte forretninger særlig rundt Stadionveien ikke ser for seg en fremtidig transformasjon der driften flyttes, reduseres eller opphører. Påstander om at planen ikke legger til rette for virksomheter som i dag har stor omsetning, blir feil da dagens virksomhet kan fortsette inntil de selv finner det formålstjenlig å transformere sitt område. Et annet valg er å utvikle forretningsdriften på nye områder som planen legger opp til. Samtidig viser utbyggingen på Tangen og Kjøita at det er lønnsomhet i boliger i 4 5 etasjer, noe som også bør være tilfelle på Marviksletta. Utstrekning: I vedtaket fra 20.09.12 i sak 183/12 divergerte flertallets syn på administrasjonens innstilling, jfr. vedtakets pkt. 2 med protokolltilførsel av 11.10.12. Innstillingen var at senterområdet ikke skulle utvides. En utvidelse av senterområde, vil gjøre Marviksletta til et større trusselbilde i forhold til Kvadraturen. Det blir plass til flere og større funksjoner, som vil være overdimen- 14
sjonert i forhold til befolkningsgrunnlaget på Lund. Det vil opprettholde/øke biltrafikkmengden, og gi et mindre urbant område. Transformasjonen av Marviksletta skal støtte opp om en skala med urbane kvaliteter, og ikke slik den er representert i dag eller i dimensjonene fra Sørlandsparken. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at plasseringen fortsatt må konsentreres til området i sør, med tanke på beliggenheten til skole, bydelshus, aksen ved Marviksveien som vil forsterkes som et sentralt møtepunkt på Marviksletta. Dette er hovedgrepet i planforslaget hvor noen eksisterende matbutikker i området rundt Stadionveien må omstruktureres på sikt. Torg 1: Etter innspill fra igangsatt detaljregulering av senterområdet, er utforming av Torg 1 i sørvest av Industrigata forandret noe. Torg 1 foreslås opparbeidet på begge sider av Industrigata. Torget på østsiden vil nyte av gode solforhold og vil også være mer attraktivt med tanke på etablering av publikumsrettet virksomhet på denne siden av Industrigata. Torg 2: Området har vært lansert som en plass med mulighet for oppgradering med hensyn til inventar og beplantning, og intensjonen har vært å øke bruken av arealet til andre tidsrom på døgnet enn arrangementer ved Sør Arena. I dialog med eiere og drivere av anlegget, er det enighet om at plassen først og fremst er en buffersone for oppsamling av større folkemengder, og må ha en utforming som sikrer denne funksjonen. Mindre tiltak bør allikevel vurderes, men ettersom eiendommen ikke tillegges ny utbyggingshjemmel, er det en utfordring å løse gjennomføring av nye tiltak. Planen har derfor definert en korridor som skal opparbeides til rekreativ bruk uten å hindre den funksjonelle bufferrolle. Næringsareal i nordøst Området i nordøst mot Kongsgård/Vige har vært gjenstand for mange vurderinger. Ved 1. gangs offentlig ettersyn hadde plan og bygningsetaten innstilt på at området kunne ha boliger inntil Njordsvei, hvor da næringsarealer lengre øst kunne danne en buffer mot disse boligene. I sak for byutviklingsstyret den 20.09.12 sak 179/12, etter 1.gang offentlig ettersyn, ble boliger i dette området tatt ut med hensyn på vurdering av behov for nye havnearealer. I etterkant av dette vedtaket er kvalitetssikring av havnestrukturvedtaket av 2003 blitt fremlagt i egen rapport som er politisk behandlet. I vedtaks pkt. 8 siste avsnitt i denne saken heter det at «Avgrensning av byutviklingsområdet Marviksletta må avklares før plan fremmes til sluttbehandling». I etterkant har dette området blitt vurdert tatt ut av planområdet, inntil endelig konklusjon på havnas arealbehov foreligger. Dette har tiltakshavere innenfor området motsatt seg sterkt, og plan, bygg og oppmålingsetaten har kommet fram til at området kan reguleres til kontor/industri/lager/håndverksbedrifter som også kan være arealbruk relatert mot havneformål. Området har fått en båndlegging som setter restriksjoner på utvikling av eiendommene. Båndleggingen har en tidsfrist på 4 år som beregnes fra dato på vedtak den 20.06.2013. Støymessig er ikke dette området ideelt med tanke på beliggenhet mot eksisterende boliger i vest. Det er viktig å plassere bebyggelsen slik at den kan danne en støyskjerm mot vest. Det er i etterkant sendt ut forhåndsvarsel om midlertidig forbud mot tiltak fra byggesaksavdelingen for et større område som også omfatter disse delområdene. Bakgrunnen for forbudet er pkt. 8 i Bystyrets vedtak av 10.04.2013, sak nr. 47/13, om kvalitetssikring av havnestrukturvedtak av 2003. Forbudet er et ledd i planlagt reguleringsplanarbeid, og det vil senere bli gitt eget varsel om oppstart av planarbeid. Grønnstruktur Disponering av eksisterende grøntområder og lekeplasser har vært tema etter at planen var til offentlig ettersyn. Innspillene tar opp problemstillingen knyttet til utbyggingens bruk av eksisterende areal, fremfor å avsette nye. Områdereguleringen gir en oppgradering av Prestebekken, Wilds Minne skole som nærmiljøpark, lekeplass i Njordsvei til kvartalslekeplass og ny 11 er bane på Kongsgårdjordene. I tillegg er det krav til sandlekeplass innenfor delfeltene der boligformål inngår. Valget om å oppgradere eksisterende areal er gjort med bakgrunn i 15
avstandskrav og kvalitetskrav som står i kommuneplanens bestemmelser. Erfaringene som denne bygger på, tilsier at færre og større lekeplasser fungerer bedre som møteplasser i et område, og en har med bakgrunn i dette også valgt å definere skoler som nærmiljøparker, som stimulerer til aktivitet på anleggene utover skoletid. Diskusjonen har også tatt opp krav til 7 er bane, som ikke løses av områdereguleringen. En totalvurdering av situasjonen viser at det er flere fotballbaner, fordelt på Kongsgårdjordene og Wilds Minne skole. Dette bildet, sammen med innspill fra elevrådet ved Wilds Minne skole som tilsier at behovet er tilstrekkelig, danner grunnlaget for at det ikke er arbeidet videre med lokalisering av 7 er bane. Mikroklima i uteområder som følge av bebyggelsens plassering og utforming må redegjøres for i detaljreguleringer. Krav til soltilgang er ivaretatt i bestemmelsene, men hvordan en håndterer virkning av vind på bakkeplan og i gateløp er viktig å vurdere i den enkelte detaljregulering. Detaljer rundt grøntstrukturen er beskrevet i designmanualen. Dette inkluderer også grønn arealfaktor, som er tatt inn som en reguleringsbestemmelse. Det forutsettes at ved beregning av grønnarealfaktor må nyeste versjon av utregningstabell legges til grunn. Detaljreguleringer må redegjøre for hvorledes dette er tenkt inn i planene. Den regulerte delen av Prestebekken i sørøst, og området øst for Sør Arena er tatt ut av planen. Det eksisterer delvis rekkefølgebestemmelser knyttet til opparbeidelse av disse arealene. Trafikksystem og veiutforming Utnyttelse: Utnyttelsen og valg av formål er avgjørende for trafikkmengden i området. Eksempelvis generer en gjennomsnittsleilighet (på 100 m2) anslagsvis 3,5 bilturer daglig i dette området. Til sammenligning generer en butikk (på 100 m2) 45 bilturer daglig. Beregninger viser at de formål og utnyttelse som er lagt inn i kommunedelplan for Lund vil gi 19 500 nye bilturer i forhold til dagens situasjon. Områdeplanen vil gi 16 600 nye turer. Dette skyldes lavere andel forretning og høyere andel bolig. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener arealgrepet som er gjort i områdeplanen er hensiktsmessig ut i fra et trafikalt ståsted. Planen legger opp til en urban bebyggelse og den hjemler ca. 300 000 m2 BRA. Ved politisk behandling av planen ble det fattet et vedtak om økt høyder i senterområdet. Administrasjonen ser ikke noe grunnlag for at dette skal medføre en økt utnyttelse i området. Vurdering baserer seg på veisystemets kapasitetsgrenser, konsekvenser for uteområdene og deres kvalitet, påvirkning av nabobebyggelse og presedens-effekt for andre delfelter i planen. Det er kommet fram til en enighet med veimyndigheter om veistruktur, og plan-, bygg - og oppmålingsetaten mener en økning kan føre til strengere rekkefølgekrav som blir vanskelig å kunne innfri. Diskusjonen om høyder utdypes under avsnittet Estetikk og i eget notat for prinsippsaken for senterområdet. Dagens veinett: Trafikkanalysen viser at dersom området bygges ut, med dagens veinett, vil det bli overbelastning på store deler av veinettet. Nytt veinett er derfor påkrevd. I den første trafikkanalysen som ble gjennomført ble det lagt til grunn full utbygging av planområdet, hvor også nye utbyggingshjemler for Marvika og ubenyttede hjemler for Kongsgård sykehus lå inne. Dette var påkrevd for å estimere dimensjonering av fremtidig veisystemet. Ny trafikkanalyse er nå gjennomført for å avklare: Hvor lenge vil dagens veisystem holde? Hvilket trafikkvolum utløser behov for tiltak, hvilke og hvor? Og hvilket trafikkvolum utløser behov for alternativ atkomst (ny havnevei)? Ny hovedatkomst fra E-18 i Narviga/Ny Vige Havnevei: Trafikkanalysen viser fortsatt at dersom ny hovedatkomst til Narviga ikke bygges, så vil det oppstå store kapasitetsproblemer i veinettet, selv med 4-felts vei i Østre Ringvei. Trafikkmengden øverst i Østre Ringvei gir i følge analysen en ÅDT på 37 900 biler. Analysen viser at ny hovedatkomst til Narviga gir en langt større effekt enn å etablere 4-feltsvei i Østre Ringvei. To 2-feltsveier inn i området (havnevei + Østre Ringvei) er altså langt mer virknings- 16
fullt enn en 4-feltsvei. Kristiansand Havn går i mot veien slik den foreligger, og mener en slik vei kan skape kø og problemer med avvikling av havnetrafikken. Trafikkanalyser viser at E- 18-krysset i Narviga ikke vil få kapasitetsproblemer. Plan-, bygg - og oppmålingsetaten mener trafikkanalysene viser at veien er en helt nødvendig forutsetning for utbygging på Marviksletta, men at når dette tiltaket skal anlegges permanent avhenger av avklaring av hvor havna eventuelt kan utvides. Slik det ser ut nå ville det ideelle være at en midlertidig vei som eksempelvis dagens regulerte trasé kunne benyttes når det var behov for denne, og at den permanente traséen var en del av utredningsarbeidet med ny havneutvidelse. I rekkefølgekravet til denne veien er det pga. usikkerhet omkring fremtidig havnearealer stilt et krav om «sikret gjennomført» for denne veien. Dette er også brukt for andre hovedanlegg som er vurdert kan skyves noe ut i tid. I denne vurderingen vil det være opp til kommunen/ utbyggingsselskapet og avgjøre når denne veien skal bygges i samarbeid med SVV. Men sikkerheten i dette, ligger i at grunneier skal avstå grunnen og stille økonomiske garantier til disposisjon. Konsekvensen av ikke å etablere veien om Narviga i fremtiden, vil være at områdereguleringen ikke kan vedtas. Østre Ringvei: Analysen viser at 4-felt fremfor 2-felt i nordre del av Østre Ringvei har en positiv effekt på kapasiteten. Effekten er allikevel mindre enn antatt (2000 uavviklet trafikk med 2-felts, 1800 med 4-felts nærmest E-18). En 2-feltsvei er langt mer skånsom for omgivelsene. 2-felt kan krysses i fotgjengerfelt, noe som gir mange kryssinger, kort vei for myke trafikanter og liten barrierevirkning. 4-feltsveien gjør at det må bygges gangbroer for sykkel- og fotgjengerkryssinger. Dette gir færre kryssinger, lenger omveier og større barrierevirkning. 4-feltsvei gjør at bensinstasjonen i nord enten må bort eller bygges om. Veien kommer nærmere eksisterende boliger og gir økt støy. Plan-, bygg - og oppmålingsetaten mener at ulempene med 4-feltsvei er så store, og gevinsten som den ekstrakapasiteten gir, er så beskjeden, at 4-feltsvei ikke kan anbefales ut fra hensynet til avvikling av biltrafikk. Derimot er veien viktig for kollektivtrafikken. Ved kø vil også bussen stå. Dersom det bygges kollektivfelt (i realiteten en 4-feltsvei) vil bussen gå forbi køen, og dette fremmer buss som reisemiddelvalg. Veien vil være en del av en fremtidig indre bussring. Plan-, bygg og oppmålingsetaten mener derfor det vil være lite fremtidsrettet og ikke regulere muligheten for kollektivfelt nå, men at selve regulering av veiarealet må behandles som egen plan når behovet for kollektivfelt er oppstår. Etter høringsinnspill og merknader fra offentlig myndigheter og berørte naboer er konklusjonen at planforslaget viser 2-felts vei med byggegrenser som sikrer en 4-felts mulighet. Det har videre vært jobbet mye med kryssutforming av Østre Ringvei med tanke på bussframkommelighet, samtidig som kapasiteten ikke skal reduseres betraktelig. Rundkjøringsalternativet har blitt testet mot ordinære lyskryss, men kapasiteten faller så mye at lyskryss ikke er anbefalt. Ny trasé for Ægirsvei Ny vei i nordøst har vært forelagt i flere alternativer hvor det i utgangspunktet var ønske om en vei som drenerte trafikken godt, og som innbyr til å velge denne traséen når en skulle østover. Gjennomføring av denne veien har vist seg vanskelig da grunneiere motsatte seg dette forslaget. Forslaget som nå foreligger vil ikke bli gjennomført før en detaljplan for et av tilstøtende delområder ønsker å omforme området. Det vil måtte komme tilpasning av veiareal og byggeområder ved detaljplanleggingen av disse områdene, men hovedstrukturen er foreslått lagt som i planforslaget. Områdeplanen slik den foreligger viser fremdeles hensikten med veien, men detaljert utforming og plassering må avklares ved detaljregulering av området. Kryss Østre Ringvei/Njordsvei Dette krysset er forutsatt opparbeidet som sikret gjennomført, og fordrer stor omlegging av to T kryss som ligger nær hverandre i dag. Trafikksikkerhetsmessig er dagens løsning dårlig og en ny rundkjøring vil bedre på dette og på kapasiteten. Samtidig må et parkeringsanlegg 17
på 14 garasjer innløses som følge av kryssutbyggingen, hvor det jobbes med en løsning for dette ved Stjerneblokka. En eiendom i nordøst av krysset blir også berørt, men er forsøkt skånet noe med å forskyve krysset noe mot sørvest. Estetikk, høyder I BUS sak 20.09.12, sak 179/12 heter det i vedtakspkt.10: Det åpnes for større variasjon i byggehøydene innenfor planområdet. I senterområdet kan byggehøydene variere mellom 5-8 etasjer, forutsatt at gode bokvaliteter opprettholdes. Det tilstrebes en urban bebyggelse. Mot tilgrensende boligbebyggelse i Nye Teglverksvei tillates maksimalt 3 etasjer med inntrukket 4. etasje. Mer eksakte høyder avklares i detaljreguleringen etter en detaljert analyse av konsekvenser for nabo- og uteområder. Plan-, bygg - og oppmålingsetaten har vurdert ulike høyder og hva større høyder har å si for både det overordnede uttrykket i området, og lokale virkninger som økt utnyttelse, redusert sol, nærvirkninger og silhuettvirkninger. Både ut i fra lokale virkninger (unngå skygge og uheldige nærvirkninger) og ut i fra en vurdering av det overordnede uttrykket (områder er godt synlig fra Søm, Varoddbrua, Hamreheia og øvre Lund) anbefales det at høyder fastlegges slik at det sikres en god overgang til omkringliggende bebyggelse. Plan- og bygningsetaten anbefalte i en tidligere fase bruk av noen få høyhus som landemerker i bybildet for å markere viktige funksjoner. I denne forbindelse bør områdesenteret og Sør Arena markeres. Dette grepet er i dag brukt på Lund for å markere funksjonene på Valhalla (to høyhus ved Lund Kirke, bank bensinstasjon, etc.). Det anbefales at allerede regulert høyhus ved Sør Arena beholdes, og et nytt høyhus på inntil 10 etasjer tillates nordvest for arenaen. Etter vedtak i BUS blir senterområdet anbefalt med en variasjon med maks 5-8 etasjer. Videre anbefales studentprosjektet i nord med en variasjon i byggehøyde med maks 5-8 etasjer. Man har herved åpnet for noe mer variasjon i høyde. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at intensjonen i høydediskusjonen samtidig er delvis opprettholdt. Det er en forutsetning at kvalitetskravene med sol/skygge, avstandskrav og uteoppholdskravene fortsatt tilfredsstilles. Det forutsettes at høyde diskusjonen ikke medfører en økning i utnyttelse. Planen tilrettelegger for en urban bebyggelse i menneskelig skala, og det er viktig at kvalitetskravene oppfylles. Vurderingen vektlegger også risiko for presedens i andre detaljplaner i området. (Se eget notat om prinsippsaken for senterområdet) Designmanual Det er utarbeidet en designmanual som skal bidra til å sikre en helhetlig utforming av området, ved å gi veiledende retningslinjer på utforming, funksjonalitet og estetiske kvaliteter. Manualen tar utgangspunkt i tanken om Marviksletta som en bydel i bevegelse og viser hvilke ambisjoner som må videreføres i detaljreguleringsprosessene for å styrke Marvikslettas identitet, og for å utvikle bydelen som et nytt urbant og attraktivt område i Kristiansand. Manualen følger områdereguleringsplanen og er et supplement til planbeskrivelse, gjeldende bestemmelser og normaler. Dokumentet er retningsgivende for utbyggere og et viktig redskap for kommunens administrasjon og politikere ved vurdering av detaljplan forslag og tekniske planer. I prosessen for utarbeidelse har der vært fokus på medvirkning og der har vært avholdt møter med representanter for utbyggere, workshop med utbyggere og konsulenter samt m ø- te med velforening. Skole- og barnehagesituasjon Se planbeskrivelsen Støy Boliger i rød støysone er beskrevet i planbeskrivelsen og det er stilt krav til støyskjerming i fasade, samt krav til gjennomgående leiligheter i bestemmelsene. Dette må hensyn tas i detaljplan. Samtidig er støysoner lagt inn på plankartet som hensynsoner. Det er også utarbeidet en ny støyanalyse som er mer detaljert, hvor særlig anbefalinger til tiltak utenfor planområdet for eksisterende bebyggelse er kartlagt. Det er stilt rekkefølgekrav til gjennomføring av 18