Nes Kommune Møteinnkalling - tilleggsliste Teknisk utvalg Dato: 28.06.2016 kl. 09:00 Sted: Nes kommunehus, møterom teknisk Arkivsak: 15/01240 Arkivkode: 033 Forfall meldes snarest på tlf 32068300 eller til postmottak@nes-bu.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Sakskart Side Saker til behandling 53/16 15/00138-5 01200405- Syningset og Lyseren- klagebehandling tomt S3 2 54/16 16/00643-2 01200509, Lyseren 71/15 - endring av reguleringsplan for tomtene H18 og H6 - endring av arealformål 55/16 16/00664-2 01200605, Enan 54/146 - endring av reguleringsplan for tomtene 8,9 og 11 - endring av arealformål 5 8 Nesbyen, den 24.06.2016 Nils Rodegård Leder i utvalg side 1 av 9
Saker til behandling 53/16 01200405- Syningset og Lyseren- klagebehandling tomt S3 Arkivsak-dok. 15/00138-5 Saksbehandler Jeanette Kaspersen Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 26.04.2016 32/16 2 Teknisk utvalg 31.05.2016 37/16 3 Teknisk utvalg 28.06.2016 53/16 01200405- SYNINGSET OG LYSEREN- KLAGEBEHANDLING TOMT S3 Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Søknad om mindre endring fra Hallingkonsult, datert 02.02.15 Vedtak om mindre endring, datert 14.07.15 Klage fra Sigvald Thoen, datert 02.08.15 Kartutsnitt tomt S3 gjeldende reguleringsplan påtegnet høydekoter Dokument i saken: Reguleringsplan for Syningset og Lyseren, planid 01200405 vedtatt i kommunestyret i Nes kommune den 22.06.11 sak 31/11. Saksopplysninger: Hallingkonsult søkte 02.02.15 på vegne av grunneier Sigvald Thoen om tre endringer innenfor planområdet. Kommune behandlet ikke saken før etter at det var gjennomført befaring sommeren 2015. Søknaden omhandlet tre endringer og det vises til saksdokument 15/00138-1. De omsøkte endringer var: 1. Flytting av tomt S1 som ble imøtekommet fullt ut av kommunen 2. Endring av eiendomsgrenser for gbnr. 40/83 som ble imøtekommet fullt ut av kommunen 3. Flytting av tomt S3 som ikke ble imøtekommet av kommunen. Kommunen fattet delegert vedtak i saken 14.07.15. Vi mottok klagesak 02.08.15 og klagen er fremsatt innenfor klagefristens utløp. Rådmannen har funnet saksparten klageberettiget og forvaltningslovens 28 og 29 er dermed oppfylt. Kommunens avslag om flytting av tomt S3 er påklaget og er nå gjenstand for klagebehandling. side 2 av 9
Forhold til overordnet plan: Det er reguleringsplan for Syningset og Lyseren (planid 01200405) som regulerer området. Miljøkonsekvenser: Imøtekommelse av klagen vil gi en hytteplassering som kan ha en negativ effekt på landskapet. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen aktuelle. Økonomiske konsekvenser: Ingen aktuelle. Vurdering: Grunneier Sigvald Thoen har selv påklaget kommunens vedtak og skriver bl.a. om tomt S3 at den er plassert i et område som egner seg dårlig til bygging, den ligger inntil et vegkryss og at tomten ligger i myr. Myr er verken lovlig eller egnet til å bygge på. Dette gjør tomten verdiløs der den ligger nå. Videre skriver han at der tomten er søkt flyttet til er det et naturlig platå med nedsiden av kollen som er svært gunstig å bygge på. Begrunnelsen om at hytta vil ruve i terrenget vil da bli unngått. Han henviser også til at det skal være andre hytter bebygd på kolle i området og mener at hans ønske om plassering av hytten vil bli mindre synlig enn dagens plassering. Administrasjonen har vært på befaring på tomten sommeren 2015. Man har vurdert mulighet for å flytte tomten i henhold til hans søknad, men kommet til at tomten blir liggende for høyt og at en hytte plassert innenfor hans foreslåtte byggegrenser vil potensielt virke ruvende og dominerende. Det er i forbindelse med hans søknad ikke foreslått endringer av reguleringsbestemmelser som kunne motvirke dette, og ei heller aktiv bruk av byggegrenser. Kommunen er videre ikke enig i grunneier at tomten er verdiløs der den ligger i dag. Tomten er mulig å bygge på, men den må selvsagt tilpasses terrenget slik man forventer at all utbygging skal. Administrasjonen har videre sett på de vurderinger som lå til grunn ved utarbeidelse av reguleringsplanen for området. I det opprinnelige planforslaget hadde tomt S3 en annen plassering enn det vi ser på gjeldende reguleringsplan. Den var opprinnelig tegnet inn høyt på kollen, mer i samsvar med søknad i denne saken. Tomten ble den gang befart 28.07.08 og ble etter dette flyttet i planforslaget. Begrunnelse den gang var at opprinnelig plassering ble liggende for ruvende og dominerende i terrenget og ville kunne fremstå som meget markert i landskapet. Vi har i forbindelse med klagesaken gått igjennom grunnlagsmaterialet for reguleringsplanen og vi kan ikke se at det er kommet inn nye endringer i vurderinger knyttet til tomt S3. Da administrasjonen behandlet saken i juli 2015 ble det foretatt en selvstendig vurdering av tomt S3. Vi vil allikevel bemerke at vi fortsatt er enig i de vurderinger som ble gjort under arbeidet med utarbeidelse av reguleringsplanen for tomten. Grunneier påpeker at det er tre andre tomter i planområdet som skal være bebygd på aktuelle kolle. Vi finner det nødvendig å påpeke at dette er alle tomter som er utbygd før reguleringsplan for Syningset og Lyseren ble vedtatt og de på ingen måte kan skape noen form for presedens for plassering av tomter for ettertiden. Eiendom gbnr 40/39 er etablert 25.11.1970, eiendom gbnr 40/42/2 finnes ikke i matrikkel, men er det 40/42 klager henviser til, så er denne etablert 02.02.1973. Eiendom gbnr 40/43 er etablert 02.02,1973. Disse aktuelle tomtene er fradelt under en annen side 3 av 9
lovgivning og disposisjonsplaner som ikke er gyldig lenger, slik at administrasjonen kan ikke ta hensyn til det i aktuelle klagesak. Klagen bringer heller ingen nye momenter inn i saken. Administrasjonen er av den oppfatning at tomten slik den fremstår i dag er byggbar. Videre finner administrasjonen grunnlag for å kommentere plan og bygningslovens 12-14 spesielt. Dette er bestemmelsen som regulerer hvordan man bl.a. kan endre en vedtatt reguleringsplan. Lovens utgangspunkt finner man i bestemmelsens 1. ledd: «For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeidelse av ny plan». Begrunnelsen for dette er at et planvedtak bygger på en grundig faglig utredning, offentlig medvirkning og politisk prosess og at dette skal være forpliktende. Så er det åpnet opp for at kommunestyret, i samsvar med kommunelovens regler, kan delegere myndighet til å treffe vedtak om mindre endringer i reguleringsplan. Med mindre endringer mener endringer som ikke har nevneverdig betydning for berørte parter eller interesser. I denne saken har man ikke funnet grunnlag for å endre den tidligere faglige vurderingen som er gjort i saken. I utgangspunktet har administrasjonen muligens «tøyd» mindre endringsbegrepet ved at to at tre omsøkte endringer ble innvilget, men kommunen fant at dette var hensiktsmessige endringer som ikke var av negativ art for noen berørte. For tomt S3 er det vurdert at en mindre endring vil være av negativ karakter for omgivelsene. Kommunes oppfatning er dermed at dersom tomt S3 skal få en annen plassering må dette skje som en ordinær planprosess som følger de vanlige saksbehandlingsregler gitt i plan og bygningsloven. Rådmannens innstilling: Klage på delegert vedtak fattet 14.07.15 tas ikke til følge. Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for endelig behandling. side 4 av 9
54/16 01200509, Lyseren 71/15 - endring av reguleringsplan for tomtene H18 og H6 - endring av arealformål Arkivsak-dok. 16/00643-2 Saksbehandler Jeanette Kaspersen Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 28.06.2016 54/16 01200509, LYSEREN 71/15 - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR TOMTENE H18 OG H6 - ENDRING AV AREALFORMÅL Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Søknad med vedlegg datert 06.06.16 Dokument i saka: Reguleringsplan for Lyseren gnr 71 bnr 15. Saksopplysninger: I en rekke reguleringsplaner i Nes kommune finnes det tomter som er avsatt til næringsformål (såkalte blå tomter). I en årrekke ble det praktisert at man krevde en prosentandel blå tomter innenfor et reguleringsområde (mellom 10 % - 35 %). Konsekvensen er at man har en del eldre reguleringsplaner med et fåtall blå tomter og disse står ubebygde i dag. Videre har disse tomtene en tendens til å bli gjenstand for mindre endring av plan og de blå tomene flyttes rundt i planområdet ettersom grunneier får solgt tomtene sine. Der det tidligere har vært klare signaler om å opprettholde tomter for utleie, opplever administrasjonen nå at det er gitt motsatt signal og at man ikke er opptatt av å opprettholde de blå tomtene i en del planer. Grunneier i aktuelle sak har ikke funnet det lønnsomt å bygge utleiehytter og investeringen med utbyggingen står ikke i samsvar til reelle leieinntekter. Når det gjelder tomt H18 er denne solgt og bebygd, men kjøper har nok ikke tenkt over at han har kjøpt en utleietomt da denne er tenkt brukt til privat bruk. Tomt H6 er ubebygd. Administrasjonen har sammen med grunneier kommet frem til at det er hensiktsmessig å regulere de blå tomtene ut av planen og la disse få et nytt arealformål som samsvarer med resten av planen. side 5 av 9
Utsnitt av planen som viser omsøkte tomter. Forhold til overordna plan: Tomtene inngår i reguleringsplanen for Lyseren gnr 71 bnr 15 planid 01200509. Miljøkonsekvenser: Ingen negative konsekvenser for miljø og omgivelser. Vi har vurdert søknad opp mot naturmangfoldlovens 8-12 og ikke funnet negative konsekvenser som gjør at man må utrede dette forholdet nærmere. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen negative konsekvenser. Økonomiske konsekvenser: Kommunen påføres ikke negative konsekvenser. I et næringsperspektiv kan det ses på som positivt at man får bebygd tomtene. Vurdering: Det er søkt om endring av arealformål for tomtene H6 og H18. Det er plan- og bygningslovens 12-14 som hjemler kommunens adgang til å endre på en allerede vedtatt plan. 12-14, 1.ledd lyder slik: «For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.» Kommunen har vurdert om saken er av en slik karakter at den må følge full planprosess med oppstartsmøte, varsel om oppstart i avis osv., men vi har kommet til at dette ikke er nødvendig. Kommunen avventer nå fylkesmannens vurdering av om dette er tilstrekkelig planprosess og inntil deres vurdering foreligger, forutsetter administrasjonen at vi kan gjennomføre endringen med en noe redusert planprosess. Vi presiserer at eierne av tomt H18 ikke har fått særskilt varsel i saken. Grunneier opplyser at tomten er solgt i den tro at den kunne benyttes som om den var en ordinær fritidstomt og eierne har kjøpt den under slike forutsetninger. Det er derfor i dere interesse å få omregulert tomten til fritidsformål. Kommunen har ikke gitt ferdigattest i for tomt H18, men midlertidig brukstillatelse frem til plansaken er behandlet. Eierne er på den måten innforstått med at det skal gjennomføres en planendring. Administrasjonen kommenterer også at vi har sett behov for å gjøre planendringer på en del eldre planer. Disse endringene er av en slik karakter at man ikke kan behandles som en mindre endring, ei side 6 av 9
heller er det så omfattende at det kreves omregulering av hele planen. Aktuelle søknad er av en slik karakter at det ikke vil være nødvendig å omregulere planen, men ta det som planendring med fullt offentlig ettersyn. Administrasjonen finner ikke at den omsøkte planendringen er av negativ karakter for naboer eller andre berørte parter. Planendringen omhandler kun endring av arealformål for to enkelt tomter og de får dermed reguleringsbestemmelser i samsvar med øvrige tomter innenfor planområdet. Vi foreslår derfor at man arealformålet for tomtene H 6 og H18 endres fra forretning til Fritidsbebyggelse (fra blått til gult). Reguleringsbestemmelsene har ingen særskilte bestemmelser for utleiehytter, men i 2 finner vi oversikt over arealer innen planområdet. Ordet utleiehytter vil fjernes fra bestemmelsen. Rådmannens innstilling: I medhold va plan- og bygningslovens 12-14 endres reguleringsplanen arealformål for tomtene H6 og H18 fra forretning til fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsens 2 justeres tilsvarende. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges planendringen ut på offentlig ettersyn. side 7 av 9
55/16 01200605, Enan 54/146 - endring av reguleringsplan for tomtene 8,9 og 11 - endring av arealformål Arkivsak-dok. 16/00664-2 Saksbehandler Jeanette Kaspersen Saksgang Møtedato Saknr 1 Teknisk utvalg 28.06.2016 55/16 01200605, ENAN 54/146 - ENDRING AV REGULERINGSPLAN FOR TOMTENE 8,9 OG 11 - ENDRING AV AREALFORMÅL Saken avgjøres av: Teknisk utvalg Vedlegg: Søknad med vedlegg datert 07.06.16, mottatt her 13.06.16 Dokument i saka: Reguleringsplan for Enan gnr 54 bnr 146 med planid 01200605 Saksopplysninger: I en rekke reguleringsplaner i vår kommune finner man tomter som er avsatt til næring/forretningsdrift, såkalte blå tomter. Disse er et resultat av at kommunen i en del år stilte krav til at 10 % - 35 % av tomtene innenfor regulerte hyttefelt skulle avsettes som tomter til utleiehytter. I praksis ser vi at noen av disse blå tomtene er utbygd, men de fleste er ubebygde. Vi har mange saker der det blir søkt om mindre endring av reguleringsplan for å flytte plassering av de blå tomtene. Grunneier vil gjerne selge tomten og må da flytte arealformålet til en annen tomt innenfor planområdet, for man kan ikke fjerne det blå arealet uten en full planprosess. Kravet til utleieprosent har gradvis endret seg. For 5 år siden var det fortsatt et politisk signal til administrasjonen om å kreve ca. 10 % utleietomter innenfor hyttefeltene, men dette har nå endret seg. Administrasjonen har fått nye signaler og det er nå åpnet for at man kan regulere utleietomtene ut av reguleringsplanene. Utsnitt av plan for aktuelle tomter. side 8 av 9
Forhold til overordna plan: Reguleringsplan for Enan gnr 54 bnr 146 Miljøkonsekvenser: Ingen negative konsekvenser. Man har vurdert saken etter naturmangfoldlovens 8-12 og har ikke funnet at den omsøkte endring er av negativ art innenfor dette området. Helse-/miljø og beredskapsforhold: Ingen aktuelle Økonomiske konsekvenser: Kommunen påføres ikke negative konsekvenser. For næringen kan det være positivt å endre formål da man realiserer hyttebygging på tomter som ellers har en tendens til å bli ubebygd. Vurdering: Det er søkt om endring av arealformål for tomtene 8,9 og 11 fra forretning til fritidsbebyggelse. Det er totalt 14 tomter innen planområdet, 11 regulert for fritidsbebyggelse og 3 regulert til forretning. Det er kun en bebygd tomt (gul tomt) innenfor planområdet. Det er plan - og bygningslovens 12-14 som hjemler kommunens adgang til å foreta planendringer. Bestemmelsen lyder: «For utfylling, endring og oppheving av reguleringsplan gjelder samme bestemmelser som for utarbeiding av ny plan.» Kommunen har vurdert om saken er av en slik karakter at den må følge full planprosess med oppstartsmøte, varsel om oppstart i avis osv. Kommune har bedt om en formell avklaring på planprosess hos fylkesmannen og inntil videre forholder vi oss til en noe forenklet planprosess på disse sakene. Administrasjonen finner ikke at den omsøkte endringen er av negativ karakter for naboer eller andre berørte parter. Planendringen omhandler kun endring av arealformål med tilhørende justering av reguleringsbestemmelsene i 2 og 4.1. Etter endring av arealformål vil tomtene 8, 9 og 11 måtte utbygges etter samme regler som øvrige tomter innen planområdet. Rådmannens innstilling: I medhold av plan - og bygningslovens 12-14 endres reguleringsplanen arealformål for tomtene 8,9 og 11 fra forretning til fritidsbebyggelse. Reguleringsbestemmelsene 2 og 4.1 endres hva angår punkter om utleiehytter. I medhold av plan- og bygningslovens 12-10 legges planendringen ut på offentlig ettersyn. side 9 av 9