Årstad, del av gnr 159, 15 og 17 m.fl. Områdereguleringsplan for Mindemyren 2.gangs behandling Komite for miljø og byutvikling behandlet saken i møtet 030414 sak 66-14 og avga følgende innstilling: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-2, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Årstad, del av gnr159, 15 og 17 m.fl.. Områdereguleringsplan for Mindemyren, PlanID 61140000, vist på plankart datert 10.9.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.9.2013, med følgende endringer: Plankart: a) Hensynssone bevaring på S7 og S 10 tas ut. b) Gang- og sykkelveitrasé i planid 19400000 integreres i plankart. Bestemmelser: c) 2.1.3 endres til: «Mindre tilpasninger i eksisterende bygningsmasse innenfor samme virksomhet og formål skal ikke hindre den langsiktige utviklingen av delområdet og de skal ha et tidsbegrenset perspektiv. Dette må dokumenteres og begrunnes før søknad om tiltak kan behandles.» d) 2.6.1 i 2.6 Gjennomføring av reguleringsplaner endres til: «Årstad, gnr. 159, Fv 253, gang- og sykkelveg fra Minde Allé til Fabrikkgaten, planid 19400000, gjelder og skal gjennomføres.» e) 3.5 Gjennomgående sykkelvei i Bergensdalen i transformasjonsperioden, endres til: «I transformasjonsperioden skal en gjennomgående sykkelveiløsning i planområdets nord/sør retning til enhver tid opprettholdes, jfr 2.6.1.» f) 3.1, tillegg til rekkefølgekrav om tiltak etter 20-1, skal også omfatte: 20-1, 1.ledd, bokstav j) g) 3.1.1 i Rekkefølgebestemmelser presiseres til: «Nødvendig omlegging av kabel- og ledningsnett under det som på plankartet er vist som offentlig infrastruktur (jfr. 3.1), må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, 1. ledd, a, b, d og j. Unntatt fra bestemmelsen er flytting av kabler og ledninger hvor kabel-/ledningseier selv må besørge flytting» h) 8.3 og 8.4 om Hensynssone bevaring tas ut. i) 2.5 Kulturminner, 2 siste setninger tas ut og erstattes med: «De nevnte bygningene 1-10, samt kulturminnene Martens Brødfabrikk (NRK) og opprinnelig bygningsmasse for Tine Meierier, har verneverdi og skal vurderes bevart i detaljreguleringsplaner.» 2. Plankart, bestemmelser og nummerering i bestemmelser rettes opp i samsvar med vedtatte endringer, før vedtaket kunngjøres. 3. Bystyret tiltrer at det i oppfølgende detaljplaner bør kunne vurderes høyere utnyttelse. 4. Det rettes en henvendelse til statlige myndigheter for å få vurdert hvorvidt en ordning med «Air rights»/ TDR «Transferable development rights» kan utvikles med hjemmel i dagens lovverk. Merknad 1 Bystyret ber om redegjørelse fra byrådet hva gjelder interne endringer i eksisterende bygg, relaterte til utbyggingsavtaler. 1
Merknad 2 Bystyret viser til at det har vært en lang og grundig prosess siden kommunen høsten 2006 foreslo «næringskorridoren». Viktige prosjekter har «stått på vent» i påvente av områdereguleringen. Nærværende plan gir gode føringer for videre planlegging og utbygging. Bruk av detaljreguleringsplaner tilsier vesentlige behov for ytterligere avklaringer. Det vil imidlertid være enkelttomter hvor føringene er fastlagt på en slik måte at dette behovet ikke er tilstede. Da bør plankravet kunne fravikes slik at det kan gis direkte rammetillatelse. Bystyret ber om at bygging på Kanalveien 7 kan vurderes i så måte. Merknad 3 KMBY ber om at det i detaljreguleringen av S 7-8 og 10 prioriteres etablering av mange nye og attraktive bygninger på i eiendommene. Dermed kan man få naturlige tilpassinger til de verneverdige tak og fasadene til hovedbyggene hos TINE og NRK. I detaljregulering av veikorridoren kan denne vurderes skjøvet vestover foran TINEs eiendom. Merknad 4 Bystyret mener at det med fordel kan vurderes å bygge høyere i deler av området og vil se positivt på forslag om dette. En viktig forutsetning vil være variasjon i byggehøyder, gjerne ved bruk av såkalte «Air Rights». Merknad 5 Bystyret vil understreke viktigheten av at det blir tilrettelagt for barnehager i området. Komiteens behandling: August Kjærland jr. har bedt om å få sin habilitet i saken. Bakgrunnen er at en nabo av ham driver forretningsvirksomhet innenfor planområdet. Naboforholdet er godt, men Kjærland har ikke nær personlig tilknytning til naboen. Aktuell sak er en områdereguleringsplan hvor terskelen for inhabilitet skal være høy. Komiteen kan ikke se at det foreligger forhold som kan svekke tilliten til Kjærlands upartiskhet i saken og han kjennes habil til å delta i sakens behandling. Følgende representanter tok ordet: Geir Steinar Dale (A), Asle Steiestøl Wingsternes (H), Eiler M. Lund (FrP), Julie Andersland (V) og Tina Åsgård (SV). Forslag fremsatt i komiteen Asle Steiestøl Wingsternes (H) fremsatte på vegne av H, A, Frp og KrF følgende alternative forslag til punkt 3: «Bystyret tiltrer at det i oppfølgende detaljplaner bør kunne vurderes høyere utnyttelse.» Tina Åsgård (SV) fremsatte følgende tilleggsforslag til punkt 1: 1) «I reguleringsbestemmelsene pkt. 1 om bebyggelse og anlegg tilføyes «barnehage, skole og andre offentlige servicefunksjoner» til i definisjonen av reguleringsformålet «Sentrumsformål». 2) 1.8 bolig første setning endres til: «Planområdet har en målsetting om å inneholde 40 % bolig. Det ønskelig med studentboliger i planområdet.» 3) 1.12 Parkering endres til: Planområdet innlemmes i parkeringssone P1. Følgende normer legges til grunn for parkering: 2
Parkeringskrav Enhet BIL SYKKEL Bolig Per boenhet 0,5 3 Forretning/handel 1000 m2 Kun HC 8 Kontor 1000 m2 Kun HC 10 Bevertning 1000 m2 Kun HC 5 Hotell 10 senger 0,5 5 Mosjonslokaler 1000 m2 Kun HC 10 Sykehjem 10 senger 2 3 Barnehage 10 barn 0,5 3 Skole 10 årsverk 0,5 40 Idrettsanlegg 10 personer 0,5 5 Forsamlingslokale 10 sitteplasser 0,5 5 Kravene til bilparkering er maksimumskrav. Kravene til sykkelparkering er minimumskrav. Av antall beregnede plasser skal minst 5 % være utformet med tilstrekkelig størrelse og høyde og være reservert for bevegelseshemmede. Disse plassene skal ha gunstigst mulig gangavstand og gangtrasé. Av antall beregnede plasser skal minst 10 % reserveres for bildeling, og minst 50 % tilrettelegges for lading av el-bil. 4) I 4.1 føyes til: «barnehage, skole og andre offentlige servicefunksjoner».» Merknader fremsatt i komiteen Asle Steiestøl Wingsternes (H) fremsatte på vegne av H, A, FrP og KrF følgende merknader: Merknad 1: «Bystyret ber om redegjørelse fra byrådet hva gjelder interne endringer i eksisterende bygg, relaterte til utbyggingsavtaler.» Merknad 2: «Bystyret viser til at det har vært en lang og grundig prosess siden kommunen høsten 2006 foreslo «næringskorridoren». Viktige prosjekter har «stått på vent» i påvente av områdereguleringen.» Nærværende plan gir gode føringer for videre planlegging og utbygging. Bruk av detaljreguleringsplaner tilsier vesentlige behov for ytterligere avklaringer. Det vil imidlertid være enkelttomter hvor føringene er fastlagt på en slik måte at dette behovet ikke er tilstede. Da bør plankravet kunne fravikes slik at det kan gis direkte rammetillatelse. Bystyret ber om at bygging på Kanalveien 7 kan vurderes i så måte" Merknad 3: «KMBY ber om at det i detaljreguleringen av S 7-8 og 10 prioriteres etablering av mange nye og attraktive bygninger på i eindommene. Dermed kan man få naturlige tilpassinger til de verneverdige tak og fasadene til hovedbyggene hos TINE og NRK. I detaljregulering av veikorridoren kan denne vurderes skjøvet vestover foran TINEs eiendom.» 3
Merknad 4: «Bystyret vil understreke viktigheten av at det blir tilrettelagt for barnehager i området.» Asle Steiestøl Wingsternes (H) fremsatte på vegne av H, A, FrP, KrF og V følgende merknad: «Bystyret mener at det med fordel kan vurderes å bygge høyere i deler av området og vil se positivt på forslag om dette. En viktig forutsetning vil være variasjon i byggehøyder, gjerne ved bruk av såkalte «Air Rights» Julie Andersland (V) fremsatte på vegne av V følgende merknader: Merknad 1: «Bystyret vil understreke behovet for flere sentrumsnære boliger og ber derfor om at det tilstrebes en høy andel boliger i de områdene av planen som egner seg best for dette.» Merknad 2: «Bystyret mener at planområdet kan egne seg godt for studentboliger og ber om at det tilstrebes å legge til rette for dette.» Tina Åsgård (SV) fremsatte på vegne av SV følgende merknader: Merknad 1: «Bystyret ber byrådet igangsette arbeid med å regulere egnet areal til barnehageformål i planområdet. Merknad 2: Bystyret ber byrådet ta kontakt med SiB med sikte på å få etablert studentboliger i planområdet.» Votering: Innstillingens punkt 1 (innledning) ble tiltrådt enstemmig. Innstillingens punkt 1a og h ble tiltrådt med 14 stemmer (H+A+FrP+V+KrF). Innstillingens punkt 1 b g ble tiltrådt enstemmig. Innstillingens punkt 1 i ble tiltrådt med 14 stemmer (H+A+FrP+V+KrF). Innstillingens punkt 2 og 4 ble tiltrådt enstemmig. Alternativt forslag til punkt 3 fra H, A, FrP og KrF, fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H), ble tiltrådt med 14 stemmer (H+A+FrP+V+KrF). Innstillingens punkt 3 fikk 1 stemme (SV). Tina Åsgårds tilleggsforslag fikk 1 stemme (SV). Merknad 1 fra H, A, FrP og KrF, fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H), ble tiltrådt med tilslutning fra V og SV. Merknad 2 fra H, A, FrP og KrF, fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H), fikk ikke tilslutning fra andre partier. 4
Merknad 3 fra H, A, FrP og KrF, fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H), fikk ikke tilslutning fra andre partier. Merknad 4 fra H, A, FrP, KrF og fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H), fikk ikke tilslutning fra andre partier. Merknad fra H, A, FrP, KrF og V, fremsatt av Asle Steiestøl Wingsternes (H) ble tiltrådt med tilslutning fra SV. Merknad 1 fra V fremsatt av Julie Andersland (V) fikk tilslutning fra A og SV. Merknad 2 fra V fremsatt av Julie Andersland (V) fikk tilslutning fra A og SV. Merknad 1 og 2 fra SV fremsatt av Tina Åsgård (SV) fikk tilslutning fra V. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-2, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Årstad, del av gnr159, 15 og 17 m.fl.. Områdereguleringsplan for Mindemyren, PlanID 61140000, vist på plankart datert 10.9.2013, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 10.9.2013, med følgende endringer: Plankart: a) Hensynssone bevaring på S7 og S 10 tas ut. b) Gang- og sykkelveitrasé i planid 19400000 integreres i plankart. Bestemmelser: c) 2.1.3 endres til: «Mindre tilpasninger i eksisterende bygningsmasse innenfor samme virksomhet og formål skal ikke hindre den langsiktige utviklingen av delområdet og de skal ha et tidsbegrenset perspektiv. Dette må dokumenteres og begrunnes før søknad om tiltak kan behandles.» d) 2.6.1 i 2.6 Gjennomføring av reguleringsplaner endres til: «Årstad, gnr. 159, Fv 253, gang- og sykkelveg fra Minde Allé til Fabrikkgaten, planid 19400000, gjelder og skal gjennomføres.» e) 3.5 Gjennomgående sykkelvei i Bergensdalen i transformasjonsperioden, endres til: «I transformasjonsperioden skal en gjennomgående sykkelveiløsning i planområdets nord/sør retning til enhver tid opprettholdes, jfr 2.6.1.» f) 3.1, tillegg til rekkefølgekrav om tiltak etter 20-1, skal også omfatte: 20-1, 1.ledd, bokstav j) g) 3.1.1 i Rekkefølgebestemmelser presiseres til: «Nødvendig omlegging av kabel- og ledningsnett under det som på plankartet er vist som offentlig infrastruktur (jfr. 3.1), må være sikret opparbeidet eller opparbeidet før det kan gis igangsettingstillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1, 1. ledd, a, b, d og j. Unntatt fra bestemmelsen er flytting av kabler og ledninger hvor kabel-/ledningseier selv må besørge flytting» h) 8.3 og 8.4 om Hensynssone bevaring tas ut. i) 2.5 Kulturminner, 2 siste setninger tas ut og erstattes med: «De nevnte bygningene 1-10, samt kulturminnene Martens Brødfabrikk (NRK) og opprinnelig bygningsmasse for Tine Meierier, har verneverdi og skal vurderes bevart i detaljreguleringsplaner.» 5
2. Plankart, bestemmelser og nummerering i bestemmelser rettes opp i samsvar med vedtatte endringer, før vedtaket kunngjøres. 3. Bystyret tiltrer at det i oppfølgende detaljplaner bør kunne vurderes noe høyere utnyttelse. 4. Det rettes en henvendelse til statlige myndigheter for å få vurdert hvorvidt en ordning med «Air rights»/ TDR «Transferable development rights» kan utvikles med hjemmel i dagens lovverk. 6
7