ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER JURIDISK SEKSJON Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon 55 56 63 10 Telefaks 55 56 63 33 postmottak.byggesak@bergen.kommune.no www.bergen.kommune.no Sotra Plan og Utbygging AS Postboks 5368, Skålvik 5357 FJELL v/rolf Harkestad Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato 200909512/19 EBYGG 5210 070111 NKLE VEDTAK OM PÅLEGG OG TVANGSMULKT OPPHEVES VEDTAK OM AVVISNING AV INNKOMMET SØKNAD FORHÅNDSVARSEL OM PÅLEGG OM RETTING OG ILEGGING AV TVANGSMULKT Svar på klage Eiendom : Gnr 168 Bnr 453 Tiltakets adresse : Sandvikens Torggate 3 Tiltakets art : Bruksendring blokk/bygård/terrassehus Tiltakshaver : Sotra Plan og Utbygging AS Saken gjelder: Ved tilsyn den 6.4.2009, ble det konstatert at det i Sandvikens Torggate 3 var installert wc i boenhet på loft og etablert egen boenhet i deler av kjeller. Dette er søknadspliktige tiltak etter plbl.85 93, 1.ledd, bokstav e) og f). Kommunens arkiv viser at bygget er godkjent med 3 boenheter hvorav boenheten på loftet ikke er godkjent med eget wc. Kjeller er kun godkjent som tilleggsdel til boligene. Tiltakene ble omsøkt den 22.6.2009. Herfra ble det sendt ut mangelsbrev den 30.11.2009, og det ble den 27.1.2010 informert om at saken ble arkivert ubehandlet da den etterspurte dokumentasjonen ikke var innsendt. Etat for byggesak og private planer fattet så, etter å ha forhåndsvarslet, vedtak den 28.4.2010 om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt. Vedtaket ble påklaget av Sotra plan og utbygging AS i brev av 11.5.2010. SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: 1. Klage: Klager anfører at han anser ulovlighetssaken for å være "lagt død", da Etat for byggesak og private planer informerte om at ulovlighetsoppfølgningen ble avsluttet i forbindelse med at det var kommet inn søknad. Han kan da ikke se at kommunen har "rettslig grunnlag for på nytt å ta opp denne saken". Videre anføres det at det er Sotra plan og utbygging AS sin oppfatning, at søknaden om enkle tiltak er godkjent da kommunen ikke hadde svart innen 3 uker. I senere e-post av 19.5.2010, anfører klager at kommunens unnlatelse av å behandle søknaden er å betrakte som en avvisning som kan påklages til fylkesmannen. Dette har
kommunen ikke opplyst klager om, og han synes det er merkelig at "det fremmes ny sak om ulovlighet før vi har fått utnyttet denne klagemuligheten". 2. Merknader/vurderinger: Vedrørende klagers første anførsel, bemerkes det at det klart fremkommer i brev fra Etat for byggesak og private planer den 8.7.2009, med overskriften Avsluttet sak om ulovlighet, at dersom de ulovlige forhold ikke godkjennes i søknadsbehandlingen, vil boenhetene måtte tilbakeføres til lovlige former. Dette innebærer at kommunen vil følge opp tiltakene med de sanksjoner en har hjemmel for i plan- og bygningsloven, så lenge ikke tiltakshaver tilbakefører tiltakene av eget initiativ. Etat for byggesak og private planer mener at det er helt klart at tiltakshaver ikke har fått tillatelse i saken. I følge plbl.85 95b skal kommunen avgjøre søknad om "enkle tiltak" innen tre uker, og dersom kommunen ikke har avgjort saken innen 3 uker anses tillatelse for gitt. Imidlertid faller omsøkte tiltak av flere grunner ikke inn under 95b, noe som innebærer at tillatelse ikke kan anses som gitt. Det følger av lovens ordlyd at tiltaket må være i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Etablering av egen boenhet i kjeller er et søknadspliktig tiltak jf. plbl.85 93, og således avhengig av dispensasjon fra kommuneplanen punkt 1: "I områder avsatt til byggeområde kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan". Omsøkte eiendom befinner seg i byggeområde i kommuneplanen, og inngår ikke i reguleringsplan. Videre så følger det av plbl.85 95b, at ved søknad om enkle tiltak kan det ikke foreligge "protester fra naboer eller gjenboere". Nabovarslingen jf. plbl.85 94 nr. 3 avstedkom merknad fra nabo Helge Sjursen i Sandvikens Torggate 1. Avslutningsvis nevnes det at det i søknaden er krysset av for både "Enkle tiltak" og "Ett-trinns søknadshandsaming". Etat for byggesak og private planer ser imidlertid at avgjørelse om ikke å realitetsbehandle klagers søknad, burde vært fattet som en avvisning som en har rett til å klage over jf. forvaltningsloven 28, 1.ledd jf. 2, 3.ledd. Klageadgang m.m. burde det fra kommunens side blitt opplyst om, se forvaltningsloven 27. Det synes således å være riktig å oppheve vedtak om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt, og avvente ulovlighetsoppfølgningen til riktig fremgangsmåte i saken er fulgt. En opprettholder imidlertid vurderingen som er gjort, av at søknaden er mangelfull jf. Forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker (SAK) 18 og 19. Det vises i så måte til mangelsbrev datert 30.11.2009. I tillegg er tiltaket, som nevnt ovenfor, avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens punkt 1. Dispensasjon må nabovarsles og omsøkes, se plbl. 19-1. Ansvarlig søker/tiltakshaver er tidligere gitt mulighet for å komplementære søknaden, uten at dette har skjedd. Kommunen kan således ikke behandle søknaden, se plbl.85 95 nr. 1, og den må avvises. Sett hen til ovennevnte fattes følgende vedtak: VEDTAK: Med hjemmel i forvaltningsloven 33, 2.ledd, tas klagen til følge, og vedtak datert 28.4.2010, hvor det ble gitt pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt, oppheves. Søknad datert 22.6.2009 avvises, jf. plbl.85 95 nr. 1 jf. SAK 18 og 19. Side 2 av 5
Myndighet: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Disse avgjørelsene er enkeltvedtak som etter forvaltningslovens bestemmelser kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Øvrige merknader: Plan- og bygningsloven av 14.juni 1985 nr. 77 er benyttet som hjemmel for drøftelsene ovenfor, da søknaden er kommet inn før ny bygningsdel i plan- og bygningsloven trådte i kraft 1.7.2010. Som det har blitt gitt uttrykk for i de siste brevene herfra, med overskriftene Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt og Pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt, så har Dere mulighet for på nytt å søke om tiltakene. Komplett søknad må da innsendes. Forhåndsvarsel om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt I henhold til forvaltningsloven 16 og plan- og bygningsloven 32-2, gis det med dette forhåndsvarsel om at bygningsmyndighetene med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3, vil fatte vedtak om pålegg om retting, dersom ikke forholdet er brakt i lovlige former ved å tilbakeføre boenhet i kjeller og fjerne wc på loftet innen 1.2.2011. Det kan alternativt søkes om tiltaket. Bygningsmyndighetene må underrettes skriftlig hvis arbeidet velges å tilbakeføres. I henhold til forvaltningsloven 16 og plan- og bygningsloven 32-2, gis det med dette forhåndsvarsel om at det med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5, vil bli fattet vedtak om ilegging av tvangsmulkt for å få gjennomført et pålegg, dersom komplett søknad om tillatelse ikke er innsendt, eller det ulovlige arbeidet ikke er tilbakeført innen fastsatt frist. De har rett til å uttale Dem før vedtak om pålegg om retting og ilegging av tvangsmulkt fattes, og frist for dette settes til 1.2.2011, jf forvaltningslovens 16. Side 3 av 5
Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer 200909512. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Nina Klepsvik - saksbehandler Øystein Andersen - kst. seksjonsleder Else-Kristin Foss Vikenes - byggesakssjef Side 4 av 5
Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak Klagerett Fvl 28 Hvem kan det klages til Fvl 28 Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist Fvl 29, 30 og 31 Klagefristen er tre - 3 - uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse Fvl 24 og 25 Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. Klagens innhold Fvl 32 I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Utsetting av gjennomføring av vedtaket Fvl 31 og 42 Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning Fvl 11 Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Etat for byggesak og private planer i Allehelgensgate 5, 1.etasje. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen Fvl 36 Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 5 av 5