utforming av lekearealer, veger, VAanlegg, overvannshåndtering, og materialbruk. Planen skal vise at utomhusarealene oppfyller fastsatte krav til størrelse og kvalitet samt oppfyller prinsipper for universell utforming og støyskjerming. Detaljplanbestemmelser for (pbl 12-7) Planid: 17340000 Skjoldnes, Fana bydel, Gnr. 40, bnr. 55 og 112 m.fl. Saksnummer: 200005069 Dato sist revidert: 18.06.12 Planens intensjon Intensjonen med reguleringsplanen og tilhørende bestemmelser er å legge til rette for boligformål med tilhørende infrastruktur. Bebyggelse og anlegg ( 2) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur ( 3) Hensynssoner ( 4) 1 FELLESBESTEMMELSER (pbl 12-7 ) 1.1 Detaljplaner og dokumentasjon ved søknad om tiltak 1.1.1 Reguleringsplanens intensjon I søknad om tiltak etter pbl 20-1 skal det gjøres rede for aktuelle forhold som viser at reguleringsplanens intensjon, plankart og bestemmelser blir oppfylt. 1.1.2 Utomhusplan Ved søknad om tiltak skal det foreligge utomhusplan, som viser plassering og 1.1.3 Terrengplan Utomhusplanen skal vise utforming og opparbeiding av terreng. Planen skal vise hvordan forskjeller i høydenivå tas opp ved terrengtilpassing. 1.1.4 Avfallsplan Ved søknad om tiltak må det foreligge en avfallsplan for bygge- og anleggstiltak, samt miljøsaneringsplan for rivningstiltak, jf forurensningsloven m/forskrift. 1.1.5 Radonfare Måling av radon i grunnen og i tilkjørte masser skal dokumenteres senest ved innsending av søknad om igangsettingstillatelse av grunnarbeid Eventuell tiltaksplan skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak. 1.1.6 Forurensing Kartlegging av forurensing i grunnen skal dokumenteres ved innsending av søknad om tillatelse til tiltak. Tiltaksplan skal utarbeides i forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak og forurensede masser skal håndteres etter de krav som miljømyndighetene stiller 1.1.7 Tilrettelegging for bossug Det skal etableres bossug i planområdet. 1.1.8 Automatisk fredete kulturminner Dersom gjenstander, konstruksjoner eller andre funn oppdages i forbindelse med gravearbeid, skal arbeidet stanses omgående og kulturminnemyndighetene underrettes, jf Lov om kulturminner 8,2. ledd.
1.1.9 Terrengbehandling Terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt. Unødvendig utsprenging eller oppfylling skal unngås, god massebalanse skal vektlegges. Ubebygde arealer skal gis en estetisk tiltalende form og behandling. 1.1.10 Tilgjengelighet Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet i samsvar med gjeldende kommuneplan. 1.1.11 Støy 1.11.1 Det tillates ikke oppført boliger hvis støy på én fasade overskrider 70 dba. Boliger med støy på én fasade mellom 55 og 70 dba tillates oppført dersom følgende forutsetninger er oppfylt: Bygningen har en slik konstruksjon at innvendig støynivå ikke overskrider 30 dba, boligene har gjennomgående leiligheter med en stille side, bygningene skal ha balansert ventilasjon. 1.11.2 Støyskjermingstiltak skal iverksettes i henhold til Miljøverndepartementets retningslinjer gitt i rundskriv T 1442. 1.11.3 Alle boligene skal ha tilgang til private eller felles utearealer der støynivået ikke overskrider 55 dba. 1.1.12 Massebalanse Ved søknad om tiltak skal det dokumenteres hvordan de utsprengte massene fra terrenginngrep skal brukes og evt. fjernes. 1.1.13 Grunnarbeider Før det gis igangsettingstillatelse for tiltaket skal foretak med geologisk geoteknisk kompetanse kartlegge behov for og beskrive hvilke sikringstiltak som evt. må gjennomføres. Sikringsplan må sendes til kommunen. Det skal kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen. 1.2 Rekkefølgekrav 1.2.1 Før utbygging kan igangsettes Følgende tiltak må være utført før utbygging kan igangsettes: Det skal utarbeides detaljerte planer for trafikkavvikling i forbindelse med anleggsarbeid for konstruksjon og arbeid med lokket. Planene skal godkjennes av Statens vegvesen. Det skal utarbeides en avtale mellom utbygger og Statens vegvesen som skal konkretisere og regulere økonomiske forhold knyttet til drift og vedlikehold av lokket kostnader utover normale kostnader for veg i dagen. Før utbygging kan igangsettes skal følgende tiltak være gjennomført: 1) avtale om miljølokk over Fritz Riebersveg i tråd med avtale med og godkjenning fra Statens Vegvesen. 2) opprustning av siste del av Sundtsveg fra snuplassen på Ramstad til Skjoldnes, i tråd med detaljplaner godkjent av samferdselsetaten. 1.2.2 Før midlertidig brukstillatelse/ferdigattest Følgende tiltak må være utført før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest: Vann- og avløpsnett skal være i samsvar med godkjent rammeplan for VA.
Det skal gjennomføres grunnundersøkelser inkludert radonundersøkelser og eventuelle tiltak må være gjennomført for å oppfylle gjeldende krav for boligene. Leke- og fellesarealene for hvert av delfeltene skal være etablert og ferdig opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse for det enkelte delfelt. Det skal foreligge støyberegning som dokumenterer gode forhold både innomhus og utomhus. Sundts veg skal være ferdig opparbeidet i henhold til reguleringsplan R 1764 0000. Det skal foreligge vurdering av barnehagekapasitet. Fredrik Konow Lund villaen, gnr 40/112 skal være satt i stand. Miljølokk skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse til byggetrinn 1, definert som bygg 1-6 iht plankart gis. Som hovedprinsipp skal miljølokket være ferdigstilt på samme tidspunkt som grunnarbeidene ferdigstilles. o_fr3 og o_fr4 skal være opparbeidet. 1.3 Arkitektur, estetikk og kvalitet 1.3.1 Bygg Nye bygg skal ha god materialbruk og gis en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Det må i forbindelse med oppføring av nye bygg redegjøres for bygningers plassering og utforming, slik at det kan oppnås god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. 1.3.2 Fasader Bygningene innenfor planområdet skal ha grønne tak ved at toppskiktet på taket skal utføres i biologisk materiale (f.eks mose og sedum). For å dempe fjernvirkningene og det visuelle uttrykket skal fasadene være kledt med naturmaterialer i avdempede farger som harmonerer med vegetasjon og landskapstrekk i området. Vindusflater skal ikke være et dominerende element i fasadene mot vannet. 1.4 Eierforhold 1.4.1 Eierforhold kjøreveg/avkjørsler F_V1 er felles for planområdet. F_V2 er felles for B1, B2, N/K/B1, K/B1 og K/Be1. F_V3 er felles for B1. F_V4 er felles for B2. F_V5 er felles for FS1 og FS2. f_v6 er felles for beboere med tilkomst fra Sleipners veg. F_V7 er felles for eiendommene 40/20 og 40/339. F_V8 er felles for brukere av eiendommen 40/230. 1.4.2 Eierforhold gangareal Felles gangvei f_g1-f_g3 er felles for planområdet. 1.4.3 Eierforhold- annet uteareal Innenfor felles grøntanleggene kan det opparbeides lekeplasser som vist på illustrasjonsplan. F_AU1 er felles for planområdet. F_AU2 er felles for B1-B4. F_AU3 er felles for K/B2. F_AU4 er felles for delområde B4. F_AU5 er felles for delområde B3. F_AU6 og f_au7 er felles for B5, B6, B7 og B8. 1.4.4 Offentlige områder Følgende arealer skal være offentlige: Kjøreveg: o_v1- o_v2 Gang/sykkelveg: o_gs1
Gangveg/gangareal: o_g1-o_g4 Annen veggrunn/teknisk anlegg: o_av1-o_av2 Turveg: o_tv1 Friområde: o_fr1-o_fr4 1.5 Vertikalnivå Reguleringsplanen regulerer for to vertikalnivå: 1: Vertikalnivå 1 reguleringsformål under grunnen. 2: Vertikalnivå 2, reguleringsformål på grunnen. Reguleringsformål angitt på grunnen gjelder i alle vertikalnivå der det ikke er erstattet av plankart for vertikalnivå under eller over grunnen. Reguleringsformål under grunnen gjelder under fremtidig bakkenivå. Der det er vist på plankartet, tillates ulikt formål i de ulike vertikalnivåene. 2 BEBYGGELSE OG ANLEGG (pbl 12-5 nr. 1 og 12-7) 2.1 Formål, byggegrenser, utnytting og byggehøyder Blokkbebyggelse 2.1 Byggegrenser 2.2.1 Innenfor områdene for blokkbebyggelse B1-B8 kan bygninger bygges i formålsgrensen..2.2 Delområder i byggeområdet 2.2.1 Delområde A omfatter B1, B2, K/B1 og f_au2. 2.2.2 Delområde B omfatter B3, B4, f_v1 og f_au4. 2.2.3 Delområde C omfatter B5, B6, B7, B8, f_au6 og f_au7. 2.3.1 Maksimum tillatt bruksareal for ny bebyggelse i planområdet er oppgitt i m² innenfor hver byggeområde og fordeler seg på følgende måte: B1: Maksimalt tillatt 3000m² B2: Maksimalt tillatt 5700m² B3: Maksimalt tillatt 2400m² B4: Maksimalt tillatt 2900m² B5: Maksimalt tillatt 2150m² B6: Maksimalt tillatt 1200m² B7: Maksimalt tillatt 3500m² B8: Maksimalt tillatt 700m² K/B1: Maksimalt tillatt 2200m² 2.4 Byggehøyder 2.4.1 Byggehøydene kan maksimalt tillates bebygd med den byggehøyde som er angitt på plankartet. Høydeanvisningene med fremviste avtrappinger i illustrasjonsplanen datert 26.04.11 skal være førende ved gjennomføring av reguleringsplanen. 2.5 Felles uteareal 2.5.1 Det skal settes av min. 25 m2 uteoppholdsareal per boenhet. 2.6 Kombinert formål kontor/bevertning 2.6.1 Område K/Be1, Villa Skjoldnes, skal benyttes som bevertningssted, selskaps- og kontorlokale, samt drift knyttet til disse formålene. 2.6.2 Alle tiltak og bruk av bygget skal være i samsvar med bevaringsstatusen til villaen. 2.6.3 Det kan tilrettelegges underetasje på maksimal størrelse 1100 m² for Villa Skjoldnes sine næringsbehov innenfor formålet. 2.7 Kombinert formål næring/kontor N/B/K1 2.7.1 Konow Lund villaen er regulert til næring/kontor, og kan benyttes til ulike formål som utadrettet næringsdrift og ulike fellesfunksjoner for boligområdene. 2.3 Utnyttelsesgrad for formål over grunnen
2.8 Kombinert formål kontor/bolig K/B1 2.8.1 Område K/B1 skal benyttes i tilknytning til drift av Villa Skjoldnes og til boligformål. 2.9 Formål under grunnen 2.9.1 Formål under bakken er definert som det som ikke er synlig over bakkeplan etter utbygging. 2.9.2 Offentlig kjøreveg, o_v3, under bakken skal etableres som vist på plankartet. 2.9.3 Innenfor formålsgrenser under bakken kan det innenfor de ulike formålene etableres følgene maksimale BRA: GB1: Maksimal 1200m² BRA garasje. GB2: Maksimalt 4500m² BRA garasje. GB3: Maksimalt 5200m² BRA garasje.k/be1: Maksimalt 1100m² BRA parkering, tekniske rom, boder og næringsareal i tilknytning til driften av Villa Skjoldnes. K/Be1: Maksimalt 1090m² BRA kontor/bevertning. 2.10 Frittliggende småhusbebyggelse 2.10.1 Maksimalt tillatt utnyttelse for eksisterende bebyggelse i planområdet (frittliggende småhusbebyggelse BF1- BF3) er %-BRA= 50%. 2.10.2 Maksimal byggehøyder er angitt som maksimal kotehøyde for hver eiendom, i samsvar med dagens situasjon. 2.11 Konsentrert småhusbebyggelse 2.11.1 Maksimalt tillatt utnyttelse for BK1 er %-BRA= 50%. 2.11.2 Maksimale byggehøyder er angitt som maks kotehøyde på plankartet. 2.12.6 Det er ikke tillatt å innrede naust til beboelse. 3 SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR (pbl 12-5, 2) 3.1 Kjøreveger 3.1.1 Kjøreveger og gang- og sykkelveger skal opparbeides som vist på plankartet. Det kan gjøres mindre justeringer i samråd med aktuell vegmyndighet. 3.1.2 Inntil det er aktuelt å opparbeide snusløyfe o_v2 skal arealet inngå i o_fr3. 3.1.3 O_GS5 er kjørbar tilkomst for følgende eiendommer: Gnr 40, bnr 55 Gnr 40, bnr. 963 Gnr 40, bnr. 961 Gnr 40, bnr. 853 Gnr 40, bnr. 962 Gnr 40, bnr. 443 Gnr 40, bnr. 444 Gnr 40, bnr. 442 Gnr 40, bnr. 445 Gnr 40, bnr. 446 3.2 Parkering 3.2.1 Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være handikapplasser. 3.2.2 B1-B8 skal ha parkeringsdekning på 1,4 bil pr 100 m² BRA 3.2.3 Det skal settes av plass til sykkelparkering, min. 2 plasser per boenhet, min. 7 plasser pr 1 000 m2 BRA kontor, og min. 2 plasser pr 1 000 m2 BRA industri. Sportsbod dekker parkeringsplass for én sykkel. 2.12 Naust N1 2.12.1 Området N1 skal benyttes til naustformål. 2.12.2 Naust skal ha maksimalt en etasje. 2.12.3 Naust skal ha takvinkel på 35-45 grader. 2.12.4 Naust skal ha maks 40 kvm grunnflate. 2.12.5 Naust skal ha maks 5,5 m mønehøyde. 4 HENSYNSSONER (pbl 12-6) 4.1 Bevaring av kulturmiljø 4.1.1 Bygninger (K/Be1 og N/B/K1) innenfor hensynssone for bevaring av kulturmiljø skal beholde sin ytre form,
materialbruk og bygningsdetaljer. Interiør kan tilpasses ny bruk. Det tillates ikke seksjonering av bygg. Ved utvendig vedlikehold og evt. utskiftning av vinduer, dører, listverk og lignende skal en ta vare på originale materialer der dette er mulig, eller søke å tilbakeføre bygningselementene til bygningens originale formspråk. Eventuelle endringer på eksisterende bygg, både interiør og eksteriør, skal gjøres i samråd med antikvariske myndigheter.