RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2012/296-12 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 16.09.2014 Aksept for detaljregulering av Hasalen med småbåthavn Utv.saksnr Utvalg Møtedato 84/14 Miljø- og teknisk komité 10.12.2014 18/15 Bystyret 29.01.2015 Rådmannens innstilling: Saken fremmes uten innstilling, men med to alternativer til vedtak i saksframstillinga.
Vedlegg: 1 Rapport ingeniørgeologiske undersøkelser 2 Innspill om båthavn Kort resymé I forbindelse med at Bystyret har bedt Rådmannen om å detaljregulere et område ved Hasalen til boligformål, fremmes det sak hvor Bystyret bes vurdere om det i samme plan bør reguleres til småbåthavn for større båter. Det fremmes to alternativer til vedtak; en positiv på vilkår og en negativ. Saksopplysninger Hasalen er i dag uregulert og ligger i ny kommuneplan med formål Bebyggelse og anlegg nåværende boligbebyggelse. Det er plankrav for området. Risør bystyre har i sak 120/12 gjort følgende vedtak: Det igangsettes arbeid med detaljreguleringsplan for Hasalen i samsvar med saksframleggets vurderinger og i.h.t. plan- og bygningslovens 12-3, jmf. 12-8. Reguleringsplan utarbeides av Risør kommune. Formannskapet gis fullmakt til å godkjenne de økonomiske rammene for planarbeidet. Hovedformålet med planarbeidet skal være å tilrettelegge for leiligheter for fastboende. Det skal utarbeides nødvendig dokumentasjon i.h.t. kap. 4 i plan- og bygningsloven. Det skal tidlig i prosessen avklares om området er egna for utbygging m.h.t. geotekniske forhold. Etter dette har Formannskapet fattet følgende vedtak i sak 109/12: Rådmannen gis fullmakt til å igangsette planarbeid for Hasalen innenfor en økonomisk ramme på kr. 400 000,- inkl. mva. Beløpet skal dekke alle utgifter til planarbeidet, inkludert geotekniske vurderinger av området. Midlene tas fra ubrukte lånemidler for kart og plan. Planarbeidet igangsettes i slutten av 2013. Planarbeidet har vært utsatt som følge av kapasitetshensyn knytta til at enheten har måttet bruke store ressurser på kommuneplanarbeidet. Det er sommeren 2014 gjennomført en ingeniørgeologisk vurdering av Sweco etter offentlig anbudsrunde, se vedlegg. Konklusjonen er at området kan bebygges og at stein fra området kan benyttes til evt. molo nedenfor planområdet forutsatt at geotekniske undersøkelser i sjø viser at sjøbunnen er tilstrekkelig stabil. Grunnarbeidene vil være en belastning for nærområdene og det skisseres en evt. anleggsvei på toppen av området, alternativt at det heises opp utstyr fra fylkesveien eller benyttes helikopter. Det må forutsettes stenging av fylkesveien i anleggsperioden. Kommunen har også mottatt innspill fra Arve Gregersen om båthavn for større båter, 4-metersplasser. Søknaden begrunnes med at det er lang ventetid på denne typen plasser, se vedlegg. Vedlagt kart viser ca. 21 plasser for større båter. Området ligger ved Stendals brygge og nær Hasalen hvor kommunen allikevel skal lage reguleringsplan. Det fremmes derfor sak til Bystyret for å få vurdert om det er ønskelig å regulere til båthavn samtidig med leilighetene. Den 22.06.2011 fatta Risør bystyre vedtak i sak 44/11 som bl.a. lød som følger:
Med utgangspunkt i ad-hoc utvalgets tiltaksliste fremmes følgende: A. Etter nærmere vurdering av bl.a. planavgrensning og kostnader fremmes sak om igangsetting av planarbeid for følgende områder i prioritert rekkefølge: 1. Strandgata/Dampskipsbrygga m.m. skisseprosjekt båthavn med landareal 2. Områdeplanen Buvika Sundsbrua - båthavner 3. Reguleringsplan Karolina utvidelse båthavn B. Det fremmes sak om tilrettelegging av flere båtplasser i indre havn Solsiden etter at det er foretatt nærmere avklaringer med regionale myndigheter, samt tekniske og økonomiske vurderinger, herunder vurdering knyttet til vann, strøm/lys m.m. Det legges til grunn at bryggene skal innarbeides i budsjettet for 2012 og være på plass i løpet av mai s.å. Av disse tiltakene pågår det planlegging for molo ved Strandgata/Dampskipskaia, i området Buvika- Sundsbrua er det lagt inn to områder for større, private båthavner i ny kommuneplan, ved Karolina er det lagt inn område for kommunal båthavn i ny kommuneplan og i Indre havn er det godkjent småbåtbrygger innerst i pollen samt ny flytebrygge ved Buene. I følge dybdedata fra Kystverket.no strekker områdene utenfor nåværende brygger seg ned til mellom 30-40 meters dybde. Deler av området ligger innenfor hovedled/biled og dette er et forhold som er viktig å avklare da det kan begrense mulighet for utbygging. Økonomi Planarbeidet må dekkes av driftsmidler og arbeidstid fordi det ikke er en investering. Det er satt av midler i 2015 til arbeidet. Planarbeidet skal ut på offentlig anbud etter vedtak i Bystyret. Omfang av totalkostnader framkommer av Formannskapets vedtak. Utarbeidelse av geotekniske undersøkelser har kostet kr. 42000,- eksl. mva. Det gjenstår dermed 358 000,- totalt for arbeidet, men det har ikke vært dekning for å legge inn så store utgifter på enhetens budsjett i 2015. Arbeidet må derfor fordeles over to år. Etter at området er ferdig regulert kan det selges på det åpne markedet og kommunen vil da evt. få tilbake noen av sine utgifter. Dersom det skal reguleres til småbåthavn må det foretas prosjektering og undersøkelser av sjøbunnen. Til dette arbeidet må det leies inn konsulent og dette utgjør en kostnad. Kommuneplan Området på land er regulert til byggeområde for boliger, men det er krav om det skal utarbeides detaljreguleringsplan. Området i sjø ligger dels innenfor gjeldende plan for Holmen og har formål Trafikkområde i sjø/fiskerihavn. Reguleringsplanen gjelder foran kommuneplanen. Hoveddelen ligger i uregulert område hvor formålet i kommuneplanen er Bruk og vern av sjø og vassdrag og Hensynssone Naturmiljø. Etablering av båthavn er i strid med kommuneplanen. Det betyr at tiltaket må konsekvensutredes som en del av en evt. planbehandling. Av andre viktige hensyn som følger av bestemmelsene til kommuneplanen er det verdt å merke seg kravet til parkeringsplasser som er 0,7 plasser for havner med inntil 50 båtplasser og rekkefølgekrav til nødvendig infrastruktur. Kommuneplanen har som hovedmål Vi skal vokse og fortetting i sentrumsnære områder er helt i tråd med planen og med nasjonale mål og retningslinjer. Det er også et tverrpolitisk ønske om flere helårsboliger nær sjøen for å øke kommunens attraktivitet som bokommune. Båtplasser øker også kommunens attraktivitet. Tiltaket er delvis i samsvar med gjennomgående tema Klima og miljø ettersom boliger vil være sentrumsnære og eierne vil få kort vei til servicefunksjoner og kollektivtrafikk. På den annen side vil naturlig nok en utbygging av boliger og båthavn ha relativt store miljømessige konsekvenser ettersom
det er snakk om en utbygging med den ressursbruken det medfører i form av grunnarbeider og byggetiltak i tillegg til ferdsel med båt. Tiltaket er dels i samsvar med det andre gjennomgående teamet Folkehelse og levekår. Båtplasser bidrar til at flere kan ha båt og komme seg ut på sjøen. Dette har høy rekreasjonsverdi og er et positivt bidrag til folkehelsa. Vurderinger Etablering av båtplasser vil ha både positive og negative konsekvenser. Av positive konsekvenser/fordeler kan nevnes: Økt tilgang på båtplasser for større båter Reduserte ventelister Stein fra utbygging i Hasalen kan benyttes hvis behov Båtplasser kan flyttes ut fra Indre havn til ny brygge gir økt plass for dagsturister Deler av brygga kan kanskje benyttes til bading Moderne båtplasser med strøm og vann Mulighet for longside fortøyning på utsiden av brygga i pent vær Av negative konsekvenser/utfordringer kan nevnes: Økt konkurranse med private båtplasser i Kranfjorden Området er relativt værhardt Parkering kan være vanskelig å løse fordi Buvikveien er smal Dersom båtplasser flyttes fra Indre havn vil det totale antallet plasser ikke øke Evt. båtrettigheter på eksisterende brygge må erstattes Kostbart prosjekt prosjektering er ikke utført per dato Mulig konflikt med hoved-/biled Økt antall større båtplasser og reduserte ventelister vil trolig være det mest positive ved tiltaket. På den negative siden vil krav til parkeringsplasser (15 p-plasser ved 21 båtplasser) og konkurranse med det private markedet kanskje veie tyngst. Dersom man ved en slik regulering kunne flytta ut noen av båtplassene i Indre havn så hadde det vært positivt for bymiljøet og den kulturhistoriske byen. Man kunne da åpnet for flere dagsbesøkende og økt handelen. Ulempen ville vært at antallet båtplasser totalt sett kanskje ikke hadde økt. Det er brygge i området i dag og de som evt. har rettighet til båtplass her må få tilbud om en erstatning. Kombinert med at plasser flyttes ut av Indre havn vil det kanskje kunne resultere i at gevinsten ikke blir så stor som ønskelig. Kystverkets hjemmeside viser at hoved- og biled strekker seg ganske langt inn mot land i dette området. Det kan være en potensiell utfordring. Dersom brygge tas inn i planarbeidet vil Kystverket være en av høringsinstansene i tillegg til at Kystverket er myndighet for å fatte vedtak etter havne- og farvannsloven. Forholdet bør imidlertid avklares tidlig i en evt. prosess for å forhindre at tiltaket stopper som en følge av konflikt med leden. I hele Risør havn er det hummerreservat. Da kommunen startet arbeidet med regulering til steinmolo ved Dampskipskaia var det Fiskeridirektoratets vurdering at tiltaket ikke ville få negative konsekvenser. Det er ikke tatt stilling til hvilken type brygge som eventuelt er aktuelt i dette området og hensynet til hummer er et av flere hensyn som må belyses i en konsekvensutredning.
Prosjektet vil være kostnadskrevende og med tanke på kommunens økonomi og gjeldsbyrde bør man vurdere tiltaket nøye før det igangsettes og om en aksept medfører at andre prosjekter må prioriteres ned. Et annet alternativ vil kunne være at kommunen etter ferdig regulering selger området og at en privat utbygger står for utbygging og som eier. Det bør også vurderes om noen av båtplassene skal tilhøre leilighetene i Hasalen. Dette ville gjøre leilighetene mer attraktive og løse noe av parkeringsproblemet. Det er mange hensyn som veier for og i mot i denne saken og det vil variere hva de ulike partiene tillegger størst vekt. Båtplasser er et svært politisk tema og rådmannen fremmer derfor to alternative forslag til vedtak, men ingen innstilling. Rådmannens konklusjon Alternativ 1: Risør bystyre ønsker ikke å regulere til båthavn i området. Alternativ 2: Risør bystyre gir aksept for å regulere til båthavn. Planarbeidet forutsettes løst som en del av plan for Hasalen. Deler av parkeringsbehovet skal fortrinnsvis løses i området. Hensynet til hovedled må avklares tidlig i prosessen.