Verditakst Fjellanlegg Reppe i Stjørdal Kommune 29.februar 2012
OPPDRAGETS FORUTSETNING: Denne rapporten er utarbeidet av et frittstående og uavhengig takseringsfirma som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Verditaksten er utført iht. NTF's regler, NS 3451 og NS 3940. Taksten er basert på fremlagte dokumenter, og på befaring av anlegget. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til ingeniørfirmaet SAGEN AS dersom det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Tekniske anlegg er ikke testet mot kvalitet eller funksjonskontroll. REKVIRENT: Skifte Eiendom Nord v/prosjektleder Frode Karlsen MANDAT: På oppdrag fra rekvirent Skifte Eiendom Nord v/prosjektleder Frode Karlsen - er det avholdt takst over Reppe Fjellanlegg, gnr.160, bnr.45 i Stjørdal Kommune Hensikten med taksten var å komme frem til eiendommens markedsverdi, dette gjelder både tomteverdi og fjellanlegg. Fastmontert utstyr som traverskran og diesel aggregat er medtatt i takstverdiene. Løst utstyr så som brukte kontorinnredninger, lagerreoler er derimot ikke medtatt i verdiene. Videre er igjenstående spesialutstyr og sambandsutstyr for den militære aktiviteten ikke medtatt. TAKSTMANN: Ingeniør Roar Sagen BEFARING/DATO: Befaring ble foretatt 22.02.2012. På befaringen av anlegget var Jon Ivar Kråkvik fra Forsvarsbyg og elektriker fra Værnes sammen med takstmann Roar Sagen.
DOKUMENTKONTROLL: Som grunnlag for vurderingen er, foruten besiktigelse og opplysninger gitt av tilstedeværende, følgende dokumenter: - Avrop, datert 02.02.2012 - Ingen tegninger fremlagt, arealer er målt opp på stedet. - Kommuneplanens arealdel for Lånke 2002-2013 HJEMMELSHAVER: FORSVARSBYGG BELIGGENHET: Anlegget ligger på sør side av Stjørdalselva i Lånke ca 2 km fra Hell og ca 6 km fra Stjørdal sentrum. TOMTEN: Eiendommen er beliggende på sør side av fylkesvei mellom Hell og Hegra, ca 2km fra Hell i Stjørdal kommune. Området har en bratt fjellside mot nord. Foran denne fjellsiden er eiendommen finnes et flatt område som er inngjerdet. På dette området er det opparbeidet oppstillingsplass. Det har tidligere vært drivstoffanlegg på dette området med drivstoffpumper og nedgravde tanker. Samme området er adkomsten til fjellanlegget. Tomtens størrelse er iflg.eiendomsdata 8046 m2. REGULERING: I Kommuneplanens arealdel for området 2002 2013 går eiendommen under offentlig bebyggelse. I forbindelse med en avhending av eiendommen til sivilt foremål må eiendommen reguleres om. Kjøper er ansvarlig for å regulere eiendommen til ønsket formål. ADKOMST: Adkomst til området skjer via offentlige veier. Eiendommen ligger som nabo til fylkesveien mellom Hell og Hegra. Eiendommen er inngjerdet. Dobbel port i gjerdet for adkomst som er avlåst.
VANN- OG AVLØPSANLEGG: Eiendommen er tilkoblet og får sin vannforsyning fra Lånke Vasslag. Anlegget har eget avløpsanlegg. Ukjent om det er anlagt oljeutskillere. STRØMFORSYNING: Strømforsyningen til anlegget kommer fra Værnes Flystasjon som ligger på andre siden av Stjørdalselva. Tilførselen kommer over elva via høyspentkabel til anlegget. Denne tilførselen vil bli frakoblet opplyser forsvaret, slik at de som evt.kjøper eiendommen må etablere ny strømforsyning og el-inntak. MILJØ: Det opplyses om at det er nedgravd 2 stk drivstofftanker på parkering/oppstillingsplass foran anlegget. Tilstand og krav omkring tankene er ikke kjent og må derfor avklares før eiendommen avhendes. BRANNVARSLINGSANLEGG: Ikke kjent med forholdene omkring brannanlegg. Anlegget er av eldre årgang. Framtidig eier må revurdere brannsikkerheten samt brannvarsling for anlegget. SERTIFISERT UTSTYR: En del utstyr som brannvarsling/brannslokking, porter, traverskraner osv er sertifisert utstyr som krever tilsynsavtaler og jevnlige kontroller, Dette utstyret har på grunn av at det ikke lengre er i operativ bruk manglende sertifisering. Nye eiere må etter eget behov sørge for resertifisering. FORSIKRINGSFORHOLD: Forvarsbygg er selvassurandør for alle bygg og anlegg
ADKOMSTHALL - Utsprengt fjellhall/tunnel, hvor vegger og himling er ubehandlet. Avkjøring, 4 stk, fra denne hallen til kommandosentralen - Golv i adkomsthall og avkjøringshaller har støpt betongplate som er brettskuret. Golvet i adkomsthallen har en bredde på 4,3 m og en lengde på 58m. Golv i avkjøringshaller har en lengde på 32m og en bredde på ca 4 m. Høyde opp til kabelbruer og armaturer er ca 4m. - Kabelbruer med kabelføringer midt i utsprengt buet himling, lysarmaturer montert under hvelving/himling. - Stålport foran inngang til fjellhallen - Det er foretatt en del bolting av fjell etter at noe fjell hadde løsnet for en god del år siden. - Vaktbu oppført i treverk er plassert like innenfor port in til anlegget FJELLHALL - Utsprengt fjellhall, med innebygd kommandosentral Bygning i hallen - Bruttoareal etter oppmåling BTA 500m2 i 2 etasjer, totalt 1000m2. - Rom i kommandosentral er kontorer, telefonsentral, maskinrom, lager, sanitære rom, kontrollrom - Innvendig høyde under buet hvelving ca 4,0 m på midten. - Traverskran med kapasitet 1 tonn montert i lager 2 etasje. - Rette vegger med buet hvelving. - Betongfundamenter, med utenforliggende drenering. - Vegger av betong, innvendig malt. Innvendige vegger er vesentlig trevegger som er kledt med med malte plater, strie og panelplater. - Betonggulv, pusset og malt. Deler av innvendige golv er belagt med belegg. - Avfuktingsaggregat i eget rom, med stålport. - Tekniske installasjoner er en god del år gamle, og er ikke kontrollerte. TILSTAND: Anlegget antas å ha blitt nedlagt for ca 10 år siden. Den gang ble ventilasjons og avfuktingsanlegget stengt av, noe som har medført at både fjellhallen og bygningen innvendig er sterkt preget av fukt, mugg og sopp på innvendige flater. Ståldører har rustskader som gjør at flere dører ikke lar seg åpnes. I tillegg er de fleste tekniske installasjonene i rommene ødelagt av. Under befaringen ble det registrert meget fuktige forhold inne i hallene. For å få fjellanlegget opp og i stand til bruk vil dette kreve større tekniske og bygningsmessige innvesteringer.
MARKEDSVURDERING: Anlegget som for det mest ligger inne i fjellet fremstår som utrangert og preget av manglende bruk og forfall.. Mye av gjenværende utstyr og innredning er tilpasset forsvarets bruk og har derfor liten eller ingen verdi. Slik fjellanlegget er konstruert er det behov for ventilering og avfukting av luften til et akseptabelt nivå. I dette tilfellet hvor disse anleggene er stoppet for en del år siden, ser vi allerede stort forfall i form av rust, mugg/sopp, etc. på installasjonene. Skadene blir fort svært omfattende og kostbare å utbedre. Hva anlegget kan brukes til i fremtiden er vanskelig å mene noe om da fjellanlegg krever spesielle og til dels kostbare utbedrings og driftstiltak. MARKEDSVERDI: Markedsverdi er verdien på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom likeverdige parter, etter en normal markedsføringsperiode. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en høyere pris, dette er ikke markedsverdi. Ved vurderingen er det videre tatt hensyn til de muligheter eiendommen har. Driftskostnadene er også vurdert. Basert på ovenstående forhold vurderes verdien til. Markedsverdi Kr. 450.000.- For Roar Sagen Ingeniør MNTF
Avkjøring fra hovedadkomst Hovedhall med avkjøringstunnel til høyre
Oppholdrom/Lager Mye rustskader på metalloverflater
Travers kran Ventilasjonsanlegget
Vaktbu ved hovedinngang