LEIEKONTRAKT Mellom: Modum Industri AS Org. nr.: 927580128 Postadresse: Ihlenkleiva 2 3360 GEITHUS heretter kalt utleier eller MIAS, Modum kommune, helse og sosialetaten Org. nr.: 970491589 Adresse: Postboks 38 3371 VIKERSUND heretter kalt leietaker, har i dag inngått følgende leieavtale: 1. Leieobjekt Leietaker leier av utleier lokaler i eiendommen Gnr. 35 Bnr. 33 i Modum kommune, adr. Ihlenkleiva 2, 3360 Geithus, definert som hall 1. Lokalenes størrelse er målt til 406 kvm, betegnes med hall 1, jf. avmerket areal på vedlagte tegninger. 2. Formål Lokalene skal benyttes til aktiviteter av deltagere på arbeidssenteret. 3. Lokalets stand Lokalene skal bygges om etter leietagers ønsker. Med aktivitetsrom, oppholdsrom og garderober. 4. Leieperioden Leieperioden løper fra 01.07.2014 til den 30.06.2034. Lokalene skal være klare til innflytting den 01.11.2014. Leieforholdet kan skriftlig sies opp med 12 måneders varsel av begge parter etter denne perioden. 5. Leiens størrelse Grunnleien er kr 150 000,- + mva, pr. år. I tillegg kommer kostnader (avdrag og til enhver tid gjeldende rentesats) som påløper (se egen kostnadsoversikt og lånebetingelser) til ombygging av lokalene, etablering av ved plass, garasje, etablering av parkering samt oppgradering av anlegget for vannbåren varme fordelt over de 20 årene leieperioden varer. Under forutsetning av at kommunen garanterer for nåværende gjeld på kr. 5 800 000,- slik at vi oppnår en redusert rente i KLP(rente 3,25%) reduseres årlig grunnleie med kr 70 000,-. Dersom renten endrer seg mer enn 0,2% må årlig reduksjon i grunnleien reguleres. 1
Leie grunnet ombygging av lokalene settes til kr.273 000 pr. år. En har tatt utgangspunkt i avtalte tilpasninger, opparbeiding av parkering og nødvendig garasje, kostnadsberegnet til kr. 4 000 000,- med lånefinansiering i KLP, rente 3,25% og kommunal garanti. Dersom renten endrer seg mer enn 0,2% må årlig leie grunnet ombygging reguleres. Renhold av leide lokaler besørges og dekkes kostnadsmessig av leietaker. Utgifter i forbindelse med skilting (både utvendig og innvendig) og postkasse osv., dekkes av leietaker. Kostnader til kontroll og mindre vedlikehold av elektriske ledninger og elektriske installasjoner i leielokalene, dekkes av leietaker. Likeså påhviler det leietaker et kontroll- og varslingsansvar for slitasje/skade mht. ventilasjon, sentralfyr og vann. Leietaker plikter å ha kvalifisert personell, og utarbeidede systemer, for rutinemessige kontroller og dokumentasjon av dette. Arbeid som leietaker er ansvarlig for og plikter å utføre, skal foretas uten ugrunnet opphold og på en måte som er håndversmessig forsvarlig og korrekt. Evt. større og nødvendige byggtekniske vedlikeholds- og/eller utbedringsarbeid, skal det fremlegges nødvendighets- og årsaksrapport på for diskutering av kostnadsfordeling mellom utleier og leietaker. I tillegg til husleien påløper følgende kostnader: a) Felleskostnader, andel av kostnader til lys og oppvarming (strøm og flis) b) Felleskostnader, andel av kommunale kostnader. c) Felleskostnader, andel av containerleie, renovasjon og brøyting. Innboforsikring dekkes av leietaker selv. Andelskostnader beregnes på følgende måte: Leide lokalers størrelse sett i forhold til byggets total størrelse, gir en prosentsats for beregning av felleskostnadsandelen. Denne benyttes som fordelingsnøkkel mht. felleskostnadene. Byggets totale areal er 4 285 kvm. Leietagers andel av fellesutgifter utgjør således 9,5 %. Dersom ikke leietaker imøtekommer overnevnte forpliktelser, har utleier, i tillegg til øvrige misligholdsbeføyelser, rett til å iverksette tiltak for leietakers regning etter forutgående skriftlig varsel. 6. Regulering av leien Leien skal hvert år reguleres tilsvarende økningen i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks i året forut for reguleringen, eller hvis denne blir opphevet, annen indeks som måtte erstatte denne. Leien fastsatt i pkt. 5 skal reguleres første gang pr. 1. januar 2015 på grunnlag av økningen i konsumprisindeksen fra 01.12.13 til 01.12.14. 2
7. Betaling av leien og omkostninger Leien, jfr. pkt. 5, betales forskuddsvis og i henhold til faktura og til angitt forfallsdato. Leien kan avtales med oppgjør pr. måned, kvartal eller halvårlig. Felleskostnader faktureres etterskuddsvis. Ved forsinket betaling har utleieren krav på morarenter med 1 % pr. påbegynt måned fra forfall til betaling skjer. 8. Overdragelse Overdragelse av leieretten er ikke tillatt. 9. Forandring av lokalene Leietaker har rett til å foreta mindre bygnings- og installasjonsmessige endringer i de leide lokaler, dog med utleiers skriftlige samtykke. Slike endringer kan ikke nektes uten saklig grunn. Eventuelle investeringer/påkostninger som følge av utført arbeid igangsatt av leietaker, må avskrives i løpet av leieperioden og tilfaller ved fraflytting utleier uten vederlag. I den utstrekning slike ominnredninger krever offentlige myndigheters samtykke, påhviler det leietaker å fremskaffe slikt. Eventuelle pålegg fra arbeidstilsynet, helseråd, brannvesen, industrivern, Sivilforsvaret eller andre offentlige myndigheter foranlediget av den virksomhet som drives av leietakeren i lokalene, forutsettes fulgt opp av leietaker. Tilsvarende gjelder pålegg fra utleiers forsikringsselskap om utbedring og/eller utstyr som har sin årsak i leietakers bruk av lokalene eller i de forandringsarbeider leietakeren har foretatt. Skilting må ikke utføres uten at utleier på forhånd skriftlig har godkjent utseendet og plassering. 10. Utleiers plikter og rettigheter Utleier kan fastsette husordensregler. Eiendomsskatt dekkes av utleieren. Dersom utleier anser det nødvendig å foreta ombygninger eller utvidelse/reduksjon av sine bygninger for å oppnå en bedre utnyttelse av eiendommen, vil leietaker måtte finne seg i mindre ulemper. Slike endringer vil være i samarbeid mellom utleier og leier. 11. Parkering Leietaker gis rett til parkering av et rimelig antall biler i forhold til leietakers virksomhet. Det skal tas hensyn til annen forretningsdrift på eiendommen. Det skal ikke parkeres slik at annen transport, brann- eller sykebiler ikke har uhindret adgang til bygget. Leietaker skal påse at det ikke parkeres i strid med dette. 12. Utleiers adgang til lokalene Leietaker plikter å forevise lokalene i forretningstiden alle dager for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, taksering m.v. Utleier har plikt til å ta seg inn i de utleide lokaler i tilfelle hvor dette antas nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen. 13. Brann 3
Blir de leide lokaler ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet faller leieavtalen bort. 14. Fraflytting Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere de leide lokaler ryddiggjort og rengjort med hele vindusruter og glassfelt, og forøvrig i samme stand som ved overtagelsen, med fradrag for normalt slitasje og elde. Fast inventar, ledninger o.l. som leietaker har anbrakt eller latt anbringe i lokalene må ikke fjernes, med mindre utleier krever dette. Leietaker plikter i så fall å bringe lokalene i samme stand som ved overtagelsen. Leietakers rettigheter til det inventar som blir stående igjen i lokalene, tilfaller utleier uten godtgjørelse, med mindre partene er blitt enige om noe annet i forbindelse med ominnredningsarbeidene. 15. Mislighold Blir leien eller avtalte tilleggsytelser ikke betalt innen 14 dager etter skriftlig påkrav har funnet sted på eller etter forfallsdag, kan leietaker kastes ut uten søksmål etter i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 3 ledd bokstav A. Flytter ikke leietaker når leietiden er ute, kan han likeens kastes ut uten søksmål etter i tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 3 ledd bokstav B. Gjør leietaker seg ellers skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen, endring av bransje uten utleiers skriftlige samtykke, kan utleier heve avtalen. Leietaker må også betale de omkostninger som utkastelse, søksmål, ryddiggjøring, istandsettelse og rengjøring av lokalene fører med seg. Leietaker kan ved eget mislighold ikke bringe inn motkrav på utleier, med mindre motkravet er erkjent av utleier eller rettskraftig avgjort ved dom eller forlik. 16. Brannvern Leietaker er gjort kjent med gjeldende brannforskrifter og er pliktig til å etterleve/delta i de pålegg som avgis m.h.t. brannøvelser, oppnevne brannansvarlig etc. 17. Verneting og lovgivning. Partene vedtar eiendommens verneting i alle tvister som gjelder leieforholdet. Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke mellom partene: 2-2 annet ledd litra b, 2-15, 3-5, 3-6, 3-8, 4-3, 5-3, 5-4, 7-5, 7-6, 7-7 annet ledd, 8-4 tredje ledd, 8-5, 8-6 annet ledd, 9-2 tredje ledd, 10-4, 10-5, 10-6 og 12-2. Forøvrig er det kontrakten som gjelder i de tilfeller den har andre bestemmelser enn det som følger av husleielovens fravikelige regler. 18. Underskrift og tinglysing Denne leiekontrakten kan tinglyses på eiendommen. Leietaker bærer utgiftene med tinglysing. Kontrakten skal ha prioritet etter alle nåværende og fremtidige pengeheftelser eiendommens hjemmelshaver har eller måtte påhefte eiendommen/seksjonene. 4
Kontrakten er å anse som overdragbar slik at pantsettelse kan skje, jfr. panteloven av 1980, 3-4. Denne avtale er utstedt i 2 - to - eksemplarer, ett til hver av partene. Geithus, 08.04.2014 Utleier:. Leietaker: 5