DETALJREGULERING FOR FORUS NÆRINGSPARK, FELT C1, HINNA BYDEL Plan 2549P, Stavanger kommune Plan 0548, Sola kommune
FORORD I forbindelse med regulering av nytt næringsareal på Forus felt C1 i 2007, ble det gjennomført en konsekvensutredning i henhold til bestemmelsene i forskrift om konsekvensutredning av 01.04.05. Stavanger og Sola kommune vedtok i 2009 reguleringsplan for felt C1 med relokalisering av IKEA. Fylkesmannens miljøvernavdeling kom med innsigelse til forslag til reguleringsplan for felt C1. Innsigelsen var begrunnet med at planen var i strid med nasjonal areal- og transportpolitikk og fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren med retningslinjer for handelslokalisering. Videre var lokaliseringen i strid med kommuneplanene for Stavanger og Sola. I forbindelse med stadfesting av Regionalplan for Jæren 2013-2040 (tidligere fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren), ble innsigelsene i forbindelse med rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre og rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging ikke tatt til følge. I ny kommuneplan for Stavanger er man etter forhandlinger med Fylkesmannen kommet fram til at det på aktuell tomt kan etableres en enkelt større forretning med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt, som flyttes fra annen lokalisering på Forus. Dette fører til at IKEA ønsker å gjenoppta reguleringsarbeidet av C1 tomten. Tidligere utarbeidet planprogram og konsekvensutredning blir videre bearbeidet og supplert med tema der en ser at dette er nødvendig. Arealet ligger i nordre del av Forusområdet, mellom eksisterende næringsområde, E 39, Solasplitten og Næringsveien. Området er i hovedsak avsatt til nåværende næringsvirksomhet i gjeldende kommuneplan for Stavanger kommune, og LNFR-areal for Sola kommune. Grunnlaget som utløser krav om konsekvensutredning er bl.a. knyttet til et ønske om å legge til rette for at IKEA kan etablere seg i området. I tillegg ville størrelsen på anlegget i seg selv utløst dette kravet. Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS er tiltakshaver for planarbeidet. Pål Walberg er tiltakshavers representant fra IKEA Eiendom Holding AS. Planprogrammet er utarbeidet av Prosjektil Areal AS med Trond Heskestad som oppdragsleder og Marita Furenes Hagli som utførende planlegger. Stavanger, 22.06.2015 For Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS 2
1 Innhold 2 Arealoppgave... 5 3 Bakgrunn for planforslaget... 6 3.1 Bakgrunn... 6 3.2 Behov for konsekvensutredning... 6 3.3 Planens avgrensning... 7 4 Gjeldende planer... 8 4.1 Kommuneplan/kommunedelplan... 8 4.1.1 KDP 125 Kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura, Hinna bydel. 8 4.1.2 Kommuneplan for Stavanger kommune 2010-2025, under revidering... 8 4.1.3 Kommuneplan for Stavanger 2014 2029, tilleggshøring... 8 4.1.4 Regionalplan for Jæren 2013-2040... 9 4.1.5 Gjeldende reguleringsplaner Stavanger... 10 4.1.6 Gjeldende reguleringsplaner Sola... 10 4.1.7 Pågående planarbeid... 11 5 Forhåndskunngjøring... 11 5.1 Kunngjøring av planoppstart og forslag til planprogram... 11 5.2 Innkomne merknader... 11 5.3 Endringer til planprogram etter medvirkning... 16 6 Beskrivelse av planområdet... 18 6.1 Planområdets kvaliteter... 18 6.1.1 Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk... 18 6.1.2 Teknisk infrastruktur... 19 6.1.3 Spesielle miljø- og/eller risikoforhold... 21 6.1.4 Eksisterende service i nærområdet... 23 7 Beskrivelse av planforslaget; innhold, kvaliteter og konsekvenser... 25 7.1 Oppsummering av KU... 25 7.1.1 Metode... 25 7.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer... 26 7.2.1 Kommunale planer og mål... 26 7.2.2 Gjeldende regulering... 27 7.3 Byplanmessige innhold og kvaliteter... 28 7.3.1 Stedsutvikling/grep... 28 7.3.2 Utnyttelse og byggehøyder... 28 7.3.3 Funksjoner/innhold... 29 7.3.4 Arealbruk for annen virksomhet... 33 7.3.5 Offentlig parkeringshus... 33 7.4 Estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene... 34 7.4.1 Identitet... 34 7.5 Tekniske løsninger... 34 3
7.5.1 Vann og avløp... 34 7.5.2 Overvannshåndtering - Blå/grønn faktor... 34 7.5.3 Renovasjon... 36 7.6 Tilgjengelighet... 36 7.6.1 Atkomstløsning... 36 7.6.2 Parkering... 37 7.6.3 Varelevering... 38 7.7 Avbøtende tiltak i forhold til miljø- og/eller risikoforhold... 38 7.7.1 ROS-analyse... 38 8 Oppsummering... 39 9 Kilder... 39 VEDLEGG Den samlede plansaken inneholder følgende dokumenter: 1. Planbeskrivelse 2. Kopi av alle innkomne merknader 3. Reguleringsbestemmelser 4. Konsekvensutredning 5. Plankart 6. Illustrasjonsplan 7. ROS-analyse 8. Trafikkvurdering 9. Mobilitetsplan 10. EMF beregning næringsområde felt C-Forus 11. Grunnundersøkelser med borplan 12. Bestemmelse om mobilitetsplan. Skjema 13. Kvalitetsprogram 4
2 Arealoppgave Totalareal og areal fordelt på de ulike formålene Utbyggingsareal (BRA) totalt og fordelt på formål FORMÅL Areal i dekar Bebyggelse og anlegg Forretning/kontor 48,01 Samferdsel og teknisk infrastruktur Veg Gangveg Annen veggrunn grøntareal Parkering 6,52 0,09 11,76 7,86 PLANOMRÅDET TOTALT 74,24 Figur 1.1 Foreslått plankart 5
3 Bakgrunn for planforslaget 3.1 Bakgrunn Prosjektil Areal AS skal på vegne av Forus-Nord AS og IKEA Eiendom Holding AS, fremme privat reguleringsforslag til nytt næringsområde felt C1, som ligger mellom dagens næringsområde og Solasplitten. Planområdet ligger for det meste i Stavanger kommune, men en mindre del ligger i Sola kommune. Planen er utarbeidet som én plan, men vil bli behandlet separat i hver kommune. Storparten av Forus Næringsområde er i dag bebygd. I den siste reviderte reguleringsplanen for Forusområdet ble det åpnet for en bedre utnyttelse av eksisterende områder. Selv om fortetting av Forusområdet allerede er i gang, har Forus Næringspark behov for å kunne tilby nye, ubebygde tomter til næringslivet, og denne planen er et ledd i videreutvikling av Forusområdet i tråd med Disposisjonsplan for Forusområdet. Planen er bygd på de fleste av forutsetningene fra Forusplanen, men er tilpasset de faktiske forhold som kjennetegner området. På tomten er det intensjon om at IKEA skal etablere et nytt anlegg til erstatning for dagens anlegg ved Løwenstrasse og eksternt lager i Svanholmen. Anlegget vil ha en størrelsesorden på ca.40 000 m² brutto med mulighet til utvidelse til ca.43 000m². Bruttoarealene har ikke tatt med parkeringsetasje og imaginære plan. Bebygget areal ("fotavtrykk") vil være ca.25 100m², med mulighet for å utvide til 28 300 m 2. Anlegget er imidlertid ikke ferdig prosjektert. 3.2 Behov for konsekvensutredning Plan og bygningslovens bestemmelser definerer innslagskriterier for krav om konsekvensutredning. I dette tilfellet er det følgende kriterier som utløser krav til konsekvensutredning: IKEAs bebyggelse vil overstige 15000 m². Dette utløser krav om konsekvensutredning, jfr. Forskrift om konsekvensutredning 2 d, Vedlegg I, pkt. A 1. Fastsatt planprogram med relevante utredningstema ble vedtatt januar 2015, og er lagt til grunn for utarbeidelse av detaljregulering med konsekvensutredning. Konsekvensutredningen følger som eget vedlegg til plansaken, men hovedpoengene er oppsummert i kapittel 5 i denne beskrivelsen. 6
3.3 Planens avgrensning Figur 3.1. Varslet planområde 7
4 Gjeldende planer 4.1 Kommuneplan/kommunedelplan 4.1.1 KDP 125 Kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura, Hinna bydel Sandnes, Sola og Stavanger kommuner har sammen med Forus Næringspark AS, arbeidet fram et forslag til kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Formålet med planarbeidet var å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Følgende maksimalnormtall for noen hovedkategorier av arealbruk på Forus/Lura: Industri, lager, engrossalg og bilforretning Detaljhandel, kjøresenter, arealkrevende varer Kontor 0,4 pl pr 100m² BRA 2,0 pl pr 100m² BRA 1,2 pl pr 100m² BRA Tilleggsforslag A): «For større handelsvirksomheter/handel med plasskrevende varer (ikke omtalt i planen) tillates inntil 3,3 parkeringsplasser pr 100m² BRA. 4.1.2 Kommuneplan for Stavanger kommune 2010-2025, under revidering Kommuneplan for Sola kommune 2011-2022 I kommuneplanen for Stavanger 2010-2025 er planområdet vist som nåværende næringsvirksomhet og i kommuneplan for Sola, vist med formål LNFR-areal. 4.1.3 Kommuneplan for Stavanger 2014 2029, tilleggshøring Kommunen utførte en tilleggshøring av ny kommuneplan for å få tilbakemeldinger på flere justeringer i planforslaget etter hovedhøringen. Endringene som høres gjelder arealdelen, og de viktigste endringene ligger i bestemmelsene og retningslinjene, samt enkelte endringer i plankartet. Figur 4.1 Forus felt C1 vist med kombinert formål. (Planbeskrivelse med konsekvensvurderinger - tilleggshøring I tilleggshøringen er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i Regionalplan for Jæren, der det er angitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt på Forus felt C. Revidert kommuneplanforslag inneholder formålet på Forus felt C1 til kombinert formål og med tilhørende bestemmelse som angir formålene næringsbebyggelse og forretning. Dette i tråd med regional planbestemmelse; 2.3 pkt.2 og 2.5 pkt. 7b. Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse til at kommuneplanen åpner for forretningsareal på Forus felt C, som vil komme i strid med Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Regionalplan Jæren. I regional planbestemmelse er det åpnet for et unntak for IKEA, men det er stilt et plankrav om at det skal skje gjennom et samarbeid mellom Sandnes, 8
Sola og Stavanger. Utlegging av handelsareal på felt C i Stavanger, uten et helhetlig plangrep for Forus sammen med Sandnes og Sola, vil være i strid med unntaksbestemmelsen i regionalplanen. Fylkesmannen i Rogaland kom også med en samordnet uttalelse til tilleggshøringen av kommuneplanen sammen med Fiskeridirektoratet og Forsvarsbygg der fylkesmannen har innsigelse til åpning for handel på felt C Forus samt innsigelse til andre punkter. Fylkesmannen i Rogaland trakk innsigelsen til kommuneplanen på meklingsmøte, den 27.03.2015, på vilkår av at det blir lagt inn en bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt. Bystyret godkjente ny kommuneplan 15.06.15. 4.1.4 Regionalplan for Jæren 2013-2040 I Regionalplan for Jæren 2013-204 (vedtatt 22.10.2013), er Forus vurdert som et næringsområdet bestående av allsidig og arealkrevende virksomhet og et næringsområde med høy urbaniseringsgrad. Planområdet ligger i området for høy urbaniseringsgrad. Figur 4.2 Utsnitt fra gjeldende kommuneplan for Sola og Stavanger kommune 9
Figur 4.4 Prinsipp for retningslinjer for næringsareal i kategori 1: høy urbaniseringsgrad Figur 4.4 Kartet viser en avgrensing mellom kategoriene næringsområder. Planområdet ligger øverst i kategorien for høy urbaniseringsgrad 4.1.5 Gjeldende reguleringsplaner Stavanger Plan 2043 Privat reguleringsplan for Forus, Felt C, Hinna bydel Plan 2276 Reguleringsplan for Forus Næringspark Felt C1, Hinna bydel Plan 2439 Reguleringsplan sykkelstamvei. Delstrekning Sørmarka til kommunegrense, Hinna bydel Plan 2397P Detaljregulering for sykkelvei og energisentral Forus, Felt C, Hinna bydel 4.1.6 Gjeldende reguleringsplaner Sola Plan 0379 Forus Næringspark felt C1 Plan 0361 Solasplitten 10
4.1.7 Pågående planarbeid I området er det ingen pågående reguleringsplaner. Figur 4.6 Gjeldende reguleringsplaner for Stavanger kommune. Planområdet vist med rød stiplet strek Figur 4.6 Gjeldende reguleringsplaner for Sola kommune. Planområdet vist med rød stiplet strek 5 Forhåndskunngjøring 5.1 Kunngjøring av planoppstart og forslag til planprogram Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den 03.07.2014 i Stavanger kommune. Varsel om igangsatt planarbeid og forslag til planprogram ble sendt ut ved brev datert 15.08.2014 til grunneiere og på epost til aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til 26.09.2014. Oppstart og forslag til planprogram ble kunngjort i Stavanger Aftenblad, og på Stavanger og Sola kommunes hjemmesider. 5.2 Innkomne merknader Det kom inn 10 merknader i forbindelse med varslingen. Liste over merknader 1. Kjell Arne Larsen, datert 21.08.2014 2. IVAR, datert 21.08.2014 3. Avinor, datert 22.08.2014 4. Norges vassdrags- og energidirektorat Region Sør, datert 22.08.2014 5. Lyse, datert 16.09.2014 6. Stavanger kommune, oppvekst og levekår, datert 17.09.2014 7. Fylkesmannen i Rogaland, datert 19.09.2014 8. Statens vegvesen, datert 25.09.2014 9. Hinna bydelsutvalg, datert 01.10.2014 10. Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, datert 03.10.2014 11
Sammendrag av merknadene 1. E-post fra Kjell Arne Larsen, dat.21.08.2014 Kjell Arne Larsen har følgende momenter til planarbeidet som ønskes tatt inn i vurderingen: 1) Det må tilrettelegges slik at trafikk inn og ut av området ikke krysser gang- og sykkelvegen langs Refsnesvegen sør for det aktuelle området. Denne gang- og sykkelvegen er hovedferdsåren for gående og syklende til og fra Forus, Sola, Ullandhaug, Madla, Eiganes, Revheim, Randaberg og Stavanger sentrum. Det passeres daglig flere hundre syklister hele året. Ulykkesstatistikken viser at det oppstår mange tilfeller av tvil om vikeplikt mellom bilister og syklister i denne type kryss når kryssing foregår på samme plan. 2) I anleggsfasen er det også meget viktig å tilrettelegge slik at trafikk inn og ut av området ikke krysser gang- og sykkelvegen langs Refsnesvegen sør for det aktuelle området. Anleggstrafikk i samme område har vist at anleggstrafikk gjør at vegene raskt blir skitnet til med grus, sand og gjørme som gjør at vegene blir svært glatte, og syklister og gående blir tilsmusset. Endringer planprogram Utredningstemaet trafikksikkerhet, er tatt med i planprogrammet for videre utredning i konsekvensutredningen. Ivaretas i reguleringsplan Trafikkforholdene for gående og syklende er utredet i mobilitetsplanen. Planforslaget tilrettelegges for at dagens gang- og sykkelvegnett ivaretas. 2. E-post fra IVAR, dat.21.08.2014 IVAR har to hovedavløpsledninger, Ø 800 og Ø 315, innenfor det aktuelle planområdet. Det må tas hensyn til disse i den videre planarbeidet. Ledningene har en restriksjonssone på 4 meter til hver side, målt fra ytterkant rør. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram Ivaretas i reguleringsplan Nye tiltak innenfor planområdet tar hensyn til aktuelle avløpsledninger, og det er vist i plankartet restriksjonssone for disse. 3. E-post fra Avinor, dat.22.08.2014 Avinor nevner at planområdet ligger ca. 3,6 km øst for hovedrullebanen på Stavanger lufthavn Sola, innenfor den ytre delen av horisontalflaten, som er en høyderestriksjonsflate i restriksjonsplanen for Stavanger lufthavn Sola i medhold av kap. 10 og 11 i Forskrift om utforming av store flyplasser, BSL E 3-2. Horisontalflaten ligger på kote +53,4 meter over havet. Restriksjonsplanen ble vedtatt av Samferdselsdepartementet 30.06.2010 i henhold til luftsfartsloven 7-13. Det må angis en maksimal tillatt byggehøyde (mønehøyden) på bygg og anlegg for de ulike reguleringsformålene i planen. Det maksimale byggehøyden må ikke penetrere horisontalflaten på høydekote +53,4 moh. 12
Avinor gjør oss oppmerksom på at ved bruk av tårnkraner i utbyggingsperioden gjelder følgende regelverk: 1) Rapportering av luftfartshinder til Statens kartverk i medhold av Forskrift om rapportering og registrering av luftfartshindre (BSL E 2-1) av 14.04.2003 2) Merking av luftfartshinder i medhold av Forskrift om merking av luftfartshinder (BSL E 2-2) av 03.12.2002. Det er Luftfartstilsynet som håndhever denne forskriften (BSL E 2-2) og kan gi pålegg om utbedring dersom merkingen av hinderet (tårnkranen) ikke er gjort i henhold til forskriften. Luftfartstilsynet vil kunne gi veiledning i hvordan merkingen skal gjennomføres. Det aktuelle planområdet er ikke berørt av byggerestriksjoner for navigasjonsanleggene ved Stavanger lufthavn Sola eller flystøysoner. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan Maksimal tillatt byggehøyde (mønehøyden) på bygg og anlegg for de ulike reguleringsformålene i planen fastsettes i planbestemmelsene. Bruken av tårnkraner i utbyggingsperioden må ivareta punktene om rapportering av luftfartshinder til Statens kartverk, og merking av luftfartshinder må være i forhold til Forskrift om merking av luftfartshinder. Dette fastsettes i planbestemmelsene. 4. E-post fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Region Sør, dat.22.08.2014 NVE nevner høyspentledningen (300 kv dobbellinje) som går gjennom planområdet. NVE anbefaler at kraftledninger i sentral og regionalnettet vises som hensynssone. Utover dette har ikke NVE registrert særskilte opplysninger om det aktuelle planområdet. NVE legger ved sjekkliste for vurdering av tema innenfor NVEs forvaltningsområder. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan Hensynssone for sentral- og regionalnett er ivaretatt i reguleringsplanen. 5. Brev fra Lyse, dat.12.09.2014 Lyse har følgende innspill til plan, og ønsker at dette spesifikt blir ivaretatt i plan med bestemmelser: 1) For å kunne strømforsyne nybygget/området, er det nødvendig å etablerer ny nettstasjon. Det må avsettes et areal til nettstasjon innenfor planområdet, og denne må ha et areal på ca. 30 m². Nettstasjonen tillates oppført inntil eiendomsgrense, også utenfor regulerte byggegrenser, samt oppført i bygg som er regulert til andre formål enn energiforsyning. Nettstasjonen må etableres på bakkenivå, ha direkte adkomst, og tilfredsstillende ventilasjonsforhold. 13
2) Lyse nevner eksisterende kabler innenfor planområdet. Flytting/endring samt nytilknytning, skjer til de enhver tid gjeldende retningslinjer. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan Eksisterende kabler og høyspentkabel må tas hensyn til og eventuelt flyttes i anleggsfasen. Ny nettstasjon er ivaretatt i planen. 6. Brev fra Stavanger kommune, Oppvekst og levekår, dat.17.09.2014 Direktøren for oppvekst og levekår minner om at bestemmelsene i T-1442, kap.4, om støy i bygge- og anleggsfasen, skal følges. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan Krav om støytiltak i bygge- og anleggsfasen er ivaretatt i planbestemmelsene. 7. Brev fra Fylkesmannen i Rogaland, dat.19.09.2014 Fylkesmannen kommenterer at nåværende kommuneplan ikke åpner for handel i området, og i ny kommuneplan som er til høring, er det ikke foreslått endringer i handelsbestemmelsene for området. Fylkesmannen kan derfor ikke støtte et reguleringsarbeid som ikke er i tråd med kommunens overordnede planer for området. Fylkesmannen nevner at den videre planleggingen for å vurdere nærmere handel i varslet området vil skje gjennom det kommende arbeidet med en interkommunal kommuneplan for Forus. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan IKEA og Forus Næringspark AS sendte inn merknad til forslag til ny kommuneplan for Stavanger 2014 2029, der en ba om at endringene i handelsbestemmelsene, vedtatt i Regionalplan for Jæren, ble ivaretatt. I tilleggshøringen til kommuneplanen er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i Regionalplan for Jæren, der det er angitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt på Forus felt C. Fylkesmannen i Rogaland fremmet innsigelse (24.02.2015) til at kommuneplanen åpner for forretningsareal på Forus felt C, som vil komme i strid med Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Regionalplan Jæren, da en har åpnet for et unntak for IKEA, men det er stilt plankrav om at det skal skje gjennom et samarbeid mellom Sandnes, Sola og Stavanger. Fylkesmannen nevner i innsigelsen at utlegging av handelsareal på felt C i 14
Stavanger, uten et helhetlig plangrep for Forus sammen med Sandnes og Sola, vil være i strid med unntaksbestemmelsen i regionalplanen. Fylkesmannen i Rogaland trakk innsigelsen til kommuneplanen på meklingsmøte, den 27.03.2015, på vilkår av at det blir lagt inn en bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt. 8. Brev fra Statens vegvesen, dat.25.09.2014 Statens vegvesen har følgende foreløpige merknader: 1) Statens vegvesen antar at det legges opp til samme byggegrense som i tilstøtende plan i sør. Det må reguleres inn tilbaketrukne byggegrenser i kryss mot E39 ihht. vegloven. 2) Når det i forslag til planprogram sies at flyttingen av varehuset «ikke vil få spesielle trafikale implikasjoner», er dette i beste fall en sannhet med modifikasjoner. Statens vegvesen støtter det som sies videre om at revidert trafikkanalyse for området må belyse faren for tilbakeblokkering til Solasplitten mm. Statens vegvesen kommer tilbake med flere merknader når det foreligger et konkret planforslag. Endringer planprogram Formuleringen av de trafikale implikasjonene i forhold til flyttingen av varehuset er endret i planprogrammet, og punktet blir ivaretatt i den reviderte trafikkanalysen. Ivaretas i reguleringsplan En legger opp til 50 m byggegrenser fra senter på nærmeste kjørebane til E39 som i tilstøtende planer, samt tilbaketrukne byggegrenser i kryss mot E39 ihht. vegloven. 9. E-post fra Hinna bydelsutvalg, dat.01.10.2014 Hinna bydelsutvalg gav beskjed om møte i bydelsutvalget 30.09.2014, og fikk utsatt merknadsfrist til 01.10.2014 for å få mulighet med å komme med merknader. Hinna bydelsutvalg tar saken til orientering. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan Ingen kommentar til reguleringsplan. 10. E-post fra Fylkesrådmannen, Regionalplanavdelingen, dat.03.10.2014 Fylkesrådmannen beklager at uttalelsen kommer etter fristen. Fylkesrådmannen har vurdert saken som regional planmyndighet, og har følgende kommentarer til planarbeidet: 1) Det vises til Regionalplan for Jæren og spesielt til bestemmelser og retningslinjer for senterstruktur og handel hvor det er åpnet for at virksomhet tilsvarende IKEA kan etableres 15
på felt C. Videre vises det til høringsforslag til Stavanger kommuneplan der felt C er opprettholdt som næringsformål. Fylkesrådmannen anbefaler på bakgrunn av dette at arbeidet med å regulere felt C1 avventes til arbeidet med kommunedelplan for Forus er kommet noe lengre. Gjennom kommunedelplanen vil man kunne sikre en helhetlig utvikling av Forus og Lura, der handel vil bli ivaretatt sammen med andre interesser i området. Endringer planprogram Ingen endringer til planprogram. Ivaretas i reguleringsplan IKEA og Forus Næringspark AS sendte inn merknad til forslag til ny kommuneplan for Stavanger 2014 2029, der en ba om at endringene i handelsbestemmelsene, vedtatt i Regionalplan for Jæren, ble ivaretatt. I tilleggshøringen til kommuneplanen er det tatt hensyn til regional planbestemmelse i Regionalplan for Jæren, der det er angitt mulighet for etablering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt på Forus felt C. Fylkesmannen i Rogaland har fremmet innsigelse til at kommuneplanen åpner for forretningsareal på Forus felt C, som vil komme i strid med Forskrift om rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre og Regionalplan Jæren, da en har åpnet for et unntak for IKEA, men det er stilt plankrav om at det skal skje gjennom et samarbeid mellom Sandnes, Sola og Stavanger. Fylkesmannen nevner i innsigelsen at utlegging av handelsareal på felt C i Stavanger, uten et helhetlig plangrep for Forus sammen med Sandnes og Sola, vil være i strid med unntaksbestemmelsen i regionalplanen. Fylkesmannen i Rogaland trakk innsigelsen til kommuneplanen på meklingsmøte, den 27.03.2015, på vilkår av at det blir lagt inn en bestemmelse som tydeliggjør at bygging på felt C1 forutsetter flytting/relokalisering av en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/landsdelsbasert nedslagsfelt. 5.3 Endringer til planprogram etter medvirkning Etter endt merknadsrunde ble følgende temaer tilført planprogrammet: Miljøforhold Landskapsbilde og bymiljø ble tilført planprogrammet der tidligere utredninger for høyspentlinje forutsettes revidert/utredet på nytt. Samfunnsforhold Byplan arealbruk ble tatt med som nytt utredningsbehov for å se på de visuelle konsekvensene og synligheten planlagt bebyggelse kan ha i forhold til eksisterende bebyggelse. Tilgjengelighet og reisemiddelfordeling ble tatt med som tema som skal avklares i mobilitetsplan Transportsystemer trafikale forhold, for å unngå tilbakeblokkering til E39 ble E39 tilført i trafikkanalysen. Gang-, sykkel og kollektivtilgjengelighet: det ble spesifisert som del av trafikkanalysen, og at det i mobilitetsplanen må ses på eksisterende forbindelser og eventuelt behov for nye 16
forbindelser, og interne gangveger må tilpasses eksisterende forbindelser, samt parkeringsbehovet for sykkel må belyses i mobilitetsplanen. Støy og trafikksikkerhet: trafikksikkerheten for myke trafikanter ble tatt med som utredningstema for å sikre at det utvikles et sikkert og miljøvennlig transportbehov. 17
6 Beskrivelse av planområdet 6.1 Planområdets kvaliteter Planområdet omfatter et samlet areal på ca.75 daa. Av disse arealene ligger ca.67 daa i Stavanger kommune, ca.8 daa i Sola kommune. Planområdet er flatt, med en forhøyning på ca.2 meter langs øst og nord. Området er i dag klargjort for utbygging av varehuset. 6.1.1 Tilgrensende/eksisterende bebyggelse/arealbruk Arealene innenfor planområdet er kjøpt og eies av IKEA, Gnr/bnr 16/258 og 35/45. Planområdet grenser i sørøst mot regulerte næringsarealer i Forus Næringspark. I øst grenser planen opp mot sykkelstamvegen og energisentral som er under oppføring, og motorvegen E39, og i nord mot Solasplitten. Sykkelstamvegen og Solasplitten er bygget opp på murer som omkranser planområdet på øst og nordsiden. I sør grenser planen mot veganlegg, og mot sørvest mot næringsarealer. Arealene på motsatt side av E39 og Solasplitten er jordbruksareal. Figur 6.3 Mur for Solasplitten nord for planområdet Figur 6.2 Bebyggelse og omgivelsene fra vest til øst Figur 6.1 Bebyggelse sør for planområdet 18
Figur 6.5 Sykkelstamvegen er under anlegg Hovedtrafikk inn Hovedtrafikk ut Planlagt kollektivtrase Foreløpig kollektivtrase Planlagt sykkelstamveg Hovedsykkelrute Bydelssykkelrute Planområde Buss Buss Felt C4 Forretning Kontor Industri Figur 6.4 Illustrasjon av eksisterende infrastruktur 6.1.2 Teknisk infrastruktur Planområdet avgrenses i øst mot sykkelstamvegen og E39, i nord/nordvest mot Rv510 Solasplitten, i sørvest mot næringsområde, Forus felt C5, og i sør mot forholdsvis nyetablert vegsystem. Adkomstforhold Adkomst til planområdet er fra rundkjøringen sør for planområdet. Ved adkomsten er det busstopp på begge sider av vegen. 19
Gang- og sykkelveger Det er gode gang- og sykkelveger ved planområdet, og fortau der det ikke er gang- og sykkelveger. Sykkelstamvegen som er under planlegging vil ha direkte tilkomst til planområdet. Kollektivtrafikk Planområdet har busstopp tett opptil plangrensen i sør, med egen kollektivtrase. Her stopper det 10 ekspressruter og to vanlige bussruter. De fleste av rutene går kun mellom kl.06.00-08.00 og fra 14.00-16/18.00. Det er kun en av bussrutene som går 4 ganger i timen fra kl.08.00-23.00. Vann og avløp Felt C5 IVAR har hovedavløpsledninger, 2 stk Ø 800 og en Ø315 innenfor planområdet. Ledningene har restriksjonssone på 4,0 meter til hver side, målt fra ytterkant rør. Tomten er planlagt med full avrenning (ufordrøyet). Det er lagt frem en Ø800 mm ledning kun for IKEA, samt at nordøstre del av tomten er tilknyttet en egen Ø600 mm ledning sammen med avrenning fra sykkelstamveg og avrenning fra E39. Begge ledningene ledes i kanal sørvest for rundkjøringen i Næringsveien. Figur 6.6 Vann- og avløpsledninger på planområdet 20
Kabler og linjer Figur 6.7 Eksisterende ledningsnett fra Lyse Lyse har flere eksisterende kabler og ledninger som går gjennom planområdet vist på figur 4.7. Eksisterende høyspent i luftsstrekk, 2 x 300 kv linje, går over planområdet. Denne er vist med rødstiplet strek og faresone. Det er gjennomført beregninger for magnetfelteksponering fra høyspentlinjen for historisk gjennomsnittlast, og vinterlast på linjene (2005-2007). Beregningene som Lyse gjennomførte i 2008 er vedlagt i plandokumentene som vedlegg 10. 6.1.3 Spesielle miljø- og/eller risikoforhold Området er vindutsatt, og det kan forekomme store nedbørsmengder. Flomkartet, figur 5.89, viser hvordan vannet brer seg på overflaten ved et 500 års regn samtidig med en tunnelkollaps. Som det viser på figuren vil dette være uproblematisk for planområdet. Det arbeides for tiden med en vannplan/flomkart for Forus. Denne er ikke ferdigstilt. Figur 5.9, viser hvordan støysituasjonen er ved planområdet. Figuren viser at området er støyutsatt på grunn av nærhet til E39. Støyfølsomme funksjoner i varehuset forsøkes lagt lengst vekk fra støykildene. 21
Figur 6.9 Støykart. www.miljostatus.no/kart/ Figur 6.8 Flomkart for 500 års regn samtidig med tunnelkollaps Grunnforholdene på planområdet er tidligere undersøkt av Multiconsult. Rapporten viser at de dårligste grunnforholdene ligger i områder lavere enn kote 16. I ustabile områder anbefales fundamentering på rammede betongpeler eller på stålkjernepeler som bores til fjell. Direktefundamentering er mulig i høyere områder. Rapporten er vedlagt i plandokumentene som vedlegg 11. 22
6.1.4 Eksisterende service i nærområdet Apply Sørco ligger vest for planområdet i et nytt kontorbygg fra 2014, og er hovedkontoret for Apply Sørco. Sør for planområdet ligger Metallproduksjon AS, Fabrikkveien 43, som flyttet til nye lokaler på Forus i 2012, og Bavaria Stavanger Service holder til i Fabrikkveien 38. Det er også under oppføring ny energisentral på Forus, sørøst for planområdet. Sentralen vil fungere som spisslast-/reservesentral, og vil øke leveringssikkerheten i fjernvarmenettet. Varmesalget i området er i vekst og sentralen er en del av en større plan om å bygge ut fjernvarmenettet. Etableringen av sentralen vil videre bidra til å forberede utnyttelsesgraden i avfallsenergianlegget på Bærheim (Forus Energigjenvinning). Sentralen graves inn i terrenget, og det vil kun være pipene, frontfasaden og en støttemur i forlengelse av fasaden som er synlig. Figur 6.12 Apply Sørco hovedkontor, vest for planområdet Figur 6.11 Bavaria Stavanger Service, sør for planområdet Figur 6.10 Metallproduksjon AS, sør for planområdet 23
IKEA tomt Figur 6.13 Illustrasjon av hvordan Forus Nord Energisentral vil se ut. (www.lysekonsern.no) 24
7 Beskrivelse av planforslaget; innhold, kvaliteter og konsekvenser 7.1 Oppsummering av KU 7.1.1 Metode Formålet med konsekvensutredningen er å kartlegge konsekvenser av å utvikle området i henhold til ny reguleringsplan. Sammenlikningsgrunnlaget er dagens situasjon uten utbygging eller flytting for IKEA ved Grensevegen, med eksternt lager i Svanholmen. Konsekvensutredningen er bygget opp med tematiske beskrivelser og vurderinger for hvert alternativ, og en tabell som viser konsekvenser for hvert tema. Statens vegvesen håndbok V712, kapittel 6, ikke prissatte konsekvenser, er lagt til grunn. Vurdering og analyse av ikke-prissatte konsekvenser gjøres med hensyn på verdi, omfang og konsekvens. Konsekvensen for et miljø/område framkommer ved å sammenholde miljøets/områdets verdi og omfanget illustreres i matriser/tabeller. Konsekvensutredningen følger som et eget vedlegg til denne plansaken, vedlegg 4, nedenfor er kun konklusjonene oppsummert for de ulike utredningstema: Samfunnsforhold Elektromagnetisk stråling fra 300 kv ledning Planområdet er ferdig planert med opparbeidet sykkelstamveg på østsiden og nytt kontor/næringsbygg på vestsiden. Solasplitten avgrenser området nord, og en høyspentledning (300 kv dobbeltlinje) krysser gjennom området fra trafostasjonen på Bærheim i retning mot Stavanger. Det har blitt sett på om tidligere utført beregninger for elektromagnetisk stråling fra høyspentledningen fortsatt er gyldig. Etter tilbakemeldinger fra Statnett og Statens strålevern er beregningene som er utført i 2008 fortsatt gyldige, men det kan på sikt bli aktuelt å oppgradere linjen til 420 kv. Det er derfor lagt inn 50 meters hensynssone målt fra linjesenter. KU konkluderer med ubetydelig (0) konsekvens Byplan Arealbruk Planområdet er den første tomten en kommer til når en kommer til Forus nordfra. Området nord for planområdet består i dag av åpne markområder med lite bebyggelse. Det er i Konsekvensutredning blitt sett på de visuelle konsekvensene og synligheten planlagt bebyggelse kan ha i forhold til eksisterende bebyggelse og omgivelsene for øvrig. Konsekvensutredningen viser med 3D illustrasjoner hvordan varehuset vil bli seende ut fra E39 i både nord og sørgående retning, samt fra nabotomten vest for planområdet. På grunn av høydeforskjeller mellom E39 og IKEA tomten vil ikke varehuset dominere i høyden. Varehuset vil være godt synlig på grunn av de karakteristiske fargene, og på grunn av bygningsvolumet, og vil skille seg ut fra eksisterende bebyggelse. IKEA er en «blå boks» som folk kjenner igjen, og blir brukt som referansepunkt for området, og kan ha en positiv effekt på omgivelsene. 25
KU konkluderer med liten negativ (-) / Ubetydelig (0) konsekvens Transportsystemer trafikale forhold Tidligere utførte trafikkanalyse som synliggjør de trafikale konsekvensene av flyttingen av IKEA er revidert, og supplert. Vegnettet som er opparbeidet ved IKEA tomten er dimensjonert med kundegunnlaget til IKEA. Det ble forventet en høyere vekst da dette ble beregnet, enn det som det har vist seg å bli. Det vil si at vegene er dimensjonert for mer trafikk enn forventet. KU konkluderer med ubetydelig (0) / liten positiv (+) konsekvens Gang-, sykkel og kollektivtilgjenglighet Området har god gang-, sykkel og kollektivtilgjengelighet. Tidligere utført trafikkanalyse er revidert og belyser hvordan en i planen forholder seg til eksisterende og planlagte gang- og sykkelforbindelser samt kollektivtilgjengeligheten for området. Tilgangen til sykkelstamvegen og kollektivtraseen er meget bra da tomten grenser til begge disse tilbudene. Det er også etablert flere gang- og sykkelunderganger, samt trygge kryssinger i plan. KU konkluderer med middels positiv (++) konsekvens Støy og trafikksikkerhet Temaet for støy ble i forrige planprosess utredet, da det lå en barnehage i nærområdet til IKEA. Trafikksikkerheten for myke trafikanter er utredet i KU for å sikre at det utvikles et sikkert og miljøvennlig transportsystem. Det er i konsekvensutredningen blitt sett på faktorer som påvirker antall trafikkulykker og deres alvorlighetsgrad. På grunn av et godt etablert gang- og sykkelvegnett som er oversiktlig og skiller mellom trafikantgruppene og et godt og oversiktlig vegsystem er tomten godt tilrettelagt for varehuset med god trafikksikkerhet. KU konkluderer med liten positiv (+) konsekvens 7.2 Forhold til overordnede og gjeldende planer Viktige føringer i overordnede planer er oppsummert i kapittel 2; gjeldende planer. Nedenfor er det kun beskrevet hvordan planforslaget forholder seg til disse. 7.2.1 Kommunale planer og mål Regionalplan for Jæren 2013-2040, vedtatt 22.10.2013, Stadfestet 09.05.2014 Planforslaget forholder seg til regionalplanens mål som er å sikre miljøvennlige handelsreiser og arealeffektive løsninger. Ved å planlegge handel og kontor nær kollektivtrafikknutepunkt stimulerer dette til miljøvennlig transport og bidrar til en bærekraftig næringsutvikling. De viktigste retningslinjene som planen i stor grad følger er «bestemmelser og retningslinjer for senterstruktur og handel» og «retningslinjer for regionale næringsområder.» Vedrørende retningslinjer for «senterstruktur og handel» ble det i stadfestet regionalplan i planbestemmelse 4.2, lokalisering av handelsetableringer i sentre, åpnet for at Sola, Stavanger og Sandnes kommuner i samarbeid kan avsette et område til formål handel på Forus felt C. Hensikten er å gi en enkelt større handelsvirksomhet med regionalt/lands- 26
delsbasert nedslagsfelt, og uten at dette utvikler seg til et handelsområde med flere virksomheter. Bestemmelsene og retningslinjene setter krav om kollektivdekning, parkeringsdekning, arealeffektivitet, kvalitet og estetikk. For retningslinjer for «regionale næringsområder» ligger Forus Næringspark, felt C1, innenfor kategori 1, det vil si «regionale næringsområder med høy urbaniseringsgrad». Kjennetegn for denne kategorien er at kollektivdekningen er god, det er sentral lokalisering i bystrukturen og det er gang- og sykkelavstand for mange innbyggere. Næringsområdene som etableres i denne kategorien skal etableres med høy utnyttelse, lav parkeringsdekning for bil og høy parkeringsdekning for sykkel. Kommuneplan for Stavanger 2010-2025, vedtatt 14.06.2011 Kommuneplan for Stavanger 2014 2029, vedtatt 15.06.2015 Planforslaget forholder seg til aktuelle bestemmelser og retningslinjer om utarbeidelse av reguleringsplan, bestemmelser om antall parkeringsplasser, retningslinjer om støy, universell utforming, mobilitetsplan/trafikkanalyse. Kommuneplan for Sola 2011-2022 Det er kun en mindre del av parkeringsplassene på bakkenivå som blir liggende i Sola kommune. Krav om etablering av parkeringsplasser er beregnet ut fra foreløpig kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura. Kommunedelplan KDP 125 for parkering for næringsområdene på Forus, og Lura, Hinna bydel Kommunedelplanen er under utarbeidelse, og formålet med planarbeidet er å foreta en gjennomgang og kartlegging av parkeringssituasjonen i næringsområdene på Forus og Lura, og utarbeide forslag til ny felles parkeringspolitikk og bestemmelser. Planforslaget legger opp til 1,1 bilparkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Kommunedelplanen tillater maksimum 1,2 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA. Kommunedelplanen krever at minimum 5 % av plassene tilrettelegges for bevegelseshemmede og minimum 5 % av plassene tilrettelegges for ladestasjon for el-bil. Planforslaget legger til rette for at ansattparkeringen følger disse kravene. For kundeparkeringen blir det et høyt antall parkeringsplasser som skal tilrettelegges for bevegelseshemmede og elbil. En legger derfor opp til at 2,5 % av plassene tilrettelegges for bevegelseshemmede, 2,5 % tilrettelegges for familie, og 2,5 tilrettelegges for elbil. Planforslaget ivaretar ikke parkeringsbestemmelsene for sykkelparkering. Kommunedelplanen krever minimum 2,0 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2. Foreslått reguleringsplan har en BRA på 113 000 m 2, medregnet imaginære plan, parkeringsplan og utendørs parkering. Planforslaget legger opp til en sykkelparkeringsdekning på 0,1 sykkelplasser per 100 m 2 BRA. 7.2.2 Gjeldende regulering Planforslaget erstatter gjeldende regulering. 27
7.3 Byplanmessige innhold og kvaliteter 7.3.1 Stedsutvikling/grep Heltrukken blå linje for markedsområdet Figur 7.1 Markedsområdet til IKEA. Planområdet er den første tomten du kommer til når en kommer til Forus nordfra. Beliggenheten langs E39, Solasplitten, kollektivtraseen og sykkelstamvegen gjør at tomten har god tilgjengelighet om du kommer med bil, buss eller sykkel. I tråd med overordnede planer foreslås det at området kan bebygges med nytt IKEA varehus. IKEA har markedsmessig nedslagsfelt i hele Rogaland samt kommunene Sveio og Etne i Hordaland og kommunene Flekkefjord og Sirdal i Vest- Agder. Figur 5-1 viser hvordan den heltrukne blå grenselinje rammer inn markedsområdet. Primærmarkedet er avgrenset med heltrukken rød linje og utgjør kommunene Stavanger, Sandnes, Sola og Randaberg. 7.3.2 Utnyttelse og byggehøyder Planområdet omfatter et samlet areal på ca. 75 daa. Det er lagt opp til et varehus over tre etasjer med parkering i 1.etasje. Varehuset planlegges med en gesimshøyde på ca. 20 meter. Inngangspartiet planlegges 1,5 meter høyere enn resten av varehuset. Det er i reguleringsbestemmelsene i tillegg åpnet for tekniske rom/konstruksjoner med høyde inntil 5 meter på maksimalt 15 % av takflaten. Tomtestørrelse BRA %-BRA Antall etasjer 75 000 m² 113 000 m 2 151 % 3 (20 m) BRA i m 2 har slik sammensetning: BRA varehus 36 624 Grunnetasje parkering 23 670 Imaginære plan 47270 Utvendig parkering 5 436 SUM: 113 000 Den foreslåtte planen har en %-BRA på ca. 150 %, mens i kommuneplan for Stavanger er det angitt en utnyttelsesgrad inntil %-BRA=250. 28
7.3.3 Funksjoner/innhold Planen legger til rette for en mulighet for etablering av IKEA varehus med tilhørende parkeringsareal, adkomstveger, gangveger og grøntanlegg. I 2013/2014 hadde IKEAs eksisterende varehus på Forus i gjennomsnitt ca. 16 000 betalende kunder pr. uke, og det er regnet med at anslagsvis 95 % av IKEAs kunder kommer med bil. Antallet kunder som kommer med bil blir ca. 2400 på en gjennomsnittlig virkedag, og 3070 på en gjennomsnittlig lørdag. IKEA har et mål om at flest mulig skal benytte kollektivtransport, og målet for det aktuelle varehuset på Forus er satt til 15 % kollektivdekning. Planområdet er svært godt egnet til hovedformålene forretning/kontor, og varehuset utformes som et standard IKEA varehus. Det vil være utstilling og salg over to etasjer, samt høytlager, varelevering, restaurant, kontorer og tekniske rom. Hovedatkomsten til varehuset vil være via hovedinngangen i første etasje langs fasaden mot vest. 3D illustrasjonen under viser varehuset sett fra nabotomten i vest. Fasaden viser hvordan inngangspartiet er foreslått, og hvordan det blir med parkeringsløsningen foran tomten. Store deler av parkeringen er plassert i 1.etasje av varehuset. Figur 6.2 3D Illustrasjon av varehuset sett fra vest For å veilede bilister på E39 og Solasplitten, vil det etableres et navigasjonstårn som er integrert med rømningstrapp på byggets fasade mot øst. Utforming og plassering av skiltet fremgår av 3D illustrasjonen under. Skiltet vil ha en høyde på ca. 38 meter over terrengnivå. Tårnet er standard for de fleste IKEA varehusene. 29
Figur 6.3 3D illustrasjon av varehuset sett fra E39, sørøst Bygget vil utgjøre totalt BRA på ca. 39 200 m², med mulighet for en utvidelse til 42 900 m 2. Bruttoarealene er uten parkeringsetasjen og imaginære plan. Varehuset er foreslått oppført over tre etasjer med parkeringsetasje i grunnetasjen. 1.etasje vil bestå av betjent lager, selvbetjeningslager, markethall, kundeservice, kassalinjer og inn/utgangsarealer. 2.etasje vil bestå av kontorer/garderober, IKEA Restaurant og showroom. 30
Figur 6.4 Fugleperspektiv sett fra sør Figur 6.5 Fugleperspektiv sett fra nordøst 31
32
7.3.4 Arealbruk for annen virksomhet Det var ønskelig fra Stavanger kommune å se på om tomten kunne innpasses andres virksomheter foruten IKEA. En kan tilføre ekstra etasjer for å få til kontorer for andre virksomheter. En må også legge til rette for flere parkeringsplasser. Med et fotavtrykk på ca. 25 100 m² vil dette generere ca. 300 ekstra parkeringsplasser pr. ekstra etasjehøyde (1,2 p- plasser pr. 100 m² BRA). Det kan oppstå konflikter med tanke på parkering, og økt trafikk til planområdet, noe som ikke er ønskelig. Foreløpig planforslag har derfor ikke lagt til rette for annen virksomhet enn etablering av varehus for IKEA. 7.3.5 Offentlig parkeringshus Innføringen av den nye parkeringsnormen og vedtatt kommunedelplan for parkering for næringsområdene på Forus og Lura viser til fellesanlegg og sambruk av parkeringsplasser for å bidra til å håndtere de ulike behovene til virksomheter på Forus og Lura. Muligheter for å løse dette på aktuelt planområde vil være å etablere parkeringsetasjer under grunnetasjen eller over varehuset. En må da se på inn/utkjøringsmuligheter, samt dimensjonere varehuset for ekstra etasjer. IKEA har et høyt antall besøkende hver dag, og mesteparten benytter seg av bil for å komme seg til/fra varehuset. Besøkende kommer også langveisfra for å handle på varehuset. Varehuset dimensjonerer parkeringsplassene ut i fra Planområde tall hentet fra IKEAs interne registreringer av besøkstall, samt parkeringsbestemmelsene i kommunedelplan for parkering for næringsområder på Forus og Lura. Ved å legge til rette for offentlig parkeringshus kan en få konflikter og kødannelser, samt uønsket biltrafikk til/fra planområdet. Nyåpnet parkeringshus Figur 7.2 Oversiktskart som viser lokasjon på nyåpnet parkeringshus på Forus felt S17, mellom Røynebergsletta og Chr.August Thorings veg, planområdet og avstanden mellom disse Det ble i april 2014 åpnet parkeringshus på Forus vest, ca. 1 km fra planområdet, med plass til ca. 1200 parkeringsplasser over sju etasjer, i tillegg til ca. 200 biler på en parkeringsplass på nordsiden av bygget. På denne plassen er det også tenkt å føre opp enda 33
ett parkeringshus som er litt større enn det som allerede er fullført. Til sammen vil disse to parkeringshusene ha ca. 2800 parkeringsplasser. En kan derfor ikke se at det er behov for offentlig parkeringshus på planområdet. 7.4 Estetiske kvaliteter, i seg selv og i forhold til omgivelsene 7.4.1 Identitet Varehuset planlegges å kles med «sandwichelementer» i IKEA-blått, jfr. Figur 5.2 og 5.3. Fasadene vil generelt være tette med unntak av den vestre fasaden som vil ha vindusbånd. Hovedatkomsten vil fremstå som et eget bygningselement mot vest. Dette bygningselementet vil kles med «sandwichelementer» i IKEA-gult, og det vil være stor glassfelt over tre etasjer som vil gjøre bygningen transparent og medvirker til å bryte opp de øvrige fasadene. Vinduer og dører vil bli lakkert i en grå farge. Varemottaket vil legges langs fasaden mot øst. Terrenget på østsiden bygges opp slik at varemottaket kommer over parkeringsetasjen. Lastesone for hjemtransport er i grunnetasjen sammen med parkeringen. Utvendige rømningstrapper og baldakiner mm. bidrar til at fasadene og bygget får innslag av elementer i en menneskelig skala og dimensjon. 7.5 Tekniske løsninger 7.5.1 Vann og avløp Det finnes per i dag en hovedavløpsledning som går gjennom planområdet. Denne er vist med restriksjonssone på plankartet. 7.5.2 Overvannshåndtering - Blå/grønn faktor I ny kommuneplan for Stavanger (2014-2029) nevnes det i kapittel 1.2.1.2, Byomforming med kvaliteter, hvor viktig det er å utforme planer og utbyggingsprosjekter slik at overvannet håndteres på en framtidsrettet måte som reduserer faren for flom. Det skal legges til rette for lokal overvannshåndtering, blågrønn arealfaktor (BGF) skal legges til grunn i arealplanleggingen og rammeplaner for vann og avløp skal sikre god håndtering på riktig tidspunkt i planleggingen. For å regne ut tomtens blågrønne faktor, fylles informasjon om blå og grønne kvaliteter, samt tomtens areal, inn i et regneark i Excel. I verdisettingen av de ulike kvalitetene brukes en poengskala fra 0 til 1. Skalaen brukes slik at areal med få blågrønne kvaliteter får lavest verdi, mens areal med for eksempel vannspeil, vegetasjon og permeable flater får høyest verdi. Kravet til minimumsfaktor varierer ut fra hvilken områdetype tomten ligger i. Det er gjort utregninger fra forskjellige områdetyper, og det anbefales følgende minimumsfaktor: 1. Prosjekter i tett by/sentrumsområder: 0,7 2. Prosjekter i ytre by/småhusbebyggelse/rekkehus/åpen blokkbebyggelse: 0,8 3. Offentlige gater og plasser: 0,3 Planområdet vil gå under områdekategori 1, prosjekter i tett by/sentrumsområder. Planområdet er flatt, og vil bestå, i tillegg til varehuset, av store deler asfalterte flater. Utbyggingen innebærer en økt grad av tette flater. 34
Det er muligheter for å etablere permeable dekker der hvor dette egner seg. Med dette menes flater/dekker som normalt er tette (f.eks gater, parkeringsplasser, oppstillingsplasser osv.) utføres i permeable materiale. Bruk av grus, gress, armerte gressdekker og permeabel belegningsstein er eksempler på gode løsninger som bidrar til å øke infiltrasjonsmengdene og redusere avrenningen. Det er viktig ved eventuelle etablering av slike dekker å tenke på fremkommeligheten av handlevogner, rullestoler og barnevogner. Dekkene må ikke være til ulempe for disse gruppene. Swales er et forholdsvis ferskt begrep som refererer til gresskledde forsenkninger i terrenget. Disse forsenkningene blir grøfter som kombinerer infiltrasjon, forsinkelse og forrøyning av overvann. Disse kan i tillegg fungere bra som flomveier under ekstreme nedbørshendelser. Regnbed er også en lokal løsning som ikke er særlig plasskrevende og i tillegg tilfører miljøet estetiske verdier. Dette er beplantede forsenkninger i terrenget som brukes for oppsamling og infiltrasjon av overvann. Regnbedet har ikke et permanent vannspeil (tørrlegges mellom nedbørshendelsene) og beplantes derfor med planter som tåler både våte og tørre forhold. I tillegg til de kvantitetsmessige fordelene bidrar også regnbedet på den kvalitetsmessige biten. Overvannet renses ved at forurensninger holdes tilbake i filtermassen i bedet. Det er også muligheter for å etablere åpne vannspeil. I tillegg til å bidra til selve overvannshåndteringen, vil slike løsninger også tilføre området gode estetiske verdier. Disse løsningene trenger ikke nødvendigvis å ha permanente vannspeil, men kan fylles under nedbørsperioder og også brukes som et ledd i flomhåndteringen. Figur 7.3 Eksempel på overvann fra parkeringsområde ledet til åpen dam for fordrøyning og rensing av overvannet. (Landscaping the IKEA way) Figur 7.4 mellomrom i kantsteinen tillater regnvann å renne til grøntarealene (Landscaping the IKEA way) 35
Figur 7.6 Eksempler på gresskledde forsenkninger og regnbed mellom parkeringsplassene. (Landscaping the IKEA way) Figur 7.5 Eksempel på permeabelt armert grasdekke (Landscaping the IKEA way) 7.5.3 Renovasjon IKEA har en miljøpolitikk hvor søppelsortering, gjenbruk og reduksjon av avfall står sentralt. Østsiden av varehuset har areal avsatt til varemottak og resirkuleringscontainere. Varehuset har til sammen 8 resirkuleringscontainere, hvorav 7 er på østsiden, og en er på sørsiden. Adkomsten er via hovedadkomsten til varehuset, men har egen veg østover og bak varehuset. 7.6 Tilgjengelighet 7.6.1 Atkomstløsning Fra E39 og Solasplitten er atkomsten via Moseidsletta og første avkjørsel til venstre i andre rundkjøring i Kontorveien. Kommer en fra Forus sør er de største vegene næringsveien og Fabrikkveien. Vegene og kryssene er dimensjonert i henhold til utbyggingen som ble forutsatt i tidligere planarbeid. Når du kommer inn på planområdet kan en følge vegen og inn i grunnetasjen, parkeringsetasjen, eller ta til venstre for å parkere på vestsiden av varehuset. 36