ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Klara Malene Vangsnes, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/3200 / 31 Ordningsverdi: 09062012-29 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Detaljreguleringsplan for del av Botne hyttefelt - 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for del av Botne hyttefelt med plankart og bestemmelser datert 18.02.2013, sist revidert 24.09.2013. Vedlegg: Vedlegg: 1 Situasjonskart 3 4 5 6 6 7 8 Forslag til plankart_datert 18.02.2013 - sist rev. 24.09.2013 Forslag til planbestemmelser_datert 18.02.2013 - sist rev. 24.09.2013 Planbeskrivelse_datert 18.02.2013 - sist rev. 24.09.2013 Innkomne merknader - originaler Avtale om vegrett mellom Terkelsen og Bothne Gjeldende reguleringsplan for Botne hyttefelt_plankart_vedtatt 04.05.2000 Gjeldende reguleringsplan for Botne hyttefelt_planbestemmelser_vedtatt 04.05.2000 1. Sammendrag/problemstilling Forslag til detaljregulering for del av Botne Hyttefelt er mottatt fra plankonsulent Walter Jacobsen pva. tiltakshaver Frode Terkelsen. Planforslaget tilrettelegger for kjørbar atkomstveg frem til hyttene på eiendommene gnr./bnr. 218/111 og 96. Planområde som omfatter to av de til sammen 11 hyttene på Botne hyttefelt, ligger ved innløpet til Alvekilen på østsiden av Tromøy i Arendal. 1.1 Bakgrunn for planforslaget Den gjeldende reguleringsplanen for Botne hyttefelt ble vedtatt den 04.05.2000. I planen er det avsatt 11 tomter til fritidsbebyggelse. I dag er hele hyttefeltet bygd ut i hht. til reguleringsplanen. Reguleringsplanen tilrettelegger imidlertid ikke for kjørbar atkomstveg frem til hver enkelt hytte, men legger opp til bruk av tre felles parkeringsplasser. Parkeringsplassen merket F.1 på plankartet er forbeholdt hyttene på eiendom gnr./bnr. 218/111 og 96. I forbindelse med utbygging av hytta på eiendom gnr./bnr. 218/111 ble det gitt tillatelse til å opparbeide en midlertidig anleggsveg. Anleggsvegen ble anlagt over arealene som gjeldene reguleringsplan avsetter til felles parkeringsplass F.1, friluftsområde og sti. 2012/3200/-31 Side1av 6
Eier av denne eiendommen, Frode Terkelsen, ønsker i etterkant av utbyggingen å opprettholde anleggsvegen som en permanent kjøreveg til sin hyttetomt og den nedenforliggende hyttetomten på eiendom 218/96. På grunn av at tiltaket strider mot den gjeldende reguleringsplanen fremmes det nytt planforslag for å få godkjent atkomstvegen. 1.2 Planprosess/status Planen var oppe i kommuneplanutvalget til 1. gangs behandling den 19.06.2013. Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Før planen ble lagt ut til offentlig ettersyn ble det foretatt følgende endring av plankartet: Arealet på eiendom gnr./bnr. 218/3 avsatt til vegformål (p_kjøreveg_1) ble redusert til kun å omfatte nødvendig frisikt i avkjørselen. Angitt formålsgrense for p_veg 1 på plankartet. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn og høring i perioden 24.06.2013 23.08.2013. Det kom inn 4 merknader til planforslaget, som er oppsummert under pkt. 3 i dette saksfremlegget. Som følge av merknadene i det offentlige ettersynet er det foretatt følgende endring av planforslaget: Arealene avsatt til p_veg 1 og p_kjøreveg 1 på eiendom gnr./bnr 218/3 er tatt ut av planforslaget. Plankartet og planbestemmelsene er endret i henholdt til dette. 2. Planforslaget Forslag til detaljregulering for del av Botne Hyttefelt er mottatt fra plankonsulent Walter Jacobsen pva. tiltakshaver Frode Terkelsen. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: Plankart i målestokk 1:1000 (A3) datert 18.2.2013, sist revidert 24.09.2013. Reguleringsbestemmelser datert 15.2.2013, sist revidert 24.09.2013. Planbeskrivelse datert 15.2.2013, sist revidert 24.09.2013. Planområdet består av eiendommene: Frode Terkelsen, eier av gnr./bnr 218/111 hyttetomt nr. 11 Jan Petter Terkelsen, eier av gnr./bnr 218/96 hyttetomt nr. 10 Alf Bothne, eier av gnr./bnr. 218/3 (delvis innenfor planområdet) 2.1 Formålet med planforslaget: Planforslaget som fremmes har til hensikt å erstatte deler av den gjeldende reguleringsplanen for Botne hyttefelt. Hovedformålet med reguleringen er: Tilrettelegge for kjørbar atkomstveg til hytteeiendommene 218/111 og 96. Oppheve område avsatt til felles parkeringsplass (F1) i gjeldene reguleringsplan. Øke arealet til fritidsbebyggelse på eiendommene, samt økt utnyttelsesgrad. Opprettholde stiforbindelsen gjennom området og sikre hensynet til allmenn ferdsel. 2.2 Arealbruk Planforslaget regulerer området til følgende arealformål: 1. Bebyggelse og anlegg: o Fritidsbebyggelse (p_f1, p_f2) 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: o Kjøreveg (p_kjøreveg 1, p_kjøreveg 2) o Annen veggrunn - grøntareal (p_sti) o Angitte samferdselsanlegg og/eller teknisk infrastruktur kombinert med andre hovedformål (p_atkomst og sti) 3. Grønnstruktur: o Friområde (p_friområde) 4. Hensynssoner o Frisikt 2012/3200/-31 Side2av 6
3. Innkomne merknader med kommentarer Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn og høring i perioden 24.06.2013 23.08.2013. Det kom inn 4 merknader til planforslaget, som er oppsummert og kommentert under. Merknadene ligger i sin helhet som vedlegg. I. Aust-Agder Fylkeskommune brev datert 10.07.2013 Ingen merknader til planforslaget. II. Fylkesmannen i Aust-Agder brev datert 28.06.2013 Ingen merknader til planforslaget. III. Alvekilen vel v/torolf Nesbakken brev datert 27.07.2013 Ingen innvendinger til planforslaget. IV. Alf og Lilly Bothne brev datert 01.08.2013 Bothne er imot planforslaget. Skriver først i sin merknad at tiltakshaver ikke har fulgt den gjeldende reguleringsplanen for området. Lister opp følgende punkter: Hytte på gnr./bnr. 218/96 skulle vært oppført 40m fra sjøen. Kommunen godkjente oppføring 20m fra sjøen. Reguleringsplanen kan derfor ikke være juridisk bindende på dette punktet. Hytta på gnr./bnr. 218/111 skulle ligge lavt i terrenget men den er oppført høyt og ser ikke bra ut sett fra sjøen. Parkeringsplass F.1 er ikke blitt opparbeidet. Kommunen har i stede gitt tiltakshaver tillatelse til å opparbeide en midlertidig anleggsveg mens byggearbeidene pågikk. Denne tillatelsen hadde ikke kommunen hjemmel til å gi, noe kommunen har innrømmet. Videre i sin merknad skriver Bothne at de er imot planforslaget og begrunner det med følgende punkter: Atkomstvegen privatiserer stien. Tillater ikke regulering på deres eiendom. Planen må endres slik at deres eiendom ikke blir omfattet av reguleringsplanen. Rådmannens kommentar: Rådmannen har følgende kommentar til de forhold som Bothne påpeker til den gjeldende reguleringsplanen: Det ble vedtatt en mindre endring av reguleringsplanen for Botne hyttefelt den 04.09.03 av driftstyret. Endringen godkjenner plasseringen av hytta på eiendom gnr./bnr. 218/96 ca. 13m nærmere sjøen enn det tidligere plan la opp til. Reguleringsplanen tar ikke stilling til hyttenes plassering eller høyde i terrenget. Planen legger opp til at dette avgjøres i byggesaken til hver enkel hytte. Det ble i forbindelse med byggearbeidene på hytteeiendom gnr./bnr. 218/111 gitt tillatelse til en midlertidig anleggsveg over område regulert til parkeringsplass i den gjeldende reguleringsplanen. I etterkant av byggearbeidene søkte tiltakshaver om tillatelse til å omgjøre anleggsvegen til permanent atkomstveg. Etter flere runder hvor søknaden ble avslått og påklaget, ble det til slutt gitt dispensasjon og tillatelse til tiltaket av driftsstyret. Vedtaket ble påklaget av Bothne og saken ble oversendt til klagehandling hos Fylkesmannen. Vedtaket ble opphevet av Fylkesmannen med den begynnelse at kommunen ikke hadde adgang til å gi dispensasjon i denne saken. Tiltakshaver fremmer derfor nå reguleringsplan for å få godkjent anleggssvegen som permanent atkomstveg. Rådmannens kommentar til Bothnes argumenter imot planforslaget: Planforslaget ivaretar allmennhetens tilgang ved at atkomstvegen er regulert med kombinert arealformål p_atkomst og sti og det er angitt i planbestemmelsene jf. 3, punkt 2: Vegen skal også benyttes til gangbar sti for allmennheten som vist på plankart, i planområdet. Merkes med 2012/3200/-31 Side3av 6
skilt til bruk for allmennheten. Videre er det i bestemmelsene angitt rekkefølgekrav om at skiltet skal settes opp før vegen og stien tas i bruk, jf 6. Planforslaget er endret for å imøtekommet Bothne sitt krav om at reguleringsplanen ikke skal omfatte deres eiendom på en best mulig måte. Områdene avsatt til p_veg 1 og p_kjøreveg 1 utgår helt fra planforslaget. Det er fremdeles et areal på 37 kvm som omfatter deres eiendom. Det er nødvendig for at planen skal kunne tilpasses den gjeldende reguleringsplanen for Botne. Dette er et mindre areal i overgangen mellom atkomstvegen i gjeldende plan, og atkomstveg (p_kjøreveg og sti) i det nye planforslaget. Tiltakshaver har dokumentert at det er inngått skriftlig avtale på vegrett mellom han og Bothne. Avtalen sikrer tiltakshaver fri bruksrett og kjøreatkomst på atkomstvegen på eiendom gnr./bnr 218/3. Etter Rådmannens vurdering er det her snakk om et vesentlig mindre areal på eiendommen som får endret arealbruksformål fra friluftsområde til vegformål. Ved at det foreligger avtale om vegrett mellom partene vil planen ikke medføre endret bruk av område for Bothne. 4. Rådmannens vurdering 4.1 Forholdet til overordnede planer Kommuneplanen 2011 2021 (samfunnsdel og arealdel) Arealene på eiendom 218/111 og 96 som i dag er bebygd med fritidsboliger er i arealdelen til Kommuneplanen 2011 2021 avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Tilgrensende arealer er avsatt til LNF-formål. Planforslaget er dermed hovedsakelig i tråd med Kommuneplanens arealdel. Arendal kommune har i samfunnsdelen til Kommuneplanen 2011 2021 vedtatt en arealpolitikk som legger til rette for oppgradering av standarden på eksisterende fritidseiendommer i kommunen. Utdrag fra Kommuneplanen 2011 2021: Det er ønskelig at bestående fritidsbebyggelse kan oppdateres til høy standard om ønskelig. Kommuneplanutvalget ønsker standardheving i eldre hyttefelt med sikte på økt bruk. Samtidig er det presisert i kommuneplanen at det bør bevares mest mulig landskap og vegetasjon og at det ikke må bygges noe som kan hindre allmenn ferdsel, men snarere tvert imot søkes å ivareta eller forbedre dette hensynet. Planforslaget som legger til rette for en kjørbar atkomstveg frem til hytteeiendommene er dermed i tråd med samfunnsdelen til kommuneplanen. Planen ivaretar samtidig hensynet til allmenn ferdsel gjennom området ved å regulere atkomstvegen til kombinert formål for veg og sti med bestemmelse om at atkomstvegen skal være åpen for allmenn ferdsel. Det er stilt krav om at dette skal skiltes. Gjeldende reguleringsplan for Botne Hyttefelt, vedtatt 25.05.2000 Planforslaget som fremmes er i store hovedtrekk i samsvar med den gjeldende reguleringsplanen for Botne hyttefelt. Planforslaget avviker med følgende punkter: Fjerner parkeringsplassen F.1 Regulerer kjørbar atkomstveg frem til hyttetomtene nr. 10 og 11. I gjeldende plan er disse arealene avsatt til parkeringsplass (F.1), friluftsområde og sti. Utvidet arealene avsatt til fritidsbebyggelse for hyttetomtene nr. 10 og 11. I gjeldene plan er dette arealer avsatt til friluftsområde. Justerte byggegrenser Økt arealutnyttelse fra maks %BYA 15% til 25%. 4.2 Byggeområdene Arealene avsatt til fritidsbebyggelse (p_f1 og p_f2) er noe økt i forhold til gjeldene reguleringsplan samt at maks BYA er økt fra 15% til 25%. Dette tilrettelegger for fremtidig ønsket utnyttelse av eiendommene. 2012/3200/-31 Side4av 6
Etter Rådmannens vurdering tilrettelegger planen for en akseptabel utbygging av hytteeiendommene. Det er angitt i planbestemmelsene 2 at takvinkelen ikke skal overstige 35gr, og bebyggelsen tillates ikke høyere enn en etasje med evt. hems. 4.3 Infrastruktur Området har kommunalt vann og avløpsanlegg samt strømforsyning. Atkomstvegen til hytteeiendommene 218/111 og 96 er regulert med arealformålet p_atkomst og sti. Atkomstvegen har en bredde på ca. 3,5 m. Det bratteste partiet har en stigning på ca. 1:5. Hensynssone for frisikt i overgang til atkomstvegen i bunnen av dalen er vist på plankart. Vegstandard og frisiktforhold følger ikke dagens krav etter vegnormalen. Forsøk på å bringe vegen til dagens normkrav vil være vanskelig å oppnå uten at det må foretas både vesentlige terrenginngrep og bruk av andres eiendom på en krevende måte. Etter Rådmannens vurdering bør en i dette tilfelle tillate å fravike kravene til standard og frisikt for å ivareta hensynet til omgivelsene. Det avsettes 2 parkeringsplasser med snuplass på hver av hyttetomtene i planforslaget. Dette er tilstrekkelig etter kommunens parkeringsnormer som angir et krav om minimum 1.25 parkeringsplasser per bruksenhet på fritidseiendommer. 4.4 Allmenn ferdsel Hensynet til allmenn ferdsel gjennom området er ivaretatt i planbestemmelsene jf. 3 punkt 4 og 5: 3, punkt 4: Vegen skal også benyttes til gangbar sti for allmennheten som vist på plankart, i planområdet. Merkes med skilt til bruk for allmennheten. Videre er det i bestemmelsene angitt rekkefølgekrav om at skiltet skal settes opp før vegen og stien tas i bruk, jf 6. 4.5 Universell utforming På grunn av topografi oppnås ikke kravet til universell utforming uten at det vi medføre store terrenginngrep i området. Det vil imidlertid påpekes at en kjørbar atkomst vil kunne øke tilgjengeligheten for personer med bla. rullestolbehov. 4.6 Landskapsvirkninger Området er et typisk kystområde med kratt, trær og bunnvegetasjon. Det er markerte koller og terrengsøkk med blandet vegetasjon. Den anlagte atkomstvegen er tilpasset områdets topografi og bebyggelsen er innpasset etter områdets høyder. Etter Rådmannens vurdering er hensynet til landskap bedre ivaretatt i planen enn det konsekvensene som opparbeidelsen av parkeringsplassen i gjeldene plan ville medført. 4.7 Barn og unges interesser Hensynet til barn og unge opprettholdes i planforslaget ved allmenn tilgjengelighet for gangtrafikk gjennom området. 4.8 Naturmangfoldsloven Forslagstiller har redegjort for Naturmangfoldsloven 8-12. En er ikke kjent med om det er spesielle forhold på eiendommen som kan innbefatte sårbare eller truede plante-, dyr eller innsekter. Området som blir berørt er i område samtidligere er regulert og i bruk. Planens virkninger på naturmangfold vurderes som ubetydelige. 5. Konklusjon Rådmannen kan etter vurderingene ovenfor anbefale Bystyret å vedta planen. 2012/3200/-31 Side5av 6
Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 30. september 2013. 2012/3200/-31 Side6av 6
Saksprotokoll - Bystyret 31.10.2013 Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, 12-11 forslag til detaljplan for del av Botne hyttefelt med plankart og bestemmelser datert 18.02.2013, sist revidert 24.09.2013.