Innherred samkommune Landbruk og naturforvaltningen

Innherred samkommune Landbruk og naturforvaltningen Tore Øgstad Leirådalsvegen 147 7650 VERDAL Deres ref: Vår ref: ATV 2011/3709 Dato: 07.09.2011 Sakstype: Delegert landbrukssjefen Eiendom: Gnr. 33/1 Saksnr: 53/11 Klagebehandling av jordlovsvedtak vedrørende søknad fra Tore Øgstad om fradeling av to boligtomter fra eiendommen 1721/33/1 Øgstad - klage tatt til følge ANDRE GANGS BEHANDLING, KLAGEBEHANDLING: Landbrukssjefens vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M- 6/2003 og Innherred samkommune sitt delegasjonsreglement gis med dette Tore Øgstad samtykke til omdisponering og fradeling av to ubebygde parseller, hver på ca. 1,1 dekar av eiendommen Øgstad, gnr. 33, bnr. 1 i Verdal kommune slik det er søkt om. Klage datert 9.8.2011tas derfor til følge, og landbrukssjefens vedtak av 19.7.2011, sak nr. 50/11 oppheves. Parsellene skal brukes til boligformål. Nye vedlegg: Klage fra Tore Øgstad, datert 9.8.2011. Saksopplysninger: Det vises i utgangspunktet til saksopplysninger ved første gangs behandling. Saka gjelder fradeling av to udyrka parseller, hver på ca. 1,1, dekar fra eiendommen Øgstad, gnr. 33, bnr. 1 i Verdal kommune. Parsellene ønskes brukt til boligformål. Saken ble første gang behandlet av landbrukssjefen i delegert sak 50/11 den 19.7.2011. Det ble da gitt avslag på søknaden. Avslaget begrunnet med bevaring av kulturlandskap og at fradeling er i strid med gjeldende arealplan. Innen fristen er det mottatt klage fra søker. Søker argumenterer i klagen med at flere av saksopplysningene landbrukssjefen bruker, er feil, sitat: Landbrukssjefen hevder i sine saksopplysninger at søker bruker gnr 33 bnr 1 i sin søknad. Dette er feil fra landbrukssjefens side, da det søkes om fradeling av to parseller. Den ene med gnr/bnr 33/1 og den andre med gnr/bnr 32/10. Videre i saksopplysningene hevder landbrukssjefen at den ene parsellen grenser mot dyrkajord tilhørende nabo. Dette er feil opplysninger, da det er søker som eier areal mellom den søkte parsellen og naboens dyrkajord. Feil er det i saksopplysninger for arealressurser også. gården Øgstad har følgende arealressurser ved søknadstidspunktet:357 dekar fulldyrket jord, 68 dekar overflatedyrket jord, 6 dekar inm.beite, 276 dekar prod.skog/annet areal. Videre står det blant annet at parsellene ligger i et område avsatt til landbruk, natur og

Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 2 av 5 friluftsområde samt reindrift. Noen form for reindrift foregår ikke i området og har heller aldri gjort det.videre i saksopplysninger fra søker er det en del viktige momenter som landbrukssjefen har utelatt i sine saksopplysninger. (kopi av søknaden følger vedlagt). Under landbrukssjefens vurdering, har søker noen synspunkter: - landbrukssjefen hevder at den nye kommuneplanens arealdel omfatter områder for boligbygging over hele kommunen, både i form av nye boligfelt, og som spredt boligbebyggelse. Dette er faktafeil fra landbrukssjefens side. For Stiklestad skolekrets finnes det ikke noen plan for spredt boligbebyggelse, slik landbrukssjefen hevder. - en fradeling av to parseller vil ikke gi eiendommen noen negative konsekvenser i framtiden, hverken driftsmessig eller verdimessig. - landbrukssjefen prøver å lage sak av, at i denne søknaden til tider vil være ulemper som støy, støv og lukt i onnetider. Problemer med dyr på beite, gjerdehold mv. Ligger ikke de to parsellene det her søkes fradeling for innenfor et område avsatt tillandbruk? Videre er det vedlagt nabovarsel til søknadene. der nærmeste naboer stiller seg positiv til de to parsellene. Dette oppfattes som flisespikkeri og har ingen ting med virkeligheten å gjøre. - stiller meg undrende til at fradeling av to små boligtomter gis avslag. Mens det begrunnes med at hvis det er samfunnsinteresser av større vekt og berører et større antall personer taler det for delingssamtykke. dette vil vel i de aller fleste tilfeller rasere kulturlandskapet i langt større grad. Hva med det enkelte individs interesser? Som sluttord i søkers klage om fradeling av to parseller, viser det at landbrukssjefen i Verdal kommune har mangelfulle saksopplysninger og en mangelfull vurderingsevne i sin begrunnelse for avslag. I henhold til min søknad har det blitt nevnt det som passer, og utelatt det som er upassende. Til dels usaklige begrunnelser og usannheter fra landbrukssjefen i dette avslaget. Sitat slutt. Vurdering: En viser i utgangspunktet til den vurdering som er gjort ved første gangs behandling. Søker hevder i sin klage at det både er brukt feilaktige faktaopplysninger, og at landbrukssjefen har vist en mangelfull vurderingsevne ved å avslå søknaden. En vil her kommentere noen av de argumentene og synspunkter som kommer fram i klagen: - Landbrukssjefen har ikke hevdet at kulturlandskapet blir rasert, men at den kommunale landbruksforvaltning i jordloven er pålagt å ivareta det kulturlandskapet vi har, også med tanke på framtidige generasjoner. Men en kan være enig i at disse to tomtene med sin beliggenhet ved tidligere boliger, ikke vil ha noen stor negativ innvirkning på kulturlandskapet. Men en vil i slike tilfeller komme til et punkt der nok er nok med hensyn til å fradele spredte, uregulerte tomter. - Landbrukssjefen fastholder at tomtene ligger innenfor LNFR-område i gjeldende arealplan, og her sier planbestemmelsene at det ikke skal være noen spredt boligbygging. - Når det gjelder bruk av gnr/bnr, har dette ingen betydning for vedtaket som er gjort. Eiendommen oppfattes som en driftsenhet, selv om den består av flere gnr/bnr. - Det er riktig at den ene tomta ikke grenser mot nabo. Her har saksbehandler sett for dårlig på kartet. - Når det gjelder arealet på eiendommene, gnr. 33, bnr. 1 og gnr. 32, bnr.10, viser tall fra jordregisteret utarbeidet av Skog og landskap (jfr. de nye gårdskarta) de areal som landbrukssjefen har listet opp. Det er små avvik i forhold til det søker anfører i sin klage, og denne differansen har ikke noen betydning for behandling av delingssaken. - Betegnelsen Landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift er den offisielle benevnelse på området. Til orientering er alt areal øst for Nordlandsbanen reinbeiteområde.

Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 3 av 5 - I den nye kommuneplanens arealdel er det avsatt områder til boligfelt i forskjellige deler av kommunen. Likeså er det avsatt geografisk avgrensede områder utover i kommunen der spredt boligbebyggelse kan tillates innenfor visse kriterier. At det ikke er avsatt noe slikt område i Stiklestad skolekrets, er resultat av den politiske behandling planen har hatt. Etter en samlet vurdering av punktene ovenfor, og andre momenter i klagen, er landbrukssjefen kommet til at avslaget i forhold til jordloven omgjøres til gunst for søker. Det vil si at en tar framlagte klage til følge. Men en vil fastholde at fradelinga er i strid med den nylig vedtatte kommuneplanens arealdel, og at landbrukssjefen er kritisk til denne fradelinga. Men den formelle behandling etter Plan- og bygningsloven overlates til Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten. FØRSTE GANGS BEHANDLING: Landbrukssjefens vedtak: Med hjemmel i Jordlovens 9 og 12, Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-6/2003 og delegasjonsreglementet i Innherred samkommune gis med dette Tore Øgstad avslag på søknaden om omdisponering og fradeling av to ubebygde parseller, hver på ca.1,1 dekar fra eiendommen Øgstad, gnr. 33, bnr. 1 i Verdal kommune. Vedtaket begrunnes med at fradelinga er i strid med bevaring av kulturlandskapet og gjeldende arealplan. De omsøkte parsellene ønskes nyttet til boligformål. Dette vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningslovens regler. Eventuell klage stiles til Fylkesmannens landbruksavdeling, og sendes kommunen innen 3 uker etter mottakelsen av vedtaket. Informasjon om klagerett følger vedlagt. Vedlegg: 1. Kart i m.stokk 1:7500 og 50000 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Søknad fra Tore Øgstad om deling av grunneiendom, gnr. 33, bnr. 1 i Verdal kommune. Saksopplysninger: Saka gjelder fradeling av to ubebygde parseller, en på 1176 m2 og en på 1134 m2 fra eiendommen Øgstad, gnr. 33, bnr. 1. Det bemerkes at eiendommen består iflg. matrikkelen av to gnr./bnr., som er gnr. 32, bnr. 10 og gnr. 33, bnr. 1. Søker bruker gnr. 33, bnr. 1 i sin søknad, og en velger å bruke den benevnelsen i den videre behandling. Arealet som søkes fradelt består som nevnt av to parseller, og består av skogsmark. Begge grenser mot dyrkamark. En parsell mot egen eiendom, mens den andre grenser mot dyrkajord tilhørende nabo. Eiendommen ligger ca. 2 km øst-nordøst for Stiklestad kirke ved f. vei 164. I henhold til Jordregisteret har eiendommen Øgstad følgende arealressurser: 360 dekar fulldyrka jord, 62 dekar overflatedyrka jord, 1,2 dekar innmarksbeite, 257,7 dekar produktiv skog og 26,5 dekar anna areal. Det drives med sauehold, og dyrkajorda brukes til grovforproduksjon. Parsellene ligger i et område som i den nye kommuneplanen for Verdal, vedtatt 26.4.2011, er

Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 4 av 5 avsatt til landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift. I følge planbestemmelsene skal det ikke skje annen utbygging enn det som har tilknytning til stedbunden næring. I brev vedlagt søknaden kommer søker med en del synspunkter som han mener taler for at det skal gis delingssamtykke og dispensasjon fra planbestemmelsene: - søknaden ble innlevert 6.4.2011, og den kunne vært behandlet før den nye planen ble vedtatt dersom det hadde vært nok saksbehandlere ved Verdal kommune - i media er det omtalt at Verdal har for lite byggeklare tomter - muligheter for tomter i Stiklestad skolekrets - begge tomtene ligger i tilknytning til eksisterende boligbebyggelse, slik at det ikke vil oppstå mer spredt boligbygging. Søker eier arealet og veien som vil bli brukt som adkomst til tomtene, slik at rett til adkomst ikke blir noe problem - fradelingene ikke vil komme i konflikt med verken natur- eller kulturinteresser, og at det er uegnet for oppdyrking. Bygging på tomtene vil heller ikke sjenere terreng eller nærmiljø - med for strenge restriksjoner innenfor landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift fratar Verdal kommune gårdbrukere i disse områdene muligheter for inntekter av tomtesalg. Dette er en mulighet brukere har i områder der det under visse forutsetninger kan tillates spredt boligbebyggelse. Vurdering: I henhold til jordlovens 12 kan det gis samtykke til deling dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarlig ut fra hensynet til den avkastning som eiendommen kan gi. Det skal videre tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, til godkjente planer for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet. I dette tilfellet vurderes det ikke å være samfunnsinteresser av større vekt som taler for delingssamtykke. Med dette menes at det ikke berører allmennheten eller et større antall personer. Arealet som søkes fradelt er ikke dyrka jord, og isolert sett vil en fradeling av disse parsellene ikke påvirke avkastningsevnen på eiendommen i vesentlig grad. Som nevnt er det i vår vedtatt ny arealdel i kommuneplanen, og området som disse to tomtene ligger i er avsatt til landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift, og her skal det i utgangspunktet ikke tillates annen utbygging enn det som har tilknytning til stedbunden næring. Ved flere skriv fra Landbruks- og matdepartementet er det innskjerpet overfor kommunene at spredt boligbygging skal reguleres ved de gjeldende arealplanene, bl.a. i skriv av 21.2.206 der det står at landbruksarealene med kulturlandskap og biologisk mangfold mange steder - er truet av omfattende omdisponering og høyt omfang av dispensasjoner fra planer, dvs. en bit-for-bit-nedbygging. Spredt utbygging gir og en uheldig fragmentering av landskapet og produksjonsområdene. Landbrukssjefen mener at en må være meget restriktiv med å gi dispensasjoner fra den gjeldende plan, det bør bare gjøres der det er helt spesielle forhold som kan legges til grunn. En kan ikke se at to enkeltstående boligtomter tilsier noen dispensasjon. Søker mener at saksbehandlinga hadde vært en annen dersom den hadde blitt behandlet etter tidligere kommuneplan. I forhold til jordlovsbehandling ville ikke dette hatt noen betydning. I forhold til plansituasjonen var det gjeldende området også avsatt til landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift i foregående plan, slik at tidspunkt for behandling ville ikke ha vært noe avgjørende for utfallet av søknaden. At det tidligere er gitt tillatelse til fradeling av spredte boliger, og at eksisterende veg dekker adkomstbehov, oppfattes ikke som noe argument for å si ja i denne saken.

Innherred samkommune - Landbruk og naturforvaltningen Side 5 av 5 At det i media skrives at Verdal mangler byggeklare tomter, og at det bør gis mulighet for bygging i Stiklestad skolekrets oppfattes ikke som noe argument for å tillate deling. En vil her vise til den nye kommuneplanens arealdel, der det etter en samlet vurdering er avsatt områder for boligbygging over hele kommunen, både i form av nye boligfelt, og som spredt boligbebyggelse. Søker hever at Verdal kommune med sine strenge restriksjoner innenfor landbruk- natur- og friluftsområde samt reindrift fratar grunneierne i disse områdene mulighet for inntekt av salg av boligtomter. En vil her vise til rundskriv M-4/2003, der i pkt. 8.4.2, første avsnitt, står at: Det sentrale er fradelingens konsekvenser for eiendommens drift i framtida. Kortsiktigs gevinster, for eksempel ved salg av tomter, må en derfor i utgangspunktet se bort fra. Det nevnes også at det ikke vil være noen konflikter til natur- og kulturinteresser, og at tomtene ikke vil sjenere terreng eller nærmiljø. Men en vet av erfaring at det fra tid til annen oppstår konflikter der boliger grenser inn til aktive jordbruksarealer. Det vil her til tider være ulemper som støy, støv og lukt i onnetider. En vet også at det oppstår problemer med forstyrring av dyr på beite, og problemer med gjerdehold m.v. i slike områder. Søknaden er også vurdert etter naturmangfoldlovens 8-12. Det foreligger ikke vitenskapelig eller erfaringsbasert informasjon i registre eller temakart som omhandler arter, naturmiljø, naturtyper og biologisk mangfold som tilsier at søknaden kan komme i konflikt med slike interesser i det aktuelle området, verken direkte eller i umiddelbar nærhet. Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 omhandler de fleste av de momenter som er nevnt ovenfor, og i hvilken grad disse skal vektlegges ved en avgjørelse. Etter en samlet vurdering er landbrukssjefen kommet til at en ikke kan tillate fradeling av disse to tomtene, særlig med bakgrunn i gjeldende plansituasjon. I følge rundskriv M-6/2003 fra Landbruksdepartementet: Bestemmelser om overføring av myndighet og forskrift om saksbehandling mv. i kommunen etter konsesjonsloven, jordloven, odelsloven og skogbruksloven er avgjørelse i denne saka delegert til kommunen. Samkommunestyret har videre delegert avgjørelse til landbrukssjefen. Etter fullmakt For landbrukssjefen Arvid Tverdal landbruksveileder Kopi til: Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten v/gunnar Vatn