Stord kommune - Forvaltningsrevisjon av sal av kommunal eigedom

Stord kommune - Forvaltningsrevisjon av sal av kommunal eigedom Audit & Advisory Juni 2010

Innhald 1. Innleiing... 5 1.1 Føremål og problemstillingar... 5 1.2 Avgrensing... 5 2. Revisjonskriterium... 6 2.1 Innleiing... 6 2.2 Kommunelova... 6 2.2.1 Internkontroll og saksutgreiing... 6 2.3 Forbod mot offentleg støtte... 6 2.3.1 EØS-avtalen og lov om offentleg støtte... 6 2.3.2 Vilkår for å vurdere eit tiltak som offentleg støtte... 6 2.3.3 Retningsliner for sal av offentleg eigedom... 7 2.3.4 Unntak frå forbodet mot offentleg støtte... 8 2.3.5 Handheving av regelverket om offentleg støtte... 8 2.4 Kommunale reglementer... 9 2.4.1 Delegasjonsreglement... 9 2.4.2 Politiske reglement og retningsliner... 10 3. Metode... 11 3.1 Dokumentanalyse... 11 3.2 Intervju... 11 3.3 Anna informasjonsinnhenting... 11 3.4 Stikkprøvar... 11 3.5 Gjennomgang av case - Sunnhordlandskaien... 12 3.6 Verifisering og høyring... 12 4. Data... 13 4.1 Roller og ansvar i samband med sal av eigedom... 13 4.1.1 Roller og ansvar i perioden 2004-2009... 13 4.1.2 Dagens rolle- og ansvarsfordeling... 13 4.1.3 Politisk involvering... 14 4.2 Formelle rutinar og retningsliner for sal av eigedom... 15 4.3 Internkontroll... 15 4.4 Dokumentasjon på gjennomførte sal... 16 4.5 Stord kommune sin praksis ved sal av eigedom... 16 4.5.1 Annonsering... 16 4.5.2 Fastsetting av pris... 16 4.5.3 Bruk av juridisk bistand ved sal av eigedom... 17 4.5.4 Bruk av meklar ved sal av eigedom... 17 4.6 Gjennomgang av stikkprøvar... 17 4.6.1 Heiane næringsområde, gnr 46 bnr 130... 17 4.6.2 Olderdalen på Heiane, gnr 46 bnr 357... 18 4.6.3 Kattanes bustadfelt, gnr 33 bnr 1... 18 4.6.4 Nausttomt ved Stord kyrkje, gnr 27 bnr 840... 19 4.6.5 B8 Kåreviksmarka, gnr 45 bnr 327... 19 4.7 Vedtak om sal av Sunnhordlandskaien, gnr 38 bnr 2... 19 5. Vurderingar... 23 5.1 Rutinar og retningsliner... 23 5.2 Gjennomgang av stikkprøvar... 24

5.3 Var saksframlegget tilstrekkeleg i samband med vedtak om gjennomføring av sal av Sunnhordlandskaien?... 25 6. Forslag til tiltak... 27 Vedlegg 1: Høyringsuttale... 28 Vedlegg 2: Oversikt over sentrale dokument og litteratur... 31

1. Innleiing Deloitte har i samsvar med bestilling frå kontrollutvalet i Stord kommune, datert 6. april 2010, gjennomført forvaltningsrevisjon av sal av eigedomar i Stord kommune. Oppdraget er utført i samsvar med gjeldande standard for forvaltningsrevisjon (RSK 001). 1.1 Føremål og problemstillingar Føremålet med forvaltningsrevisjonen er å vurdere om sal av eigedomar i regi av Stord kommune blir gjort på ein forsvarleg måte, i samsvar med gjeldande regelverk, og på ein slik måte at kommunen sine interesser blir teke i vare. Med utgangspunkt i føremålet er det formulert følgjande problemstillingar: 1. Er det etablert tilfredsstillande rutinar og retningsliner når det gjeld kommunen sitt arbeid med sal av eigedomar? 2. Blir rutinar, retningsliner og regelverk knytt til sal av eigedomar etterlevd? 3. Var saksframlegget tilstrekkeleg i samband med vedtak om gjennomføring av sal av Sunnhordlandskaien? 1.2 Avgrensing I samband med problemstilling nr. 3 har revisjonen gjennomgått og vurdert saksframlegget som låg til grunn for vedtak av 3.6.2009 i Komité for næring, miljø og kultur, sak PS 32/09. Komiteen gjorde vedtak om å avslå eit tilbod om kjøp av Sunnhordlandskaien frå Stord kommunale eigedomsselskap AS (SKE AS). Samtidig blei det fatta vedtak om at eigedomen skulle leggjast ut for mogleg sal på den opne marknaden. Revisjonen har ikkje sett på den vidare utviklinga i saka, under dette vedtak som seinare er gjort i høve til sal av Sunnhordlandskaien. Revisjonen har heller ikkje føretatt ei vurdering av dei føresetnadane som låg til grunn for berekningar som går fram av saksframlegget, eller gjort eigne kontrollberekningar. 5

2. Revisjonskriterium 2.1 Innleiing Innsamla data er vurdert opp mot revisjonskriterium i form av lover og anna regelverk, samt relevante kommunale reglement. Kriteria er utleia frå autoritative kjelder i samsvar med krava i gjeldande standard for forvaltningsrevisjon, RSK 001. 2.2 Kommunelova 2.2.1 Internkontroll og saksutgreiing I kommunelova 23, 2. ledd, går det fram at det er administrasjonssjefen som har hovudansvar for internkontroll og for saksutgreiing til politiske organ i kommunen: Administrasjonssjefen skal påse at de saker som legges fram for folkevalgte organer, er forsvarlig utredet, og at vedtak blir iverksatt. Administrasjonssjefen skal sørge for at administrasjonen drives i samsvar med lover, forskrifter og overordnede instrukser, og at den er gjenstand for betryggende kontroll. 1 2.3 Forbod mot offentleg støtte 2.3.1 EØS-avtalen og lov om offentleg støtte I samband med sal av kommunale eigedomar fungerer EØS-avtalen sine bestemmingar om offentleg støtte (artikkel 61) som overordna regelverk. Det finst også eit nasjonalt regelverk, gjennom lov og forskrift om offentlig støtte, som er harmonisert med og underordna EØS-regelverket. Lov om offentleg støtte 2 gir mellom anna reglar om meldeplikt til EFTA sitt overvakingsorgan (ESA) 3. Reglane om offentleg støtte er i utvida forstand ein del av EØS-avtalen sine konkurransereglar, som skal sikre at næringsdrivande innan EØS-området har føreseielege konkurranse- og rammevilkår. Artikkel 61 i EØS-avtala forbyr som hovudregel offentleg støtte til næringslivet. Det finst likevel ulike unntakssituasjonar der støtte er tillate. Støttetiltak som er tillate i tråd med EØS-avtala må likevel som hovudregel godkjennast av ESA, og ESA må difor notifiserast. I nokre tilfelle er det tilstrekkeleg å sende ei forenkla melding til ESA via Fornyings- og administrasjonsdepartementet. 2.3.2 Vilkår for å vurdere eit tiltak som offentleg støtte Kva som reknast som offentleg støtte blir vidt tolka, og omfattar, ifølgje ein rettleiar om reglande for offentleg støtte frå Fornyings- og administrasjonsdepartementet (FAD), mange typar offentlege tiltak som gir direkte eller indirekte økonomiske fordelar for bedrifter 4. Eit døme på offentleg støtte er sal av offentleg eigedom til underpris. I EØS-avtalen blir offentleg støtte omtalt som statsmidlar. Statsmidlar 1 Lov om kommuner og fylkeskommuner (kommuneloven), 23, 2. ledd. LOV-1992-09-25-107. 2 Lov om offentlig støtte, LOV-1992-11-27-117. 3 EFTA Surveillance Authority. 4 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. Side 8. 6

omfattar støtte som blir ytt frå offentlige organ, deriblant støtte gitt av stat, fylkeskommunar og kommunar 5. Seks vilkår må vere oppfylte for at eit tiltak skal vurderast som offentleg støtte etter artikkel 61 (1) i EØS-avtala 6 : Støtta må innebere ein økonomisk fordel for mottakaren. Støtta må vere gitt av staten eller av statsmidlar i alle former. Mottakaren av støtta må drive økonomisk aktivitet (føretaksomgrepet). Støtta må gi fordelar til enkelte føretak eller produksjonen av enkelte varer eller tenester (selektivitet). Støtta må vri konkurransen eller truge med å vri konkurransen. Støtta må vere eigna til å påverke samhandelen mellom EØS-landa. I Fornyings- og administrasjonsdepartementet sin rettleiar om offentleg støtte, går det fram at det i vurderinga av om eit tiltak gir ein økonomisk fordel, er effekten av tiltaket som er avgjerande. Det vil seie om mottakaren får ein økonomisk fordel eller ikkje. Føretaksomgrepet omfattar alle einingar som driv økonomisk aktivitet. Også delar av stat eller kommune kan sjåast på som mottakar av offentleg støtte, dersom dei driv økonomisk aktivitet. Dette kan til dømes gjelde eit offentleg eigd selskap som tek del i ein marknad i konkurranse med private aktørar. Dei to siste vilkåra blir ifølgje rettleiaren ofte vurderte samla. Det går vidare fram at rettspraksis viser at det skal lite til før ein vurderer at eit støttetiltak vrir eller trugar med å vri konkurransen. Vidare er det ein låg terskel for å vurdere kva tid ein meiner at samhandelen blir påverka, og ifølgje rettleiaren er det berre unntaksvis at konkurransevridande effektar av offentleg støtte blir vurderte til å avgrense seg til berre ein nasjonal marknad. 7 2.3.3 Retningsliner for sal av offentleg eigedom ESA har utarbeidd retningsliner for statsstøtte, og i kapittel 18B i retningslinene omtalast sal av offentleg grunn og bygningar. Det går fram av retningslinene at rettledning gjelder bare salg av grunn og bygninger i offentlig eie. Den får ikke anvendelse på offentlige myndigheters kjøp, utleie eller forpaktning av grunn og bygninger. Slike transaksjoner kan også omfatte elementer av statsstøtte. Ved sal av offentleg eigedom til under marknadsverdien vil differansen mellom den reelle salssummen og marknadsverdien utgjere offentleg støtte til kjøparen av eigedomen. ESA sine retningsliner gjev to alternative prosedyrar for å sikre at ein kan slå fast at eigedomen er seld til marknadspris. Ved å følgje ein av dei to prosedyrane kan ein dermed sikre at offentleg støtte er automatisk utelukka i samband med sal av offentleg eigedom. Dersom desse prosedyrane ikkje er følgde, bør salet notifiserast til ESA, og ESA skal vurdere om salet inneber offentleg støtte. Dersom ESA vurderer at det er gjeve offentleg støtte gjennom eigedomssalet, må støttegjevaren dokumentere at eventuelle vilkår for lovleg støtte er oppfylte, slik at ESA kan godkjenne salet. Dei to alternative prosedyrane er følgjande: 1. Sal utført ved en bodrunde som det ikkje er knytt vilkår til 2. Sal utført på anna vis enn ved ein bodrunde som det ikkje er knytt vilkår til, så framt verdisetting er gjort av uavhengig takstmann 5 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. 6 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. Side 18. 7 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. Side 29. 7

I samband med førstnemnde prinsipp går det fram spesifikke krav til utlysninga i retningslinene, mellom anna må bodrunden vere tilstrekkeleg utlyst og kunngjort på førehand. Følgjande går fram av ESA sine retningsliner: En budrunde er tilstrekkelig utlyst når den er kunngjort flere ganger i et tilstrekkelig langt tidsrom (to måneder eller mer) i den nasjonale presse, lysningsblader for fast eiendom eller andre egnede publikasjoner, og er gjort kjent gjennom eiendomsmeglere som henvender seg til et stort antall potensielle kjøpere, slik at alle potensielle kjøpere er underrettet. 8 I samband med den andre av dei to alternative prosedyrane, blir det gitt ein definisjon av kven som kan reknast som takstmann. Vidare blir det presisert i rettleiaren frå FAD at det at eit sal ikkje fullt ut er i samsvar med ein av dei skisserte framgangsmåtane i ESA sine retningsliner, ikkje nødvendigvis inneber at kjøpar har fått støtte som er i strid med EØS-avtala. Salet er heller ikkje notifikasjonspliktig dersom seljar kan dokumentere at kjøpar har betalt marknadspris. 2.3.4 Unntak frå forbodet mot offentleg støtte Av unntaka frå forbodet mot offentleg støtte er reglane om bagatellmessig støtte dei som er mest relevante i samband med sal av kommunal eigedom. Det reknast som bagatellmessig støtte dersom støttebeløpet er på under 200.000 euro over ein treårsperiode. Ved bagatellmessig støtte er det ikkje krav om notifisering eller anna melding til ESA. Det er likevel nokre prosedyrekrav, derunder at støtta skal vere transparent. Dette inneber at seljar må ha ein marknadspris å samanlikne salsprisen med, for å berekne kor mykje støtte som blir gitt. I rettleiaren frå FAD blir det vist til at: Dersom ein kommune for eksempel ønskjer å gi bagatellmessig støtte til eit bestemt føretak i form av sal av tomt til under marknadspris, må støttebeløpet kunne reknast ut på førehand. Støttebeløpet er i ein slik samanheng differansen mellom salspris og ein marknadspris som er fastsett på førehand. 9 I samband med bagatellmessig støtte skal støttegivar informere støttemottakar skriftleg om at støtta dreier seg om bagatellmessig støtte, og informasjonen skal innehalde konkrete referansar til regelverket om bagatellmessig støtte. Vidare må støttemottakar gje støtteytar opplysningar om all anna bagatellmessig støtte som er mottatt i løpet av dei tre føregåande åra, slik at støtteytar kan kontrollere at grensa på 200.000 euro totalt ikkje blir overskride. Eit anna unntak frå forbodet mot offentleg støtte, som kan vere relevant i samband med sal av offentleg eigedom, er gruppeunntaket for små og mellomstore bedrifter. Dette gruppeunntaket tillet støtte til visse formål til bedrifter som kjem inn under definisjonen av små og mellomstore bedrifter. Støtte i samsvar med eit gruppeunntak må følgje reglane om forenkla melding. 2.3.5 Handheving av regelverket om offentleg støtte ESA har einekompetanse til å gjere vurderingar av om tildelt støtte er i samsvar med EØS-retten. Norske domstolar kan ikkje gjere desse vurderingane, men av rettleiaren frå FAD går det fram at nasjonale domstolar kan avgjere at konkrete tildelingar av støtte er ulovlege på grunn av plikta til å notifisere. 10 8 EØS-tillegget til De Europeiske Fellesskaps Tidende Nr.26/21, 08.06.2000. Vedlegg: 18B. Elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger. 9 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. Side 71. 10 Fornyings- og Administrasjonsdepartementet: Reglane for offentleg støtte i EØS-avtalen. Rettleiar. September 2007. Side 131. 8

2.4 Kommunale reglementer 2.4.1 Delegasjonsreglement I Stord kommune sitt reglement for delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen, går følgjande fram: Rådmannen har mynde til å selja kommunale industriareal og tomter og kommunale bustadareal og tomter og kommunale eigedomar i samsvar med dei rammer og fullmakter som overordna politiske organ har gitt. 11 I rådmannen si vidaredelegering til einingsleiarane går det fram at denne mynda ikkje blir vidaredelegert. 12 Om inngåing av kjøps- og leigeavtalar mm. går følgjande fram av reglement for delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen: Rådmannen har mynde til å inngå og skriva under på kjøps- og leigeavtalar o.l. og å inngå kontraktsmessige avtalar om kjøp av varer og tenester i samsvar med dei reglar og retningsliner som er fastsett i lov og regelverk og like eins innanfor dei rammene og avgrensingane som ligg i årsbudsjett og økonomiplan. 13 I rådmannen si vidaredelegering til einingsleiarane går følgjande fram: Einskildkjøp og inngåing av avgrensa avtalar innan eigne rammer og budsjett vert delegert til einingsleiar for tenesteeiningar og støttefunksjonar, jfr. avgrensinga i første avsnitt og like eins i pkt. 2.2. 14 Om avståing/sal av kommunale areal går følgjande fram av reglement for delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen: Rådmannen har mynde til å avstå (selja) mindre kommunale areal på inntil 200 kvm. frå kommunale areal etter innhenta fråsegn frå interesserte partar som saka direkte gjeld. 15 Av rådmannen si vidaredelegering til einingsleiarane går det fram at mynde til å avstå (selje) mindre areal er delegert til einingsleiar for tenesteeining Utbyggings- og eigedomseining. Pkt 1.14 i reglement for delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen omtalar hamnespørsmål. Her går det mellom anna fram at rådmannen, innan dei avgrensingar som ligg i hamnelova og dei rammer som er sett av kommunestyret mellom anna gjennom budsjett og generelle reglar og retningsliner, er gitt mynde til å ta avgjerd i saker som gjeld den daglege drift, å ta avgjerd i alle saker som gjeld forvaltning av hamnestellet sine eigedomar og anlegg, samt å sluttføra og inngå tingingar om leigeavtalar for areal, lager og bygningar m.m. All mynde vedrørande hamnespørsmål er delegert vidare til hamnesjefen. 11 Stord kommune: Delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen. Pkt 2.2.3. 12 Stord kommune: Delegasjonsreglement for Stord kommune. Rådmannen si vidare delegering av avgjerdsrett til einingsleiarane. Pkt. 2.2.3. 13 Stord kommune: Delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen. Pkt 2.4.2. 14 Stord kommune: Delegasjonsreglement for Stord kommune. Rådmannen si vidare delegering av avgjerdsrett til einingsleiarane. Pkt. 2.4.2. 15 Stord kommune: Delegasjon av mynde frå politiske organ til rådmannen. Pkt 2.13.2 9

2.4.2 Politiske reglement og retningsliner I Stord kommune sine politiske reglement og retningsliner 16 går det fram at formannskapet har ansvar for eigarskapspolitikk. Hamnesaker høyrer inn under saksområda til Komité for næring, miljø og kultur. 16 Vedteke av Stord kommunestyre 22.05.03, sist endra på grunnlag av vedtak i kommunestyret 11.06.09 om oppretting av kommunale føretak. 10

3. Metode 3.1 Dokumentanalyse Dokument i form av regelverk, kommunale vedtak, samt annan dokumentasjon knytt til sal av eigedomar i Stord kommune, er samla inn og gjennomgått. Informasjonen er brukt som bakgrunnsdata, revisjonskriterium og faktagrunnlag. 3.2 Intervju Revisjonen har gjennomført intervju med fem tilsette i Stord kommune som er eller har vore sentrale i samband med sal av kommunal eigedom. Dei som er intervjua er: Dagleg leiar Stord kommunale eigedom KF Hamnesjefen Kommuneadvokaten Tidlegare prosjektleiar for prosjektet Sal av kommunale eigedomar Tidlegare prosjektmedarbeidar i prosjektet Sal av kommunale eigedomar Intervjureferata er verifisert av dei som har blitt intervjua. 3.3 Anna informasjonsinnhenting Tilleggsinformasjon har ved behov blitt innhenta via e-post i etterkant av intervjua. Det er også sendt spørsmål på e-post til rådmann og til dagleg leiar for Stord vatn og avlaup KF. 3.4 Stikkprøvar I samband med forvaltningsrevisjonen blei det framskaffa informasjon om sal av eigedomar som Stord kommune har føretatt i perioden 01.01.2008 15.04.2010. Revisjonen har fått opplyst at det i denne perioden er seld 11 eigedomar. Frå Stord kommune har revisjonen fått opplyst at det i den aktuelle perioden berre er seld tomter, ikkje bebygd areal. På bakgrunn av tilsendt informasjon om sal i perioden 01.01.2008 15.04.2010, laga revisjonen ei oversikt som blei verifisert av Stord kommune. Fem sal blei deretter valt ut for kontroll 17. Revisjonen har henta inn og gått gjennom all tilgjengeleg informasjon om sala, og vurdert gjennomføringa av sala opp mot krav i regelverket og kommunen sine rutinar og retningsliner. 17 Kriterium for utval av stikkprøvar var tidspunkt for sal, type eigedom, salspris og om kjøpar driv økonomisk aktivitet. For eit av sala, gnr 44 bnr 278, kunne ikkje kommunen framskaffe kontrakt eller anna skriftleg dokumentasjon, og det var difor ikkje føremålstenleg å velje ut dette salet som stikkprøve. 11

Følgjande sal blei valt ut: År Eigedom/sted Gnr Bnr 2010 Heiane næringsområde gnr 46 bnr 130 2009 Olderdalen på Heiane gnr 46 bnr 357 2009 Kattaneset bustadfelt, Litlabø gnr 33 bnr 1 2009 Nausttomt ved Stord kyrkje gnr 27 bnr 840 2008 B8 Kårevikmarka bustadfelt gnr 45 bnr 327 3.5 Gjennomgang av case - Sunnhordlandskaien I samband med problemstilling nr. 3 har revisjonen, i tillegg til intervju, føretatt ein gjennomgang av tilgjengeleg dokumentasjon knytt til den aktuelle saka. Revisjonen bad om å få oversendt vedtak om gjennomføring av sal, saksframlegget som låg til grunn for vedtaket, og dokumentasjon av den informasjonen saksframlegget bygde på. 3.6 Verifisering og høyring Rapportutkast med revisjonskriterium og datadel er sendt til Stord kommune ved rådmannen for verifisering. I tillegg er dei delar av rapporten som er relevante for Stord kommunale eigedom KF sitt ansvarsområde, sendt til dagleg leiar i føretaket for verifisering. Tilleggsopplysningar og kommentarar i samband med verifiseringa er tatt inn rapporten, og faktafeil er retta opp. Rapportutkast med vurderingar og forslag til tiltak vil bli sendt til Stord kommune ved rådmannen, og til Stord kommunale eigedom KF ved dagleg leiar, på høyring. Høyringsuttale frå rådmannen er vedlagt rapporten. Stord kommunale eigedom KF hadde ingen kommentarar til revisjonen sine vurderingar og forslag til tiltak. 12

4. Data 4.1 Roller og ansvar i samband med sal av eigedom 4.1.1 Roller og ansvar i perioden 2004-2009 I 2004 oppretta Stord kommune eit prosjekt for sal av kommunale eigedomar. Prosjektet hadde ansvar for å gjennomføre sal av eigedomar, inklusive hamneeigedomar. Dåverande rådmann i Stord kommune var prosjektansvarleg, og det var utpeika ei styringsgruppe, ei prosjektgruppe og ein prosjektleiar. Fordelinga av roller og ansvar mellom desse går fram av prosjektplanen 18 som blei utarbeidd i samband med prosjektet. I referat frå møte i prosjektgruppa, 1.10.2004, går det fram at prosjektansvarleg har understreka at det ikkje er prosjektgruppa åleine som skal utføre oppgåva. Det blir vist til at bruk av takstmenn, meklar og eventuelt kommuneadvokat må vurderast ved behov. Prosjektet Sal av kommunale eigedomar blei i vedtak av formannskapet i møte 10.12.2008, sak 82/08, avslutta. Frå prosjektet blei avslutta og fram til 1.07.2009 hadde Eining tekniske tenester ansvar for sal av kommunale eigedomar. Den 1.07.2009 blei Stord kommunale eigedom KF (heretter omtala som KF) etablert, og føretaket fekk frå dette tidspunktet ansvar for sal av kommunale eigedomar. 4.1.2 Dagens rolle- og ansvarsfordeling Vedtekter for KF blei vedteke i kommunestyret den 11.06.2009, sak 36/09. Av vedtektene går det fram at føretaket er direkte underlagt Stord kommunestyre, og at føretaket skal ivareta eigaransvaret for Stord kommune sine eigedomar og bygg, og sikra at dei verdiar som er nedlagt vert ivaretekne. Dette inneber ansvar for utvikling, forvaltning, drift og vedlikehald av eigedomane og anlegga, og for kjøp og sal av eigedomar. Ansvaret for forvaltning, utvikling, utbygging og drift gjeld ikkje areal og bygg som blir disponert av Stord hamn. I kommunestyresak 36/09, i samband med oppretting av kommunale føretak, vedtok kommunestyret at rådmannen sine fullmakter til sal av eigedom skal overførast til Stord kommunale eigedom KF. Det går fram av saksframlegget at dette gjeld Mynde til å avstå (selja) mindre kommunale areal på inntil 200 kvm. frå kommunale areal etter innhenta fråsegn frå interesserte partar som saka direkte gjeld. I samband med verifisering av datadelen av forvaltningsrevisjonsrapporten, viser dagleg leiar i Stord kommunale eigedom KF til at Mynde til å avstå (selja) større kommunale areal over 200 m² frå kommunale areal skal godkjennast av kommunestyret. Saksgangen ved eit sal kan anten kome frå føretaket, vere tinga politisk eller tinga frå Rådmannen. Saka vert då handsama i styret for føretaket før den går vidare til kommunestyret. Før saka vert lagt fram for styret i føretaket har Rådmannen 14 dagars høyringsfrist. 18 Stord kommune: Prosjektplan for prosjektet. Sal av kommunale eigedomar. Datert 01.07.2004. 13

Kommunen sitt delegasjonsreglement er ikkje oppdatert i samsvar med endringane i ansvar og mynde som er føretatt dei seinare åra. I intervju blir det opplyst at Eining utbygging og eigedom, som ifølgje rådmannen si vidaredelegering har mynde til sal av eigedomar under 200 kvm, blei avvikla i 2007, når Eining tekniske tenester blei oppretta. Rådmannen viser i samband med revisjonen til at det er kommunestyret sitt vedtak i sak 36/09 som er gjeldande. Han opplyser vidare at hele delegasjonsreglementet no er teke opp til revisjon. Det blir i samband med forvaltningsrevisjonen vist til at rådmannen sitt ansvar og mynde i dag er avgrensa til eigedomar tilhøyrande Stord hamn under 200 kvm, samt hamneeigedomar der det ligg føre politiske vedtak om sal. Hamnestellet er involverte i prosessen i samband med sal av hamneeigedomar. For andre eigedomar som Stord kommune eig, kan rådmannen ta initiativ vedrørande sal, men han vil då ha ein bestillarfunksjon. Det er ikkje oppretta eigne kommunikasjonsliner mellom KF og kommuneadministrasjonen/rådmannen i samband med sal av eigedom. Det blir likevel peika på at samhandlingsmøta mellom KF a og basisorganisasjonen har blitt ein god arena for å løyse eventuelle utfordringar. Rådmannen får 14 dagars høyringsfrist på innstilling i saker som blir oversende frå føretaket til kommunestyret for handsaming. I intervju blir det opplyst at tilsette i Stord kommunale eigedom KF ikkje har tidlegare erfaring frå sal av eigedom, og enkelte peiker på at det er manglande kompetanse knytt til sal av eigedomar i KF. Rådmannen peiker på at dette var eit forhold ein var merksam på ved oppretting av føretaket, og at følgjande går fram i saksutgreiinga i samband med vedtak om oppretting av kommunale føretak 19 : Arbeidet har til i dag delvis vore plassert hos rådmannen, delvis i tekniske tenester. Foretaket vil vera avhengig av relevant kompetanse og kapasitet for å ivareta denne oppgåva på god og forsvarleg vis. Det blir opplyst at i perioden frå etablering av KF har det vore lite fokus på sal av eigedom, mellom anna på grunn av manglande kapasitet. Det blir vist til at KF framleis er inne i ein prosess der ein arbeider med å få på plass gode rutinar. Ein av dei som blei intervjua, gir uttrykk for at det i kommunen ikkje er tilstrekkeleg kunnskap om dei ulike fasane i ein salsprosess, og at dette var betre i perioden der kommunen hadde ei prosjektorganisering. Rådmannen viser i denne samanheng til at det er slik kjennskap i kommunen, men at det nok er og har vore ulik kompetanse i dei einingane som har handtert sal av eigedom. 20 I intervju blir det formidla at fleire omorganiseringar kan ha bidrege til at kommunen ikkje har opparbeidd tilstrekkeleg kunnskap om området. 4.1.3 Politisk involvering I intervju blir det opplyst at sal av eigedom på meir enn 200 kvm alltid skal godkjennast av Formannskapet. Unntaket er sal i hamneområdet, som skal godkjennast av Hamnestyret (Komité for næring, miljø og kultur). Nokre større sal blir i praksis handsama direkte av kommunestyret. I samband med restrukturering av kommunen sin balanse, handsama kommunestyret i 2004 ei sak om sal av kommunal eigedom, KS 0034/04. Som vedlegg til saksframlegget følgde notat frå rådmannen: Oversyn over kommunale eigedomar for sal. I vedtaket går det fram at kommunestyret vedtek å selje fast eigedom. Revisjonen får opplyst at ettersom kommunestyret ikkje la andre føringar enn det som går fram av nemnde notat, inneber det at rådmannen hadde fullmakt til å selja dei nemnde eigedomane. Blant desse var Kattaneset (Stordø Kis) som var regulert med 13 bustader, og 19 Kommunestyresak 36/09. 20 Rådmannen sine kommentarar i samband med verifisering av datadelen av forvaltningsrevisjonsrapporten. 16.6.2010. 14

Kåreviksmarka med 24 einebustadtomter pluss areal for konsentrert utbygging. I perioden 2005 til 2009 blei det lagt fram saker for formannskapet om sal av kommunale eigedomar 21. I sakene som er handsama av formannskapet, blir rådmannen gitt fullmakt til å gjennomføre sal av nærare spesifiserte eigedomar. 4.2 Formelle rutinar og retningsliner for sal av eigedom I brev frå Stord kommune 22 blir det vist til at rutinar/retningsliner knytt til sal av kommunale eigedomar i hovudsak går fram av prosjektplanen for prosjekt Sal av kommunale eigedomar. Av prosjektplanen (datert 1.07.2004) går det mellom anna fram at sal berre skal gjennomførast dersom kommunen får ein akseptabel pris, og at det vert teke omsyn til leigetakarane sine interesser og behov, samt bustadtrongen for vanskelegstilte grupper. Vidare går det fram at eigedomar utan binding skal prioriterast. I høve det er naturleg kan det nyttast eigedomsmeklar. Det går også fram av prosjektplanen at det for kvart sal skal setjast opp eit oversyn over den økonomiske nettoeffekten for kommunen (salsinntekt, ev. restlån på objektet, leieinntekter, driftsutgifter m.v.). Utover det som går fram av prosjektplanen, har Stord kommune på revisjonstidspunktet ikkje skriftlege rutinar eller retningsliner for gjennomføring av sal av kommunal eigedom. Det er mellom anna ingen skriftlege rutinar for annonsering og taksering / prissetting av eigedomar som skal seljast. Stord kommune har heller ikkje gitt føringar for i kva tilfelle sakshandsamar skal søkje juridisk bistand i samband med sal av eigedom. I intervju blir det opplyst at KF arbeider med å utarbeide skriftlege rutinar knytt til sal av eigedom, og det blir vist til at KF ønskjer klåre retningsliner mellom anna for bruk av meklar og for prissetting av eigedom. Det blir også opplyst at KF ønskjer å få på plass eigne rutinar for sal av tilleggsareal, samt rutinar for annonsering av eigedomar for sal. Styret i KF vedtok i møte den 26.01.2010, sak 2/10, at sal av ymse tomtar/bygg må lysast ut med sikte på å oppnå marknadspris. I møte den 04.05.2010, sak 15/10, bad styret i KF om at det til neste møte vert lagt fram sak om prinsipp/forslag til retningsliner for sal av eigedom. Gjennom vedtak i formannskapet er det gitt føringar for korleis nokre spesifikke sal skal gjennomførast. Til dømes er det i sak 31/09 gjort vedtak om at det skal nyttast meklar ved sal av ein del eigedomar som er lista opp. Det kjem fram gjennom intervju at det i prosjektperioden blei etablert ein praksis med å nytte takstmann og lyse ut eigedomar offentleg. Det blei likevel ikkje utarbeidd skriftlege rutinar eller retningsliner for dette arbeidet. Fleire av dei som er intervjua viser til at dei ser at det kunne ha vore nyttig med meir utfyllande skriftlege prosedyrar knytt til sal av eigedom. 4.3 Internkontroll Det er ikkje etablert kontrollrutinar i samband med sal av kommunal eigedom. Stord kommune har heller ikkje skriftlege rutinar for kvalitetssikring i samband med sal av eigedom. Av intervju kjem det fram at tilsette i Stord kommune som har, eller dei siste åra har hatt, ansvar for sal av eigedom, ikkje er kjend med regelverket om offentleg støtte og ESA sine retningsliner i samband med sal av offentleg eigedom. Dette regelverket er heller ikkje omtala eller vurdert i saksframlegg eller andre dokument knytt til sal av eigedom, som revisjonen har fått tilgang til. 21 Sak nr 36/05, 15/06, 14/07, 82/08, 31/09. 22 Forvaltningsrevisjon sal av eigedom i Stord kommune. Brev frå Stord kommune ved rådmannen til Deloitte. Datert 09.04.2010. 15

Rådmannen viser til at tidlegare rådmann orienterte om problemstillingar knytt til ESA-regelverket i samband med at eit forslag om å selje Leirvik marina til båtlaget blei handsama i kommunestyret, sak 30/08. Det blir opplyst at orienteringa var munnleg, og ikkje er protokollført. På spørsmål om korleis Stord kommune sikrar at relevant regelverk blir etterlevd i samband med sal av eigedom, svarer rådmannen følgjande: Rådmannen vart av formannskapet i sak 31/09 ( ) pålagt å nytta meklar ved sal av kommunal eigedom. Dette lyt ein leggja til grunn at også gjeld for føretaket. Meklar si oppgåve er m.a. å syta for gjennomføring av sal i medhald av relevant regelverk. Eg ser likevel at det er ein fordel å få utvikla prosedyrar/rutinebeskrivelsar for sal av eigedom, også for å få sjekka ut sakene etter ESA sine reglar for offentleg støtte. Det vil vera naturleg at KF et og basisorganisasjonen utviklar slike rutinar i samarbeid. 4.4 Dokumentasjon på gjennomførte sal Stord kommune hadde ved oppstart av forvaltningsrevisjonsprosjektet ikkje ei samla oversikt over sal av eigedom som er gjennomført i perioden 1.1.2008 15.4.2010. Kommunen nyttar ephorte som verktøy for dokumentasjon av administrativ forvaltning og sakshandsaming. Kommunen sin arkivplan gjeld også for sal av eigedom, men det er ikkje etablert eigne retningsliner for arkivering av dokumentasjon i samband med sal av eigedom. I intervju blir det opplyst at kontraktar og skøyte blir arkivert i eit eige avtalearkiv, men til dømes takstar, utlysingar, møtereferat, korrespondanse m.m. blir ikkje systematisk arkivert. Det blir opplyst at det kan førekome at ein del dokument bli arkivert i permar på tilsette sine kontor. I samband med forvaltningsrevisjonen kunne ikkje Stord kommune framskaffe kontrakt for sal av gnr 44 bnr 278 23. 4.5 Stord kommune sin praksis ved sal av eigedom 4.5.1 Annonsering I intervju blir det opplyst at eigedomar for sal blir annonsert under kunngjeringar på kommunen si heimeside, i tillegg til utlysning i aviser. Dette gjeld både næringseigedom og til dømes bustadtomter. Det føreligg ikkje dokumentasjon på annonsering via kommunen si heimeside. Det blir vist til at det er vanleg å sende kopi til kundetorg/nettansvarleg når det blir sendt inn salsannonsar til aviser. Det er då opp til kundetorget/nettansvarleg å vurdere om annonsen også skal leggjast ut på kommunen si heimeside. Tilleggsareal blir ikkje lyst ut for sal. Tilleggsareal blir i hovudsak seld til privatpersonar, og eventuelt sal blir vurdert etter direkte førespurnader frå interessentar. 4.5.2 Fastsetting av pris I brev frå Stord kommune 24 går det fram at prisvurderingane vert gjort etter skjønn basert på tidlegare sal og formannskapet har gitt administrasjonen løyve til å nytte meklar. Ved større eigedomssal vert i hovudsak autoriserte meklarar nytta. 23 Revisjonen får opplyst at eigedomen blei kjøpt av Stord kommune for vidaresal. Eigedomen blei seld for kr 2.300.000,-. Det blir opplyst at eigedomen ifølgje oppmålingsavdelinga aldri har vore i kommunen sitt eige. 24 Forvaltningsrevisjon sal av eigedom i Stord kommune. Brev frå Stord kommune ved rådmannen til Deloitte. Datert 9.4.2010 16

I intervju blir det vist til at kommunen som hovudprinsipp, ved sal av eigedom, ønskjer å oppnå marknadspris gjennom offentleg utlysning eller takst. Innhenting av takst er basert på ei skjønnsmessig vurdering. For Heiane Næringsområde blir det opplyst at grunnlaget for prisfastsettinga er politisk vedteke. For å oppnå næringsaktivitet på Heiane, blei det på 80-talet vedteke at arealet skulle seljast til kostpris. Det blei fastsett ein pris på kr. 260,- pr. kvm. Ved seinare sal av næringstomter i området er denne prisen blitt indeksregulert, og blitt nytta som minstepris. I samband med utlysning i 2004 var minsteprisen for uplanert areal sett til kr 320,- pr. kvm. Det blir vist til at kommunen har opplevd tilfelle der næringsareal som kommunen har seld til private aktørar, har blitt seld vidare med stor forteneste. Dette er årsaka til at kommunen dei seinare åra har hatt ein attkjøpsklausul 25 med i salskontrakten ved sal av tomteareal. I samband med verifisering av datadelen av rapporten, viser dagleg leiar i KF til at ei anna årsak til bruk av attkjøpsklausul er ( ) at utbygging av tomter til føremålet vert realisert og ikkje vert liggande unytta ( ). Det blir opplyst at kommunen har valt å selje kommunale bustader til eit bustadbyggjelag. Dette valet var basert på at kommunen har hatt eit godt samarbeid med det aktuelle bustadbyggjelaget kring slike bustader. Det blir opplyst at bustader har blitt seld til bustadbyggjelaget til kostpris, med unntak av ei bustadblokk som blei seld til takst. I intervju blir det opplyst at pris på tilleggsareal blir sett på bakgrunn av skjønn og med utgangspunkt i geografiske forhold. Det blir vidare opplyst at prisen på slike areal er låg, og at areala vanlegvis er på 30-150 kvm. 4.5.3 Bruk av juridisk bistand ved sal av eigedom I intervju blir det vist til at det er opp til sakshandsamar å vurdere behovet for juridisk bistand, til dømes frå kommuneadvokaten. Det blir vidare opplyst at kommuneadvokaten blir involvert i nokre sal, i hovudsak i samband med utforming av avtalar. Ein av dei som er intervjua gjev uttrykk for at kommunen kunne hatt klårare føringar for når ein skal konsultere kommuneadvokaten eller andre med juridisk kompetanse i salsprosessen. Det blir opplyst at hamnestellet det siste året har nytta kommuneadvokaten som rådgjevar i samband med alle sal av eigedom. 4.5.4 Bruk av meklar ved sal av eigedom I dei tilfella meklar har blitt nytta, blir det vist til at det har vore vanleg praksis å sende ut førespurnad om tilbod på einskildoppdrag til dei eigedomsmeklarane som er etablert på Stord. Det blir vidare opplyst at KF vil hente inn anbod på meklartenester for å inngå ein rammeavtale med ein aktør. 4.6 Gjennomgang av stikkprøvar I avsnitta under er dei fem eigedomssala som er valt ut for kontroll, presentert. 4.6.1 Heiane næringsområde, gnr 46 bnr 130 Næringstomter på Heiane blei lyst ut til sals i oktober 2004, i Bladet Sunnhordland. I annonsen går følgjande fram: Tomtene vert som utgangspunkt seld til høgstbydande. Min. pris for uplanert areal er sett til kr. 320 pr. kvm. På det tidspunktet var det ingen interessentar til gnr 46 bnr 130, og området har ikkje vore lyst ut på eit seinare tidspunkt. 25 For eit av sala er følgjande attkjøpsklausul nytta: Dersom tomten ikkje vert bebygd med permanente bygg, men vidareseld innan 2 år av nåverande kjøpar har Stord kommune rett til å kjøpe eigedomen tilbake for same pris som kommunen selde den for. 17

Kjøpar tok kontakt med Stord kommune i 2006, med førespurnad om å kjøpe det aktuelle tomtearealet. Det blei inngått ein avtale om sal av eigedomen, men endeleg inngåing av salsavtale blei utsett til februar 2010, i påvente av at Stord kommune gjennomførte trafikksikringstiltak på eigedomen. Eigedomen på 1900 kvm blei seld for kr 665.000,-. 4.6.2 Olderdalen på Heiane, gnr 46 bnr 357 I saksframlegg til formannskapet, sak 82/08, skriv rådmannen som del av ei statusmelding om sal av eigedom at reguleringsplanen for Olderdalen er godkjent, og tomtearealet kan lysast ut for sal på den opne marknaden. Formannskapet tok statusmeldinga til orientering. Ved sal av Olderdalen på Heiane i 2009, blei ikkje eigedomen lyst ut for sal på den opne marknaden. I saksframlegg til formannskapet, sak 12/09, presenterer rådmannen eit oppsett for finansiering av anlegget for sigevatn på Heiane næringsområde. I oppsettet inngår sal av Olderdalen på Heiane, arealet er anslått til 7.5 dekar og pris er anslått til kr 1.504.000,-. Det går ikkje fram kven som er aktuell kjøpar av eigedomen. Det blir opplyst i intervju at Olderdalen på Heiane blei seld til eit lokalt investorfirma i samband med ein avtale Stord kommune inngjekk med eit anna firma om utbygging av anlegg for vidareføring av sigevatn og overflatevatn frå eksisterande Heiane industriområde (VA-anlegg). Ifølgje ein av dei som blei intervjua, er det dei same personane som representerer dei to selskapa. Avtale om sal av Olderdalen på Heiane er datert mai 2009, skøyte er tinglyst i januar 2010. Av avtaledokumentet går det fram at arealet som blir overdratt til kjøpar er på 12145 kvm. Pris er sett til kr 2.429.000,- 26. I same avtaledokument går det fram at eit nærliggande areal på 4625 kvm blir overdratt frå kjøparen av Olderdalen på Heiane til Stord kommune for kr 925.000,-. Dette arealet skal nyttast som lebelte. Nettoarealet er på 7520 kvm, og kjøparen skal ifølgje kjøpsavtalen betale kr 1.504.000,- for nettoarealet. Vidare går det fram at kjøpesummen skal reknast inn i betalingsoppgjeret for utbygging av anlegg for vidareføring av sigevatn og overflatevatn frå eksisterande Heiane industriområde. I samband med forvaltningsrevisjonen blir det stadfesta at eigedomen blei nytta som delbetaling i samband med finansiering av overnemnde utbyggingsprosjekt. Det er ein føresetnad for gjennomføring av avtalen om sal av Olderdalen på Heiane at det samstundes føreligg ein avtale om framføring av overflatevatn og sigevatn frå eksisterande industriområde. 4.6.3 Kattanes bustadfelt, gnr 33 bnr 1 Kattanes bustadfelt er ein av fleire eigedomar som inngår i KS sak 34/04, jf avsnitt 4.1.3 over. Kattanes bustadfelt blei lyst ut for sal i Haugesunds avis og Bladet Sunnhordland i desember 2004. I salsannonsen går det fram at: Området vert som utgangspunkt seld samla til høgstbydande. Eigedomen blei ikkje seld i denne runden. Kattanes bustadfelt var også annonsert for sal på kommunen si heimeside over ein periode på fleire år fram til 2009. Det blei laga nyhetssak på kommunen si heimeside med lenke til annonsen tre gonger, i desember 2004, april 2005 og november 2006. Ein tilsett i kommunen, som var involvert i sal av eigedomar, viser til at han i 2008 fekk moglegheit til å marknadsføre dette bustadfeltet overfor leiaren for eit eigedomsfirma. Kort tid seinare blei kommunen kontakta av det aktuelle firmaet, som var interessert i å kjøpe eigedomen. Eigedomen blei ikkje lyst ut på nytt for sal i samband med dette, utover annonsen på heimesida til kommunen. Kjøpekontrakt blei signert 23.1.2009. 26 Dette utgjer ein kvadratmeterpris på kr 200,-. 18

Eigedomen er på 9500 kvm og blei seld for 1 mill. kr. 4.6.4 Nausttomt ved Stord kyrkje, gnr 27 bnr 840 Nausttomta ved Stord kyrkje blei seld til ein privatperson, som ikkje driv økonomisk aktivitet. Kjøparen av nausttomta hadde frå tidlegare eit naust ståande på den aktuelle tomta. Det blir opplyst frå kommunen at området er strengt regulert på grunn av nærleik til kyrkja. Nausttomta blei skilt ut frå gnr 27 bnr 137 som tidligare var eigd av Hordaland fylkeskommune. Det blir opplyst frå kommunen at fylkeskommunen for mange år sidan hadde selt ein del nausttomter i dette området. Kjøparen av nausttomta hadde fått løyve til å setje opp eit lite naustbygg, men utan at han fekk kjøpe tomta. Då kommunen fekk heimelen til bnr 137 tok kjøpar kontakt med kommunen om saka. Det blir opplyst frå kommunen at dei etter å ha vurdert situasjonen bestemte, mellom anna ut frå rimelegheitsgrunnar, at kjøpar skulle få fråmålt tomta slik at han kunne byggje eit naust på storleik med dei andre i same rekkja. Ettersom kjøpar hadde disponert ein stor del av arealet rundt det eksisterande bygget i svært mange år, blei prisen sett til kr. 30 000,- eks. kostnader. Nausttomta er på 54 kvm. 4.6.5 B8 Kåreviksmarka, gnr 45 bnr 327 Bustadfeltet i Kåreviksmarka blei opparbeidd av Stord kommune og gjort klart for sal til utbyggjarar i 1996. I januar 2003 blei ledige bustadtomter, mellom anna i Kårevikmarka bustadfelt, annonsert for sal i Bladet Sunnhordland. Delfelt inngjekk ikkje i denne annonseringa. I notat til formannskapet datert 11.05.2004 går det fram at kommunen framleis har 24 einebustadtomter og areal for konsentrert utbygging for sal i Kårevikmarka. I formannskapssak 15/06 går følgjande fram av saksframlegget: Skilting og hogst i området hausten 2004 har gitt resultat. Interessa og salet har teke seg opp att. Det blir opplyst at Stord kommune i 2005 inngjekk samarbeidsavtale med ein utbyggjar om utbygging av eit delfelt i Kåreviksmarka (delfelt B6). Vidare blir det opplyst at: Då [den same utbyggjaren] óg tok kontakt og melde sin interesse for det tilgrensande delfeltet B8, vart det etter forhandlingar inngått kjøpekontrakt for delfelt B8. I dette høvet såg kommunen óg at det var praktiske fordelar med sams utbyggar av B6 og B8 mellom anna grunna ein vegproblematikk i dette konkrete området. Kommunen opplyser at ingen andre aktørar hadde meldt si interesse for området. Etter forhandlingar med den aktuelle aktøren, blei kjøpekontrakt for B8 inngått 04.06.2008. Eigedomen på 8300 kvm blei seld for kr 2.490.000,-. 4.7 Vedtak om sal av Sunnhordlandskaien, gnr 38 bnr 2 I samband med handsaming av budsjettrevisjon (19.6.2008, sak 30/08) vedtok kommunestyret følgjande: 1. Styret i Stord Hamnestell (Komite for næring, miljø og kultur) får i oppgåve å gå i drøftingar med Stord kommunale Eigedomsselskap AS om sal av eigedomen på Sunnhordlandskaien frå Hamnestellet til Eigedomsselskapet. ( ). I formannskapsmøte 10.12.2008, sak 82/08 går følgjande fram: Rådmannen har fullmakt til å gjennomføra tidlegare vedtak (sak 30/08) om overføring av Sunnhordlandskaien til SKE AS. Stord kommunale eigedomsselskap AS (SKE AS) er 100 % eigd av Stord kommune. Selskapet eig to bygg, teknisk-etat bygget i Leirvik og tidligare BKK Nett AS sitt bygg på Heiane. Desse bygga er leigd ut til kommunale føremål. Selskapet har følgjande vedtektsfesta føremål: 19

Selskapet har som føremål å eige, kjøpe og selje eigedom ved aksjekjøp og aksjesal eller på annan måte, samt bygge ut og drive næringseigedomar og infrastruktur av teknisk karakter. Selskapet kan også engasjere seg i liknande verksemd. I rådmannen sitt saksframlegg 27 til utvalsmøte i komité for næring miljø og kultur vedrørande sal av utleigebygg på Sunnhordlandskaien, blir det vist til eit tilbod frå SKE AS datert 20. 5.2009 28. Vidare blir det vist til at det går fram av tilbodet at SKE AS ved eventuelt kjøp av Sunnhordlandskaien, ville opprette eit 100 % eigd dotterselskap som skulle kjøpe eigedomen. Det går fram av tilbodet frå selskapet at: Denne eigedommen [Sunnhordlandskaien] blir i dag nytta som eit reint forretningsbygg leigd til private aktørar. I motsetning til SKE AS sine to andre bygg, som er rein kommunal utleige på langsikte leigekontraktar, vil dette utleigeobjektet utgjera ein viss risiko for tap av husleigeinntekter, tome lokale m.v., i forhold til dei to andre bygga SKE AS driv i dag. Ein ønskjer difor ikkje å blanda drifta av dette bygget med dei to andre. Vidare blir det vist til at gjennom ei slik organisering, vil det vere ( ) lettare med vidare sal i høve til dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Ein sel då selskapet aksjane og selskapet kan halda fram med nye eigarar. SKE AS gav ifølgje rådmannen sitt saksframlegg eit tilbod på kr. 20.000.000,- for Sunnhordlandskaien. Dette er kr. 7 mill under marknadsverdi, jf. takst datert 17.11.2008. Sakframlegget drøfter ikkje nærare forskjellen på 7 mill. kr. mellom tilbodet frå SKE AS og taksten. I tilbodet går det fram at SKE AS vil finansiere kjøpet gjennom låneopptak i bank på inntil 16 mill. kr. og ansvarleg lån på minimum 4 mill. kr. gjeve av seljar. I tilbodet frå SKE AS går det fram at dette er basert på ei vurdering av leigeinntekter, driftsutgifter, leigekontraktar mv. Saksframlegget gjev ikkje uttrykk for kva utleigegrad som er lagt til grunn for tilbodet på kr. 20 000 000,-, men det blir opplyst at det blei kalkulert med ein utleigegrad på 90 %. Ifølgje rådmannen sitt saksframlegg, går det fram at taksten har lagt til grunn framlagte leigeinntekter for berekning av dagens marknadsverdi. I rådmannen sitt saksframlegg inngår mellom anna følgjande som framlegg til innstilling: 1. Sunnhordlandskaien 1 vert selt til SKE AS for kr 20 000 000,-. ( ) 5 ( ) Det er ein føresetnad at selskapet ikkje vert vidareselt utan at spørsmålet er førelagt kommunestyret. I saksframlegget blir tilbodet frå SKE referert. I tillegg blir sammendrag/konklusjon, generell marknadsvurdering og konklusjon markedsverdi frå takst av 17.11.2008 referert. Rekneark med investeringsanalyse er vedlagt saksframlegget. Saksframstillinga gjev også ei vurdering og effekt av framtidige kontantstraumar både ved sal av eigedommen eller om Stord hamn sit som eigar av eigedommen vidare. Det går fram av saksframlegget at tilbodet frå SKE AS er basert på felles analyse gjort av selskapet og kommuneadministrasjonen. Det blir vidare formidla at eigedomsselskapet har som føresetnad for si verdivurdering og sitt tilbod at investeringa over tid skal vere lønsam for selskapet og gi ein positiv kontantstraum. Det blir peika på at ei slik verdivurdering ikkje er ei objektiv sanning og at mellom anna ulike vurderingar av risiko knytt til framtidig utleiegrad og leigeinntekter vil ha innverknad på 27 Saksframlegg, arkivref: 2008/2469 6684/2009 / 610, 20.05.2009. 28 I samband med forvaltningsrevisjonen har revisjonen fått oversendt eit tilbod frå SKE datert 18.05.2009. Av tilbodet revisjonen har fått førelagt går det fram at SKE AS tilbyr 21 mill. kr. for Sunnhordlandskaien. 20

verdivurderinga. Det blir vidare formidla at Stord kommune sit med risikoen så lenge bygget ikkje vert selt i marknaden. Av leigeavtalane revisjonen har fått oversendt, går det mellom anna fram at nokre leigeavtalar inneheld eit punkt om at husleiga kan justerast kvart år med 75 % av SSB sin konsumprisindeks. Vidare går det fram at nokre av leigeavtalane inneheld eit punkt om at leigetakar etter utløp av perioden avtalen gjeld for, har rett til å fornye kontrakten på same vilkår, utan at kommunen ifølgje avtalen har moglegheit til å seie opp leigeforholdet. Takstrapporten frå desember 2008 gjev ei oversikt over leigekontraktar med storleik på areal, leige per år, pris per kvm, opphørstidspunkt (månad og år) og indeksregulering av leiga i prosent. Det går fram at alle leigekontraktane utanom ein 29 har opphørstidspunkt i løpet av perioden november 2008 til november 2015. Indeksregulering av leiga er oppgitt å vere 100 % for alle leigekontraktane utanom ein 30. Det går ikkje fram av saksframlegget i kva grad taksten frå desember 2008 tek omsyn til vilkåra i leigeavtalane, som til dømes moglegheit til å seie opp leigeavtalane, moglegheit til å auke leiga, risiko knytt til framtidig utleige m.m. I intervju blir det peika på at ein må sjå vilkåra i nokre av leigeavtalane i lys av marknadssituasjonen på det tidspunktet dei blei inngått. Det blir gitt uttrykk for at vilkåra i leigeavtalane ikkje er spesielt ugunstige for kommunen, og at det ikkje er uvanleg med avtaler i næringslivet kor leigetakar kan seie opp avtalen, men ikkje utleigar. Det blir peika på at ei indeksregulering på 75 % heller ikkje er uvanleg i leigeavtalar. Vidare blir det i intervju gitt uttrykk for at vilkåra i avtalene ikkje har mykje å seie for verdien på Sunnhordlandskaien. Det går heller ikkje fram av saksframlegget om regelverk om offentleg støtte er vurdert. På spørsmål om drøfting av regelverk i samband med saka, skriv rådmann følgjande i e-post til revisjonen: Det går ikkje fram av saka, men ESA-regelverket var vurdert i saka om overdraging av Sunnhordlandskaien til SKE AS i fjor. Spørsmålet vart drøfta, men ein kom til at regelverket ikkje ville vera til hinder for å overdra eigedomen til eit heileigd kommunalt AS. Ein meinte dette meir var å rekna som ei omorganisering av den kommunale forvaltninga av bygget. Eit slikt sal ville ført til ei formell endring av eigarforholdet, men der kommunen som 100% eigar av selskapet - framleis ville vore den reelle eigaren av bygget. Saksframlegget drøftar moglege ressursmessige og økonomiske konsekvensar for SKE AS og for Stord Hamn ved eventuelt sal av Sunnhordlandskaien frå Stord kommune til SKE AS. Saksframlegget drøftar ikkje konsekvensar for Hamnestellet og Stord kommune ved sal til eventuelle andre aktørar. Rådmannen viser i samband med forvaltningsrevisjonen til at oppgåva som var gitt av komité for næring, miljø og kultur, eksplisitt gjekk ut på å gå i drøftingar med SKE AS om sal av eigedomen til dette selskapet. Spørsmålet om sal til andre aktørar kom først opp i samband med komiteen si handsaming av denne saka. Saksframlegget vektlegg at Stord hamn får redusert sin økonomiske risiko knytt til utleigebygget, ved sal til SKE AS. Saksframlegget drøftar i liten grad den økonomiske risikoen som Stord kommune framleis vil ha som 100 % eigar av SKE AS og gjennom å gje eit ansvarleg lån til kjøpar. På bakgrunn av rådmannen sitt saksframlegg gjorde Komité for næring, miljø og kultur følgjande vedtak i møte 03.06.2009, sak PS 32/09: 1. Komite for næring, miljø og kultur vedtek å selja utleigebygget på Sunnhordlandskaien 2. Komite for næring, miljø og kultur vedtek med å avslå tilbodet frå SKE AS. 29 Leigekontrakt med Disko AS. 30 Leigekontrakt med Disko AS. 21