UTBYGGINGSAVTALE for området Kalakerskogen nord, Geithus, Modum 1 Generelt Det er inngått utbyggingsavtale mellom utbygger og hjemmelshavere til eiendommer innenfor reguleringsplanen Kalakerskogen nord, Geithus og Modum kommune. Modum kommune er formell hjemmelshaver til en del av planområdet. Det er inngått egen kjøpekontrakt for arealene. 1.1 Parter: Hjemmelshaver Utbygger Gnr 45 bnr 168 Tormod Kalager Kalager Nord utbygging as Gnr 45 bnr 90 Modum kommune, org.nr. 970 491 589 Org.nr. 916 980 051 utbyggere innenfor reguleringsplanområdet, heretter kalt Utbygger, og Modum kommune, org. nr. 970 491 589, som plan- og bygningsmyndighet, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) kapittel 17. 1.2 Hjemmel for bruk av utbyggingsavtale I henhold til Modums kommuneplanbestemmelser 2-2 kan kommunen kreve utbyggingsavtale ihht. pbl. 17-1 før søknad om byggetillatelse kan fremmes. Bestemmelsen gir kommunen hjemmel til å pålegge utbygger å gjennomføre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Kommunens krav til utbygger skal stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag, jf. pbl. 17-3 tredje ledd. Hovedprinsippet er at utbygger skal bekoste all nødvendig teknisk og grønn infrastruktur innenfor planområdet. Reguleringsplanen Kalakerskogen nord ble vedtatt i kommunestyret den 16.6.2014 og stadfestet 17.3.2015. Det ble den 10.5.2016 varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale for området. Det er ikke innkommet merknader. 1.3 Formål Avtalen har til formål å regulere partenes rettigheter og forpliktelser overfor hverandre og Modum kommune ved utbygging av området og omliggende eiendommer. Avtalen gjelder utførelse og finansiering av teknisk og grønn infrastruktur pålagt i rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplanen, herunder veg, vann og avløp (VA), fellesområder, omlegging av skiløype mv. Side 1 av 7
1.4 Partsroller i utbyggingsprosjektet Parter i denne avtale er hjemmelshavere til utbyggingstomter innenfor reguleringsplanen og Modum kommune som offentlig plan- og bygningsmyndighet i henhold til plan- og bygningslovens (pbl) regelverk, jf 17. Representant for plan- og bygningsmyndigheten er rådmannskontoret ved Audun Mjøs. Modum kommune ved teknisk etat er fremtidig eier av tekniske anlegg som skal overdras til kommunen og stiller krav til utførelse. Spørsmål om og godkjenning av tekniske anlegg rettes til teknisk etat avdeling for kommunalteknikk ved Jan Erik Gravermoen og byggesaksavdelingen. Ved inngåelse av denne avtale er Modum kommune hjemmelshaver til deler av planområdet. Spørsmål til Modum kommune som grunneier rettes til rådmannskontoret ved Audun Mjøs. Utbygger har ansvaret for at utbyggingsområdet planlegges, prosjekteres og opparbeides i tråd med reguleringsplan for området og øvrige bestemmelser. Alle planer skal godkjennes av teknisk etat i kommunen før utførelse. Det utførte arbeid skal godkjennes av kommunen før overtakelse av vei og tekniske anlegg. Det skal etableres juridisk rettssubjekt som skal ivareta eier- og driftsansvaret for fellesarealer, herunder lekeplass og gangvei. 2 UTBYGGERS ANSVAR 2.1 Omfanget av utbyggingen Utbygger prosjekterer og bekoster de anlegg som bygges i henhold til avtalen. Arbeidet skal utføres av utbygger med entreprenør(er) som skal godkjennes av kommunen ved teknisk etat. Utbygger skal ta kontakt med Midt-Nett og kabelselskaper senest når planlegging/prosjektering starter. Utbygger har ansvaret for at alt anleggsarbeid utføres etter tegninger, profiler og beskrivelse framlagt av ansvarlig prosjekterende og skriftlig godkjent av kommunen. Før arbeidet påbegynnes skal det fremmes egen byggesak for de tekniske anleggene. Ingen anleggsstart i området kan igangsettes før planene for de tekniske anleggene er skriftlig godkjent av kommunen. 2.2 Plan for vei-, vann- og avløpsanlegg Utbygger er ansvarlig for at det foreligger godkjent plan for vei-, vann- og avløpsanlegg i området, samt avtale med berørte kabeletater. 2.2.1 Utbygging av vei Utbygger er ansvarlig for utarbeidelse av plan for vei. Planen skal ha følgende minstekrav: - Alle tegninger og beskrivelsen skal utarbeides i anerkjente dataprogram av kompetent person. Planleggingen utføres i henhold til Statens vegvesen sine håndbøker N100 og N200. - Plantegning i M = 1: 500 eller 1: 1000 der veiene med vist skråningsutslag er inntegnet. Tegningen skal oversendes kommunen både i papirformat og i SOSI-format. Side 2 av 7
- Lengdeprofil som viser terrenghøyde, eventuelt fjellprofil og høyde ferdig vei, helst med plan av veien på samme tegning. Veiene må planlegges slik at det blir mulig å lede veivannet til sluk. - Tverrprofiler som viser terrengnivået, topp veidekke og alle lagene i overbygningen samt veigrøfter og skjæring/fylling - Typiske snitt av veiene der alle forhold av betydning for veiutformingen er beskrevet både i tegning og tekst - Tilbudsbeskrivelse hvis det skal innhentes tilbud på arbeidene eller arbeidsbeskrivelse hvis det skal utføres med egne mannskaper. Der skal det framgå tydelig at veiplanen er utført i henhold til vegvesenets håndbøker N100 og N200, at anleggsarbeidene skal utføres som beskrevet i vegvesenets håndbok N200 og at det er entreprenørens ansvar å ha nødvendig kunnskap om håndbøkene og bruken av dem. - Kommunen skal skriftlig ha godkjent alle tegningene og beskrivelsen før arbeid igangsettes. Krav til arbeidsutførelsen er gitt i vegvesenets håndbok N100 og N 200 og Modum kommunes veinorm. Det er en forutsetning at alle lover og forskrifter som gjelder for slike arbeider blir fulgt. Det utførte arbeidet skal godkjennes av kommunen før overtakelse av tekniske anlegg. Veien fradeles og overdras vederlagsfritt til Modum kommune. Den skal asfalteres med ett lag før tomtene bebygges og ett lag før kommunal overtagelse når opparbeidelsen av eiendommene er fullført. Kommunen skal varsles før asfaltering av første lag påbegynnes for godkjenning av underlaget. 2.2.2 Utbygging av ledninger for vann og avløp Utbygger er ansvarlig for utarbeidelse av plan for vann og avløp (VA). Plan for vann og avløp skal ha følgende minstekrav: - Alle tegninger og beskrivelsen skal utarbeides i anerkjente dataprogram av kompetent person. Planleggingen utføres i henhold til kommunens VA-norm med tilhørende VA/Miljøblader. - Plantegning i M = 1: 500 eller 1: 1000 der hovedledninger for vann, spillvann og overvann med tilhørende kummer, sluk og avgreningsledninger er inntegnet. Tegningen skal oversendes kommunen både i papirformat og i SOSI-format. - Lengdeprofil som viser alle rørenes plassering og høyde i grøfta. Både eksisterende og ferdig heiset terreng skal være vist på tegningen. Minimumsfall som kan aksepteres er 0,8 cm/m. - Detaljtegninger av kummer, sluk og snitt grøft. - Tilbudsbeskrivelse hvis det skal innhentes tilbud på arbeidene eller arbeidsbeskrivelse hvis det skal utføres med egne mannskaper. Det kreves at utførende rørlegger i grøfta har ADK-bevis. Dette er et absolutt krav og skal tas med som uthevet punkt i beskrivelsen. Der skal det også framgå tydelig at arbeidene skal utføres i henhold til Modum kommunes VA-norm med tilhørende VA/Miljøblader og at det er entreprenørens ansvar å ha nødvendig kunnskap om normen og bruken av den. - I endekummer skal det være mulig å koble til senere boligområder Side 3 av 7
- Kommunen skal skriftlig ha godkjent alle tegningene og beskrivelsen før arbeid igangsettes. Kravene til arbeidsutførelsen er gitt i kommunens VA- norm, som er tilgjengelig på www.va-norm.no. Det er en forutsetning at alle lover og forskrifter som gjelder for slike arbeider blir fulgt. Utbygger har ansvaret for at det utarbeides og tinglyses de avtaler/ erklæringer som er nødvendige for å legge og ha liggende felles ledninger over annen manns grunn. Dette gjelder avtaler om tilgang til ledninger for vedlikehold og om kostnadsfordeling og ansvar. Kommunen overtar vederlagsfritt ledningsnett fra eksisterende kummer til ny endekum. Det utførte arbeidet skal godkjennes av kommunen før overtakelse av tekniske anlegg. Kommunen vil kreve inn tilknytnings- og årsavgifter for vann og avløp i samsvar med de til enhver tid gjeldende satser fra den enkelte tomtekjøper/husbygger. 2.2.3 Fellesområder Utbygger er ansvarlig for å opparbeide og tilrettelegge fellesarealer i henhold til reguleringsbestemmelsene samt organisere fremtidig drift og vedlikehold. Lekeplass og område for bevaring av naturmiljø samt gangvei GS Utbygger skal opparbeide lekeplass med sandkasse, lekestativ og benker i henhold til kommunens retningslinjer. Lekeplassen skal være felles for samtlige boliger innenfor planområdet. Område for bevaring av naturmiljø skal ikke bygges ut, men ved behov for sikring av dammen er utbygger ansvarlig. Gangveien opparbeides i henhold til kommunal standard. Areal til lekeplass, naturmiljø og gangvei GS skal fradeles og overskjøtes til en velforening med vedtekter som får hjemmel til eiendommen og ivaretar alle rettigheter og forpliktelser. Dette skal gjøres før kommunal overtakelse. Stikkvei Stikkvei til to tomter i sørøstre hjørne av reguleringsområdet skal driftes privat frem til en eventuell utbygging i området. Utbygger må utarbeide nødvendige erklæringer som avklarer driftsforhold for veien. Arealet kan likevel inngå i kommunalt eid veiareal. Grøntstruktur Utbygger skal opparbeide ny trasé for skiløype øst i området, benevnt G1 og G2. Trasé for skiløype skal erstatte dagens løype gjennom området. Den skal være 4 meter bred og være egnet for tråkkemaskin vinterstid. Tilkobling til dagens skiløypetrasé nord for planområdet avgjøres etter nærmere avtale. Skiløypa skal eies og driftes av Modum kommune etter opparbeidelse. Grunneier til gnr 45 gnr 4 skal eie og drifte traktorveien i området G3 og G4. Veien skal være åpen for allmennheten for rekreasjonsformål, ikke motorferdsel. 2.2.4 Etablering av velforening Utbygger skal etablere en velforening som skal eie og ta ansvar for ettersyn og vedlikehold for lekeplassen og område for bevaring av naturmiljø samt vedlikeholde gangvei GS. Side 4 av 7
Hjemmelshavere til alle hus innenfor reguleringsplanen skal være medlemmer av velforeningen. Ved første gangs salg av tomter skal det inntas bestemmelse i skjøte om «pliktig medlemskap i velforening», som tinglyses. Vedlikehold skal være fast sak på årsmøte, og det skal oppnevnes ansvarlig for ukentlig ettersyn samt årlig og halvårlig vedlikehold. Kommunen er ikke ansvarlig for aktivitet eller hendelser på området. Det skal fremlegges vedtekter for velforeningen før kommunal overtakelse av infrastruktur. Ansvaret for etableringen påhviler utbygger. Mer informasjon finnes bl.a. på www.velnett.no. 2.2.5 Fastmerker Utbygger er ansvarlige for og dekker utgiftene ved å etablere nye fastmerker i området under anleggsperioden i samsvar med omforent plan. Ødelegges eller fjernes fastmerkene, må utbygger dekke utgiftene ved reetablering. Alle veger og bygninger skal måles inn i henhold til vedtatt reguleringsplan. Utbygger skal gjennomføre beliggenhetskontroll før byggestart og fortløpende i anleggsperioden. Utbygger skal overlevere «som bygget»-tegninger på SOSI-format og PDF for offentlige anlegg til kommunen før overtakelse. 3 Overtagelse av kommunaltekniske anlegg 3.1 Anlegg som overtas Grunneierne fradeler og overdrar offentlig veggrunn og ledningsnett vederlagsfritt til kommunen. Dette gjelder alt som er regulert til kjøreveg, avløpsanlegg og telekommunikasjon. I tillegg skal den del av eiendommen som utgjør grunn til skiløypa overføres til kommunen. 3.2 Overtakelsesforretning Kommunen overtar driften av vei og ledningsnett når utførelsen er godkjent av kommunen i henhold til kapittel 2 i denne avtale. Før kommunen overtar ansvaret for anleggene, skal utbygger kalle inn til og avholde overtakelsesforretning. Krav til utbedringer som i den forbindelse måtte bli stilt av kommunen, må oppfylles av utbygger for egen regning før overtakelsen skjer fra kommunens side. 3.3 Krav - ledningsnett Før de kommunaltekniske anlegg overtas av kommunen skal alle krav vedrørende rengjøring/desinfisering, tetthetsprøving og TV-inspisering i henhold til kravspesifikasjonen for ledningsanleggene være ivaretatt. Utbygger skal før overtagelse måle inn ledninger med kummer og oversende oppdaterte tegninger med koordinathenvisninger til kommunen i samsvar med Modum kommunes norm for registrering og innmåling av VA-ledninger. Dette gjelder også for det private ledningsnettet som ikke skal overtas av kommunen. Før formell overtagelsesforretning for ledningsnettet kan avholdes, må utbygger dokumentere at erklæringer og avtaler beskrevet i punkt 2.2.3 er inngått og tinglyst. Side 5 av 7
3.4 Krav veier Veien asfalteres med ett lag før tomtene bebygges og med ett lag før kommunal overtagelse, når opparbeidelsen av tomtene er fullført. Kommunen skal varsles før asfalteringen av første lag påbegynnes for godkjenning av underlaget. 4 Utbyggers økonomiske ansvar. Utgifter til følgende tiltak i forbindelse med utbyggingen dekkes av utbygger: Utgifter til nødvendige planer og opparbeidelse av veier, ledningsnett, samt evt. reetablering av fastmerker. Erstatning i tilknytning til eventuelle anleggsskader Utgifter til Midt-Nett og kabeletater for framføring av strøm, telefon/bredbånd og evt. TV-kabel, samt skilt. Tilknytningsavgift belastes hver enkelt boenhet direkte Alt areal, VA-anlegg og veggrunn som skal overtas av kommunen, overdras vederlagsfritt til kommunen. Kostnader til oppmåling og overdragelse i denne forbindelse bæres av utbygger Utgifter til lekeplass mad sandkasse, lekestativ og benker Utgifter til grunnerverv og tinglysing av rettigheter på annenmanns eiendom samt annonsering knyttet til etablering av utbyggingsavtale 5 Sikkerhetsstillelse Reklamasjonstida er tre år regnet fra den formelle overtagelsen av hvert enkelt anlegg. I reklamasjonstida stiller utbygger en sikkerhet i form av selvskyldnerkausjon fra bank, forsikringsselskap, annen kredittinstitusjon eller transport av utførende entreprenørs sikkerhetsstillelse i henhold til NS 8405. Kostnaden ved sikkerhetsstillelsen dekkes av utbygger. Sikkerheten i reklamasjonstida skal utgjøre 3 % av dokumenterte anleggskostnader. Sikkerheten faller bort ved utløpet av reklamasjonsfristen, med mindre kommunen har gjort ansvar gjeldende mot utbygger som kan kreves dekket av sikkerheten. Garantien overdras Modum kommune ved overtagelsesforretning og anleggene anses ikke overtatt av kommunen før garantien foreligger. 6 Tvister Tvister vedr. forståelse eller praktisering av denne utbyggingsavtalen eller rettsforhold forøvrig, skal primært søkes løst ved forhandlinger mellom partene. I motsatt fall bringes tvisten inn for de ordinære domstoler. Verneting er den rettskrets hvor utbyggingen skjer. 7 Samarbeid Alle tekniske planer skal godkjennes av kommunen før igangsettelse. Det påhviler begge parter positivt å arbeide for en best mulig gjennomføring av prosjektet både i planleggings- og utbyggingsperioden. Utbygger forplikter seg til å holde kommunen og tilstøtende grunneiere orientert om prosjektet og framdrifta i dette. Side 6 av 7
Avtalen skal gjøres kjent for tomtekjøpere før kontraktsinngåelse. Denne utbyggingsavtale er utarbeidet i tre eksemplar, ett til hver av partene og ett til Modum kommune. Vikersund/Geithus 2016 Som utbyggere/ hjemmelshavere forplikter vi oss til denne utbyggingsavtale: Gnr. 45 bnr. 168 Gnr. 45 bnr. 90 Utbygger Tormod Kalager Modum kommune som grunneier Kalager Nord utbygging as Denne avtale er godkjent av formannskapet i Modum som plan- og bygningsmyndighet den., sak.. Modum kommune ihht. pbl. 17-1 Ståle Versland, ordfører Vedlegg: Reguleringsplan Reguleringskart Tabell for fordeling av kostnader Side 7 av 7