KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM

KLAGE OVER AVSLAG PÅ SØKNAD OM FRADELING AV EIENDOM Sakstittel: Gbnr 32/2 - Fradeling av tomt Tiltakshaver: Arild Haugland Befaring: Nei Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø Saksbehandler: Øistein Sandstå Jacobsen Arkivsaknr.: 2013/2822-7 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø tar ikke klage fra Arild Haugland v./ adv. Gunnar Sætre, mottatt 24.10.13 til følge, da en ikke kan se at klagen inneholder vesentlige nye momenter, som ikke har vært vurdert tidligere. Utvalget viser til administrasjonens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. Utvalget opprettholder vedtak av 30.09.13, DS 1298/13. Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. SAMMENDRAG Askøy kommune mottok den 18.01.13 søknad om fradeling av areal rundt eksisterende bolig på gnr. 32 bnr. 2. I vedtak av 30.09.13, DS 1289/13 ble det gitt avslag på søknad om fradeling. Administrasjonen har den 24.10.13 mottatt klage fra tiltakshaver v./ adv. Gunnar Sætre. En kan ikke se at det er grunnlag for å ta klagen til følge. Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Alternativt vedtak: Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg 8 Vedtakskart, vedlegges.

Saksopplysninger: Askøy kommune mottok den 18.01.13 søknad om fradeling av areal rundt eksisterende bolig på gnr. 32 bnr.2. Søknaden om fradeling er i strid med kommuneplanens arealdel LNF-område, og krever derfor dispensasjon i medhold av plan- og bygningslovens 19-2 for å kunne godkjennes som omsøkt. Videre forutsetter en tillatelse at det gis samtykke til omdisponering og samtykke til deling etter jordlova 9 og 12. Søknaden har vært oversendt Fylkesmannen i Hordaland og Hordaland Fylkeskommune for uttale. Fra Fylkesmannen sin uttale datert 06.02.13 hitsettes følgende: «Fradeling av huset på denne eiendommen vil føre til at landbrukseiendommen mister sitt eneste bosted. Gjenstående eiendom vil ha mindre ressurser, og omsøkt tiltaket kan begrense fremtidig landbruk og gjøre det vanskeligere å etablere ny drift på gardsbruket. Utskilt huset ville ligge midt på beiteareal på eiendommen, og slik plassering kan føre til driftsulemper og konflikter med naboer i fremtiden. Fylkesmannen mener derfor at omsøkt tiltaket er uheldig i et langsiktig perspektiv. Vi råder kommunen fra å gi dispensasjon til fradeling av omsøkt boligtomten på eiendommen.» I vedtak datert 30.09.13 ble det gitt avslag på søknaden om dispensasjon. Administrasjonen mottok den 24.10.13 klage fra tiltakshaver v./ adv. Gunnar Sætre. Klagen følger vedlagt som dok. nr. 7. Her gjengis følgende hovedpunkter: 1. «Klager gjør gjeldende at det er anvendt en for streng norm ved lovanvendelsen, at lovanvendelsen delvis er uriktig, og at det under enhver omstendighet ikke er foretatt en individuell og konkret vurdering verken av om vilkårene for å dispensere foreligger eller i forhold til forbudet i jordlova 9. Herunder er ikke engang angitt hvilken bestemmelse i lov eller bestemmelse gitt i medhold av lov dispensasjonsvurderingen knytter seg til. Både enkeltvis og samlet leder dette til at avslaget er ugyldig, jfr. forvaltningsloven 41. 2. Etter [jordlova 9] er virkeområdet og forbudet avgrenset til omdisponering av dyrka eller dyrkbar jord. Av vedlagte utskrift av gårdskartet hentet fra «Skog + landskap», vil fremgå at det alt vesentligste av det areal som er omfattet av søknaden er definert som «åpen grunnlendt fastmark». (bilag 1). Dette vil normalt være areal som ikke har karakter av dyrka jord og i tillegg areal som vanskelig kan karakteriseres som dyrkbar I denne saken er forholdet at våningshuset med uteareal er plassert på en kolle med innslag av fjell i dagen 3. I tillegg må det foretas en samlet vurdering. I denne sammenheng må ha vekt at en fradeling ikke vil ha drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Med unntak av ett bruk er landbruksdriften opphørt på samtlige eiendommer i området. Heller ikke individuelle forhold knyttet til omsøkte eiendom taler mot at søknaden innvilges. I den forbindelse må blant annet følgende ha vekt: - Landbruksdrift i egen regi opphørte 32/2 i 1997 og tilskuddsberettiget produksjon opphørte ca. 10 år tidligere. - På omsøkte eiendom består jordbruksarealet av 2,4 dekar fulldyrka jord, 8,2 dekar overflatedyrka jord og 9,2 dekar innmarksbeite, til sammen 19,8 dekar. Hele eiendommen utgjør 87,8 dekar. Eiendommen kan knapt karakteriseres som en landbrukseiendom og har over tid ikke annen funksjon enn nettopp å tjene som en «boplass». Som en følge av fraværet av landbruksressurser er eiendommen ved omsetning heller ikke konsesjonspliktig. - Driftsbygningen er gammel, utidsmessig, i dårlig stand og uten noen tekniske installasjoner. - Søknaden om deling er ledd i forestående generasjonsskifte. Tanken er at en av klagers 3 sønner skal overta boligen. Denne er i særdeles dårlig forfatning. Skal den rehabiliteres med sikte på å tjene som bolig for en familie, fordrer det

investeringer for flere millioner kroner. Det er verken hensiktsmessig eller ønskelig å pantsette hele bnr. 2 som ledd i finansiering av tiltaket. Hensynet til å unngå at resteiendommen blir pantsatt bør ha vekt ved vurderingen 4. Etter 1985-loven ble det lagt til grunn at forbudet mot deling bare gjelder der delingen ble foretatt med sikte på nye tiltak eller endret arealbruken i strid med planen. Såkalt «fradeling til uendret bruk» ble ikke ansett som omfattet av forbudet selv der den etablerte bruken var i strid med planen Klagers søknad gjelder fradeling til uendret bruk. Boligen har vært og benyttes til boligformål og skal benyttes til samme formål etter delingen. 5. Når de faktiske forhold vedrørende boligens tilknytning til landbruksvirksomhet er slik som beskrevet under pkt. 2.1 foran, kan det vanskelig hevdes at hensynene bak bestemmelsen i plan- og bygningslovens 11-6 eller LNF-området vesentlig tilsidesettes. Og er søknaden ikke i strid med jordlova 9 eventuelt etter arealjustering kan det i dette konkrete tilfellet heller ikke argumenteres med at en dispensasjon «helt klart» er i strid med LNF-formålet. En dispensasjon vil heller ikke være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene i lovens formålsbestemmelse. 6. Fordelene ved en dispensasjon er at det muliggjør en sårt tiltrengt restaurering, at bosettingshensynet ivaretas bedre enn ved at boligen forfaller, og at tiltakshaver slipper å benytte jordarealet som panteobjekt ved finansiering av en tiltrengt og kostnadskrevende restaurering. 7. I tillegg bidrar dispensasjon til at private og offentlige investeringer i teknisk infrastruktur blir mer effektivt utnyttet i fremtiden. Askøy kommune har bekostet fremføring ab offentlig vann- og avløpsnett i offentlig vei frem til avkjørselen til 32/2. Klager har deretter investert nærmere 1.300.000,- i opprustning av privat vei og tilknytning til det kommunale ledningsnettet. Dette for å betjene egen bolig på 32/117 og boligen på 32/2.» Vurdering: Det er søkt om fradeling av areal rundt eksisterende bolig på gnr. 32 bnr. 2. Søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel LNF-område, og tillatelse til fradeling forutsetter at det med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2 innvilges dispensasjon fra arealformålet. 19-2 lyder: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon.

Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Administrasjonen bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. Landbruk-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for området som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, for eksempel bebyggelse i tilknytning til landbruk eller bruk av området til friluftsliv. Det er i foreliggende sak søkt om å fradele bolig fra en eksisterende landbrukseiendom. Det er imidlertid kommunens vurdering at en fradeling «vesentlig» vil tilsidesette formålet bak LNFområdet, da det søkes om fradeling av eneste bolighus på eiendommen. En slik fradeling vil medføre en betydelig svekkelse av landbrukseiendommen og i realiteten gjøre den uegnet som landbrukseiendom fordi den mister sitt eneste våningshus. Det kan i denne vurderingen ikke legges vekt på tiltakshaver sin anførsel om at det ikke har vært drift på gården på mange år og at ingen i familien ønsker å overta gårdsdriften, da det avgjørende er hvorvidt en fradeling vil svekke muligheten for å drive landbrukseiendommen. Videre er det et moment av betydelig vekt at Fylkesmannen i Hordaland har uttalt seg negativt til søknaden om fradeling. Det vises her til 19-2 fjerde ledd, som legger til grunn at kommunen ikke bør dispensere fra planer når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Samlet sett er administrasjonen derfor av den oppfatning at en dispensasjon i foreliggende sak «vesentlig» vil tilsidesette de formål et LNF-område er ment å ivareta. En kan videre ikke se at fordelene ved å gi en dispensasjon vil være «klart større» enn ulempene. De rettslige vilkårene for dispensasjon vurderes som ikke oppfylt, jf. 19-2. Administrasjonen kan heller ikke se at det er grunnlag for å betegne foreliggende fradelingssøknaden som en søknad om «fradeling til uendret bruk». «Fradeling til uendret bruk» innebærer at en søknad om fradeling ikke omfattes av delingsforbudet selv om den faktiske og etablerte bruken av eiendommen er i strid med gjeldende plan. Forutsetningen for at denne unntaksregelen skal komme til anvendelse er imidlertid at fradelingen ikke rent faktisk innebærer en endring av bruken. I forliggende sak er det imidlertid tale om en fradeling som medfører en endring av boligens bruk fra våningshus til ordinær bolig. Dette innebærer at boligen ikke lenger er en del av landbrukseiendommen og at den fritt kan omsettes som ordinær bolig uten gårdsbruk. Således er det administrasjonen sin konklusjon at fradelingen ikke kan betegnes som «fradeling til uendret bruk». Omsøkte fradeling er videre i strid med omdisponeringsforbudet i jordlova 9 første ledd, hvor det heter: «Dyrka jord må ikkje brukast til føremål som ikkje tek sikte på jordbruksproduksjon. Dyrkbar jord må ikkje disponerast slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida.» Formålet med omdisponeringsforbudet er å verne produktive arealer og jordsmonnet. Det grunnleggende formålet med bestemmelsen er jordvern, dvs. å sikre matproduserende areal.

Kommunen kan likevel, jf. 9 annet ledd, i: «særlege høve gi dispensasjon dersom det etter ei samla vurdering av tilhøva finn at jordbruksinteressene bør vika. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til godkjende planar etter plan- og bygningslova, drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området, kulturlandskapet og det samfunnsgagnet ei omdisponering vil gi. Det skal òg takast omsyn til om arealet kan førast attende til jordbruksproduksjon.» Bestemmelsen legger opp til en konkret og individuell helhetsvurdering av alle relevante hensyn i saken. I lovens forarbeider er det understreket at begrepet særlege høve er valgt for å presisere at dyrka og dyrkbar jord skal ha et sterkt vern. I tettstedsnære områder bør bruken av arealene som hovedregel reguleres av plan- og bygningsloven. Det innebærer at dersom et område er regulert til landbruk, slik som i foreliggende sak, så er dette i seg selv et betydelig moment som taler mot at arealene skal nyttes til andre formål. Jordloven legger derfor opp til at endringer i arealformål, som etter plan- og bygningsloven, skjer gjennom ordinære planprosesser. Det er administrasjonens vurdering at det i saken ikke foreligger «særlige høve» som tilsier at jordbruksinteressene bør vike. Jordlova 12 slår videre fast at den som vil dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk må ha delingssamtykke etter jordlova 12 første ledd: «Eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk kan ikkje delast utan samtykke frå departementet.» Formålet med delingsforbudet er å legge til rette for en tjenlig bruksstruktur ved å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og framtidige eiere. Bestemmelsen må også ses i sammenheng med formålet med jordlova. I jordlova 1 annet ledd sies det: «Arealressursane bør disponerast på ein måte som gir ein tenleg, variert bruksstruktur ut frå samfunnsutviklinga i området og med hovudvekt på omsynet til busetjing, arbeid og driftsmessig gode løysingar.» Etter bestemmelsens annet ledd kan kommunen: «gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller deling er forsvarleg ut frå omsynet til den avkasting eigedomen kan gi. Ved avgjerd skal det mellom anna takast omsyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal òg takast omsyn til godkjende planer som ligg føre for arealbruken etter plan- og bygningslova og omsynet til kulturlandskapet.» Det er bare adgang til å gi samtykke dersom ett av lovens to vilkår er oppfylt. Deling det ikke er gitt samtykke til, kan ikke lovlig gjennomføres. En har ikke krav på delingssamtykke selv om ett av vilkårene er oppfylt, jf. ordet kan. Bestemmelsen innebærer en garanti for at landbrukseiendommer ikke mister eller får redusert sitt ressursgrunnlag på en uheldig måte. Jordlovens formålsbestemmelse innebærer imidlertid at også delingsbestemmelsen må praktiseres i lys av samfunnsutviklingen i området eiendommen ligger. Formålet med delingsforbudet er ikke ment å skulle hindre alle fradelinger. Forbudet er ikke til hinder for å tillate fradelinger som er forsvarlig ut fra for eksempel hensynet til arbeid, bosetting eller driftsmessig gode løsninger. Det er imidlertid administrasjonens vurdering at kommunen i foreliggende sak ikke har anledning til å gi delingssamtykke. Som begrunnelse vises det til at en fradeling i realiteten vil

medføre at landbrukseiendommen blir uegnet til landbruk. Administrasjonen kan ikke se at det foreligger samfunnsinteresser av stor vekt som vil kunne tale for en fradeling i foreliggende sak. Det er også et moment av betydning at Fylkesmannen i Hordaland er negativ til en fradeling i saken. Administrasjonen legger etter dette til grunn at vilkårene for delingssamtykke ikke er oppfylt, jf. jordlova 12. Klager har også anført at det påklagde vedtaket må ansees ugyldig etter forvaltningslovens 41, idet vedtaket ikke er tilstrekkelig begrunnet. Etter administrasjonens vurdering må det imidlertid legges til grunn at en eventuelt manglende begrunnelse avhjelpes i denne saksutredningen, og klageinstansen får dermed innsyn i kommunens vurdering, herunder om kravene til vedtaksbegrunnelse er oppfylt. Det påpekes også at klager i foreliggende sak ikke har fremsatt noe krav om ytterligere begrunnelse av vedtaket, jf. forvaltningsloven 24. Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø tar klage fra Arild Haugland v./ adv. Gunnar Sætre, mottatt 24.10.13, til følge i den utstrekning det følger av vedtaket her og gir tillatelse til fradeling som omsøkt. Utvalget innvilger dispensasjon fra kommuneplanens arealdel, LNF-område, for fradeling av areal rundt eksisterende bolig med bakgrunn i følgende begrunnelse: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet blir ikke vesentlig skadelidende fordi: ( ) Vilkår 2: Fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene fordi: ( ) Det gis samtykke til fradeling i medhold av jordlova 9 annet ledd, med bakgrunn i følgende begrunnelse: ( ) Øvrige vilkår: Før det kan avholdes oppmålingsforretning, må det fremlegges skriftlig avtale som gir ny utskilt parsell vegrett over gnr. 32 bnr. 2. Tillatelsen gjelder i 3 år Grensene skal legges som vist på vedtakskart merket Askøy kommune datert 06.12.13, vedlagt som dok.nr. 8. Vedtaket sendes partene med klagerett. Vedlegg: 1 Grunnkart M 1:1000 2 Ortofoto 2009 M 1:1000 3 Kommuneplan 2012 M 1:1000 4 Søknad om fradeling 5 Uttale fra Fylkesmannen i Hordaland 6 Avslag på søknad om fradeling

7 Klage på avslag 8 Vedtakskart Kleppestø, 6. desember 2013 Knut Natlandsmyr fagsjef Iris Bjørnseth seksjonsleder