- Datert 23/03/2015 Planbeskrivelse. Detaljregulering for Sørlia felt D4 - Levanger Eidsbotnvegen AS Org nr: under stiftelse Karl Moen Arkitekt Prosjektpartner Midt-Norge AS Finnemarka 11, 7603 Levanger Tlf: 94877070 prosjektpartenerkarl@gmail.com Org nr: 988384070 mva
Innhold 1. Bakgrunn... 4 1.1 Hensikten med planen... 4 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold... 4 1.3 Utbyggingsavtaler... 4 1.4 Krav om konsekvensutredning... 4 1.5 Planmateriale... 4 2. Planprosessen... 4 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram... 4 3. Planstatus og rammebetingelser... 5 3.1 Overordnede planer... 5 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold... 5 4.1 Beliggenhet... 5 4.2 Landskap... 6 4.3 Trafikkforhold... 6 4.4 Barns interesser... 6 4.5 Teknisk infrastruktur... 6 4.6 Kulturminner... 6 4.7 Bygging i 100-metersbeltet... 6 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger... 6 5.1 Grunnforhold... 7 5.2 Støyforhold... 7 5.3 Brann... 8 5.4 Radon og Forurensing... 8 6. Beskrivelse av planforslaget... 9 6.1 Planlagt arealbruk... 9 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming... 9 6.3 Grad av utnytting... 9 6.4 Parkering... 9 6.5 Adkomst... 10 6.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming... 10 6.7 Uteoppholdsareal... 10 6.8 Krav om utomhusplan... 10 7. Innkomne forhåndsuttalelser... 10 7.1 Forhåndsuttalelse fra NVE... 10 7.2 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune... 10 2
7.3 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag... 11 7.4 Forhåndsuttalelse fra NTE... 11 7.5 Forhåndsuttalelse fra Inherred Renovasjon... 11 3
1. Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Detaljreguleringen er utarbeidet med det formål å tilrettelegge for utbygging av et leilighetsbygg med inntil 6 leiligheter med tilhørende parkering og boder. 1.2 Forslagstiller, plankonsulent, eierforhold Arkitekt Karl Moen i Prosjektpartner Midt-Norge AS har utarbeidet planforslaget på oppdrag fra grunneieren av bnr 13, gnr 7, Eidsbotnvegen AS. 1.3 Utbyggingsavtaler Det er ikke nødvendig med utbyggingsavtaler i denne saken. 1.4 Krav om konsekvensutredning Området er tidligere regulert til utbygging, og detaljregulering ansees ikke å komme i konflikt med kriteriene i KU-forskriftens 4. 1.5 Planmateriale Planforslaget omfatter følgende materiale: Plankart i målestokk 1:1000. Planbeskrivelse Planbestemmelser Sosi-fil Situasjonskart 1:500 Kopi av annonse 3D Illustrasjoner 2. Planprosessen 2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart, evt. planprogram Tiltakshaver og arkitekten var på oppstartsmøte med kommunen 17/02 2015. Varsel om planoppstart ble kunngjort den 28.02.2015 og berørte parter ble tilskrevet med brev av 28.02.2015. Kunngjøring om igangsatt regulering ble lagt ut på kommunens hjemmeside den 28.02.2015. Høringsfristen var 21.03.13. 4
3. Planstatus og rammebetingelser 3.1 Overordnede planer Planområdet ligger innenfor gnr 13 bnr 7 og omfattes av reguleringsplan Sørlia felt D, vedtatt 16.02.2000. I denne planen er området avsatt som bolig-formål Felt D4, med mulighet for oppføring av ny bebyggelse på samme vilkår som for felt D1 D3 på grunnlag av bebyggelsesplan. Felt D1 - D3 tillates oppført boliger i 3 etasjer med gesimshøyde på 6m og månehøyde på 9m 4. Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold 4.1 Beliggenhet Planområdet utgjør omtrent 1,2 daa, og ligger ca. 2,5 km fra Levanger sentrum langs Eidsbotnvegen. Det er rekkehus bebyggelse på begge sider av området. Adkomst er planlagt fra kv.1900 (Eidsbotnvegen) gjennom parkeringsareal til Solvangen Borettslag. Regulert adkomst vist på reguleringsplan Sørlia felt D. Planens avgrensning er vist i kart. Planområdet omkranses av bratt skrått grønt areal mot nord, rekkehus bebyggelse til øst og vest, og en enebolig mot sør. Over veien mot sør er det naturområde og sjø. 5
4.2 Landskap Området er svakt skrått ned mot sør med bratt skrått terreng opp til nord utenfor området. Området har derfor veldig gode solforhold og blir også delvis beskyttet mot vær. 4.3 Trafikkforhold Adkomst til området blir fra kv.1900 (Eidsbotnvegen). Dette er hovedveien til Levanger sentrum. Myke trafikanter har i området ingen gang eller sykkelveg. Mesteparten av veien har en fartsgrense på 30 km/t og er derfor godt evnet til bruk av myke trafikanter. Kommunen har også fremtidig planer om en natursti rundt Eidsbotn som vil være til fordel for myke trafikanter. Området har god tilgang på offentlige transportmidler, buss og tog som går både sørover og nordover fra Levanger. 4.4 Barns interesser Innenfor planområdet er det regulert inn et stort fellesareal. Det er også flere grøntområder som er godt egnet for rekreasjon og lek i nærheten. Dette gir planområdet gode muligheter for aktiviteter, lek og rekreasjon for unge og gamle. Det er også kort avstand til Vårtun barnehage, ca.1,3km og Staup kommune barnehage, ca. 2,5km. Avstand til Nesheim skole er ca. 1,1km. Det ligger også et sti opp fra nordsiden av planområdet som fører til at gående avstanden blir ca. 500m. 4.5 Teknisk infrastruktur Området blir tilknyttet offentlig ledningsnett for vann og avløp i området. 4.6 Kulturminner Riksantikvarens database for kulturminner har ingen registeringer av automatisk fredede kulturminner innenfor eller i nærheten av planområdet. 4.7 Bygging i 100-metersbeltet Området er tidligere regulert som boligområde og byggeforbudet i 100-metersbeltet gjelder ikke. Likevel blir det en naturlig innfylling mellom eksisterende bebyggelse og området som ligger bak en eksisterende enebolig sett fra sjøen. 5. Risiko- og sårbarhetsvurderinger Risiko- og sårbarhetsvurderingene er gjennomført med utgangspunkt i Direktoratet for sivil beredskaps retningslinjer for gjennomføring av slike analyser. Utgangspunktet for analysen har vært å synliggjøre og forebygge mulige uønskede hendelser. Uønskede hendelser kan 6
være fare for mennesker, miljø og økonomiske verdier og trusler mot samfunnsviktige funksjoner. Innenfor planområdet skal det bygges boliger med tilhørende anlegg. Vi har vurdert de farer som kan være reelle for planområdet og planforslagets arealbruk. 5.1 Grunnforhold Ifølge NVE Atlas står området ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelle ras høyere oppe i terrenget. Det er ingen kvikkleir områder registrert i nærheten av planområdet. Løsmassekart fra NGU vises tynn og tykk hav-/strandavsetning over hele planområdet. Det er beskrevet som hav-, fjord- og strandavsetning. NGU utskrift løsmassekart. 5.2 Støyforhold I forhold til ny boligbygging innenfor dette planområdet er det vegtrafikkstøy fra KV1900, 7
som det er aktuelt å ta nødvendige hensyn til. Retningslinje for behandling av støy i arealplansaker (T-1442) skal legges til grunn ved behandling av arealplansaker i kommunen. T-1442 definerer gul og rød sone for utendørs støy avhengig av støybelastningen. Rød sone er det området nærmest støykilden som ikke er egnet til støyfølsomme bruksformål, og hvor etablering av ny støyfølsom bebyggelse skal unngås. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 65 L den og 85L 5A. Gul sone er en vurderingssone hvor støyfølsom bebyggelse kan oppføres dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Nedre grense i forhold til vegtrafikkstøy er 55 L den og 70L 5A. For vegtrafikkstøy er normalt ikke maksimalverdiene (L 5A ) relevant. Med bruk av sjablong metode, vegdata fra vegvesenet og terrenget mellom veg og planområdet fremgår det at reguleringsområdet ligger langt utenfor støy soner. Vegdata: Fartsgrense = 50km/t og det ligger ingen data for ÅDT Korteste avstand mellom reguleringsområde og veg er ca. 26m I nærheten ligger Alstadhaugvegen, hovedvegen fra Nesset til Gråmyra med ÅDT på 1700. Sammenlignet har Eidsbotnvegen mye mindre trafikk. Med en ÅDT på 1000 og 50km/t er hele området utenfor støy soner. I tillegg ligger vegen ned i utsprengt terreng ca. 6m lavere en reguleringsområdet og området er dermed helt beskyttet mot støy fra vegen. 5.3 Brann Det forutsettes at nødvendige brannkrav imøtekommes ved søknad om byggetillatelse. Området anses som lite utsatt for skog- gress eller andre naturbaserte brannfarer. 5.4 Radon og Forurensing Det er ikke foretatt radonundersøkelser. Dette må måles i forbindelse med prosjektering av bygninger, eller at bygninger uansett oppføres med tiltak for å fjerne radon. Forurensning i grunnen og i bygninger skal tilfredsstille krav i gjeldende plan- og bygningslov med tilhørende forskrift. Grenseverdier for luftkvalitet skal tilfredsstille forurensningsforskriften. 8
6. Beskrivelse av planforslaget 6.1 Planlagt arealbruk Området er regulert til: Bebyggelse og anlegg: Boligbebyggelse- konsentrert småhusbebyggelse (B) Energianlegg (T) Avfall, miljøtorg (f_m) Uteopphold, felles (f_u) Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Parkeringsplass, felles (f_p) Hensynssoner: Faresone Høyspentanlegg 6.2 Bebyggelsens plassering og utforming Planforslaget er en detaljregulering som viser de planlagte bygningenes plassering på tomten. Innenfor området planlegges det utbygd 1 leilighetsbygg i 2 etasjer med tilhørende boder. Leilighetsbygning er plassert med stue og balkong fasade mot sør for å få best mulig solforhold på denne siden og svalganger mot nord. Boligområde skal ligge på ca. samme høyde som nærliggende terrassehusene til øst og ca. 1 m høyere i terrenget en parkerings areal f_p til sør. Utsikten og solforhold for 1. etasje blir da ikke hindret av biler. Bygningene er planlagt bygget med pulttak. 6.3 Grad av utnytting Planforslaget legger opp til en høy utnytting. Det planlegges utbygd 6 leiligheter innenfor området. Med et totalt areal for planområdet på ca. 1,2 daa gir dette en boligtetthet på 5 boenheter pr. daa. Totalt planlagt bebyggelse ca. 350m 2. Dette gir en utnyttelsesgrad på ca. 29 % BYA i planområdet uten parkering. I planforslaget er tillatt utnyttelsesgrad knyttet til hvert enkelt formålsområde. For boligområdene (B) foreslås det en maksimal utnyttelsesgrad på %-BYA = 80 %. Arealet for uteopphold, felles (f_u) er ca. 0,4 daa (68m 2 per enhet). Det er i tillegg planlagt felles areal i ubebygget arealer av boligområdet. 6.4 Parkering For leilighetsbyggene er det regulert felles parkeringsplasser på bakkenivå ihht. krav. 9
6.5 Adkomst For leilighetsbyggene er det regulert felles adkomst. Adkomst er planlagt fra kv.1900 (Eidsbotnvegen) gjennom parkeringsareal til Solvangen Borettslag. Adkomst er vist på eksisterende reguleringsplan Sørlia felt D. 6.6 Tilgjengelig boenheter / universell utforming Under utformingen av felles uteareal for boligene skal det tas hensyn til at de skal kunne brukes av alle mennesker, på en likestilt måte og uten spesielle tilpasninger eller hjelpemidler. Minst 50% av boenhetene skal tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenheter. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 6.7 Uteoppholdsareal Leilighetsbygget planlegges bygget med private terrasser. Arealene rundt byggene vil være felles uteoppholdsareal for alle beboerne. 6.8 Krav om utomhusplan Ved bygge-/rammesøknad skal det vedlegges utomhusplan i målestokk minimum 1:500 som viser bebyggelse, adkomst, parkering, gangforbindelser, uteopphold/lek med aktuelt utstyr og beplantning/vegetasjon. 7. Innkommende forhåndsuttalelser Det har i planleggingsfasen kommet 5 forhåndsuttalelser. 7.1 Forhåndsuttalelse fra NVE NVE anbefaler en geoteknisk vurdering med hensyn til områdestabilitet og lokalstabilitet. Vises her til planbeskrivelse og bestemmelser punkt 2.5 som setter krav til geoteknisk vurdering. Geoteknisk vurdering er igangsatt av Multiconsult. 7.2 Forhåndsuttalelse fra Nord-Trøndelag fylkeskommune Plassering og dimensjonering av ny bebyggelse må legge vekt på å harmonere med omgivelsene. Planprosessen må legges til rette slik at den sikrer mulighet for medvirkning fra ulike brukergrupper, herunder barn og unge og at det sikres tilstrekkelig areal for leik og opphold ute. Prinsippene for universell utforming legges til grunn, og anbefaler at en viss andel av boligene sikres som tilgjengelig boenhet gjennom krav i regulerings- bestemmelsene. 10
Viser her til planbeskrivelsen, Kart, og bestemmelsene. Planen er ikke i konflikt med automatisk fredet kulturminner. 7.3 Forhåndsuttalelse fra Fylkesmannen i Nord Trøndelag Landbruksavdeling har ingen merknad. Miljøvernavdelingen påpeker at planlegging skal bidra til å styrke sykkel og gange som transportform og vil at det settes av tilstrekkelig areal til sykkelparkering og at det tas hensyn til støy, barnas interesser og tilgjengelighet for alle. Viser her til planbeskrivelse, bestemmelser og situasjonskart. Kommunalavdelingen minner om ROS analyse. 7.4 Forhåndsuttalelse fra NTE Har gitt innspill om at eksisterende trafo må flyttes. Etter dialog med NTE er det planlagt ny plassering av trafo i planarealet. Vise her til plankart. 7.5 Forhåndsuttalelse fra Innherred Renovasjon Etter dialog med IR har de foreslått felles avfall håndtering med Solvangen borrettslag eller egne dunksett til leilighetene. 11