RAPPORTANSVARLIG: INGHRYGH BEKKELAGSVEIEN 7 E, 1177 OSLO Tlf: 950490 E-post: inghrygh@broadparkno VERDI- OG LÅNETAKST over adkomstdokumentene til aksjeleilighet i Sandakerveien 11 AS Sandakerveien 11 B 0473 OSLO Matrikkelnr Gnr 5 Bnr 8 Andel-/aksjenr 33 Leilnr 106 Kommune Oslo Eier(e) Mats Omland Dato for befaring 1908011 Bruksareal totalt: 19 m Bruksareal primærdel: 19 m Andel fellesgjeld: kr 9 141 Andel fellesformue: kr 4 336 Normal markedsverdi: kr 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 600 000
Eiendomsbetegnelse mm VERDI- OG LÅNETAKST Adresse Gnr Bnr Fnr Sandakerveien 11 B 5 8 Postnr Poststed Kommune Område/bydel 0473 OSLO Oslo Torshov / Grunerløkka Rekvirent Type bygg Byggeår Mats Omland Blokk 1936 Tilstede/opplysninger gitt av Besiktigelsesdato Mats Omland, takstmann Haakon Rygh 1908011 Forsikringsselskap Polisenummer Type forsikring If skadeforsikring 811995 Fullverdi Eier(e)/Adkomstdokumenter mm Eier(e) til adkomstdok Selskapets- / borettslagets navn Type leilighet Mats Omland Sandakerveien 11 AS Aksjeleilighet Leilighetsnummer Andel-/aksjenr Opprinnelig innskudd 106 33 Ikke opplyst Forretningsfører Antall enheter i Nordkanten Eiendomsforvaltning as ved Eli Stræte telefon 09 85 selskapet/borettslaget 09 Ikke opplyst eller innhentet av takstmannen Pålydende aksje-/ Månedlig andel av fellesutgifter Likningsverdi andelsbrev 1775 Fåes på likningskontoret 100 Inkludert i andel av fellesutgifter Inkl trappevask, fyring, varmtvann, strøm Grunnet bla økte strøm - og fyringskostnader og planer fremover må fellesutgiftene påregnes økt Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side 1 av 6 INGHRYGH
Premisser - Generelle opplysninger - Sammendrag Verditaksten er utført etter Nito Takst`s etiske regler, instrukser og retningslinjer samt de norske standardene NS 3451 og NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger versjon 008 Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport som beskriver byggverkets tekniske tilstand Taksten er basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket og som regel supplert med arealmålinger eller tegninger hvor det finnes Fuktmåling med fysisk inngripen i bygningskonstruksjonen fra tilstøtende rom til våtrom ( bad) er ikke utført Det er visuelt søkt etter synlige fuktmerker som sprekker i fliser, morkne fuger, misfarginger, lukt etc på bad Besiktigelsen er utført med de begrensninger som følger av at leiligheten var møblert Takstmannen har ikke flyttet på noe møbler,løsøre eller lignende Det gjøres oppmerksom på at når taksten sendes som e-post er den elektronisk signert Hvis man er i tvil om at dokumentet er juridisk bindende ta kontakt med takstmannen for bekreftelse Leiligheten var bebodd og eier var tilstede og ga opplysninger I begrepet " andel av tomt og fellesarealer " ligger også markedsvurdering med tanke på attraktivitet, beliggenhet etc I forbindelse med takseringen er det ikke foretatt kontrolllmålinger med hensyn til toleransekrav angitt i NS 340 For de forskjellige bygningsdelers vedlikeholdsbehov og antatte levetid se Byggforskseriens blad 70030 Boligen er bygget iht tidligere byggeforskrifter og boligens standard avviker derfor fra dagens krav til rom, innemiljø, varme - og lydisolering, brannkrav, energiøkonomisering etc Det ble avholdt ekstraordinær generalforsmaling i Sandakerveien 11 as august 011 Samtlige punkter ble vedtatt utenom bygging av felles takterrasse det som ble vedtatt er følgende: - oljefyren skal byttes, - fellesområdene skal gjennomgå en oppusing, - søppeltømming og kildesortering utredning, - salg av fellesområder, - gjennomgang av vinduer i blokka Videre er det en mulighet for innleggelse av dusjbad i leiligheten Dette forhold er ikke vurdert nærmere og må godkjennes av Plan - og bygningsetaten, styret i Sandakerveien 11 as Før ett eventuelt salg og godkjenning av aksjonær må det fremlegges dokumentasjon fra elektrikerfirma på at det elektriske anlegget i leiligheten er i forskriftsmessig stand det vises til skriv fra Nordkanten Eiendomsforvaltning Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal (m ) Type tomt Festetidens Årlig festeavgift 865 Festet Eiet utløpsår Beskrivelse 1 -roms aksjeleilighet beliggende i 1 etasje med felles dusj og toalett i Sandakerveien 11 B på Øvre Grunerløkka / Torshov Det er inngang fra Marcus Thranes gate Hybelleiligheten vender mot syd Det er felles gårdsrom med utgang fra trappeoppgang Det er 3 trappeoppganger i gården Sentralt beliggende hybelleilighet med potensiale ved innleggelse av dusjbad og genrell oppussing Andre leiligheter i gården har lagt inn bad Offentlige kommunikasjoner med buss- og trikkeforbindelse blai Vogts gate på Torshov Variert service - og forretningstilbud på Torshov og på Grunerløkka Ingen parkeringsplass medfølger leiligheten Parkering i omkringliggende gater Skoler i alle trinn, SFO samt barnehager i bydelen Terrengforhold Relativt flat tomt Bakgård / gårdsrom med utgang fra trapperom via korridor Det er en gjennomgang i blokka til gårdsrom Det er flere planer i selskapet og på nylig avholdt generalforsamling ble det fattet flere vedtak Det vises til punkt " Premisser " i verditaksten Offentlig vei, vann og kloakk Reguleringsmessige forhold Reguleringsbestemmelser er ikke innhentet Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side av 6 INGHRYGH
Bygningsmessig beskrivelse VERDI- OG LÅNETAKST Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentert på bæredyktig grunn Grunnmur i betong og støpt kjellergulv Det er felles dusj i kjeller Det er en kjellerbod, felles sykkelbod og felles søppelrom mm i kjelleren av blokka Deler av kjelleren er besiktiget av takstmannen Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Blokk oppført i 5 etasjer med kjeller og flatt tak Blokka er oppført i 1936 iflg EDR etter andre byggeforskrifter og leilighetns standard avviker derfor fra dagens krav til rom, innemiljø, varme - og lydisollering, brannkrav, energiøkonomisering etc Utvendige fasader er pusset og malt Fasader ble pusset opp i 000 Etasjeskilere i betong Det er 3 trappeoppganger til blokka med korridorer i hver etasje Det er inngang til hybelleiligheten fra korridoren Det er planlagt oppussing av korridorer mm i regi av selskapet Det er utgang til 4 stykk felles balkonger som vender mot bakgård Dører og vinduer Opprinnelige entredør inn til leiligheten Ikke brann - og lydklassifisert Isolerglassvinduer fra 1983 Vinduer trenger vedlikehold Det er vedtatt en gjennomgang av vinduene i selskapet for en utskifting av noen av dem Takkonstruksjon m/tekking Antatt flatt tak tekket med papp eller tilsvarende Utvendig tak er ikke besiktiget Piper og ildsteder Ingen ildsteder Oppvarming Sentralfyring med radiator Det er vedtatt utskifting av oljefyren i selskapet Radiatorer og røropplegg er ikke vurdert Bad og vaskerom Det er ikke innlagt bad i leiligheten Det er en mulighet for innleggelse av bad i leiligheten, ref eier Andre leiligheter har lagt inn bad Dette er ikke nærmere vurdert Det er felles toalett med en nabo i samme plan i 1 etasje Det er tre låsbare og adskilte toaletter Det er felles dusjrom som deles med en nabo i kjeller Dte er båser med fliser på gulv og dusj på gulv Kjøkken Opprinnelig enkel kjøkkeninnredning med benkebeslag og blandebatteri Det er nylig foretatt innvendig rørfornying av avløpsrørene i blokka med den hensikt at man skal kunne legge inn bad De nye rørene ble besiktiget på kjøkken bak skapdør Kjøkkeninnredning preget av elde og slitasje og bør skiftes ut Innvendige overflater Vegger: Nymalte overflater i leiligheten i 011, vegger og himlinger er malt leiligheten Malt tapet, malt mur Himling; Malt pusshimling Gulv: Tregulv ( ubehandlet) Svikt i gulv Opprinnelige garderobeskap i entreen Elektrisk anlegg Oppgradert sikringskap med automatsikringer x 5 amp og x 13 amp fordelingskurser Jordfeilbryter Datert 003 av Elektro Sivert Det elektriske anlegget i leiligheten er ikke vurdert, det anbefales kontakt med elektro montør Dørcalling Annet - Gjenstående arbeider Det vises til referat fra Generalforsamling hvor flere planer ble vedtatt Det vises til punkt i taksten" Premisser" samt brev fra forretningsfører Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side 3 av 6 INGHRYGH
Generell tilstand Leiligheten og blokka trenger generell modernisering og oppussing Det er vedtatt flere planer på Ekstraordinær Generalforsamling august bla pusse opp korridorerene, skifte av oljefyr, finne en løsning på søppelproblemet mm Avløpsledninger er rehabiliterte i regi av selskapet Leiligheten har potensiale bla ved innleggelse av dusjbad Arealer mm AREALBEREGNING Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger" Retningslinjene har NS 3940:007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter Ved motstrid mellom NS 3940:007 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på wwwnitotakstno og wwwntfno De viktigste presiseringene er: Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til annen bruksenhet og/eller fellesareal Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger Måleverdige AREALER Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal Hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal Rom skal ha atkomst og gangbart gulv Rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige MARKEDSFØRING Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i kategoriene P-ROM og S-ROM Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler Bygg A: 1 etasje - arealer Etasje Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM 1 etasje 3 19 19 0 Sum bygning 3 19 19 0 Bygg A: 1 etasje - romfordeling Etasje Primære rom (P-ROM) Sekundære rom (S-ROM) 1 etasje Entre, stue / soverom med kjøkkenkrok Felles toalett i samme plan + felles dusj i kjeller 1 kjellerbod Felles vaskeri + felles rom Sum alle bygg Bruttoareal (BTA) m Bruksareal (BRA) m Totalt P-ROM S-ROM Sum alle bygninger 3 19 19 0 Kommentarer til arealberegningen BRA P -rom er oppmålt på stedet Skap i entreen er medtatt i P-rom S - rom er delvis besiktiget bla fellesrommene ( søppelrom, fellesvaskeri, sykkelrom) BTA er skjønnsmessig beregnet Kommentarer til planløsningen 1 -roms hybelleilighet med potensiale Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side 4 av 6 INGHRYGH
Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader kr 480 000 -Verdireduksjon 40 % kr 19 000 Beregnede byggekostnader etter fradrag = kr 88 000 + Andel av tomt og fellesareal kr 440 000 Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi = 78 000 - Andel fellesgjeld kr 9 141 Mellomsum = kr 699 000 + Andel formue kr 4 336 Adkomstdokumentets beregnede verdi = kr 703 000 Markedsanalyse 1 -roms aksjeleilighet / hybeleilighet beliggende i 1 etasje med felles toalett i samme plan som deles med en nabo og felles dusj i kjeller som deles med en nabo beliggende i Sandakerveien 11 B på Øvre Grunerløkka / Torshov Felleskostnader kr 1775,-inkl trappevask, fyring, varmtvann, strøm Forrentingsfører: Nordkanten Eiendomsforvaltning AS ved Eli Stræte telefon: 09 85 09 Det er ikke forkjøpsrett i Sandakerveien 11 AS men ny aksjonær må godkjennes Bla skal det fremlegges dokumentasjon fra elektrikerfirma på at det elektriske anlegget i leiligheten er i forskriftmesig stand før godkjennelse av ny aksjonær Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Underskrifter Dagens normale salgsverdi: kr 700 000 Anbefalt låneverdi: kr 600 000 Sted/Dato Takstingeniør Oslo 3 august 011 Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side 5 av 6 INGHRYGH
Dokumentkontroll Fremlagt: Opplysninger innhentet fra tidligere salgsprospekt med takstdokument Opplysninger gitt av eier bla referat av ekstraordinær Generelforsamling avholdt august 011 Opplysninger gitt av av forretningsfører i brev datert 17811 Opplysninger om reguleringskart, situasjonsplan, ekspedisjonsdokumenter mm forevist av eier Opplysninger innhentet fra FINNno og fra Eiendomsverdi versjon 30 registrert salg på nett Energiattest er ikke utarbeidet behøver ikke utarbeides for leiligheter mindre enn 50 m² BRA iflg NVE Vedlagt: - Gnr: 5 Bnr: 8 Lnr: 106 Anr: 33 1908011 Side 6 av 6 INGHRYGH