Saksframlegg SCHØNNINGSDAL/MØLLEBAKKEN 62 FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN SLUTTBEHANDLING Arkivsaksnr.: 04/30154 Saksbehandler: Kjell Ivar Kjølhamar Forslag til innstilling: Bystyret avviser reguleringsplan for Schønningsdal/Møllebakken 62, gnr./bnr. 423/355 og 423/140, som vist på kart i målestokk 1:1000, merket siv.ark. Rolf Johansson senest datert 06.10.1999 med bestemmelser senest datert 06.10.1999. Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven 27-2 nr. 1. Saksutredning: Bakgrunn Planforslaget ble innsendt 19.11.1997 av sivilarkitekt Rolf Johansson som forslagsstiller, på vegne av grunneiere Kåre Moen. Plankartet utgjør saksvedlegg 1 i saksfremstillingen, og forslag til reguleringsbestemmelser saksvedlegg 2. Planområdet omfatter følgende eiendommer: - Gnr./bnr. 423/355 og 423/140. Hensikten med planen er å tilrettelegge for boligformål og å etablere en garasje samt atkomst til allerede eksisterende enebolig. Rådmannen beklager at reguleringsforslaget ved en inkurie har blitt liggende ubehandlet etter høringsprosessen. Planprosess Reguleringsarbeidet er lovlig kunngjort og varslet i Adresseavisen 28.04.1998. Førstegangs behandling Det innsendte planforslaget ble i delegasjonsvedtak DF 2453/99 datert 17.11.1999 vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Det vises til orienteringsvedlegg 1 (utrykt). Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 1
Høringsuttalelser og merknader Sør-Trøndelag Fylkeskommune, datert 17.11.1999: Planforslaget ligger innenfor markagrensen ved en av innfallsportene til Bymarka. Fylkeskommunen mener det er viktig å ivareta overgangsområdene mellom marka og bebyggelsen i området. Dette prosjektet vurderes å tette til overgangssonen, og legge beslag på viktige grøntområder i byen. I henhold til kulturminneregisteret er det ikke registrert automatisk fredede eller andre verneverdige kulturminnerminner innenfor planområdet. Fylkeskommunen fraråder godkjenning av dette prosjektet. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 17.01.2000 Fylkesmannen har som sektormyndighet ingen merknader til saken. Vilkår for egengodkjenning: Ingen. Byåsen bydelsråd (tidl), datert 14.12.1999 - Bydelsrådet avviser forslaget da Gramskaret er en av de eldste innfallsporter til Bymarka. - Det arealet som ønskes omregulert til boligformål er det siste uberørte særdrag i terrenget som sammen med den ubebygde del av Fagerhaug markerer Skaret på en naturlig måte og som sådan har stor landskapsmessig bevaringsverdi. - Området oppleves som et delvis tilvokst naturområde og et område som er en naturlig del av Våttakammen. Trondheim Bydrift, datert 21.12.1999 Foreslått bolig ligger innenfor markagrensen, og er ønsket som fortsatt ubebygd areal. Beskrivelse av anbefalt planforslag Planstatus Planområdet omtales i kommuneplanens arealdel 2001-2012 som landbruk, natur og friluftsområde (LNF). Kommuneplanen sier videre at: I LNF-områder bør hensynet til langsiktig forvaltning av natur- og kulturlandskap legges til grunn for landbruk, vern og allmenn rekreasjon Kantvegetasjon og åkerholmer som er viktig for naturmiljø og landskap bør bevares og utvikles. Kommuneplanens arealdel sier i 14.7: Endringer på boligeiendommer i LNF-områder skal bare tillates på bakgrunn av en konkret dispensasjonsvurdering hvor man blant annet legger vekt på tiltakets tilpasning på eiendommen, estetiske hensyn, helhetlige kulturlandskapsvurderinger Kommuneplanens arealdel uttrykker følgende hovedmål: Grønnstrukturen skal være et nettverk av sammenhengende store og små, åpne og naturpregete areal som skal binde sammen marka, Nidelvkorridoren, sjøen og kulturlandskapet med steder der folk bor og arbeider. Alle skal ha enkel og sikker Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 2
adgang til grønnstrukturen. Gjeldende reguleringsplan for området er R-508 av 27.04.1951, eiendommen er regulert til offentlig friareal (orienteringsvedlegg 4). Planområdet, eksisterende forhold Planområdet avgrenses av Ellefsensvei i nord, marka i sør og vest, og Møllebakken/Gamle Bynesvei i øst. Planområdet ligger ganske nøyaktig rett vest for der Møllebakken går over i Gamle Bynesvei, rett ved Gramskaret (orienteringsvedlegg 2). Planområdet er i dag bebygd med en enebolig som har atkomst fra Møllebakken/Gamle Bynesvei, eiendommen har adresse Møllebakken 62. Atkomsten er ikke regulert. Det er i planforslaget skissert en garasje til denne eneboligen som er foreslått plassert sørvest innenfor planområdet. I tillegg er det forslått en ny enebolig nordvest i planområdet (vedlegg 1). Beskrivelse av planforslag Innledningsvis ønsker rådmannen å gjøre oppmerksom på at den foreslåtte bebyggelsens plassering innenfor planavgrensningen, ikke er grundig vurdert i forhold til seg selv og omgivelsene. Siden planforslaget foreslås avvist, er det etter rådmannens vurdering ikke av avgjørende betydning å vurdere planforslaget ytterligere. I den forbindelse er det grunn til å nevne at et annet vedtak enn rådmannens innstilling, vil måtte gjennomgå en behandling av byggesøknad som skal sikre kvaliteter som tar nærmere stilling til plassering av bebyggelse og bedre tilpasning til naturlige- og bebygde omgivelser. Det opplyses fra oppdragsgiver/forslagsstiller at deler av Schøningsdal ble regulert og utbygd i begynnelsen av 1950-årene. I tillegg til boligformål ble det avsatt rikelig med areal til friområder, og turdrag gjennom området til marka. Frem til i dag har det ved bruk av området avtegnet seg et bilde av hvilke arealer som for allmennheten er interessante til bruk for rekreasjon, lek og tur. Øvrig areal er i følge forslagsstiller gjengrodd og ubenyttede areal. Grunneier opplyser at det ble byggemeldt og godkjent en garasje på 1960- tallet, med ganske lik plassering som den garasjen som nå ønskes regulert/etablert. Tiltaket kom aldri til utførelse. Atkomsten til den byggemeldte garasjen måtte krysse det offentlige friarealet. Det opplyses videre at eneboliger nord for planavgrensningen ble bygget tidlig på 1980-tallet. Det er også blitt fradelt noe areal fra friområde på 1980-tallet, til bruk for nye garasjer i tilknytning til allerede eksisterende eneboliger nordvest for Gramskaret. Det opplyses også at eksisterende enebolig innenfor planavgrensningen hadde gateadresse Ellefsensvei frem til 1996, men ble da endret til adresse Møllebakken 62. I følge grunneier innebærer dette en inkonsekvens i forhold til håndhevingen av markagrensa, da det anses som akseptabelt å etablere gateadresse som innebærer at man må ha atkomst over et friområde/markaareal. Grunneier er for øvrig undrende til at Trondheim kommune regulerer så vidt store friområder som griper inn i den lokale grunneiers selvråderett, uten å vise interesse for skjøtsel og opparbeidelse. Det har heller aldri vært foretatt varsling pr.brev vedrørende senere endring av markagrensa, eller diskusjon om eventuell innløsing av arealer. Planforslaget innebærer ny boligbebyggelse nordøst på planområdet. Innsendte illustrasjon viser en bygningskropp, med saltak og møneretning langs med terrenget. Atkomst er tenkt å være fra Ellefsens vei. Eneboligen er tenkt plassert lengst mot nord for å ivareta utsikten mot byen fra Gramskaret. Dette forholdet er av kommunen ikke vurdert inngående da planforslaget anbefales avvist, men barrierevirkningen av en ny bebyggelse vil ventelig være minst når bygningen plasseres topografisk lavt i terrenget (orienteringsvedlegg 3). Bebyggelsen er videre foreslått over tre plan, hvor husene sett fra sør (ovenfra) vil fremstå som et tradisjonelt hus i en etasje. Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 3
Planforslaget innebærer også innregulering av en atkomst til eksisterende enebolig. Eksisterende enebolig ligger innenfor det området som er avmerket som eksisterende tettbebyggelse i kommuneplanens arealdel. Den inntegnede garasjen vil derimot bli liggende på motsatt side av markagrensen, altså innenfor markagrensen. Dette er en garasje som ikke kan gis en positiv tilslutning. Kommuneplanens arealdel er som tidligere nevnt restriktiv i forhold til ny bebyggelse, også garasjer. En eventuell garasje vil kunne vurderes etablert utenfor markagrensen og i tilknytning til den eksisterende eneboligen som i kommuneplanen er avmerket eksisterende tettbebyggelse. Det vil likevel i så fall betinge en dispensasjon i forbindelse med en eventuell byggsøknad, siden atkomstsituasjon vil være over et regulert friområde. En slik søknad skal forelegges bygningsrådet. Totalt sett vil planforslaget innebære at det etableres boliger i forlengelsen av bebyggelsen langs Møllebakken. Dette vil være en forlengelse av bebyggelsen som griper inn i de grønne arealene som i dag strekker seg ned i boligbebyggelsen, og som er vektlagt i de overordnede planene for Trondheim kommune. Det er videre grunn til å kommentere at markagrensen ble vurdert flyttet lenger sør og vest i forbindelse med siste revisjon av kommuneplanens arealdel. Det ble etter en faglig vurdering ikke aktuelt å flytte markagrensen. Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 4
Konsekvenser Konsekvenser ved planforslaget er at eksisterende enebolig vil få regulert atkomst fra offentlig vei, noe som innebærer at avkjørselen vil gå inn i et offentlig friareal og marka. Videre vil planforslaget innebære at det bygges en enebolig innenfor markagrensa. Disse konsekvensene innebærer at overordnede planer og målsetninger ikke etterleves. I henhold til kommuneplanens arealdel er det viktig å ta vare på de grønne forbindelsene som sikrer allmennheten ulike tilkomstmuligheter til marka. Selv om tilkomstmuligheten ikke er opparbeidet, er det likevel viktig å ikke stenge igjen slike tilkomstmuligheter. Samfunnet etterspør i enda større grad enn tidligere disse grønne forbindelsene som visuelt sett er viktig å ivareta, selv om de ikke har vært nevneverdig benyttet til ski og øvrig turaktivitet. Rådmannens konklusjon Rådmannen vurderer det foreslåtte planforslaget for å være i strid med kommuneplanens arealdel, da den foreslåtte bebyggelsen er tenkt plassert innenfor markagrensen. Selv om planforslaget er av relativt beskjedent omfang, i form av en enebolig og en garasje, er det etter rådmannens vurdering viktig å praktisere en restriktiv holdning til overgangssonene mellom bebyggelsen og marka. Dette forankres også gjennom hovedmål i kommuneplanens arealdel vedrørende grøntstruktur. Rådmannen viser også til at det ved siste revisjon av markagrensen ikke ble funnet god nok argumentasjon for å endre markagrensen i dette området. Rådmannen vurderer derfor hensynet til de overordnede planene for å veie tyngre enn at de ubenyttede arealene kan omdisponeres til boligformål. På denne bakgrunn anbefales det at forslag til reguleringsplan med bestemmelser for Schønningsdal/Møllebakken 62 avvises. Rådmannen i Trondheim, 19.10.2004 Magnus Heide Westerberg kommunaldirektør Arnt Ove Okstad direktør Ann-Margrit Harkjerr byplansjef Vedlegg Saksvedlegg 1: Reguleringskart Saksvedlegg 2: Reguleringsbestemmelser Orienteringsvedlegg 1: Delegasjonsvedtak (utrykt) Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart m/markagrense Orienteringsvedlegg 3: Terrengsnitt Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 5
Orienteringsvedlegg 4: Gjeldende regulering Saksfremlegg - arkivsak 04/30154 6