HUSEIERNES LANDSFORBUND Bankene sender mrd. regning for finanskrisen til boligeierne Markedsrapport 2. kvartal 213 Krev at bankene konkurrerer om deg
Viktige funn og trender 1 Huseiernes BoligIndikator 2. kvartal 2 Får regningen for finanskrisen 4 Tap i bankkrisen på 9-tallet 7 Gi banken konkurranse en gang i året 8 Sats på gode vilkår til huseiere 9 Kjøpekraft, renter og markedet 1 Les om Huseiernes BoligIndikator - og om regningen for finanskrisen som sendes til boligeierne. Peter Batta Administrerende direktør i Huseiernes Landsforbund
Viktige funn og trender Regningen går til boligeierne I kjølvannet av finanskrisen innføres det nå strengere bankreguleringer i hele Europa. Norske myndigheter signaliserer at de ønsker enda strengere regler og raskere innføring enn ellers i Europa. Argumentet er at det er godt være litt frempå, til tross for at Norge allerede ligger svært langt fremme når det gjelder sikkerhet i det økonomiske systemet. Trippel sikkerhet i det norske boligmarkedet Det norske boligmarkedet støttes av tre faktorer som ikke gjenfinnes i like stor grad i mange andre land: 1: Vi har en lønnsom banksektor med store overskudd, små tap og stor sikkerhet. 2: Vi har svært sterke forbrukere som samarbeider på tvers av generasjoner. 3: Vi har en offentlig økonomi som er svært god og et av verdens største pensjonsfond. Danske Bank, DNB, Nordea, Sparebank 1 SMN er blant bankene som har sendt ut brev med krav om høyere renter på boliglån. Regjering og banker krangler om hvem som har skylden for økte boligrenter. I mellomtiden går en stor del av regningen til boligeierne. Tilleggsregningen til boligeierne kan beløpe seg til 5 mrd. kr eller mer i året; over tid dreier det seg om mange titalls milliarder. Pengene skal gå til økt sikkerhet hos bankene. Er det slik at det er bedre med sikkerhet hos bankene enn i husholdningene? Trygge boligeiere Boligeierne er trygge betalere. Det var lave tap gjennom finanskrisen og vår egen bankkrise på 9-tallet. Tapene kommer først og fremst i næringslivet, ikke hos norske boligeiere. Samlet gir dette en betydelig sikkerhet bak hver husholdning. Det dreier seg om et snitt på 4 millioner kroner. Bankene tjener over 1 millioner kroner om dagen. Med ny bankregulering vil dette tallet øke! Det kan være mye å tjene på å bytte bank. Et regneeksempel viser at en kunde med 2 mil. kr i boliglån kan spare 1. kr i året. Boliglånskunder anbefales å utsette banken for konkurranse en gang i året. Det er kundenes beste virkemiddel for rettferdige vilkår. Siste nytt om boligpris Huseiernes BoligIndikator (HBI)* viser en ventet prisvekst på 5-7 prosent. I randsonen rundt storbyene kan prisveksten bli sterkere, mens prisveksten blir noe lavere i distriktene. * HBI viser ventet prisvekst neste fire kvartal. Se neste side for mer informasjon. 1
Huseiernes BoligIndikator (HBI) 8 7 6 5 4 3 2 1 2. kvartal 213: 5-7 prosent vekst i boligpriser neste året Forrige kvartal: 6-8 prosent vekst i boligpriser neste året Utvikling i byggeaktivitet Høy og økende aktivitet, men det tar lang tid fra igangsetting til ferdigstilling av boliger. 1 8 6 4 Igangsatte boliger per kvartal Bidrag til prispress* 2 212 K1 K2 K3 K4 213 K1 SSB Boligbehov fra befolkningsendringer Høy befolkningsvekst og innvandringsrekord gir sammen med sentralisering et stort boligbehov i sentrale områder. 1 8 6 4 2 Innvandring Fødselsoverskudd 212 K1 K2 K3 K4 213 K1 Boligbehov fra befolkningsvekst SSB Betalingsevne og kjøpekraft Noe innstramminger fra banker knyttet til ny regulering. Rentenivået har steget, men fortsatt er rentenivået lavt. 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % Bankrenter Vekst i husholdningsinntekt % K4 212 K1 K2 K3 K4 SSB Betalingsvilje og forventninger Konsumet vokser. Forventingene til egen og norsk økonomi er god og har bedret seg noe siste kvartal. 4 35 3 25 Utvikling i forventninger Større innkjøp Egen økonomi 2 212 K1 K2 K3 K4 213 K1 FNO 2 * Eksempelvis vil økt byggeaktivitet senke prispresset, noe som vil gi en pil som peker nedover - mens høy befolkningsvekst øker prispresset, noe som vil gi en pil som peker oppover.
Vår prognose Forventet boligprisvekst neste fire kvartal er på 5-7 prosent. Prognosene i forrige rapport lå på 6-8 prosent. Viktige årsaker til nedjustering av prognosene er økende byggeaktivitet i boligmarkedet, regulering som bidrar til å dempe tilgangen på kjøpekraft og svakere vekstutsikter. Det er ventet en moderat prisvekst videre frem mot sommeren, med et prishopp til høsten. Siste utvikling Strengere bankregulering fases nå inn og har gitt høyere boligrenter og overskudd i bankene. Innvandringen ser ut til å være vedvarende høy, det bidrar til at befolkningsveksten kan bli høyere enn tidligere prognoser tilsier. Årets lønnsoppgjør var dramatisk, men endte med moderat lønnsvekst. Hvis det er en trend fremover kan det gi lavere kjøpekraft i husholdningene enn tidligere forventet. Forbrukernes tillit til egen og Norges økonomi er økende, men nordmenn er fortsatt bekymret for hvordan internasjonal uro vil kunne påvirke egen økonomi. Hva er Huseiernes BoligIndikator? Huseiernes BoligIndikator (HBI) tar temperaturen på boligmarkedet i Norge. Ventet boligprisutvikling angis for boligpriser 12 måneder frem i tid. Ventet prisvekst betyr at knappheten på boliger vedvarer, kombinert med god kjøpekraft og sterk betalingsvilje, med en prisvekst i boligmarkedet som resultat. Totalindikatoren kommer frem ved at flere faktorer vektes sammen for å danne et helhetsinntrykk. De ulike faktorene er: Byggeaktivitet baseres på en kombinasjon av igangsetting og ferdigstilling av boliger. Utvikling i boligbehov baserer seg på befolkningstrender som sentralisering, innvandring og husholdningsdannelse. Betalingsevne finnes ved å se på utvikling i makroforhold som lønns- og prisvekst, BNP, renter og gjeldsvekst. Betalingsvilje baserer seg på en kombinasjon av omsetningstakt i boligmarkedet, generell stemning i boligmarkedet og forbrukerundersøkelser. HBI-forventning tidligere rapporter 9 Tidligere prisprognoser Faktisk boligprisutvikling 9 Tidligere prognoser HBI for 2. kvartal 212 anga en forventet prisvekst de neste fire kvartal på 6-8 prosent. Faktisk prisvekst for perioden var 7,6 prosent. HBI - Forventet prisvekst i %, omsatte boliger neste 12 måneder 8 7 6 5 4 3 2 1 8 7 6 5 4 3 2 1 1.kvartal 2.kvartal 3.kvartal 4.kvartal 1.kvartal 2.kvartal 212 213 3
Får regningen for finanskrisen Norske myndigheters særnorske kapitalkrav har en kostnad. Politikerne må bestemme seg for hvor stor låneavgift de vil pålegge norske lånekunder målt opp mot hvor solide bankene skal være... DnBs konsernsjef, Rune Bjerke Bank 15 Oljefond 1 93 Per husholdning Nettoformue 1 8 Per husholdning Figuren viser trippelsikringen bak norske husholdninger. Bak hver husholdning er det solid sikring. Boliglånsrentene er satt opp med,3 prosentpoeng for Norges sikreste betalere. Og det kan komme flere renteøkninger. Hvis en samlet banksektor øker boligrenten betyr det en regning til boligeiere på 5 mrd. kr årlig. For en familie med boliglån på 2 millioner kroner utgjør renteøkningen en tilleggsregning på 6. kroner i året. Skal norske boligeiere akseptere denne regningen, som i virkeligheten er feiladressert? I kjølvannet av finanskrisen har myndighetene sendt signaler om at norske banker må øke sikkerheten for å tåle mulige tap. Reguleringsforslag som ligger på bordet innebærer over en dobling av kravet til sikkerhet bak hver utlånte boligkrone. Det har fått bankene til å sette opp rentene. Reaksjonen fra bankenes organisasjon, FNO, var at forslagene synes for strenge sett i forhold til den lave risikoen som erfaringsmessig knytter seg til boligutlån. De som har fulgt debatten kan ledes til å tro at banksektoren er mindre solid enn den faktisk er. Sannheten er at norske banker har en stor buffer og er godt rustet mot et mulig tilbakeslag. I motsetning til mange av de andre landene i Europa har det norske samfunnet svært solid økonomi, rike husholdninger og en stabil banksektor. Det kan virke som om mange har glemt det. Vi kaller det trippel sikkerhet i det norske boligmarkedet! 4
Sikkerhet nr. 1: Trygge banker Norsk banksektor sliter ikke, i 213 preges overskriftene av rekordoverskudd. En trygg banksektor er vi alle tjent med, men samfunnet har også behov for god tilgang på rimelige lån både til boliger og virksomheter. Det gir grunnlag for arbeidsplasser, investeringer og nyskaping. Men selv under den mest alvorlige internasjonale finanskrisen på flere generasjoner gikk en samlet norsk banksektor i overskudd, hvert eneste kvartal. Det viser at den norske modellen er godt beskyttet mot internasjonale sjokk. Bankene og kredittforetakene hadde en egenkapital på 34 mrd. kr ved inngangen til året. På tross av det, virker det ikke som om bankene står på barrikadene for å stoppe de foreslåtte krav om strengere regler og enda større kapital. Bankene er få, store og med mye ressurser; godt rustet til å kjempe en kamp for gode næringsvilkår. Boligeierne derimot er mange og små. Men det er kanskje forståelig at kampånden til bankene er sånn passe... Med ny regulering får banksektoren en gullkantet mulighet til å hente inn mer penger fra kundene. Pengene blir bundet, men eierskapet går til bankeierne. I 212 tjente bankene faktisk 1 millioner kroner per dag. Dette tallet vil øke med forslag til ny regulering. Samtidig er økte krav en mulighet for bankene til å rydde opp i egne personalrekker og holde lønns- og bonusutbetalingene til ansatte nede. Men er det bare grådige eiere som står bak? Den største norske bankeieren er jo offentlig sektor selv. De burde kanskje tatt en større bit av regningen? Regningen for en sikrere banksektor er stor. Hvor stor vet vi ikke i dag, men dreier seg minst om mange titalls milliarder. Det er altså et vesentlig beløp. Da er det viktig at denne ekstrasikringen er nødvendig og at kostnaden fordeles mellom ulike deler av samfunnet. Med høye boligpriser i pressområder er det en fare for at boligprisene vil falle fort dersom norsk økonomi utsettes for et negativt sjokk, slik at presset forsvinner plutselig. Men hva kan et slikt sjokk være? I Norges Bank har de funnet ut at en halvering av oljeprisen kan være et slikt sjokk, kanskje utløst av en ny finanskrise verre enn den forrige. Men hvor sannsynlig er egentlig et slikt senario og har ikke norske myndigheter virkemidler for å møte en slik utvikling? I tillegg til at Norge har en stabil, lønnsom og trygg banksektor i dag, signaliserer myndighetene at reglene i Norge skal være strengere og innføres raskere enn det legges opp til etter kravene i de andre europeiske landene. En overføring til bankene er en sikkerhet som flyttes, ikke en sikkerhet som skapes. Så mye tjener bankene per dag 37,5 mill 12,1 6,6 4,9 DnB Nordea Danske Bank Handelsbanken 5
Sikkerhet nr. 2: Solide lånekunder I gode tider sparer og investerer Ola Nordmann, formuer går i arv og vi samarbeider økonomisk på tvers av generasjonsledd. Derfor er nordmenn i dag blant verdens sikreste lånekunder. Norske husholdninger har i snitt en nettoformue på 1,8 millioner kroner. Norske familier og lånekunder har opplevd en reallønnsvekst på 4 prosent de siste 1 årene. Norske boligeiere prioriterer boliglån og sparer på andre goder som reise, handling og dyre vaner lenge før det oppstår betalingsproblemer. Sårbarheten til husholdningene er knyttet til utviklingen i boligprisene. Nitti prosent av husholdningenes gjeld er tatt opp med pant i bolig. Skulle boligprisene falle markant, vil formuen til husholdningene og panteverdiene til bankene bli redusert. I myndighetenes økonomiske modeller fremstår en stor andel unge boligkjøpere med høy gjeldsgrad som en potensiell fare. Men en må huske at bankene vurderer risiko fra sak til sak og stiller krav til kausjonist eller tilleggssikkerhet før de aksepterer høy gjeldsgrad. Samtidig stiger boligprisene fort, noe som gjør at etablererne opparbeider seg en økonomisk buffer utover lånet som nedbetales. Figuren under viser at en førstegangsetablerer i 21 typisk vil ha rundt en tredjedel av boligens verdi i egenkapital i dag. Selv ved et tvunget salg må prisreduksjonen altså være svært markant for at bankene skal få store tap på utlånet. Under finanskrisen falt boligprisene med rundt 15 prosent på det meste, og det var ingen store tap på boliglån. Tre år senere var boligprisene forbi toppen fra 27/28. Tap på boliglån har historisk sett vært lave. Under bankkrisen på 9-tallet var kun 2 prosent av tapene på utlån til husholdninger. Tall for inkassosaker viser at kun 1 prosent av utestående i inkassosaker var knyttet til boliglån. Sikkerhet nr. 3: Offentlig økonomi En svært god offentlig økonomi er en viktig sikkerhet i det norske samfunnet. Det gir myndighetene fleksibilitet til å senke renter ved en krise, eller øke pengebruken for å stimulere til økt aktivitet og trygge arbeidsplasser. Det skjedde under forrige krise og det samme vil trolig skje igjen om vi kommer inn i en ny. Midlene i oljefondet utgjør kun en andel av de offentlige ressursene, men fordelt per husholdning er dette en sikkerhet på nesten 2 millioner kroner alene. Trenger vi økt banksikkerhet? I dag er det en stor sikkerhet bak hver husholdning. Ser en på de tre faktorene som er nevnt over, dreier det seg om ca. 4 millioner kroner per husholdning. En rentemargin utover det som kreves til å drive en bank er med på å overføre midler fra husholdningene til banken og dens eiere. Midler i det vi kaller familiebanken er en sikkerhet i seg selv og en viktig forutsetning for stabilitet i den norske samfunnsstrukturen. Egenkapital 43% 33% 27% 24% 15% Gjeld Botid 4 år 3 år 2 år 1 år år Bolig kjøpt i 29 21 211 212 213 6
Tap i bankkrisen på 9-tallet Hvis vi tar boliglån over de siste 25 årene i Norge har det vært veldig små tap. Gunn Wærsted adm. Direktør Nordea Bank Norge Under bankkrisen på 9-tallet økte tapene i banksektoren. Særlig var det forretningsbankene som slet med store tap på utlån til primærnæringer, hotell og restaurant og næringseiendom. Tap på boliglån var langt mer begrenset. Det norske folk prioriterte renter og avdrag på sine boliglån og reduserte annet forbruk. Dersom tapene på boliglån i dag skulle bli like store som under bankkrisen på 9-tallet ville banker og kredittforetak kunne tape rundt 8 mrd. kr. Totalt gjennom hele bankkrisen tok bankene tap på rundt 4 prosent av utlån til boliger. 8 mrd. kr. er et stort tap, men et tap som banksektoren vil tåle godt. Det er faktisk ikke mer enn det bankene og kredittforetakene tjener i netto renteinntekter på rundt ett år. I en krise vil banken i tillegg øke inntjeningen på betjente lån, slik at gode boliglånskunder er med på å betale for dårlige. Bankene kan også tære på sikkerhetsbufferen som er innbetalt av kunder over tiår. I dag har norske boliglånskunder lånt 1.88 mrd. kr av bankene. Sikkerhetsbufferen er på 34 mrd. kr og et anslått mulig tap er på 8 mrd. kr. Viktige forhold som tilsier lavere tap under en krise i dag, i forhold til på 9-tallet. Vi kom den gang fra en situasjon med en nylig avregulering av kredittmarkeder. Dagens systemer har fungert over lang tid og regelverket er godt innarbeidet. Gjeldsveksten er langt lavere i dag enn den var på 9-tallet. I enkeltår var kredittveksten over 25 prosent mens den i dag ligger på rundt 6 prosent. Bankene er bedre på risikovurdering, benytter mer informasjon og er strengere regulert. Før bankkrisen var det knapt nok tilsyn med bankene. Skattesystemet gjorde det mulig for de med høye inntekter å få et skattefradrag for renter på opp til 6-7 %. Verdien av rentefradraget ble redusert kraftig i 87-88. I dag er rentefradraget på 28 %. Prisveksten var høy på 9-tallet mens den i dag er lav. Det gjorde det svært gunstig å lånefinansiere kjøp av næring og eiendom. En stor andel av tapene var på lån til næringseiendom. Bankene har langt større sikkerhetsbuffer i dag enn på 199-tallet, det vil si de har mer egenkapital bak hvert lån. Private innskudd er godt sikret gjennom bankenes sikringsfond og indirekte gjennom statlige garantier. Utlån med pant i bolig Bankens sikkerhetsbuffer Tilsvarende tap på boliglån i bankkrisen 188 mrd.kr 34 8 7
Gi banken konkurranse en gang i året DnB Danske Bank Nordea Rimligste bank Effektiv rente 4,23 % 4,33 % 4,28 % 3,69 % Renter per år 84.62 86.64 85.68 73.82 Markedsandel 33 % 5,6 % 13,5 % Via finansportalen.no har vi innhentet priser på boliglån rett under 2 mill. kroner innenfor 75 % sikkerhet. Beløp å spare fra 1.8 Det er store forskjeller i rente mellom ulike banker. Tall innhentet fra de største banker viser at det kan være over 1. kroner å spare årlig på å bytte bank. I tabellen over ser du rentebetingelser fra DnB, Danske Bank og Nordea, sammenlignet med det som var det laveste rentenivået ved innhenting av priser. Rimeligst var to lokalbanker, tett fulgt av Gjensidige Bank. Bankene tar overpris uten å gi deg som kunde gode vilkår. Lojalitet i kundeforholdet blir kun i begrenset grad verdsatt av bankene i dagens marked. Det beste virkemiddelet mot en enda høyere og raskere renteøkning er altså å kreve økt konkurranse om deg som kunde. Med andre ord vil bankkunder som «shopper» rundt etter bankene med lavest utlånsrente, begrense bankenes handlingsrom til å heve utlånsrenten ytterligere. Lav risiko, pålitelige og alt for lojale. Forbrukerråd Randi Flesland om norske boliglånskunder Skandiabanken er blant bankene som opplever en økt tilstrømning av boliglånskunder. Gode vilkår over tid har bidratt til at dette er blitt et populært alternativ. I en artikkel viste de til at kundestrømmen har vokst med 65 prosent. Hjemmelekse Alle bankkunder bør en gang i året spørre sin bankforbindelse om hva de kan tilby av vilkår. Sjekk gjerne med et par andre banker også. Det er et av dine beste virkemidler mot løpske rentekrav. Nettsider som penger.no kan hjelpe deg med å innhente tilbud. I tillegg kan du få informasjon om ulike bankvilkår på forbrukerrådets nettside finansportalen.no. Mange boligeiere er alt flinke og bytter bank når en aktør skrur opp prisene. Men langt fra alle. Det var kun 5 prosent av bankkundene som byttet hovedbankforbindelse i 212. Kilde: FNO 95 % 5 % Andel som bytter bank Andel som ikke bytter bank Så mye kan du spare: Boliglån i dag 1 mill. 2 mill. 3 mill. 4 mill. Beløp å spare 5. 1. 15. 2. 8
? 9 Sats på gode vilkår til huseiere I den siste tiden har regjeringen presset på for flere endringer knyttet til boligpolitikken. Blant annet justeringer i skattesystemet og bankregulering. Flere av disse endringene har det til felles at de gjør det dyrere å eie egen bolig eller drive med utleie. Det siste året har debatten og vedtatte sannheter om boligmarkedet endret seg. Fokuset rundt boligboble har avtatt. Det er nå en bred enighet om at det bygges for få boliger i forhold til innvandring og sentraliseringen rundt de store byene. Anslag viser at det bygges 1. færre boliger i året enn det behovet som følger av befolkningsveksten og vedlikeholdet av boligmassen. Det viktigste målet i boligpolitikken er en god tilgang på boliger med en fornuftig og gjennomgående god boligstandard for de fleste. I en slik situasjon vil også boligprisene vokse i takt med prisene ellers i samfunnet. Om en tegner et bilde av situasjonen: Høy boligprisvekst over tid er et symptom på at det er noe som ikke fungerer helt som det skal. Mangel på boliger er diagnosen bak prisveksten. boligbyggerne opererer innenfor strenge og tidkrevende rammer fra kommunale og nasjonale reguleringsmyndigheter. Selv om boligbyggerne reagerer på de høye boligprisene med økt boligbygging, er aktiviteten ikke høy nok til å demme opp for den kraftige veksten i befolkningen. Dagens boligmasse er dermed en viktig nøkkel til å løse boligfloken. Huseiernes Landsforbund har ved mange anledninger tatt til orde for tiltak som kan forbedre boligmassens anvendelse. Gunstige utleievilkår bidrar til at flere prioriterer muligheter for utleiedel eller bygger om kjeller til sokkelleilighet. Lave skatter og avgifter ved kjøp og salg av bolig bidrar til at flere tilpasser boligen til boligbehovet i ulike livsfaser. Tiltak som økt satsing på eldrekollektiv og gunstige rammevilkår for denne boformen kan bidra til at flere bor i funksjonelle leiligheter på sine eldre dager, samtidig som større eneboliger frigjøres til familier. En kjerneoppgave for Huseiernes Landsforbund er den vedvarende kampen for å opplyse og påvirke boligpolitikken i en positiv retning. Det er i all hovedsak markedets oppgave å bygge nye boliger i Norge, men
Kjøpekraft, renter og markedet Boligprisene opp 6,6 prosent Boligprisene i april 213 var 6,6 prosent høyere enn året før. Aktivitetene i boligmarkedet antas å holde seg god videre. Frem til april i år ble det omsatt 25. boliger, noe som er på nivå med de siste årene. Fortsatt høy boligprisvekst 4 35 3 Enebolig Delt bolig Leilighet 4 35 3 I år forventes det en økning i boliginvesteringene, og det anslås at om lag 28. boliger blir ferdigstilt. Anslag tilsier fortsatt en for lav byggetakt i boligmarkedet med en underdekning på rundt 1. boenheter. Det tar simpelthen tid å tilpasse boligmassen til en stadig økende befolkning. Igangsettingen av boliger i første kvartal i år er omlag på nivå med aktivitet de siste årene. Gode tider i AS Norge Utsiktene i Norge er generelt gode. Sysselsettingen er høy, inflasjonen lav og det er mangel på arbeidskraft i flere bransjer. Den gunstige situasjonen skyldes flere forhold, hvor blant annet nye oljefunn og en vedvarende god oljepris er viktige faktorer. Vi har fremdeles en to-delt utvikling i norsk økonomi der den innenlandske prisveksten, og da spesielt prisveksten i boligpriser, tilsier en høyere styringsrente fra sentralbanken, men en høyere styringsrente vil kunne styrke kronekursen ytterligere. Husholdningene er i hovedsak positive til egen økonomi, de siste månedene er også forventningene til landets økonomi styrket, det viser en undersøkelse av Opinion Perduco. Nedjusterte prognoser for BNP De siste prognoser fra SSB har nedjustert anslagene på vekst i norsk økonomi fremover, men fortsatt er det snakk om en god vekst på 2 til 3 % de neste årene. 25 2 15 29 21 211 212 213 Kilde: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry Priser i Norge 3% 2% 1% Konsumpris Byggekostnader Boligpris % 21 211 212 213 Kilde: SSB, EFF, Finn, Pöyry. Konsumpris definert som KPI-JAE 5% God, men nedjustert BNP BNP Prognose vekst 4% 3% 2% 1% % 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215-1% -2% Kilde: Nasjonalregnskap, Statistisk sentralbyrå. 25 2 15 3% 2% 1% % 5% 4% 3% 2% 1% % -1% -2% 1
Siden prisveksten i norsk økonomi er lav og forventes å forbli lav i tiden framover, og styringsrenten i andre land er nær null, er det rimelig å forvente at styringsrenten i Norge vil fortsette å holde seg lav. Styringsrenten ligger i dag på 1,5 prosent. Høy innvandring Befolkningsveksten holder seg høy og innvandringen ligger fortsatt på rekordnivå. I 212 vokste befolkningen med 65. mennesker, netto innvandring var på 47.. Svak vekst i nordisk boligpriser Nå stiger boligprisene i alle de nordiske landene. Etter en periode med svak utvikling har prisfallet stoppet opp og markedet er i ferd med å hente inn noe av den svake utviklingen fra slutten av 211. Toppnoteringer på internasjonale børser Etter årsskiftet har det generelt vært mer optimisme i de internasjonale finansmarkedene og flere store globale børser har opplevd en markant økning. Nylig er det registrert all-time-high på flere av de største indeksene. Dette peker i retning av at veksten for første halvår 213 beveger seg i mer positiv retning. Tar tid å friskmelde Eurosonen Vekstanslagene for verdensøkonomien ble nylig nedjustert i en IMF-rapport, og ligger nå på 3,25 prosent for 213. Eurosonen samlet er fremdeles inne i en resesjon og har så langt hatt fem kvartaler på rad med aktivitetsnedgang. Den lave veksten skyldes kutt i offentlige budsjetter, lav samlet investering, lav sysselsettingsvekst, lav reallønnsvekst og generelt lite fremtidstro hos husholdningene. Høy innvandring 9 8 7 6 5 4 3 2 1 26 27 28 29 21 211 212 Kilde:SSB Sterk lønnsutvikling 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5 Igangsatte boliger 35 3 25 2 15 1 5 Innvandring Utvandring Netto Lønnsvekst Vekst i det generelle prisnivået. 212 213 214 215 216 Kilde: SSB, tall for 213-16 er prognoser 9 8 7 6 5 4 3 2 1 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1..5. 35 3 25 2 15 1 5 27 28 29 21 211 212 213 Kilde: SSB. Gul stolpe og markører viser registrerte igangsetting frem tom mars. 11
Variasjonen er stor mellom landene og særlig er det Hellas, Portugal, Italia og Spania som venter svak vekst for 213. Ledigheten i Hellas, Spania og Portugal stiger og er nå på svært høye nivåer. En svakere utvikling i euroområdet er dårlig nytt for oss, ettersom nærmere 8 prosent av vår eksport går til land i Europa. Det er imidlertid verdt å nevne at euro-området har beveget seg vekk fra sitt bunnpunkt i perioden 21-12, og bortsett fra bankkrisen i Kypros, ser euro-krisen ut til å ha avtatt i styrke. Boligprisene i eurosonen gikk ned 2,5 prosent fra 211 til 212. Vi ser en klar todeling av det europeiske boligmarkedet. Mens Estland, Luxemburg og Finland opplevde vekst i boligprisene, dro Nederland, Irland, Portugal og Spania prisutviklingen i negativ retning i 212. Boligprisvekst i Norden 125 Norge Danmark Sverige Finland 12 115 11 15 1 95 9 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 21 211 212 213 Kilde: SSB, SCB, DS, SC Oljepriser 14 12 125 12 115 11 15 1 95 9 14 12 Virkningen av lavere internasjonal oljepris på boligmarkedet Oljeprisene sammen med oljefunn er med på å drive utvinning og investeringsaktivitet på norsk sokkel. Oljesektoren bruker kun en brøkdel av arbeidskraften i Norge, men lønnsomheten til svært mange næringer er både direkte og indirekte koblet til aktiviteten her. Oljeprisen er derfor på sikt viktig for utviklingen også i boligmarkedet. I den siste tiden har det vært et oljeprisfall, men foreløpig ser det ut til at den negative utviklingen ikke er dramatisk. 1 1 8 8 6 6 4 4 2 2 jan-28 jan-29 jan-21 jan-211 jan-212 jan-213 Kilde: EIA $ per fat olje (Europe Brent Spot) BNP vekst hos handelspartnere 4 4 3 3 2 2 Vekst i BNP % 1-1 -2 EU (27 countries) Belgium Denmark Germany Ireland Greece Spain France Italy Hungary Netherlands Austria Poland Portugal Finland Sweden United Kingdom Iceland Norway Switzerland Turkey United States Japan 1-1 -2-3 -3-4 Kilde: EuroStat -6,4 % -4 12
Ledighet hos Euroland og handelspartnere 4% 59 % 48 % 41 % 6% 35% 3% 16-24 år Alle 5% 25% 4% 2% 3% 15% 1% 2% 5% 1% % % Kilde: Eurostat, observasjoner feb 13 - mar 13 Makroøkonomiske hovedstørrelser 211-215 Historisk Prognoser 212 213 214 215 216 Realøkonomi Konsum i husholdninger mv. 2.9 3.3 4.2 3.7 3.3 Konsum i offentlig forvaltning 2.1 2.2 2.4 2.4 2.5 Bruttonasjonalprodukt, Fastlands-Norge 3.2 2.4 2.6 2.2 2.4 Arbeidsmarked Sysselsatte personer 2.2 1.5 1.4 1.4 1.4 Arbeidsledighetsrate (nivå) 3.2 3.4 3.4 3.4 3.3 Priser og lønninger Årslønn 4. 3.8 3.9 4.1 4.5 Konsumprisindeksen (KPI).8 1.5 1.4 1.8 2.4 Boligpris 6.7 6. 6.1 5.1 4.7 Inntekter og renter Husholdningenes disponible realinntekt 3.9 4.6 3.9 2.7 2.5 Husholdningenes sparerate (nivå) 8.7 9.4 9.3 8.4 7.7 Pengemarkedsrente (nivå) 2.2 1.9 2.5 3.5 4. Utlånsrente, rammelån (nivå) 3.8 3.7 4.1 4.9 5.5 Realrente etter skatt (nivå) 2.1 1.2 1.5 1.7 1.5 Kilde: SSB per 7.mars 213, prosentvis endring fra året før der ikke annet fremgår. Rapporten er ment å gi et generelt inntrykk av situasjonen i boligmarkedet. Anslag og estimater er beregnet av NyAnalyse. Anslagene er basert på informasjon tilgjengelig per mai 213. Alle anslag har en tilknyttet usikkerhet. Rapporten er ikke utarbeidet for å danne grunnlag for investeringsbeslutninger. Det tas forbehold om at det kan forekomme feil i fakta og/eller beregninger. Bilder: Forside Ann Baekken,. Ellers: Shutterstock, istockphoto, ColorBox. Grafikk/layout ved NyAnalyse 13
Huseiernes Landsforbund (HL) er en landsomfattende interesseorganisasjon for eiere av hus, leiligheter, sameier, borettslag og gårdeiere. Forbundet har over 2. medlemmer som tilbys juridisk, teknisk og økonomisk rådgivning. I tillegg har medlemmene tilgang på mange verdifulle rabattavtaler. Markedsrapporten fra Huseiernes Landsforbund utgis fire ganger i året. I rapportene følger vi boligmarkedet og utviklingen i trender. Vi vil også ta opp temaer vi mener er interessant å få debattert. Rapporten utgis i samarbeid med: NyAnalyse as forenkler - forklarer - samfunnet