Juridiske utfordringer knyttet til innleie- og tilvisningsavtaler Oslo kommunes arbeid med tilvisningsavtaler for fremskaffelse av leieboliger til vanskeligstilte Snorre Førli, Velferdsetaten KBL-konferanse 2015 Oslo kommune, Velferdsetaten Side 1
Kommunens behov for boliger til vanskeligstilte Bydelene har i tilbakemeldinger til VEL bl.a. meddelt at manglende ressurser og kompetanse er en av årsakene til at det ikke har blitt inngått leieavtaler og tilvisningsavtaler For å bidra til økt forståelse for prosessene rundt innleie og tilvisningsavtaler ble det høsten 2014 utarbeidet og utsendt en veileder til bydelene som et verktøy i disse prosessene I tillegg vil bydelene kunne søke bistand fra VEL i alle deler av prosessen, fra start til mål VEL er kjent med at bydelene blir kontaktet av ulike private aktører med spørsmål om bydelene er interessert i å inngå avtaler for leieboliger Oslo kommune, Velferdsetaten Side 2
Bydelenes behov for boliger til vanskeligstilte Oslo kommune, Velferdsetaten Side 3
Nærmere om tilvisningsavtaler tilvisningsavtaler er et forholdvis nytt virkemiddel for bydelene til å fremskaffe flere boliger en tilvisningsavtale gir bydelene rett til å henvise sine boligsøkere til utleieren, mens den enkelte leiekontrakt inngås mellom utleier og beboer/boligsøker tilvisningsavtalen innebærer ingen økonomiske eller rettslige forpliktelser overfor utleier for bydelene Husbanken har åpnet for at det kan gis grunnlån til private aktører som inngår tilvisningsavtale med kommunen det er en forutsetning for grunnlån at avtaleperioden er minst 20 år Oslo kommune, Velferdsetaten Side 4
Prosessen frem mot forpliktende avtaler anskaffelsesregelverket ofte er det slik at en kommune vil oppleve å bli kontaktet direkte av utbygger/utleier med forespørsel om kommunen vil være interessert i et avtaleforhold det oppstår da spørsmål om hvor langt kommunen kan gå i dialog med private aktører som henvender seg utgangspunktet er at alle leverandører skal behandles likt gjennom hele anskaffelsesprosessen kravet til likebehandling gjelder også i planleggingsfasen forut for en konkurranse, herunder i markedsundersøkelser Oslo kommune, Velferdsetaten Side 5
Prosessen frem mot forpliktende avtaler anskaffelsesregelverket dersom private aktører tar direkte kontakt vil de kun kunne formidle informasjon om sine utleieobjekter bydelene må likevel sørge for at ingen får fordel av kontakten aktørene har med bydelene i denne fasen kommunen foretar en behovsanalyse i forhold til hva slags type boliger man ønsker (2-, 3- eller 4-roms), boligene standard, beliggenhet mv. fastsettelse av tildelingskriterier åpner for konkurranse for leverandører (annonsere i dagspressen) Oslo kommune, Velferdsetaten Side 6
Eksempel - annonse Oslo kommune, Velferdsetaten Side 7
Nærmere om prosessen Gjennomgang av tilbud og vurdering hvilket/hvilke man ønsker å gå videre med Invitere leverandør(-er) til presentasjonsmøte for gjennomgang av prosjektet og avklaring av evt. spørsmål Innlede forhandlinger ved valgte/foretrukne leverandører Gjennomgang/drøfting av mal for tilvisningsavtaler Selve tilvisningsavtalen er kortfattet og begrenset Erfaringsmessig noen punkt som er gjenstand for forhandlinger Oslo kommune, Velferdsetaten Side 8
Tilvisningsavtaler i Oslo kommune VEL har i løpet av 2013/2014 bistått i alt 5 bydeler (Søndre Nordstrand, Bjerke, Nordstrand, Stovner, Gamle Oslo) i arbeid med framskaffelse av leieboliger, og er nå også bedt om å bistå Bydel Grünerløkka, samt at det ser ut som Bydel Bjerke skal ut på en ny runde. Følgende boligbehov er annonsert; Søndre Nordstrand 95 boliger (inngått avtale om 38 boliger) Bjerke 101 boliger (inngått avtale om 21 boliger) Nordstrand 70 boliger (er i forhandlinger med 2 aktører på til sammen 25-30 boliger)(blir muligens ordinært innleie) Stovner 40 boliger (mottatt henvendelse fra 3 aktører som vil kunne dekke hele det annonserte behovet) Gamle Oslo 75 boliger ( mottatt henvendelse fra 2 aktører på til sammen 15-20 boliger) Oslo kommune, Velferdsetaten Side 9
Tilbudte boliger Oslo kommune, Velferdsetaten Side 10
Nærmere om tilvisningsavtalen (mal/endringer) 4. Avtalens formål Avtale er mellom (eier/utleiefirma)@ og Oslo kommune v/bydel @ og gjelder rett for kommunen til å tilvise boligsøkere for leie av bolig i (Adresse) @ (G.nr, B.nr) 4. Avtalens formål (reforhandlet) Avtalen er mellom X (heretter omtalt som eier/utleier) og Oslo kommune v/ Bydel Y (heretter omtalt som Bydelen) og gjelder rett for kommunen til å tilvise boligsøkere for leie av bolig på (adresse/gnr./bnr.) Bydelen har tilvisningsrett til alle boligene i prosjektet, men vil til enhver tid kun kunne tilvise til totalt x boliger. Tilvisningsrett til samtlige boliger i prosjektet gir Bydelen fleksibilitet i forhold til det gjeldende behov, samtidig som Bydelen vil kunne overholde målet om at sosialt vanskeligstilte skal bo spredt i ordinære bomiljø. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 11
Nærmere om tilvisningsavtalen (mal/endringer) 5. Leieobjektet Avtalen omfatter følgende objekter: Totalt (Antall) @ leiligheter (Antall) @ 1-roms leiligheter på @ kvm (Antall) @ 2-roms leiligheter på @ kvm (Antall) @ 3-roms leiligheter på @ kvm (Antall) @ 4-roms leiligheter på @ kvm 5. Leieobjektet Med henvisning til pkt. 4 omfatter avtalen alle varianter av boliger i prosjektet (2-, 3- og 4- roms leiligheter) etter Bydelens til enhver tid gjeldende behov. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 12
Nærmere om tilvisningsavtalen 6. Definisjoner Med tilvisning menes det at kommunen ved varsel om ledigstilt bolig fra eier/utleier har rett til å tilvise boligsøker til den konkrete boligen. Med boligsøker menes husstander som har behov for hjelp fra kommunen til å finne egnet bolig. Eier/utleier og boligsøker inngår leiekontrakt etter husleielovens bestemmelser. kommunen er ikke part i eventuell leiekontraktsinngåelse mellom eier/utleier og tilviste boligsøker. Videre er ikke kommunen part i det løpende leieforhold. Det samme gjelder ved leieforholdets avslutning. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 13
Nærmere om tilvisningsavtalen 7. Betingelser for avtalen Boligene skal tilvises til boligsøkere med tilhørighet til kommunen. Kommunen har tilvisningsrett til alle boliger hvor Husbanken har innvilget grunnlån. Kommunen har også fortrinnsrett ved valg av den enkelte bolig det ønskes å tilvise boligsøkere til. Leien skal ikke overstige markedsleie per kvadratmeter som fastsettes kvartalsvis i Boligbygg Oslo KFs leiekravsrapport for bydelen Maksimal leie for tilvisningsboliger ved kontraktsinngåelse mellom utleier og boligsøker skal på tidspunktet for kontraktsinngåelse ikke overstige gjeldende markedsleie per måned i Boligbygg Oslo KFs (BBY) leieprisstatistikk for de ulike boligtypene (to,- treog firerom) i bydelen Brytes bestemmelsene i avtalen av eier/utleier, kan Husbanken kreve innvilget grunnlån innfridd. Ved innfrielse av grunnlånet vil også denne tilvisningsavtalen opphøre. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 14
Nærmere om tilvisningsavtalen 9. Partenes forpliktelser og rettigheter: Kommunen har rett til å tilvise leietakere for leie av boligene som er angitt i pkt. 5. Dersom kommunen ikke benytter seg av tilvisningsretten innen fristene i avtalens pkt. 11, kan eier/utleier fritt annonsere og leie ut boliger på det ordinære leiemarkedet. Eier/utleier plikter å etablere vaktmesterordning og foreta ordinært vedlikehold i henhold til Husleieloven av boligene som omfattes av tilvisningsavtalen. Begge parter forpliktes i samarbeid til å bidra til et best mulig og levedyktig ordinært bomiljø, og unngå en fortetning av vanskeligstilte. Det inngås egen samarbeidsavtale mellom partene i forhold til dette. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 15
Nærmere om tilvisningsavtalen 10. Prosess for tilvisning: Eier/utleier varsler kommunen når en bolig på X blir ledig. Varsel gis ved mottatt oppsigelse, med angivelse av tidspunkt for ledigstillelse av gjeldende leilighet. Frist for kommunen til å tilvise boligsøker er 4 uker før ledigstillelse. Bydelen skal på forhånd av ny leietakers overtagelse godkjenne leiligheten som innflyttingsklar. Hvis kommunen ikke tilviser boligsøker før fristens utløp, har eier/utleier anledning til å annonsere boligen for leie og holde visninger. Tilviser kommunen en boligsøker før fristens utløp, henvises denne til eier/utleier for avtale om visning. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 16
Nærmere om tilvisningsavtalen Dersom boligsøkeren ikke ønsker å ta imot tilbud om leiekontrakt for den tilviste boligen, får kommunen en ny frist på 1 uke til å tilvise ny boligsøker. Blir det heller ikke denne gang inngått leiekontrakt, har eier/utleier anledning til å annonsere boligen for leie og holde visninger for den konkrete boligen. Hvis kommunen henviser boligsøker i perioden angitt i avsnitt 2 og 5, skal den tilviste boligsøker prioriteres for boligen og leiekontrakt skal inngås mellom partene. I de tilfellene eier/utleier inngår leiekontrakt med andre enn boligsøkere som er tilvist fra Bydelen, er total leieperiode i henhold til Husleielovens til enhver tid gjeldende minimumsperiode. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 17
Nærmere om tilvisningsavtalen 11. Særlig om frister ved tilvisning ved byggets ferdigstillelse: Varsel skal gis 1 mnd. før ferdigstillelse av bygget. Fra den dato kommunen er varslet om at bygget er ferdigstilt og boligene er klare for innflytting, har kommunen en frist på 60 virkedager til å tilvise boligsøkere til eier/utleier for de 21 boligene som er omtalt under pkt 4. Oslo kommune, Velferdsetaten Side 18
Nærmere om tilvisningsavtaler Spørsmål? (og muligens svar) Oslo kommune, Velferdsetaten Side 19